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    キラキラ
    話題
    家探しを始めて約半年、ようやく理想に近い物件に出会いました(価格・日当たりが)ところが・・土地の半分以上に都市計画道路のラインがかかっています。不動産屋さんは第三次計画(?)だから生きてるうちに立ち退きはありませんよ。もしあったとしても土地・建物・引越し費用等手厚い保障があるからむしろそういったところを探して買う方もいますとの事。
    周囲の不動産関係者に話したところ、そんな条件の家は万が一のとき、賃貸も売却も難しいからやめたほうがいいと言われました。みなさんでしたらどのようにお考えになりますか?よろしければご意見をお聞かせ下さい。

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    もし、本当なら

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    にゃんこ
    もし私が不動産屋で、本当に都市計画道路に掛かる土地なら、自分で買います。人には勧めません。

    なんだか、競馬必勝法教えます!みたいなお話ですね。必勝法があるなら人には教えないでしょ、って。

    恐らく、恐らくですが、その場所に都市計画道路が引かれる事は十中八九無いと思います。

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    逆に考えれば

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    それは
    道路が通るときに立ち退き料をもらえますけどね。
    世の政治家の中には道路がいつ通るか知ってる(というか自分で決めてる)人がいてそれでがっぽりかせいでます。
    最近地震とか大雪とかで大変な県の某政治家さんの娘さんもその遺産で政治活動してますしね。

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    割り切りでしょうが

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    匿名おとこ
    私ならあまり買いたくはない場所ですね。
    ずっと住み続けていける、引っ越さなければならない事態はほとんどないというならば、バクチを打ってもいいですが。

    もし、道路の計画が進んだ場合、用地交渉で条件が折り合えばいいですが、そうでない場合はごね得は難しい気がします。最悪、強制収用なんてケースも考えられますしね。

    道路の計画が頓挫したり、無期延期状態になったら、今度は老後にどうするか、相続で・・・まあ、そこまで取らぬタヌキの皮算用してもしょーがないですね。

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    周囲の状況によりますが

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    建築屋
    都市計画道路はその町だけではなく
    その地域全体を考えて計画されています。
    ただ順序が有り重要な道路が優先されます。
    その計画道路が有る地域はどうでしょうか?

    その土地に計画道路がかかっていれば
    建築確認申請時に建物の構造・規模が
    制限されます。
    木造であればまず大丈夫でしょうが、
    杭を設置するような大規模で頑丈な
    建物は許可されません。
    二、三十年は大丈夫かもしれませんが
    将来子孫に残すものにはならないと思います。
    そのあたりを考慮されて購入されれば良いと
    思います。

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    だからお買い得なのでは?

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    ばに
    本当にそこが都市計画道路のエリアなのかは、
    ちょっと調べればすぐにわかります

    「条件、価格が良い」ということは、要は「お買い得」なわけですよね。そのような制約条件があるから、お買い得なわけです

    実際にその計画がいつ動き出すかというのは、ある程度可能性としてはわかりますけれど、たとえ可能性が3%であっても、突然10年後になんらかのきっかけで事業が動き出すこともありえますし、なんともいえません。

    いくら手厚く保護が出たとしても、変な時期に収容の手続きだとか引越しだとかが発生するのは結構な負担だったりもします
    リスクをとって、良い条件の土地を手に入れるか、不確実性を避けるのか、それはトピ主さんご一家の判断だと思います。

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    見送ります

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    キラキラ
    にゃんこさんレスありがとうございます☆
    不安要素が残ったままの契約は危険と判断し今回は見送ることにしました。

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    まずは役所にお尋ねください

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    地方公務員
     某役所にて道路用地の買収をしているものです。
     都市計画道路が計画決定されているだけならば、用地買収までかなりの期間があるか、計画倒れに終わるかのどちらかでしょう。
     しかし、その道路事業に事業認可があり、しかも事業認可の期限が何回か延長されている場合は近々買収される可能性が高いでしょう。事業認可があるかどうかは市役所の都市計画を担当している課で教えてもらえます。秘密でも何でもありません。
     従って、第三次計画というのが何を意味するのかわかりませんが、それだけでは立ち退きがあるかどうかは判断できませんね。
     立ち退き料については、正確には損失補償金といいますが、引越料などが含まれまれるものの精神慰謝料のようなものはまったくありません。立ち退くことによって近所づきあいが変わり、仲の良い人と疎遠になるとか、子供の学区が変わって子供に問題が出ようとも一切補償されません。用地は相場でしか買いませんから立ち退き料で儲かるなんて思わないほうがいいと思います。

