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    築30年、リノベーション済みのマンションの寿命は後何年?

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    はちみつ飴
    話題
    東京23区に住む者なのですが、我が家のポストには毎日のように不動産関係のチラシが何枚も入っております。
    私自身、近いうちにマンションか一軒家を購入しようと思っているので、情報収集の気分でよく見るのですが、我が家がある地域の場合

    ・30坪~35坪くらいの少し広めの土地の4LDKの2階建て一軒家 5000万くらい
    ・20坪~25坪くらいの少し狭めの土地の4LDKの3階建て一軒家 4500万くらい、同じくらいの土地でも3LDKだと4000万くらい
    ・少し広めの3LDKのマンション4500万~5000万くらい

    とだいたいの相場があるみたいなのですが、同じくらい中古のマンションもチラシが入っています。
    中古のマンションの場合、築10年~20年くらいで1000万ほど安い場合が多いのですが、最近、かなり古めのマンションがフルリノベーション済みという肩書で高い金額で売られています。

    完全にリノベーションをしているので、見た目は確かに新築マンションのように見えますが、でも築30年くらいだったりします。
    そんなマンションが3000万くらいで売っているのを見て、なんだかな・・・・と思うのですが、このくらいの金額は普通なのでしょうか?

    確かに同じくらいの駅からの距離、間取りの新築マンションを購入すると5000万ほどです。それが3000万ほどで購入できるので安いと言えば安いですが、築30年です。
    それを35年ローンで支払うので、月々の支払いが一人暮らし用の1Kくらいのマンションくらいの金額になるので、それを書いているのですが、いくらフルリノベーション済みと言っても築30年のマンションが後35年持つのでしょうか・・・
    ローンが終了するまでに、マンションの建て替え時期が来そうな気がするのですが・・・?

    トピ内ID:8801654584

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    難しいところですね

    しおりをつける
    ロバ
    私なら気に入れば「アリ」ですが、、、

    30年前の物件なら、新耐震基準をクリアしたものですよね。

    築50年程度は問題ないかとも思えますが、
    配管や屋上などの防水関連や電気系統などは
    大規模修繕などで交換されていますか?

    築60年以上のマンションなどはまだ少ないため、
    実績自体がなく、わからないことだらけです。

    したがって、ちょっとな~と思うなら無。
    自分が死ぬまで建ってればよしなら有。

    スパッーと決めちゃいましょ!!

    トピ内ID:0888967672

    ...本文を表示

    人口減、供給過剰、売れ残り

    しおりをつける
    🙂
    都内先行
    >我が家のポストには毎日のように不動産関係のチラシが何枚も入っております。
    つまり売れないのです。買い手が見つからないのです。

    >近いうちにマンションか一軒家を購入しようと思っているので
    都内は新築マンションの売れ残りが発生しています。
    つまり、供給過剰なのです。売り切らないと建設費を払えないので、隠れ値引きが多くなっている。
    トピ主さんは、マンション購入を待ったほうが良いです。
    小町のレスにこれがありました。「マンション 2020年問題」を「検索」して下さい。
    沢山のホームページから勉強できます。

    >築30年のマンションが後35年持つのでしょうか・
    住民が半減してスラムのようなマンションになってるでしょう。
    トピ主さん、築40年のマンションが東京にあるでしょう。
    見て下さい。どのように朽ちるか見たらわかります。

    住宅ローン 3000万円 35年返済は 月額8万円  総返済額3300万円です。
    35年間、収入が安定していますか。

    トピ内ID:6833372476

    ...本文を表示

    耐用年数を参考にしては

    しおりをつける
    🎁
    ダイビングビートル
    戸建の場合は、木造系が多いと思います。マンションの場合は、
    鉄筋コンクリート系が多いのではないかと思います。

    企業の場合は、[企業会計]と「税務申告」の為に、法的に設定
    された「建物の基準耐用年数表」を償却費の計算に使用します。

    その設定を調べると新築木造は25年だったかな、鉄筋コンクリ
    ートは、60年だったと思います。(要確認方)

