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    恐怖の住民総会

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    😨
    ガーデン
    話題
    総戸数400弱大規模マンションに住む主婦です。
    マンションを建設した会社は、CMも流れるそこそこの大手です。
    夫が理事長を務めた住民総会で、騒動が勃発し、会議が紛糾しました。
    泣き寝入りしたくないので、いいアイデアがあればご教授ください。

    経緯
    総会の参加者は400世帯弱のうち、参加したのは70世帯ほど。
    議案は、管理会社の変更を検討するための提案、
    営業車を住民駐車場に停めないようにする提案、など。

    議案に対する不満がある20数名の住民が団結して、
    「定例理事会の出席者は過半数に満たないのに、
    そんな密室で話し合われた議案は無効だ! 」
    と騒ぎ、会議を混乱させ、議案を廃案にしたのです。

    平和主義の夫は全て自分のせいにして、このように紛糾させてしまって申し訳ないと
    謝罪し、騒ぎを鎮めて終わらせたのですが、
    どうして夫が住民の前で悪者にされなくてはならないのか、
    と、やり切れない思いに胸が張り裂けそうです。

    その直後に聞いた話に、怒りが震えました。
    会議の紛糾はひと月前から準備していたこと。
    管理会社が関わっているらしいこと。
    人から聞いた話なので、物証はありませんが、
    もしそれが事実ならば、

    マンションの管理を変えられたくない管理会社が、
    住民を動かして、管理会社の変更提案を妨害したことになります。
    住民を守るべき管理会社が、自分の利益のために住民を陥れたのです。
    絶対に許せない暴挙に立ち向かうのに、効果的な方法はないでしょうか。

    行政に相談するのがいいのか、いろいろ考えているのですが、
    いい知恵が浮かびません。
    こういう問題に詳しい方、教えていただけないでしょうか。

    トピ内ID:5010206600

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    総会…マンションの管理組合の規約は?1

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    美月
    何事も規約に沿って決めないと。勝手に議案可決で通すことは出来ませんよ!そして、それに沿って決めたことを覆すには同じように手順に沿って議案可決させないと出来ません。

    〉総会の参加者は400世帯弱のうち、参加したのは70世帯ほど。
    規約では、全体の何割の出席で総会成立になるとしてありますか?
    少ないところでも二分の1以上の出席だと思いますので70世帯出席としたら委任状が最低でも130世帯弱分以上必要になります。委任状は有りましたか?
    総会成立しない限り、議案可決させることは出来ません。

    続きます。

    トピ内ID:8535204897

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    総会…マンションの管理組合の規約は?2

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    美月
    〉議案は、管理会社の変更を検討するための提案、
    〉営業車を住民駐車場に停めないようにする提案、など。
    規約では、議案は出席の何割で可決することが出来ることになってますか?
    3分の2くらいで可決としたら200世帯の出席&委任状だとしたら134世帯の賛成がないと可決出来ません。

    〉議案に対する不満がある20数名の住民が団結して、
    〉「定例理事会の出席者は過半数に満たないのに、
    〉そんな密室で話し合われた議案は無効だ! 」
    〉と騒ぎ、会議を混乱させ、議案を廃案にしたのです。
    総会が成立するだけの出席&委任状があったか、議案可決出来るだけの賛成&賛成派委任状があったのか。それが足りなかったのであれば、廃案となっても仕方がありません。

    規約をもう一度よく読み直して下さい。
    総会成立や議案可決の割合は私の勝手な想像ですので、この数字にとらわれないで下さいね。

    難しい議案に対しては説明に回り理解を得て、賛成派に委任状を託して貰うなどの努力も必要です。

    トピ内ID:8535204897

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    応援してます

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    エッフェル
    マンション理事、自治会会長経験者です。