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    問題は

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    建築屋
    その建物が建った時に、計画道路が線引きしてあったかどうか?
    だと思います。

    線引き以後だと、当然、許可を取って建築してあるでしょうから
    (都市計画法53条許可)
    建前として、「土地・建物の計画道路に掛かる部分のみの保障」
    というのが前提になりますから。
    まずは、その建物の建築年月日と
    計画道路が線引きされた年度を調べるのが先決かと。

    不動産屋が言う
    「生きてるうちは、立ち退きはありません」
    も、実際問題、当てになるかどうか・・・。
    仕事がら、そういった物件で何年かたって、計画が施行された例を
    何件も見てきました。

    まぁ、その他の問題(残地で建築が可能か否か?等)もありますので
    私なら、そういった物件には手をだしませんけどね。

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    用地買収の際に

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    えなみ
    土地全部に都市計画道路予定の線が引かれているわけではないんですよね?
    その場合、国や自治体等、そこを買収する側の財政状態等にもよりますが、「予定地部分だけしか買ってもらえない」ことも多々あります。そのほうが多いです。
    そうすると、残りの土地は自分のもののままなので、建ペイ・容積率の関係から住んでる建物が違反建築になったり、立て替えてもごく小さなものしか立て替えられなかったり、ということが起きます。
    また、意味もなく狭小地を持ち続けないといけないことも。近所にも小さな三角形のまま、道路脇に残地があります。隣地の持ち主に買いたたかれるしか、手放す方法はありません。
    土地全部に計画線がかかっているか、全くかかっていないか、じゃないと買い!ではありませんね。

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    ずっとは住んでいたくない

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    昭沼
    自分の理想どおりの立地・陽あたり・物件でも、都市計画道路のラインがかかっているのならば、ずっとは住んでいたくないです。

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    あえて買わないですが

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    HD
    え、売れないのですか?
    ウチの近所じゃ、殆ど買った時の3倍の値段で
    手厚い保障されていますよ?
    そして、その周りの人達は、
    「いいなぁ~。ずる~い!」って感じですが・・・

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    聞いた話では

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    やめた方が
    もし買収されたとしても、道路部分しか買って貰えないので、中途半端な土地が残り、新しい土地を買う程の金額にはならない中途半端なお金しか貰えないと聞いた事があります。それでは嫌だと言うと強制収用という事になるかもしれません。

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    絶対にやめましよう

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    ふー
    まさに我が家がいま、泣きをみています。
    建築業者に頼みっぱなしで都市計画区域だったのに気が付かなかった私達がバカでした。

    道路拡張のため、庭のほとんどを二束三文で取られてしまいました。生活している窓の外がすぐ歩道になっていて落ち着かない生活になっています。

    基礎部分のコンクリートも削ったのに構造上支障が無いということで移転建設や曳き家の補償もまったくありませんでした。

    近所の人たちも何十年も住んでいるのに、市役所が勝手に机上で決めた都市計画を押しつけられ生活の場を脅かされて困っています。

    市役所は20年も前から決まっていると言ってましたが住民は全く知らないことでした。
    補償額も雀の涙です。とても元の生活をできるものではありませんでした。

    都市計画区域は多少固定資産税が安くなるようですが他はなんのメリットもありません。

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    余る土地に、福は来ない

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    測量士
    都市計画道路は、計画があるだけの段階から、直ぐに工事を開始する命令が下りている段階までそれぞれ建築の制限があります。昔は道路が半分も掛かっていたら、掛かっていない残りも全部有利に買い取った時代もありました。今は土地の買収(収用)も家屋の補償も実勢・実費で、差益への税金が優遇される位です。

    しかも優遇は益々縮小の方向に。半分も買収されたら既存不適格と言う、違反建築状態になって、将来ぐっと小さくしての改築しか出来なくなります。交通量の多い広い道路が出来たら、騒音や排気ガスで生活環境は確実に悪くなります。交通量相手の商売を目的にするなら別。自分の寿命と、道路の完成を賭けて楽しむ人も別。

    これから人口が減って、条件の悪い不動産は買い手すらつかない場合が多くなる事必至です。 極論ですが、一人っ子が増えるだけで、持ち家を相続したカップルの片方の家は余ります。祖父母の家だって同じ。

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    うちがそうです。

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    みんりぃ
    「道路建設の際にはすんなりどきますよ~」という契約で家を建てたそうです(母談)。
    道路計画がスタートした時は、その家屋に見合った代替地に引っ越すか、相当の金額をもらって引っ越すかのどちらかのようです。

