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    築20年以上の中古マンションを買った方

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    悩み中
    話題
    現在、賃貸住まいですが、築25年の中古マンションを購入するか否か迷っています。首都圏郊外の駅からバスで10分ほど、広さは70平米の3LDKです。環境が良いところが気に入っていて、値段は1300万です。

    ただ、築25年という点にひっかかっています。築20年以上の中古マンションを購入した方で、ここがよかった、ここが悪かったなど、なんでもよいのでお聞かせください。よろしくお願いします。

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    微妙な築年数

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    ぱふぱふ
    現在の耐震基準を満たしている建物は1981年以降に建てられた物件・・・って事はまさしく微妙な築年数です。
    耐震基準をクリアしてない物件かも知れません=建て直しや補強が必要という事になります。
    そうなると買ってしまったは良いが、数ヶ月後に建て直しや補強工事をします~というお知らせがポストに回覧として入ってもおかしくない物件という事になりませんか?
    そこら辺も下調べをしておく必要があると思います。

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    資産価値無し

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    apollo
    駅からバスで10分掛かるエリアのマンションを検討とのことですが、マンションは利便性が最重要視されますので、徒歩圏外なら資産価値は殆どありません。
    120平方メートル以上の広さとか、眺望が良いとか特別な+αがあれば少しは良いのですが。

    20年以上経過しているなら、修繕費や管理費も相当高額になっている場合も多く、維持費の高さに驚くかもしれません。10年住んで売却する時には苦労すると予想します。

    それでも安価で環境も良いと判断するのでしたら、雨漏り水漏れ、サッシのガタツキ、玄関ドアの歪みが無いことを確認して下さい。陸屋根の最上階は雨漏りしていることが結構あります。

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    新耐震基準

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    214
    1981年を境に耐震基準が厳しくなっています。建物が新耐震でなければ、止めた方が無難です(構造評定を受けた超高層を除いて)。是非確認してみてください。

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    買いました

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    Harvest
    約2年前、当時築20年のマンションを購入しました。
    今の所、特別不都合はありません。地域が違うので金額等は参考にならないと思いますので、私が購入を決めた理由をあげます。
    ・新耐震基準以降の建物だった。
    ・周辺環境(買物、学校、病院)がいいこと。地下鉄駅まで徒歩2分、職場まで電車で10分。
    ・大規模改修が済んだばかりで、当分の間、大きな負担金が発生する可能性が低い。
    ・売りに出ている部屋以外、空室がなかった。
    ・ローンを組まずに買える金額だった。
      ↑ローンがないという自慢ではありません。
    築20年以上のマンションはリフォーム済であっても、専有部分の配管などは老朽化しており自己負担の修理金が発生するリスクが高いです。
    ローンを組む場合は借入額、期間にもよりますが利息を含め実際に支払う額を考慮すべきだと思います。実は高い買い物してしまう場合がありますよ。
    私はどうしても自分の家が欲しい理由があった事と、家賃を払ったと過程して10年で元はとれると思い購入を決定。あとは建替えになったときの為にこれから貯金ですね。

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    おすすめしない

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    もなか
    築年数が経ったマンションは高齢者が多く、建て替えの時に揉める可能性があります。長く住む人・お金がある人ばかりじゃないですから。あと不動産屋に勤めている知り合いは、やめたほうがいいと言ってました。理由は聞かなかったけど。

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    買い捨てならあり

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    賽銭箱
    とりあえず現時点で雨漏り、水漏れ、きしみなどの問題が
    なければ、住めるだけ住んで捨てるつもりであれば、
    ありうると思います。

    売却価格は0のつもりで、家賃に換算して何年で元が
    とれるかで考えるといいでしょう。
    (固定資産税などもかかってはきますが)

    個人的には今新築マンションを買うぐらいなら、築25年
    のを買うほうがまだリスクが小さいと思っています。

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    管理状況をみて

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    中古買いました。
    中古マンションは管理状況によって随分差が出ます。
    築25年なら、外壁の修繕や配管交換、エレベータ交換などの大規模修繕も済んでいることと思います。
    あまりにも外観が荒れた状態ならば、手入れが行き届いていないと思われるのでやめた方がいいです。
    手入れの悪い物件は築15年もすれば相当荒れますから。
    しっかりした建物であれば、建て替えはまだしばらくはないと思います。