    この数値が絶対的なものでもないと思いますが、一つの指標に
    なるのではないでしょうか。

    中古マンションであれば、残りの年数は30年と言うことでしょう
    が、建物付属設備の耐用年数は、20年から35年程度ですから、
    今後設備等の大規模の更新工事が必要ではないでしょうか。

    新しいマンションの中には、100年保証なんてものも出ている
    様ですから、よく研究為さることです。

    個人的には、人口の高齢化により住宅余りが懸念されている
    現状から、「中古戸建て住宅」が狙い目ではないかと考えます。

    建物の償却の考え方についても、定率法とか、定額法とかの
    方法があります。定率法であれば建物の残存価値は低いです。

    トピ内ID:8931530819

    ...本文を表示

    寿命はさておき、ランニングコスト

    しおりをつける
    🙂
    いも
    私もリノベに関しては興味があり、かなり勉強しました。実際に都内西の人気エリアに暮らしていたことがあり、リノベ物件数も多く、実際に不動産屋と回ったこともあります。

    で結論は
    「絶対に辞めたほうがいい」。

    ビンテージマンションと言われる、築年数が古くても億単位だったりする物件は極少数で、ほとんどはただのマンションです。
    しかも、修繕積立費は築30年以降グンと増える可能性がありますし、全世帯ファミリー向けではなく、ワンルームの単身向けも混ざったようなマンションだと、すでに賃貸に出されている部屋もあり、マンション全体の管理が悪くなります。

    また修繕費・管理費滞納する人もいるみたいですよ。追い出すにも訴訟を起こさねばならず、マンション経費から捻出できず泣き寝入り、というところもあるようです。

    やめといたほうがいいです。

    トピ内ID:2447367959

    ...本文を表示

    物件それぞれ 1

    しおりをつける
    晩秋温泉
    建物の経年劣化のレベルは物件によって全然違いますよ。
    同じ築30年でも居住者の質が良く、管理組合がしっかりしていれば建物の劣化も少ないです。
    築30年ともなればある程度一目瞭然になるくらい。
    後は施工業者が大手であるかどうかもポイントでしょうね。
    よく大手の建設会社は下請け孫請けに工事を丸投げ、なんて言われますがそれでも設計・施工においては一定の品質基準を定めて現場管理している事実があるので中小の業者が建てたものに比べれば堅牢である可能性が高いです。
    どこの建設会社が施工したのかは調べたほうがいいでしょうね。

    いずれにしろ終の棲家と考えず住み替え前提で考えたほうがいいと思います。
    リノベーション後とのことですが住み替えならそのリフォーム代が物件にいくらぐらい上乗せされているかが問題です。
    中古物件を買うメリットは何といっても価格の安さです。買い替え前提となれば尚のこと今回の買い物で無駄遣いは避けるべき。
    価格についてはそのマンションの過去(直近)の取引価格(リフォーム前のもの)を不動産屋に教えてもらって比較するとよいでしょう。

    トピ内ID:7587355869

    ...本文を表示

    物件それぞれ 2

    しおりをつける
    晩秋温泉
    さらに適正価格をつかむためには近隣の条件の似たマンションの取引事例なんかも参考になります。
    マンションの規模、駅徒歩何分か、何階か、日当たり、築年数など他の物件もできるだけ足を運んでチェックしましょう。
    そうやって目を養えばその物件がお得なのかそうでないのか価格面の判断ができるようになります。
    さらにマンションは管理状態がとても大切なので管理組合がどれだけしっかりしてるか、管理会社がどういう会社なのかもよく調べて比較してみましょう。
    リフォーム前の状態で売られている同築年数のマンションも元の状態を知る上では参考になりますから目的の物件と別の場所にあるマンションでも見に行く価値はあります。
    リノベーション済みということは傷みが隠れて見えませんからぜひ古い状態のままでもご覧になって元の状態のレベルを推察しておいた方がいいでしょう。

