市街化調整区域の土地は建物を建てるためには特別な要件が必要です。
特別な要件は市役所に行って分家要件を満たしてるか確認しに来たといえば教えてくれると思います。
自分も最近市街化調整区域に住居を構えましたが分家要件がかなり厳しいです。
購入前に一度分家要件を調べてから購入した方がいいです。

一見普通の土地ですが、用途が限定されていたり、家の再建築ができなかったり、様々な制約がある場合が多いです。
また、家にいくまでの道が私道でしたら、そこの管理も自分です。
そういったことがあるので、あなたがたが気に入って買っても、お子さんが受け継いだ時、売ろうとしても売れない場合もあります。
疎いのなら専門的家にきちんと調べてもらったほうがいいです。

ネットがあるんだから、調べたらある程度のことは分かりますよ。

市街化調整区域で家を建てられないってことはないと
思いますけど、そういうのも不動産屋だけに聞かずにかならず自治体
（行政）にも確認を取ること。

家の建築、あるいは増築・建替えを含めたリフォームなど
建てるだけでなくそれ以降にも建築関係に関して制限があるのか？
ないのか？

一般的には市街化調整区域は市街化区域とは区別され、
市街化区域はそれなりに自由に建築や売買はされるが、
市街化調整区域は難しいと言われています。

しかしそれも自治体によっては多少の温度差（その自治体の条例など）は
あるだろうから、まずがちゃんと役場などで確認して、
不動産屋の言うことと齟齬がないか確認してください。

価格的には条件は良いですが、逆を言うと市街化調整区域の
メリットは価格だけ、とも言えるんです。

ネットの受け売りですけど、
舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が
自治体から助成金が受けられなかったりする場合がある。
その分の負担は自費になる、などが考えられるデメリットでしょうね。

その他、むやみな開発を抑制するためのエリアですから、
近くにスーパーはおろか、コンビニさえも出来ない可能性は高いです。

建築許可が絶対にもらえるかどうかの確認ができるまで買わない
あるいは許可がもらえなければ契約は白紙という契約は絶対です。
この許可が取れないあるいは他に経費がかかるから安い。

また、水道を通すときに目の前まで水道管がきていない可能性があり
なければ、市街化区域から繋げないといけなくて
それが一般のものより高いかもしれません（距離が長いため）。
ガスも都市ガス地域なら同様です。

今だと地盤調査が入り、余程の地盤でなければ地盤改良工事が必要です。
建坪２０坪くらいでも１００万円くらいは必要です。
それ以外に造成費用や発掘義務は大丈夫ですか？
必要だと結構高くなる可能性もあります。
駐車場スペースはコンクリート全部はがす可能性って考えてます？
状況によってはそうなります。

土地に入る道が普通車１台程度なら工事車両が入らず
建築材料の運搬に追加料金がかかるかもしれません。

また、その土地に入るための道は公道でしょうか？
私が土地を探していた時に少し狭い道は私道であることがありました。
確率は低いですが、状況次第では使えなくなる心配はありませんか？

紹介者が不動産屋であればきちんと法律のことや
コストのかかる可能性について全部聞きましょう。
ただの親切な知り合いであればプロに確認した方が良いと思いますよ。

市街化調整区域の宅地ですか？
我が家は本宅の隣の雑種地にもう一軒家建てようとしましたが条件を満たしてないと
許可がおりませんでした。夫が自分の土地に自分名義の家をたてるのに！！住むのが私の親だったので許可がでませんでした。夫の親か我が子なら良かったんですが、なんでやねん！です。
建築許可が通りやすい通りにくいが自治体によって違うと聞いたこともあります。
今回はネット情報ではなく土地のある自治体に相談確認された方がいいですよ。
早まって土地の購入をしたらダメです！！

市街化調整区域では、都市計画法第34条各号のいずれかにあてはまらない限りは建物の設置が厳しく制限されていると思います。

例えば農業に従事している人であれば住宅を建てることができますが、全く関係がない場合は申請等おりにくいと思われます。
この辺は地域や自治体にもよると思いますので、該当の地域でどうなのかを調べてから検討されたほうがいいと思います。

