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    高齢の新たな住宅ローン(無謀でしょうか)

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    ととと
    話題
    家の引越を考えております。
    主人46歳です。
    現在は、都心から電車で1時間ほどで、バス利用の庭付き戸建てです。
    庭付きの戸建て5000万(諸費用プラス300万)で購入し、現在7年目です。
    頭金2200円を入れ、2800円のローン(30年)を組みました。
    残りローンは2100万ほど残っております。
    査定では、4500万前後で売却できそうとのこと。

    今の所、手元に貯金が3000万ほどあります。
    繰り上げ返済は当面はせず、住宅ローン減税を10年間の後で返済しようかと考えていました。(その方が得なので)
    それから、子ども2人の将来の教育資金(ずっと公立。大学のみ私立。現在、高学年の小学生2人。)
    主人の年収は額面で1000万で、買い物などはあまり興味がなく、堅実な方だと思います。

    皆様に質問なのですが、
    主人が高齢なので、これから定年まで短い期間で、家・教育・老後の貯金をしていかねばなりません。
    高齢での新たな住宅ローンは難しいでしょうか。

    主人は、今度は狭くなっても駅近にして、通勤時間を減らしたい(これは賛成です)
    しかし、近所トラブルなどが怖く(今回の引越の一因)、新しい場所は土地勘もないから、賃貸にしばらく住んでから、町を知ったうえで持ち家(マンション)をもう一度考えた方がいい。

    私は、引越が2回になるので、はじめから持ち家に引っ越したい。
    賃貸に住んだら、ますます住宅ローンを組む期間が短くなる。
    23区内は、賃貸のファミリータイプは15~20万くらいだし、持ち家のローンなら月に10万円くらい?だし、賃貸よりは資産になる。


    どれだけ残し、頭金に入れ、何年でローンを組み、教育費や老後資金のことや、高齢の住宅ローンの経験など何でもいいので教えてもらえませんか。

    トピ内ID:6791317746

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    購入を考えている物件の概要は?

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    50才おじさん
    とぴ主さん、
    パッと読んだ感想ですと、ご夫婦とも堅実で、貯金などもしっかりあると思います。
    ただ、子供さんがまだ小学生というのはこれから学費がかかりますよね?
    ご主人の収入も会社の業績によっては右肩上がりでいかない可能性もあります。
    都心から電車で1時間はもう少し近いと良いけど、確かにさらにバスに乗らないといけないのは、
    年取ってから不便という感じもします。
    今回の購入を検討している物件の概要と動機が分からないのですが、
    動機はともかく物件の概要、せめていくら位の物件を購入したいのか、
    それをご教示頂かないと皆さんコメントしにくいのではないかと思います。
    多分住宅ローンは組めると思いますよ。
    銀行は70才位までのローンを提示してくると思います。
    今回漠然と考えていらっしゃるのではなく、
    具体的な物件が決まっていて、すごいご縁とか感じるのであれば、
    是非ご購入を考えた方が良いかと思いますが、
    都心ですと今の家よりももっと高いのかと思いますので、ちょっと難しいかなあとも思います。
    ということで、まずは購入を検討している物件についてもう少しご教示をお願いします。

    トピ内ID:7119068077

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    高齢、高齢って

    しおりをつける
    😑
    消費なら得意
    まだ46でしょう。
    二重では組めないので、売ってから買うか、買い替えローンか。
    年収からすればローンは組めそうですが、4500の値はつけても1時間とバスの戸建が一般売却ですぐに売れるか不動産屋と相談。
    買い替えローンは早いでしょうが売却が安くなるので損が大きい可能性も、これは銀行と相談。
    しかしお金使うことばっかりですね。働かないの。
    主はよく知らないなようなのでご主人に任せることです。

    トピ内ID:7204528374

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    ご主人の意見派

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    元バンカー
    1.資産価値について
    不動産上昇局面にあるので珍しく売りやすい状況にあり、困難さが見えにくくなっていますが、
    新築マンションは購入と同時に2割価値が減ると言われるように、通常頭金はもっと大きく毀損するものです。
    家をローンで購入するということは、ローンでレバレッジを効かせてギャンブルするという側面も必ず併せ持つものであることを忘れないで下さい。