    私は築25年の物件を購入しましたが、管理状態がとてもよいので近所の築10年の物件より手入れが行き届いています。現行の耐震基準も満たしていて安心しています。

    中古マンションは築年数よりなにより、管理!これに尽きます。新しくても管理の悪い物件はすぐに荒れてだめです。新築もこれからどのような状態になるのかわからないのでリスクは高いですよね。
    戸数の多い物件ほど、管理組合などの組織がしっかりしているのでお勧めです。

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    築27年・駅徒歩10分買いました

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    今のとこ満足
    去年、賽銭箱さんの書かれていた発想で購入しました。

    賃貸住まいだったので、10年住めばモト取れると計算しました。

    一ヶ月近く悩んでいろいろ調べました。休日には管理人さんとか、玄関ホールで住人を待ち伏せてインタビューしました。(ギョッとされましたが・・)
    新築時から住んでるおじさんが「施工主もちゃんとしたとこだし、管理がしっかりしてるし気に入ってる」と言ってて気持ちが固まりました。

    賃貸でいくらで貸し出しされてるかもリサーチして、自分が住まなくなった時の利回りも考えました。
    価格は近所の新築マンションの半額以下でした。リフォームごっそりして中だけ新築気分です。

    固定資産税や管理費・修繕積み立てが年間30万弱掛かることはあまりイメージしていませんでした。
    まぁヨーロッパのように百年とはいかないけど、そんなすぐ建替えなくてもいいよなぁと見積もっています。

    現在の賃貸の家賃と比べて、何年住んだらモト取れるか、自分が住まなくなったら人に貸せるか、がポイントだと思います。

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    Harvestさんと、ほぼ一緒です

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    ととろ
    >私が購入を決めた理由をあげます。
    ・新耐震基準以降の建物だった。
    ・周辺環境(買物、学校、病院)がいいこと。地下鉄駅まで徒歩2分、職場まで電車で10分。
    ・大規模改修が済んだばかりで、当分の間、大きな負担金が発生する可能性が低い。
    ・売りに出ている部屋以外、空室がなかった。
    >・ローンを組まずに買える金額だった。

    周辺環境&ローンは一緒ではないですが、諸々を考えた時にとても好都合でした。また住み慣れた私達の(私・旦那)地域でもあったし。

    新築を見るとやはり建て方もセンス良いし、羨ましいと思う時もありますが、ローンで悪戦苦闘or耐震問題等で頭を抱えるよりは、現状でいつかマンション自体を全建て替えする時の為に、お金を貯めておきたいと思ってるので。私達は壁紙を張り替えました。それだけでも、とても綺麗になって満足してます。

    個々の考え方の違いなので、一概に「新築が中古が良い!」とは言えません。いずれにせよ、安い買い物ではないので、しっかりと計画を立てて慎重に選んでみて下さい。

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    管理組合は?

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    kita3
    70平米で1300万円、
    つぼ当たり60万ぐらいですね、その付近の相場なんですかね?もし解らなければ新築マンションがあればつぼ当たりいくらで売ってるのか見てください。
    その付近の中古マンションがつぼ当たり60万ぐらいなら新築マンションならつぼ当たり100万前後だと思います。相場より安いなら何かあると思いますよ。(いわく付き)また管理組合はどうですかね?しっかりしてますかね。どんなマンションでも管理組合がし
    っかりしてなければやめたほうがいいですよ。いずれにせよの当時のマンションは耐用年数50年ぐらいで
    給配水管・エレベーターが30年ぐらい?これから大きな修繕がかかる時期に入ります。管理組合がどの程度計画して積み立て金があるか?どうか?前年の決算報告を要求してみてはどうですか!また築20年なら外装工事を2回目をやったかやるかの時期だと思います(だいたい10年毎)その支払いの詳細はどうして支払ったのか?(修繕積み立て金で払ったのか?一件いくらか徴収したのか?)その辺をちゃんと調べたほうがいいですよ。

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