また、地目が宅地かどうかも確認したほうがあいいと思います。万一農地であれば、変更するのにまた一手間かかると思います。

利害関係がなく、その辺に明るい方に相談されるのが無難だと思います。(土地取引、開発関係に精通した弁護士さんなど)

トピ主さん、自分のレスを読み返しましたか。

その土地を紹介してくれた方というのが不動産業者など、専門的な知識がある方なのか否か分かりませんが、でもその人も「家を建てられない事はないです」と言っているの過ぎず、必ず家が建てられる土地だとは言っていませんよ。

調整区域は基本的に建築行為が認められない区域ですし、建てるにしても様々な制限があり、それをクリアしなければならないのです。

国の法律の他、自治体ごとに基準があり、制限にプラスして規模等、一定の条件を満たさなければならなかったり、申請をしても月１回程度しか開催されない役所内の審査会で承認されなければ許可がおりない、ということもあります。

また、許可されても許可内容によっては将来的に簡単に建替え等が出来なかったり、例えば万が一のことがあって手放したいと思ったり、競売等に掛かっても簡単には買い手もつきません。

さらに、基本的に建物を建てない区域ですから、上下水道やガス等の整備がなされていないため、水質管理の必要な井戸利用や排水も地域の土地改良区などの許可をもらう必要があったりと、そういった可能性もあります。

前面道路の法律上の扱いも気になりますし、今は登記上の土地の地目が宅地や雑種地となっていても、従前地目が畑や田、池沼なら、軟弱地盤の可能性も考えられます。

地番さえ分かれば登記簿や公図は誰でも取得出来ますから、それを取って役所の開発審査課で、現所有者とは関係もない第三者でも家を建てられる土地か、どのような手続を経る必要があるのかを聞いた方がいいと思いますよ。

また、道路も自治体の管理する公道か私道か、建築基準法上どのような扱いの道路になっているのか、上下水道の公設管(自治体が敷設した本管)が道路に入っているか否か、引込みは可能なのかを、自分達で役所に出向いて確認すべきです。

＞眺めもいいです
＞少し坂の上にある土地

崖上ではないでしょうか？

＞市街化調整区域と表示されていますが、紹介してくれた方は少し申請をすれば家を建てられない事はないです

「少し申請」というのが、誰にでもできるものではないのかも！

＞普通車1台分の道に入るのが少し入りにくい

建築に使うクレーンとか入りますか？

　そこは、周囲に普通に家が建っている場所でしょうか？ライフライン（上下水道・ガス・電気）に、問題ありませんか？

　これは問題なしだとしたら、次は、建築許可が下りる土地なのかどうか、そこは役所に行って、きちんと確認が必要です。

　そして、大きな建築資材を載せた工事車両や引っ越しトラックも問題なく通れるのか？

　あと、坂の上にある土地だそうですが、擁壁（ようへき）はありませんか？地盤はどうですか？
　家を建てた場合、裏側はどんな感じですか？崩れてきそうな土地ではありませんか？石が落ちてくるような事は？
　
　また、高齢になって車を手放したら、買い物や病院はタクシーですか？歩いて行けますか？カートを押して坂道登れますか？

　お子さんが、中学や高校になったら、自転車通学しませんか？危険ではありませんか？

　雪が降るような地域ですか？その坂道に問題ありませんか？

　それに、失礼ですが、マイホームを建てて、数年で離婚や住宅ローン破綻をした場合、その家売れそうですか？

　高齢になっても生活に問題がない土地で、売りやすい土地を購入した方が、長い目で見ればお得な可能性が高いです。

　安い土地は、やはり理由があります。土地だけは、慎重に選んだほうがいいですよ。後悔しても、どうにもなりませんから。

周囲に住宅がないのならぜんぶ自費でひかないとならないのでは。
現状では家は建たない可能性が大だと思います。

（１）その土地のある地域の市役所（または役場）に行き、

家が建てられる土地か？
建てた後売却できる土地か？
問題点は？

・・・などを聞く。

（２）その地元の「司法書士」に電話し、予約有料相談をする。
複数の司法書士に相談に行く。

（３）その土地の別の不動産屋に、尋ねてみる。


特に（１）（２）は必須。

いくつかの法律や条例が関係している。

自分でしっかり聞いて確認・納得しておかないと、後で後悔しますよ。

不動産屋さんの言う事だけ聞いて契約してはダメです。

私も含めレスしてる皆さんとトピ主さんの
意識に温度差があると感じます。
詳しく書けないかも知れませんが仲介者の方ってプロですか？親切な知り合いとかだったら申し訳ないけど大丈夫かなって思います。悪意はないと思いますけど、、、