    2.購入と売却の同時進行について
    不動産の購入は極めて大きな決断であり、水物である不動産の売却のタイミングと合わせるのはリスキーです。
    特に資産性の高い新築マンションは1年以上前に購入契約せざるを得ないケースが多いですし、
    中古であれば、売却のタイミングと入居したい物件が出るタイミングを図るのは難しいです。

    3.売買手数料の高さ
    購入時の諸手数料も高いですが、売却時の手数料も高いです。
    7年程度で引っ越すとすると、毎年60万円以上支払って償却するような感じです。

    4.ご主人の意見
    ごもっともだと思います。
    引っ越し2回の負担を踏まえても、上記1-3と合わせたリスクを鑑みて、
    しっかり検討してお二人の意見を合わせて購入すべきと思います。

    トピ内ID:3111678640

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    教育費だけですか

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    私立大学です。

    お子さんの手が離れれば金がかかります。
    塾も高校三年などは急激に値段が上がります。(少人数なら1教科、約2万~)

    収入がこのまま変わらず、大学で私立を考えているなら

    自宅通い(教科書、保険、食費含まず)
    文系約120万×4年
    理系150万×4年(院含まず)

    一人暮らし
    学費+生活費=約1,000万ほどは手元にあったほうが安心。

    教育費だけを考えると、今の預金3,000万はそのまま高校~大学の費用だと思えば良いと思います。

    老後資金は断念するとか
    私立大は奨学金を借りるとか

    何かを断念されれば買い替えも良いと思います。

    教育費だけでごめんなさい。

    トピ内ID:4039291757

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    ローンの査定に通るのか?

    しおりをつける
    🎶
    AppleTown
    こんなとこで世間話しているより、銀行なりに行って、ローンの査定に通るのか?
    そこをまず聞かないと…

    年齢46歳で年収1000万は、失礼ながら正直言って、(都内西側は知らないけど)
    都区内に限ったら高い方とも言いがたいので
    物件の値段によっては、ローンが下りないと思いますよ

    トピ内ID:9755849407

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    ローンは組まない

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    みな
    収益用マンション等でなければ、普通の人が二重に住宅ローンはほぼ組めません。

    ですので、まずは現在所有のマンションを売る。

    ローンを組むのは精神的にも経済的にも苦しくないですか?

    私なら、子供が独立するまでなるべく安い賃貸に住みます。
    子供が独立したら、住居スペースも夫婦二人分。駅チカの中古マンションを3000万円以下で一括購入します。自分たちが50代なら、築15年くらいのマンション。
    自分たちが高齢になるので福祉や医療がしっかりした都道府県に。
    安い賃貸で将来住みたい街でじっくりと吟味しつつ、老後資金も貯めます。

    ご承知の通り、家購入時から修繕積立費、管理費、固定資産税がかかります。
    家って車と同じで、維持費がかかる上、どんどん資産価値が下がります。バブル時のようなことはほぼ起きません。

    トピ内ID:2449051792

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    ご主人の定年はいつですか?

    しおりをつける
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    班長
    あとご主人のお仕事は安定している職種でしょうか?
    この二点はお聞きしたいです。

    ただ、年収1000万でここまで貯められたのは本当に浪費がないご家庭なんだろうなと思います。
    凄いですよ。
    我が家なんて年収は二倍以上ありますが、そんなに貯まっていませんから 笑
    節約体質のご家庭ならご主人のお仕事が安定職ならば大丈夫な気もしますが、、、。
    大きな決断だからいっぱいいっぱい悩んで考え抜いて決めて下さい。

    トピ内ID:8284791663

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    トピ主です。追加情報です。

    しおりをつける
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    ととと
    レスをいただき(50才おじさん様)、ありがとうございます。
    まず、動機は2つあり、
    1つは近所トラブルです。いっせいに分譲された戸建ては、町並みはキレイでしたが、袋小路の道路遊びが騒がしくて落ち着きません。
    うちの子は、近所に気の合う子がいない(年齢も違う)ので遊びません。
    2つ目は、通勤時間です。ラッシュのひどい路線で、ずっと立ちっぱなしで朝は1時間15分、夜は1時間ほどかかります。子どもの将来的に電車を使う機会が増えて行くと思うので、便利のよい、駅から10分くらいのところを希望しています。

