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    学生アパートの経営について

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    M
    話題
    大学の近くの新築アパート(1Kロフト付き、8戸、全室予約済み)を5150万円で購入しようかと検討しています。2500~3000万程度の現金なら用意できます。また、私達に大きなローンはありません。子供が6歳なので教育資金に1000万ほどは溜まっています。年収は夫婦で1500万位です。
    ただ、母親がアパートを経営してますが、修繕や苦情などが結構あり、女手一つで大変そうです。
    私の場合は大学生相手なので、その点は楽かなとも思うのですが・・火災保険や固定資産税、修繕費など、目に見えないお金もかかると思います。
    学生相手のアパートをもたれている方。いかがですか?このまま現金として持っていたほうがよいでしょうか?アパート経営を考えたほうがよいでしょうか?いろいろ教えてください。

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    学生のメリット

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    M子
    都内で学生アパート8戸を経営していました。築25年くらいで取り壊して最近駐車場にしました。

    学生のメリットは
    ●例外もありますが、4年で出て行ってくれるので回転が早い
    ●あまり部屋にいないので部屋が痛まない
    ●あまりお料理をしないのでキッチンが汚れない

    デメリットは
    ●夜中に騒ぐ、ゴミ出しがいい加減等で近所から苦情が頻繁にくる
    ●親が過保護すぎて干渉してくる(様子を見てほしいとか)
    ●異性を泊めての問題を起こす
    ●1年の途中で出て行かれてしまうと次の3月まで空き室になる(収入が途絶える)
    ●たまに4年間一度も掃除をしなかったり、窓を開けなくて不衛生にする子がいる

    以上です。
    部屋は1回退出すればクロス、クリーニングなど修繕費は数十万円かかるので礼金だけでは無理ですし、最近は敷金の返却を多く求められますので、月々の家賃から修繕費を確保していく必要があります。
    また敷金・礼金0の物件との競争も大変です。
    学校のレベルによって学生数も減るでしょうから10年20年後に勝ち残れる大学か否かも大切ですね。

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    どんな学生かもちょっと視野に入れて。

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    元学生
    学生、大学生に限定しても(他に、専門学校生、大学院生等もあります)、近くにどんな大学があるか、最寄の交通機関は、などで、ずいぶん入居者の雰囲気が変わると思います。
    【男子学生のみ】【女子学生のみ】のアパートを経営する人には、相応の理由がありますよね。「どっちでも可」にすると、入居率は高いかもしれませんが、手入れは多岐に渡って大変でしょう。で、近くの大学生で一人暮らしをするのは、男性と女性とどちらが多そうか、と。
    寮があれば、男子学生が減ります。女子大があれば、新築アパートなら女子学生が増えるかもしれません。ただ、管理は男子学生より厳重にしないと。近くにお店があるかどうかでも変わってきますよね。

    大学時代は学生街で一人暮らしをしていましたが、「ただ建てただけ」では、いずれ入居者が減ってしまうんだなと思いました。いつも満室のアパートは学生(とその親)受けする理由があります。

    そんなこんなで、結構面倒くさいんじゃないかと思うんですが。もうお考え済みでしょうか?

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    あまり勧めません

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    オーナー
    まず資金の面の問題は少ないようですね。
    これだけ初期資金が用意できるのなら、後々の返済も比較的楽でしょうし、ある程度の利益も期待できるでしょう。

    問題があるとすれば、トピ主さん夫婦が共稼ぎで、メンテナンスが十分できるか疑問ということです。
    修繕やごみ収集などは業者がやってくれますが、手配や後始末はオーナーの役目。
    共用場所の清掃、トラブルの処理、会計処理、募集や家賃の回収などアパート経営は24時間営業なんですよ。
    本業の片手間にやれますか?

    もちろん、管理会社にかなりの部分を委託することはできますが、利益はその分減ることになります。

    学生ばかりのアパートは、住人同士のトラブルは少ないですね。
    でも入れ替わりがとても激しいので、そのたびに修繕するはめになります。
    業者は大抵平日の昼間に来るので、トピ主さんの仕事に影響が出ることも考えられます。

    個人的にはアパートのオーナーはもうやりたくありません。
    冬の早朝に水道が凍ったと言っては呼び出され、夜中に鍵を落としたと言ってはたたき起こされ、ごみの分別はめちゃくちゃ、退去のたびに置いていかれる家具や家電。
    かなりうんざりしてます。

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    ありがとうございました

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    M[
    皆さん、貴重なご意見ありがとうございました。
    メンテナンスのこと、学生独自のトラブル・・。恥ずかしながら考えも及ばないことでした。主人と相談して、今回は見送ることになりました。資産を運用するにも、色々と考え、情報を集めてから検討することの必要を、今更ながら感じています。
    アパート経営なんて、ド素人中のド素人・・。小町で相談して良かったと本当に思っています。
    ご意見をくださった皆さん、ありがとうございました!

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    学生としての意見は

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    学生
    思ったより、学生の入居者は凶暴です。

    私は以前に学生専用のワンルームマンション(55戸)に住んでいましたが、夜中うるさいわ、最上階のベランダから花火しだすわ、駐車場で絶叫&ゲロとか日常茶飯事です。

    無免許運転で彼氏の車で花壇に突っ込んで破壊した学生(停学処分)とか、事件には事欠きません。

    私が途中退去したのは、そういうのに耐えられなかったから。

    こっそり同棲もかなり多い。
    堂々と同棲して(集合ポストにハート付きで名前を並べて書いた)2ヶ月で強制退去とかありましたけどね。

    家賃の滞納とかはないでしょうが(親から振り込まれるだろうし)かなりきちんとした管理会社に頼まないとかなりのストレスだと思います。

    ちなみに私の住んでたところは管理会社が学校の子会社でしたが、24時間緊急電話サービスとかありましたが、夜中の苦情には対応してくれませんでした。(せめて電話して注意して欲しかった凹)

    あと、オートロックじゃないなら、業者の営業活動も注意ですね。

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