プロがちゃんと申請しても役所がうんと
言わなければ家が建たないし売れないんです。だから皆さん心配してるんです。

市街化調整区域での住宅ローンは通りにくいと思います。なぜなら、土地の売買が難しく、評価が低いからです。

銀行が土地家屋を担保にして貸し出し、万一の時差押えて売却しようとしても、売れにくいからです。

一度銀行の相談窓口で聞いてみてはいかがでしょうか。

もちろん正規ルートでなく、蛇の道は蛇、のようになんとかすることもあるのでしょう。
プロの方というのはそういうことだと思います。

それらのリスクを理解し、将来的なことも含めてそれでも購入したいと思うのであればいいと思いますが、その辺の説明がしっかりされていないのは心配です。

不動産屋は売買の際仲介手数料が入ったら終わり、ですが、購入者はそこに長く住み、簡単に離れることはできません。

繰り返しますが、リスクを正確に説明してくれる、利害関係のない人に相談してください。

住宅ローンに関して。

仲介される方がローンを組む会社についても紹介する、と言われると思います。
その会社は、銀行や信用金庫など一般的に住宅ローンを組むところではないのではないでしょうか。

もしそうであれば、銀行や信用金庫が断る物件、その事実の重みを考えてみてください。

ここ小町でレスなさる人たちはトピ主とは直接利害関係がないから客観的な意見をされてます。よく読んでくださいな。

トピ主さんは買いたいんじゃないですか？　買うための後押しを探してませんか。

仲介者とどのような関係なのかは判りませんけど鵜呑みにするのは危うい事です。

＞プロの方に話をとうしてもらうので大丈夫です
↑これはある意味やっかいですよ。「話を通してもらう」という事は具体的に、何を、誰に、どのように依頼するのか、聞きましたか。

何らかの手づるで上手くやるのか、きちんと申請等を専門家に依頼するのか、曖昧なまま進めるのは危険でしょう。

小町に書き込めるんですから　市街化調整区域　住宅建築　で調べてみたら如何ですか。

市街化調整区域に家を建てられる要件はかなり厳しかったはず。農地だったら農地転用で申請が必要ですし。

続きのレスも拝見しましたが…。

プロの人に話を通してもらうから大丈夫って、調整区域内はその土地ごとに課せられる制限も違いますし、申請内容や申請者により同じ法律でも何条何号に基づいた許可になるのか、それによりまた求められる要件や許可されてもその後の制限が違ってくるのです。

許可は下りたとしても、トピ主さん達が思い描いているような家は建てられないということも考えられますし、だから何人かの方が役所に足を運んで、その土地にトピ主さん達が申請者となった場合でも家を建てられるのか、どのような手続が必要で、どのような制限を掛けられるのかを確認した方がいいと言われているのです。

自分達で調べるのが難しいと思うなら、土地家屋調査士に依頼したり、仲介の方やプロだという方にどのような手続と制限になるのかを明確に示してもらうことを求め、それを持って自分達で再度役所で確認をするということも可能なはずです。

とにかく、そこが明確にならないうちは買うことは決められません。
最悪、家が建てられない土地をつかまされる可能性がるのですから。

不安があるなら自分達で調べるか、多少費用が掛かったとしても、自分達の信頼できるプロの方に依頼しましょう。

電気はともかく、水道は通っているから大丈夫、ではないのです。
役所が入れた本管から引込み出来るなら問題ありませんが、通っているのが個人所有の私設管の場合は所有者の許可が必要になったり、管の大きさによってはこれ以上水量を増やせないから自分達で引込むことが必要になったり、使わせてもらえたとしても充分な水量を確保出来ない…ということもあるのです。