    物件はまだですが、もう探し始めるのでトピを立てました。
    上の子が6年生なので中学入学を目処に23区内(世田谷か杉並を希望しています)
    4人家族だと、賃貸は16万~20万くらいします。
    住宅ローンなら、10万円+アルファくらいでいけるような物件となると、5000万~5500万が限界のような気がしますが、
    東京の物件はどれも高くて、もっと予算をあげなければならないと
    思っていますが、子どもの教育費や老後資金を考えると、
    どうすればいいのか分からなくなり、トピを立てさせて頂きました。

    トピ内ID:6791317746

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    余裕ですよ。

    しおりをつける
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    見習い
    建物は22年で償却するので、7年ですと1/3が償却済みで4500万で売れても、利益がでます。
    仲介料と譲渡所得税あわせて200万円くらいが必要です。

    新築3LDK 5,500万円を買うとして、必要資金は以下の通り。
    頭金  2,500万
    ローン 3,000万
    諸費用 100万 (ローン保証料は金利上乗せする。)
    合計  5,600万

    他方、
    家の売却 2,200万
    自己資金  400万
    ローン   3,000万 (25年、5年固定で10万程度。)
    合計    5,600万

    お仕事が順調なら、余裕です。

    トピ内ID:4016907401

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    前向きに考えてみました

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    🐶
    元住宅営業
    まずマンションと異なり「一戸建て」は査定と売値に差異がでる事があります
    ・査定より大幅に安くしないと売れない
    ・査定近価で売れたが成約までに非常に長い期間が(1年とか)
    ・引越しして内覧可状態で無いと売り辛い
    ・もしくは住居しながら週末毎に内覧者が押入まで見にくる(笑)
    ・売れない事見越して査定は高め、買取保証で◯割引で引取予定←※注意
    など
    もちろん一点物なので査定近辺であっさり決まる事もあります

    と言う事で
    トピ主家の場合、無事現在の住宅が売れない事には資金計画が簡単に破綻します
    その土地近辺は大幅値上がりしている地区ですか?そうで無いなら厳しい場合があります

    仮に引越し後、4500万で売り出したけど売れなくて売れなくて4000万まで下げてもダメで
    不動産屋がお急ぎなら3500万で引き取ります言われたら売りますか?売れないと資金計画破綻付
    その様なリスクをどれだけ盛り込むか、も重要です

    ローン自体は70歳くらいまでは組めますから
    20年~程度な資金計画は可能ですが、ぶっちゃけ
    毎年の貯金予定額+手持売却資金+退職金-教育資金-老後資金-残ローン
    な換算で考えるしかありません

    トピ内ID:5328477894

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    ここで素人に聞くよりお金払ってFPに相談を。

    しおりをつける
    😑
    さだお
    素人の意見としては,ばたばた転居しているとその分だけ浪費では?ということぐらいです。
    少し腰を落ち着けてはどうでしょうか。今の状況は,引越しありきではないですか。

    23区内とはいえ会社の隣に住むわけではないので,通勤時間1時間ぐらいまでは十分ありえると思います。それを思えば今の条件から大きく改善されるようにも思えないのですが。

    定年まで今の場所に住む前提でまずライフプランを考えて,引っ越すことによりそれがどう影響を受けるかを少し落ち着いて考えたほうがいいと思います。

    トピ内ID:4018157172

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    中古の一戸建て住宅は買い手がつかない

    しおりをつける
    🐱
    現金払い
    >査定では、4500万前後で売却できそうとのこと。
    買う人が居た場合の話です。
    我が家は、東急線駅から徒歩6分の分譲住宅地にあります。
    高齢化により空き家が3軒近所にあります。
    売りに出てから2年経っても買い手が見つかりません。
    スーパーマーケット、病院、小中高もあるし、ファミレスは近くの国道沿いに数えきれないほどある街です。
    今の時代、中古の一戸建て住宅は買い手がつかない。

    >高齢での新たな住宅ローンは難しいでしょうか
    住宅ローンは借金です。金利手数料を払ってお金を借りる。
    借金がある生活は苦しいでしょう? 払い続けられるか不安はありませんか。トピ主夫妻は病気しませんか。
    私は、現金を貯蓄して住宅を購入したので、ローン類は皆無です。気楽な人生です。

    トピ内ID:7063447828

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    計算してみました

    しおりをつける
    blank
    最近住宅を買いました
    今の家が4500万で売れても、仲介手数料と家の改築代が必要だからその分の支出が余分に掛かってきます。お子さんが小さい間に7年も住むと、大人が過ごすよりも痛むものです。その費用を合計で300万。
    4500万-300万-2100万(ローン代)=手元に残るのが2100万