    まず、管理会社は味方ではありません。
    彼らも慈善事業ではありませんので、利益第一です。
    信用しすぎてはいけません。

    さて、管理会社に対峙する方法とのことですが、まずは住民間で意見交換会
    を開催されたらいかがでしょうか?
    管理会社を変えるというのはとても大きな課題だと思いますので、メリット、
    デメリットを抽出、反対派の意見も全て出して頂きましょう。
    その後の投票であれば、無効とは言えないと思います。(これぞ民主主義)

    なお、行政で問題解決は期待できないと思いますが、管理組合などの問題
    解決をサポートしている団体があれば紹介してくれると思います。

    管理会社は契約破棄すれば縁が切れますが、住民同士は今後も付き合いを
    続けていかなくてはいけません。
    管理会社の暴挙は無視しましょう。
    強いて言うなら、契約破棄が相手にとって一番”ぎゃふん”と言わせること
    ではないでしょうか(笑)

    よい方向に行くといいですね。
    旦那さん、エライよ!がんばれ!

    トピ内ID:5244538501

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    住民投票する

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    あのー
    偽造できないように勘合符の投票用紙を作成する。

    その投票用紙は通し番号にする。

    全住民が投票すること。

    それが出来ない・やらないようなら、もとからやる気がないと思います。

    まわりは当番で理事になったご主人の事を運が悪いなと内心思っていると思います。

    トピ内ID:4912400754

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    定足数。

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    blank
    ウォークマン
    そもそも総会なら、「定足数」があらかじめ定められていると思うのですが。
    総会に関する規程を確認なさいましたか?その程度の出席で、総会が成立してしまう方がおかしいです。流会とすべきだったのでは?
    追伸。被害者?を差し置いて余計なことはおやめなさい。越権行為です。

    トピ内ID:6928606144

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    変更後の管理会社の候補は?。

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    blank
    ん?
    >管理会社の変更を検討するための提案、
    営業車を住民駐車場に停めないようにする提案、

    えーっと、「管理会社の変更を検討するための提案」というのは、
    「現在の管理会社から、別の管理会社に契約の変更を実行する提案」ですか?。
    それとも、「管理会社を変更のための『検討』をする提案」ですか?。

    前者であれば、変更後の候補の管理会社(当然見積もりと、管理委託契約書の雛形もあると思いますが)に相談すれば力になってくれると思いますよ。(契約取りたいでしょうから)
    後者の場合は、『検討』だけならそもそも総会の決議は要らないでしょう。
    議案を「決議」するには区分所有法で定められた議決数がありますが、議案を出すだけなら人数(議決数)は関係ありません。

    それにしても、総議決数(戸数)400戸に対して20数名の1割に満たない反対で廃案(否決?)になるのが不思議です。
    建て替え決議だって5分の4(総戸数400個なら賛成320:反対80)でも可決できるのに・・・。

    ちなみに、私も理事会のとき管理会社変更をしました。
    総会までに説明会を何度か実施しましたがやっぱり大変でしたね。
    頑張ってください。

    トピ内ID:8891174931

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    おそらく70人では通らないでしょう

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    blank
    ほんとうましか
    管理組合の規約読んでますか。
    残りの330世帯は委任状でも出ているのですか。
    反対組が管理会社と結託した証拠は?

    トピ内ID:2200260727

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    お礼を申し上げます(本人)

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    😨
    ガーデン
    皆様、大変ありがたい貴重なご意見、誠にありがとうございます。
    こんなにどうしようもない質問に様々なお知恵をいただき、
    ありがたくて涙が出そうです。週末は厄払いで神社に行ってきました。

    説明に足りない点(夫の落ち度)があるので追加させてください。後出しになってすみません。

    総会に議案を出すための、毎月の理事会についての不備を、総会で追及されました。
    参加者が過半数に満たない理事会で作った議案は無効だと。
    理事会に参加しない人は委任状を出すことにしていたのですが、実は規約には委任状に関する規定がなく、
    よって委任状は無効だ!とされました。それは規約の盲点で、マンション設立以来、誰も気づいていませんでした。