工事が必要になった場合、道路が私道なら同じように、私道所有者に許可をもらわないといけませんしね。

そういったことも含めて自分達の足と目で確認する、お金を使って専門家に依頼をすることが必要です。

「プロの方」とは、何のプロなんでしょう？

法律のプロの弁護士・司法書士・行政書士、そして、不動産売買のプロとして宅建業者（不動産屋として店の看板や広告にハトやウサギのマークがありますよね）や、そして、銀行のローンの担当者に、相談すべきです。

昔、まだネット等が広がっていない頃、「お買い得の土地」と称して家が建っている写真を付けたチラシがありました。ただ、お得だとばかりに買ってしまい、結局、プレハブを設置できても単なる物置でガスも上下水道も通すことが出来ない、単に駐車場か資材置き場だった。どうしてくれんだ！騒ぎが日本中にありました。
ただ、市街化調整区域も情勢によっては「調整」を抜く時もあります。だからこそ、役所にこの土地の開発予定について聞きましょう。
まずは、そこからです。
成人が自分の意志で契約したモノはあとで誤解だった、だまされたと言って解除することは大変難しいです。お金だけで無く精神的にもダメージはきついです。

私道を通らないと入れない可能性があります。
私道は、最初の持ち主が気持ちよく貸してくれたとしても、所有者が代替わりした時に、使わせないと言われたら、通ることも出来ません。どうにもならない状況に追い込まれて、安く買い叩かれるおそれがあります。

また、調整区域は、本当に難しくて、買ったはいいけど、建物を建てられない、売ることも出来ないという状況になることもあります。
だから、市街化調整区域の土地は買わない方がベターなんです。

役所の建築家や都市整備関連のところに行って聞けば、都市計画について教えてもらえます。
その情報が一番確実です。
業者は売るためなら適当に嘘をつくことだってあり得ます。
業者のいうことを鵜呑みにすることは危険です。

「安い」「なかなか売れない」のは単純に、「ほしいと思う人がいないから」でしょう。

ちなみに「建築条件付きではない土地」を探しているということは、どこかハウスメーカーをお決めになっているということでしょうか？
それであれば、メーカーに相談して土地を探してもらう（最低限、問題の土地を見て評価をしてもらう）のがいいのかなと思います。

主さんは不安に思われているとのこと、その種は皆さんがレスに書かれていると思いますのでそれを1つ1つ明確にして行けばよい。

「少し申請をすれば」→少しとは、具体的にどれだけの量の、どういう手続きが必要か
「家を建てられないことはない」→建てられない場合は具体的にどういうことか、建てる場合の制約はどういうものか
「プロの方に話を通してもらう」→どこの役所のどこの窓口に、どういう資格を持った人が、どういう申請を行うのか
　以上のいずれについても、費用と期間がどのくらいかかるのか

要はですね、「自分たちの望む家を建てるために必要な費用や期間」を具体的に明確にする必要が、主さんご夫妻には必要なんじゃないかと思うのです。
レスしてる皆さんは、「仲介してる方はどうも『あーやっとくやっとく、大丈夫ですよ～』程度に見えるけど、その人本当に信用できますか？」と心配されているので、主さんご自身がきちんと調べた方がいいですよと仰ってるのですよ。
主さんの心配は、主さんご自身で拭うしかないのですよ。

ところでその土地、普通車1台が入りづらい土地とのことで、建築費用の方も嵩んだりしませんかね。意外と、思うほどお買い得な土地じゃないように想像します・・・

市街化調整区域は、田畑を保護するエリアなので基本的によっぽどの理由(農家の分家を建てるとか)がないと建築できない場所です。

何故安いのか、それはそのような土地は売りたくても開発許可が下りる条件(色々複雑な条件があります)の買い主が現れない限り、売却できないからキャッシュでかえるような金額でしか売り出しできないのです。
(売却できないような土地に銀行は担保融資しません)

また街並みから外れている点で、開発許可が下りない可能性が高いと思われます。
(市街化区域に隣接していて周りに既存の家が多くある場所でも下りないケースもあります。)

おそらく既存宅地ではなく雑種地とかですよね？農転もいるんじゃないでしょうか。

そもそも新築の為の土地なのですよね。建築メーカーは決まってますか？

メーカーやおおよそのプランが決まっているのでしたら、メーカーの建築確認申請担当者(営業担当はあまり詳しくない)に聞いて希望の建物が建築できる土地を探してもらいましょう。