    そして今現在。
    本来なら10年以上前に立ち退いているはずですが、未だに住み続けています(笑)。

    こんな話もあるということで。

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      我が家がそうです

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      どっこいしょ
      数年前に購入した土地が都市計画道路に入っていました。もちろん承知の上での購入。恐らく自分たちが生きてるうちに立ち退くことはないと思いますが、将来子供に資産として残す場合なんの支障もないと思っています。もともと住み慣れた土地ではないし立ち退くことに何の抵抗もないです。子供たちが成長して将来立ち退く時のことまでは考えていませんが・・・お金に換わるならそれもまた良しとします。人に貸す場合も問題ないのでは?向う5年以内に用地買収の動きがあるかどうかは市役所に問い合わせるとある程度わかるので、突然出て行ってくださいってことにもならないし

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      何だか憶測が飛び交っていますが・・・

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      不動さん
      土地収用などの大規模事業は
      行政が個人の財産を取り上げてまで
      地域の公共性などの都市計画の為に行う計画です
      役所が秘密裏に行えるモノではありません。
      常に公衆に情報を開示して行うモノです
      もちろん意見提出も認められています。

      それから、ごね得という言葉を耳にしますが
      これもありえません。
      テレビで収用反対している人は
      ごね得を鵜呑みにされた方だと思われますけど

      行政側の買取(補償)価格と言うのは
      地価公示・地価調査
      (年に一度国や県が土地の値段を発表してる)
      あれを規準にある計算方法に基づいて
      個人の裁量を加味できないようになっています。

      ただ、土地は見た目同じでも
      専門家(不動産鑑定士など)から見れば
      価格に大きな影響を与える要因などが多数存在し
      その結果、補償額に影響を与える事は多々あります。

      これがいわゆるごね得と言われる
      近所なのにあっちの方が得をしてる
      という感情に結びついているのだろうと思います

      一番大切なことは役所に聞くこと
      そして自分で可能な限り調べる事です
      他人の言葉を鵜呑みにして受身で情報を得るのではなく
      自分で調べ、考えましょう

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      話が飛躍しすぎ

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      にゃんこ
      そもそも、トピ主さんの話は、「計画に入っている」というだけで、具体的用地買収の話までは出てきていません。

      公共事業にも、計画倒れ(住民の反対で断念など)は多々有るのです。

      不動さんの話は面白いですね。
      公示地価=実際の価格?お役所の鑑定する地価を皆さん信じますか?

      「価格に大きな影響を与える要因などが多数存在し…」
      具体的には何が影響しているのでしょうか。○某系の人の存在?

      不動さんの書き込みは、もっともらしく、しかし具体性に欠ける内用だと思います。

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      にゃんこさんへ

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      不動さん
      いや~そういう視点のコメント来ると思ってました!
      それが普通の反応だと思います。

      >公示地価=実際の価格?お役所の鑑定する地価を皆さん信じますか?

      残念ながら役所は鑑定は一切しませんよ
      調べたらすぐに分かりますよ

      役所はあくまで地価公示・地価調査を発表する立場
      その内容を「規準」として
      計算して価格を算出していますから

      >具体的には何が影響しているのでしょうか。○某系の人の存在?

      そうですね。全く無視は出来ないでしょうね
      その場合は借家権の問題になると思いますが。
      ちなみに土地に関しては
      他にも幅員、接面街路の関係
      形状、地質、眺望などなど
      最近で言えば土壌汚染や水質などもあります
      価格形成要因というのは沢山あります
      日常の出来事ですら要因になる事だってあります

      >不動さんの書き込みは、もっともらしく、しかし具体性に欠ける内用だと思います。

      それは申し訳ありません
      ただにゃんこさんが仰るように具体性には欠ける話ですし具体的な話は無理ですよね

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      気になったものですから。。。。

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      こにゃんこ
      公示地価=実際の価格?

      イコールにはならないですよ
      ちなみに地価公示ですから

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      私の勘違いで無ければ

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      SARA
      >公示地価=実際の価格?
      >お役所の鑑定する地価を皆さん信じますか?

      公示地価ではなくて地価公示ですよ。
      にゃんこさんは自分の土地の価格は何を信じているのですか?
      個人的には町の不動産業者が言う価格よりは役所の価格の方が確実だと思いますけどね。不動産業者の価格なんてそれこそ何の根拠も無く付いた価格だと思いますけど。

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