    実際、理事会の出席者はどんどん減り、過半数以下(4、5人+残りは委任状)だったようですが、誰にも指摘されませんでした。
    あと、もうひとつ夫の落ち度は、理事会には理事ではないご意見番(規約上、顧問)が、
    会議に参加し、管理会社を変える会議に加わったことがまずかったと言っています。
    頼りになる存在で、ついつい頼ってしまったようです。続きます。

    トピ内ID:5010206600

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    つづき

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    blank
    ガーデン
    総会の炎上は訳が分かりませんでしたが、過ぎたことなので忘れることにしました。
    ただ、管理会社の誘導なら許せない!と思いましたが、
    皆様のご意見を読み、一住民として冷静に行動することに心が落ち着きました。
    今後の展開については、頻繁とはいきませんが、ここで報告を続けたいと思います。

    美月様
    総会は委任状の規約がちゃんとあるので、出席者数と委任状で廃案が可決されました。
    規約の読み込みの重要性を勉強しました。貴重なご意見ありがとうございました。

    エッフェル様
    自治会長経験者としての貴重なご意見ありがとうございます。管理会社の暴挙は無視せよの言葉に、
    煮えたぎっていた怒りが収まりました。管理会社を変えるというのは大きな問題で、
    少人数の理事会で見積もりを取ったのは早まったものでした。今後は一住民として、
    意見交換会を提案したいと思います。

    あのー様
    住民投票をするという貴重なご意見、ありがとうございます。意見交換会とあわせて提案したいと思います。

    ウォークマン様
    総会は出席者と委任状の数で、廃案が可決されました。貴重なご意見ありがとうございます。

    トピ内ID:5010206600

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    トピ主のコメント(3件)全て見る

    そうね

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    キュー
    よくわかんないけど。
    出席できない住民の委任状はもらってるんでしょ?
    それでも過半数に足りなかったの?
    過半数に足りないと理事会は無効なの?
    ふーん。
    委任状を集めればいいだけね。
    でも、委任状含めても過半数に足りないマンションってさ。
    住民意識が低いから危ないわよ。
    っていうかさ、重大な問題提起する時はさ事前に議題内容を住民に配布するわよね。
    配布して理事会を開いて、理事会の結果をまた配布して。
    その反応を見て、また理事会を開いて、結果を配布して。
    それを何回か繰り返して。
    それで最終的に理事会で決議をするわよね。
    いったいどうやって理事会で議論してるの?
    なんか変よ。
    ところで、理事会はどこで開いてるの?
    最低400人が集まれる場所ってどこかしら?
    公会堂でも借りてるのかしら?
    お金もかかるし、毎回大変ね。

    トピ内ID:9980695113

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    その後

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    😨
    ガーデン
    なにがなんだか分からない話にお付き合いいただきありがとうございます。

    ん?様
    後者の「検討」です。検討後は次期理事会に引き継ぐつもりでした。400戸に対して1割にも満たない反対で廃案になったのは、主人は理事会(もう今は旧理事会)の議長として騒ぎを収拾できなくて、それは恐怖を感じるほどで、廃案にせざるを得ない状況に追い込まれました。管理会社の変更に成功された方のありがたいご意見、ありがとうございました。

    キュー様
    重大な問題提起をする時には、説明会を何度も繰り返すべきだったのですが、そこができていなくて、一部住民の反感を買ったのですね。確かにこれは主人側が悪いです。正しいご指摘、誠にありがとうございます。理事会はマンション内の自習室で、住民総会は公民館を借りています。


    住民総会は3時間で、前半は怒号→廃案、後半は「この際不満を全て吐き出して」と意見交換会に持ち込み、最後に次期の理事会のメンバーを決めるときに、騒ぎ立てた人たちのうち約15人が立候補して、総会が終わりました。新理事会は騒ぎ立てた人たちで構成されているので、恐ろしいです。おとなしくするしかないです。