住宅建築は土地の用途制限の他にたくさんの規制法令をクリアしないと建築出来ません。

もし安いからと購入して、開発許可が下りなかったり、下りたとしても様々な規制で希望する建物が建築できない可能性(接道やよう壁後退で建築できない等)がありますし、また将来的(お子さんの代)にも相続以外の所有権移転や再建築ができないことも多々あります。

そういったリスクを全て考慮してでも買いたいのでしたらこれはもう自己責任でとしか申し上げられません。

そしてこの不況でローンが払えなくなり、任意売却や不動産競売で不動産物件が徐々に増えてきている感がありますので、焦らずもう少し色々探した方が良いです。

多分、数年後になってもその物件あると思いますよ。

　あちらの言う事を全面的に信用しちゃダメですよ。
　「〇〇らしい」なんて曖昧な事は、契約した後で、言った言わないの水掛け論になるだけです。
　
　結局、重要事項説明書をよく見ると、そんな事どこにも書いてないから、あちらは責任なしで終わりです。裁判にすらなりません。

　基本的に、「不都合な事実は隠される」と思っていないと、痛い目に合いますよ。
　あちらはプロですから、契約が成立すれば儲けになります。あなた達夫婦は、土地の購入なんて初めての、何の知識もないカモ。

　それに、「将来売る事もできる」これは、間違っていないかもしれません。
　だた、「格安だったら売る事もできる（購入希望者が居ないから、売却までに時間が掛かるし、格安にしないと売れない）」という意味だと思っておかないと。

　また、水道や電気は通っているとは、きちんと自宅前の道路に通っているという事ですか？
　それとも、離れたお隣さん（その土地より下の住宅）までなら通っているという事？
　上水道は通っていても、下水管も通っていますか？

　自分達で本を読んで色々と勉強したり、役所に行く手間を面倒だと思うなら、あなた達夫婦は、この土地は見送った方がいいと思います。

　だって、レスを読んでも、「どこか不安が残る」程度なんですよね？
　どこかって、具体的に何が不安なんですか？それすら曖昧な感じじゃ、話になりません。「いいカモ」で終わりです。

　それに、擁壁ありますよね？どれだけの幅で、高さは？北側やお隣さんの土地はどうですか？何年前の物ですか？
　なぜ聞かれるのか、意味が分かりますか？
　
　また、土地は平坦ですか？盛り土の必要は？

「市街化調整区域」とは、家屋を減らす様に行政をすると指定した地域です。言い替えると「住宅を建てにくい様に」「住んでいる人も他の地域に引っ越したくなる様に」行政をしますと言う意味です。不便になることはあっても便利にはなりません。

　だから安くて当然です。テントを張ってバードウォッチングをしたい人なら別ですが、殆どの人は家を建てたくて土地を買います。

　たしかに特例がありますが、あくまで「特例」です。新築や増築は不許可が原則。昔からの住人には配慮があっても、新規で買う人は不利ですよ。また仮に今は許可が出ても、何年か後には特例の対象外になる可能性もあります。つまりタダ同然にしても売れないリスクがあるので、負の遺産になる可能性もあります。

　自治体などで規則が違うので、トピの情報ではプロでも特例対象かは分かりません。自力でしっかりと調べて下さい。仲介業者の様な利害関係者の情報は参考にしてはいけませんよ。

　あなたが近くの畑を買い農業に転職してプレハブ小屋を建てるのなら、許可される可能性がありそうです。ですから「家を建てられない事はないです・・」という説明は嘘とまでは言えません。しかし期待する家とは違いますよね。建築が出来ない土地を騙して売る「原野商法」という詐欺がありましたが、今回はちゃんと「調整区域」だと説明されています。だから買えば自己責任ですよ。

　そんな土地ですから、担保価値が低いので一般的な条件でのローンは難しいかもしれません。

　家までの道が、樹木の枝が伸びたり天災で使いにくくなっても・・　調整区域ですから、整備や補修工事の優先順位は宅地より低いですよ。

　更地ということは、今の持ち主でも建築許可が出なかったか、家を建てる価値がなかったということです。あなたはもっと不利ですよ。
　安価ですがリスクが高いので知識がない方にはお薦めできません。