    一生に何度もする買い物じゃありません。大変でも手間暇かけて時間も労力もかけたほうが納得のいく買い物ができますよ。
    もしお得じゃなくても気に入ったと点があれば客観的な視点で購入の決断ができると思います。

    トピ内ID:7587355869

    ...本文を表示

    リノベーションと寿命

    しおりをつける
    🙂
    多胡天
    チラシに書かれているリノベーションの意味合いを、まずは確認した方が良いかもしれません。

    考えられるのは
    1.居室のリフォーム
    この場合、様々な生活設備や間取りは近代化されていますが、建物の構造自体の改築・補強とは関係ありません。寿命とはリンクしません。
    2.大規模修繕済
    これはマンション所有者で構成する管理組合が行う建物の維持修繕工事です。どこまでの内容で工事したのか、はありますが管理組合が機能しているマンションではあります。

    中古マンションの場合、管理組合が行う大規模修繕工事が計画通り行われているか確認することをお勧めします。これは寿命に直結します。
    築10年位から鉄部塗装、築15年位から外装、といった具合に建物の構造が劣化しないための維持修繕をしていれば長持ちします。この履歴が確認できるのは中古マンションのメリットかも。
    また、耐震性の補強には大規模な工事が必要になります。大震災の教訓を受け、数年後ぐらいに耐震基準などの見直しがありますから、築年数逆算を参考に建物が元々持っている耐震性能を類推するのも良いかもしれません。

    トピ内ID:3502206408

    ...本文を表示

    マンションの寿命は管理次第だそう

    しおりをつける
    blank
    サリー
    3年前に中古マンションを購入し、リノベーションました。
    色々調べたり聞いた結果、
    マンション寿命は、躯体自体は購入者の寿命以上くらいは保つ、マンション寿命に一番影響するのは管理だ、という意見が一番納得できました。
    管理は住民がするもの、だから住民次第。

    ある程度の高収入住民が減らない土地でマンション選びをしました。
    利便性がよく環境がよいところ。
    結果、昔から土地が高い住宅地。
    教育環境が良いところは子育て世代が住みたがるため、住民の高齢化も起きにくいと考えられる。

    地方都市ですが、まずは立地で、利便性、教育環境の良さで選んだら、中古マンションになりました。
    そのような土地は空きがなく、新築マンションはもう少し利便性悪いエリアか駅前タワー群。
    駅前は賃貸で住んでいましたが、環境面で検討外。
    戸建ては立地と経済面から検討外になりました。
    市内にある大企業数軒が全て撤退したりしない限りは、マンション住民が減ることなく循環するだろうと考えています。

    リノベーションするなら「済み」より、自分でやりたいですね。
    「済み」だと、問題、欠陥を隠される心配もありそうです。

    トピ内ID:4142265330

    ...本文を表示

    需要が減っているので空き室が多い

    しおりをつける
    🐱
    老朽化
    リノベーションして販売する会社は、部屋を販売してるのです。

    マンションが、今後どのようになっていくか、それは関係ない。部屋が売れたら良いのです。

    昭和61年建設の築30年のマンションは、20年後には築50年です。

    築50年のマンションを想像して下さい。

    初期から住んでる住民は高齢者ばかり。平均年齢80歳の住民。

    または空き室ばかりの古びた集合住宅。

    トピ内ID:5471643672

    ...本文を表示

    やめておいた方が良いです。

    しおりをつける
    🐷
    トランプ
    それは子供が小さい間の仮住まい。
    若夫婦ぐらいならよろしいが。

    あたりはずれが大き過ぎます。

    例えば、
    木造の場合でも、
    見かけは素人目には同じでも、
    100年がっつりもつのと30年で崩れるのとが
    あります。
    配管がどうなっているのかわからない。
    3階などから雨漏りがしたら
    怖いですよ。
    戦後バタバタと立った電柱が
    台風で倒れるのがあるように。

    トピ内ID:4350660406

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