    トピ内ID:5010206600

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    トピ主のコメント(3件)全て見る

    総会では緊急動議は認められない

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    blank
    理事長経験者
    400人のマンションですから普通の規約があるという前提で発言します。

    70人の出席はそんなものです。委任状で総会は成立していたはずです。委任状制度のない規約は考えられませんから。


    理事会の決議についても,とくに規約で定められていなければ,成立していると思います。

    一番不思議なのは,総会で廃案にさせられたことです。何か緊急動議がだされたのでしょうか。しかし総会での緊急動議は区分所有法で認められていません。委任状を出した人も含めて出席していない人がその是非を判断できないからです。提案は理事会,反理事会派を問わず,総会の2週間前だったと思いますが,あらかじめ公示されている必要があります。ここは絶対的です。

    トピ主夫も含めて,理事会は稚拙です。きちんと処理すれば可決された事案です。

    法律家に相談されるべきです。立候補による理事会も,事前に提案がない以上,無効です。

    トピ内ID:8400876133

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    国土交通省の標準管理規約によれば

    しおりをつける
    blank
    私も元理事長
    トピ主のマンションの規約が分からないので、国土交通省推奨の標準管理規約で考えます。

    (1)総会に定足数があるように、理事会にも定足数があります。
     出席理事数が理事総数の半数未満だと、不成立(何を決めても無効)です。
     定足数を廃止すると、目先のメリットをはるかに超えるデメリット(弊害)が生じます。

    (2)理事会に委任状制度/システムはありません。
     これは、「国会議員が議事に出ないとき、他の議員に委任する制度はない」のと同じ原理です。
     理事会に委任状を認めると、目先のメリットをはるかに超えるデメリット(弊害)が生じます。

    (3)それぞれのデメリット(弊害)の具体的内容は、トピずれ、かつ長くなるので省略します。

    (4)なお、理事長経験者さんが「総会での緊急動議はNG」とおっしゃっていますが、“議事進行に関する動議”はOKのはずです。
     たとえば、ある議案の審議が長引いたとき、「審議を打ち切り、採決しよう」というような動議。

    (5)トピ主が「廃案が可決」というのは、「(1)に基づき、無効を確認」あるいは単純に「否決」のことではありませんか。

    トピ内ID:6261072860

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    追伸

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    blank
    理事長経験者
    理事会は成立しているとしましたが,過半数が必要なようですね。

    旧建設省がつくった規約ひながたを流用しているマンションがほとんどですので,その前提て申します。

    そうなると,過半数なかったということですので,そもそも提案そのものが成立していません。問題の議案だけでなく,活動報告も含めて,全提案がなかったことになります。トピ主夫はやりなおす必要があります。

    不思議なのは委任状も含めて廃案議決したことです。委任状は20数名の誰かを特に指定していなければ,理事長に委任したことになります。要するに委任状は理事会側の票なのです。

    いずれにせよ,緊急動議,議場での立候補は区分所有法により認められません。今回の事態はいわばクーデターです。新に選出された理事会は非合法政権です。何を決めても裁判所に訴えられれば向こうとなります。

    トピ主夫の理事会はまだ合法政権です。総会をやり直してください。


    総会は理事会提案を否決はできますが,対案を出すことはできません。顧問の問題についても一言。議決に参加できませんが,意見や助言を言うことは合法です。

    トピ内ID:8400876133

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    総会で批判されるのも理事長の仕事。最悪、裁判沙汰も

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    blank
    現役理事長
    ご主人は輪番制で就任されたのでしょうか。つまり、深い覚悟などはなく、組合員の意見が別れる(鋭く対立する)経験・想定もなく、総会はつねに可決(シャンシャン総会)だと思っていたとか?
    もしそうならお気の毒ですが、意見が対立して批判の集中砲火を浴びるのも、理事長の仕事なのです。