市街化調整区域とは…
市街化を抑制する地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。市街化を目的とはしていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。

既に建っている家であっても、リフォームをする時には許可が必要なこともあります。
「お店や住宅などを積極的に作ってはいけない、田舎のままにしておくエリア」というイメージです。

都市計画法34条による開発許可の主な基準を
検索してみて下さい。

この土地以外でも、大型トラックが入り難い土地、
途中大型トラックが曲がれない道がある場合、
建築費がかなり高くなります。
値段には理由があります。

市街化調整区域では、建物の建築（開発許可）が認められるのは、
あくまで例外なのです。
例外がある故に、「建てられないことはない」という
玉虫色の答え方をしているのでしょう。
「絶対に大丈夫です」とは言っていないですよね。

市街化調整区域で、例外的に開発許可が認められるケースは、
都市計画法３４条の各号に定められています。
このいずれかに該当しない限り、建物を建てることができません。
地元自治体による厳しい審査がありますよ。

なお、自治体によっては、独自の条例などで「開発可能」な
市街化調整区域を定めているケースもあります。
人任せにしないで、ご自分で地元の自治体の開発担当の課に
具体的なプランを持って、相談に行くことです。

決められない、迷う、不安というのは、その土地に自分達の家が建てられるという、絶対的な確約がないからだと思いますよ。

ここでのレスで、調整区域がどのような土地かは大筋で分かったと思いますし、ひと口に調整区域の土地といってもケースバイケースで、課せられる制限や条件も、満たさなければならない要件も、同じ土地で申請する人が違うだけで違ってくるのです。

また、プロに話を通してもらうといっても、法律に基づいた行為である以上、プロでも出来ないことはあるのです。

それに…紹介や仲介してくれた人を疑うわけではありませんが、騙すのもまたプロなのですよ。
それなりの知識はあるから確定的なことは言わない、自分達の逃げ道をちゃんと作ってあるのです。

まあ、不安だ不安だと言っているだけで、自分達でも調べられることを調べることもない、相手に明示することも求めないのであれば、その土地は諦めた方がいいと思いますよ。

少なくとも、トピ主さん達に手を出せる土地ではありません。

予算や希望もあると思いますが、市街化区域内の既に宅地となっていて周りに家があるような土地や、分譲地として売られている土地を求めた方がいいと思います。

トピ主さんはその土地絶対やめた方が良いです。
自分で調べられず、
仲介の方が素人なのか資格持ちの業者なのかも良く分からず
なのに、見た目が良く価格が安いために
買う理由を探してる感じです。

土地が安い理由を考えてください。
条件が良ければ高く、悪ければ安いのです。
東京のど真ん中の５０坪の土地だって再建築不可なら安い。
貴方はほとんど良い条件と書いていますが、
わずかに残る悪い条件が買うのをためらうくらい悪い可能性があるってことです。
市街化調整区域でも良い条件で時間はかかるけど絶対家を建てられるなら
もっと高いです。

地域にもよるでしょうが、私の住む地域で
良い条件の土地が９０坪６００万円なら業者が買います。
許可申請とって、整備して２軒分として売りに出せば、うまくいけば土地で５割くらいの利益が出せる。
そのような地域ではないのかもしれませんが、業者が手を出さないならそういうことかなと思います。

少なくとも家を建てるまでにその土地にかかる費用
（擁壁いるなら安さは吹っ飛ぶと思いますよ）の確認と
停止条件付契約が可能であるかの確認は必須です。
それでも欲しいなら買えばいい。
私はこうやって悩んでいる時点で無しです。

私は２年くらい探し、今の土地を見た時は即決でした。

＞紹介してくれた仲介の方に話を聞いてみました


紹介してくれた人ではなく　利害関係が一切無い人に相談しなきゃ・・

安井には訳がありますよ。

線引き前に宅地に変更されたということですね。
それでしたら直近は住宅が建てることが可能ですし売却も可能だと思われます。
ただ直近での話ですので今後はどうなるかはわかりません。

トピ主さんがそこで終の棲家として住むということであれば購入して住居を構えてみてもいいと思います。