    月に10万円の返済で定年(仮に60歳としています)で借りられる額が1400万。
    合計で3500万までの物件なら、貯金に手をつけなくても買えます。

    お子さん二人の中学校から私立大学(自宅生)の学費が合計で3000万。つまり今の貯金がそっくり教育費に消えるでしょう。年収が1000万あると、利息がない奨学金は借りられないし、もっと年収が増えると奨学金そのものが借りられません。

    5000万の家を買いたいなら、妻が月に10万以上稼げばいいです。妻の稼ぎ次第でもっと高い物件が買えます。がんばって!

    トピ内ID:9684174920

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    トピ主です。(2回目)

    しおりをつける
    blank
    ととと(トピ主)
    アドバイスをくださった皆さん、ありがとうございます。
    どのご意見も参考になります。耳の痛い意見も受け止めております。

    みなさんのご意見から、当面は賃貸で様子を見て、無事に売却が成約し、その金額をみて、それからしばらく賃貸で住むことで新しい町を知って、その町を気に入ったら。。。その時にある現金の範囲内で
    (老後資金と教育資金を除いて)
    なんだか、ゼイタクとは無縁の貯金人生ですが、そんなに残らないですね。少しむなしくなります。
    世の中の皆さん、子どもを教育させ生活もしているのですから、尊敬してしまいます。

    よくよく考えると、売却と購入の同時進行は、私も恐ろしいと思いました。
    とりあえず、購入はやめておきます。
    賃貸にし、勉強しようかと思います。

    引き続き、どんなご意見でも構いませんので、
    経験談などあれば、教えて下さいませんか。

    トピ内ID:1721805730

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    追加情報ありがとうございます

    しおりをつける
    blank
    50才おじさん
    トピ主さん、
    追加情報ありがとうございます。
    通勤時間の長さと混み具合の記述から、私の実家のある沿線かなあと想像しています(笑)
    確かに、東京の山の手、世田谷や杉並は良いですね。
    通勤通学時間が短いのと、駅から少し歩いても登り坂などもないでしょう。
    また、お子様お二人は巣立っていくものとして、少し間取りが狭くても、
    ロケーションで選ぶのは賛成。後は買い物先、病院などが近いのも大切ですよね。
    私のイメージはレスして下さっている「見習い」様に近いかなあ。
    3000万円をローンにして、1年毎の金利見直しだと1%を切る金利でしょうし、
    それでリスクあると思われれば10年固定で20年でローンを組み、
    10年後に一括繰り上げ返済という算段です。
    ただ、毎月14万円以上の返済(ボーナス月加算なし)になるので少し苦しいですか?
    ざっくり住宅ローン減税が10年分で220万円前後帰って来るので一括返済にあてて、
    10年後に総額1600万円残債があって、うち上記の220万円を引くと1380万円が実質の一括返済の金額。
    その時ご主人は56才。ざっくりこんな感じですがいけそうですか?

    トピ内ID:7119068077

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      待てば海路の日和あり

      しおりをつける
      blank
      元バンカー
      トピ主さんの判断、賢明と思いつつも、内容が寂しげだったので、
      少しフォローさせてもらいたく、私自身の経験を少し加えたいと思います。

      今、不動産価格が上がってますよね。
      もちろん条件によりますけれど、私が見ているところでは、
      物件を買い換えようとすると、2000万くらい頭金いれても、
      数年前の物件をフルローンで購入するのと同じくらいに感じてます。

      今買うと、数年前の水準に価格が戻ったら頭金すべて欠損!
      人口動態を考えると、今のコストプッシュインフレ状況が解消していけば
      そう遠くない時期にその水準に戻ってもおかしくないんですよね。

      ということで、
      私は、不動産価格が落ち着いたら購入するという方向で売却を進めました。
      賃貸でも住処は重要ですから、候補地を実査して借りるイメージを作り、
      それから売却を開始するという手順にしました。

      もちろん、トピ主さんご夫婦がいい物件と巡りあい、決められることが何よりですが、
      それに時間がかかってしまったとしても、
      「待てば海路の日和あり」
      っていうことで。

      売却、賃貸、購入ともトピ主さんに良き縁がありますように。

      トピ内ID:3111678640

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