    トピのケース、廃案という処理への疑問も指摘されていますが、可決していたら、反対派は裁判にもちこむように思われます。その場合、被告として法廷に立つのも理事長の仕事です。(ねんのため、「被告」は民事事件、「被告人」は刑事事件。ことばは似ているがまったく別物)

    なお、議案の提案者には、いつでも議案を撤回する“権利”があります。トピでは「廃案」と言ってますが、実態は「撤回」ではないですか? 撤回なら提案者の一存でできるので〈反対が何割いるか、1割にも満たないか〉は関係ありません。
    ご主人は、裁判沙汰を避けるために、撤回という方法を選んだのかもしれません。

    ところで、総会のようすがリアルに書かれていますが、トピ主もその場にいたのですか? 議決権のない者が同席するのは、問題もあります。ま、議長が認めればOKですが。

    トピ内ID:5825694380

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      私も元理事長さんへ

      しおりをつける
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      理事長経験者
      追伸で書きましたが,

      >理事会に委任状制度/システムはありません。

      はそのとおりです。ただこのマンションは委任状の慣行がトピ主夫以前の理事会時代からあったようにも思えます(トピ主さんここは明確に)。そうなると法的にどうなるかのテーマが生じます。それでもだめなのか認められるのか。

      私は,特別決議が必要な案件(駐車場増設)を過半数で決し,工事を始めた理事会に対して提訴したことがありますが,裁判所は決議無効は認めつつ,工事を停止させれば経済被害が大きいとして住民の訴えを退けました。法的には既成事実が認められる余地があるということです。

      >議事進行に関する動議はOKのはず

      もちろんそのとおりです。議長不信任案などもそうですね。問題は議案は2週間前に公示しておかねばならないということです。次期理事選出も議案ですから,名簿が提示されていたはず(トピ主さん確認されたし)。それを差し置いて立候補はできません。

      >「無効を確認」あるいは単純に「否決」のことでは

      私もそのように思い直しましたが,委任状も含めて否決なら合点がいきません。委任状は理事長票です。

      トピ内ID:0809104933

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      トピ主さんへ

      しおりをつける
      blank
      理事長経験者
      廃案とは,私も元理事長さんが言う否決なのか,現役理事長さんが言う撤回なのかを明らかにしてください。

      それから規約に立候補制が規定されているかも明確にしてください。立候補制があったとしても議場でのいきなりの立候補はできませんが。繰り返しますが,彼らの行為はクーデターに等しいです。

      トピ主夫は,不手際の責任からも,彼らの行為に泣き寝入りしてはいけません。弁護士に相談するか,国交省外郭団体のマンション管理センター(名称はうろ覚え)に相談しましょう。前者は30分5000円,後者は無料だったと思います。

      トピ内ID:8400876133

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      その管理会社の社員が住人なのでは?

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      blank
      独身なので身軽
      大きなマンションではよくある話。

      不動産会社や管理会社がそのマンションの業務を受注する為に、建設中から部屋を買い取り社員寮等に利用したり、マイホーム購入を考えてる社員に斡旋したり。(あくまでも、おすすめ程度です)

      そこまで投資してるのに、勝手に管理会社を変えられてはたまったものではありませんよね。
      社員として、会社での立場も悪くなりますし。
      なので、管理会社が扇動した、というよりも社員である住民が自分たちの立場を考えて反発した、と言うのが本当のところではないでしょうか。

      そもそも、管理会社を変える、という議案ですが、では代わりの管理会社の選定は誰が行ったのか。
      そこに関係者が絡んでいないと言えるのか。
      管理会社を変えることが住人にとって得なのか。
      売込みしてきてる管理会社の提案と、それを受けての現管理会社の対応策などを協議したのか。

      総会での議案云々以前に、それらの検討が行われていないように思います。
      普通は、理事会主催で住民全体対称に管理会社にプレゼンさせて、そこから住民の意見を拾い、理事会で検討、再提案されたものを総会で承認、の流れでしょう。

      トピ内ID:7046798001

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