投資物件購入について

レス16

（トピ主 1 ）

🙂

物件探し中

2020年07月12日 18:33

話題

現在、投資用のマンションを探しています。初心者の５０代なので、ローンを組まずにひとまずは１０００万程度の中古の区分マンションを買いたいのですが、何から手をつけたらよいのかわかりません。町の不動産屋さんに行って話は聞いてきましたが、ネットで調べると、投資物件専門の不動産屋というのがあるようで、セミナーなどもやっているんですね。そういう専門の所と、町の不動産屋、あるいは一般的に大手の不動産屋と、何が違うのでしょうか？　あちこち試して、後々セールスの電話が鳴ると嫌なので慎重になっています。経験者の方の情報頂ければ嬉しいです。

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そうですね

🙂

あみば

2020年07月12日 22:30

基本的に初心者にまわってくる物件は不良物件が多いです。もちろんそんな事おくびにも出さずに売り付けてきますよ。いざ投資用のマンションを所有したものの・・・という方、たくさん知っています。セミナーも自社で抱えている物件を捌きたいがために、というケースがほとんどです。セミナーは無料で実施して釣る訳ですね。ただほど怖いものはありません。本気で不動産投資やるならやはりコネが必要です。誰よりも早く良い物件の情報をまわしてもらう。情報がまわってきたらとにかく日本全国どこであろうが現地を自分で調査する（私の知り合いは最低3日は現地付近に宿泊して対象物件の朝昼晩の人の出入りや様子環境などを調査しています）。まぁ何事でも言えますがポンと買って楽々収益が生まれるわけはありませんので、まずはご自身で必死に勉強されるのがよろしいかと。あとはコネクション作りも頑張ってください。

トピ内ID：6429431534

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まずさ

🙂

投資は自分との戦い

2020年07月13日 10:26

仮にその1000万の物件が確実に1000万以上の利益の出せる物件としましょう。そんな物件が、売りに出されますかね？私が不動産屋なら、自分で貸し出すし、売るにしても1000万では売りません。投資って結局自分で調べて考えて、自分で決めるしかないのですよ。不動産屋の言うことを鵜呑みとか、私なら怖くてできません。彼らは買ってもらえば、あとは客が損しようが関係ないのです。セミナーもそう。それを聞いただけで儲かるなら、会社作って、社員にだけノウハウを教えればいいのです。じゃあ、なぜそうしないのでしょうね。言い方はあれですが、まずは人を疑うことをしてみた方がよろしいかと思います。慎重になるべきは、勧誘の電話にたいしてではなく、購入そのものに対してではありませんか？ここのレスで、「経験者です。不動産は儲かりますよ。私も不動産収入だけで生活してます。すぐ買うべきですよ！」ってレスしてもらったら、あなたはすぐ買うのでしょうか？

トピ内ID：7073243483

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投資物件の前に賃貸借のお勉強が必要なのでは

🙂

意地悪猫

2020年07月13日 12:39

投資物件で中古不動産を探していらっしゃる様ですが、住宅(住宅)の管理は大変ですょ。仲介業者に任せると言う事かも知れませんが、最終責任は持ち主にある訳で、賃貸借のノウハウのお勉強を為さる必要があるのでは。２０年位不動産管理の経験があります。何から手を付けたらよいのか分からないなんてレベルでは、苦労を買うようなことになりませんか。気の弱い方は、元も子もなくなり精神的に参ってしまいます。一般の方は、契約は正しく行われるものとの「契約万能」の理解だと考えますが、約束を守る人ばかりではないのがこの世の中と言う事なのです。お遣りになるなら、宅地建物取引主任者？の試験に合格する位の実力が最低限必要ではありませんか。の外に、民法とマンションについて学習為さることです。個人的には、別の投資をお考えになられてはと思いますけど。敢えてと言われるなら、金融機関に相談為さってはと考えますが、金融機関も業績を上げることが第一目標ですから、トピ主さんの役に立つかどうかは疑問です。遣るか否かは別として、取引のある金融機関に相談為さってはと思います。実施する場合は、半額程度のローンを付き合う事もリスクヘッジとしてありと考えますが、他の方の意見も参考にして下さい。　byお節介爺

トピ内ID：8997832656

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止はしないけど…。

🙂

オッサン

2020年07月13日 15:00

　この人口減少の時代に不動産投資というのは、あまり有効な投資手段とは思いませんが、まあ個人の考え方なので「ご自由に」というほかありませんね。　不動産の管理は専門業者に任せる方式だと思いますが、借り手が見つからなかったり賃料未納などのトラブルもあり得ます。私はかって戸建てを賃貸していましたが、不良借主にいろいろ苦労させられました。　マンションは立地条件などによっては年数がたっても値下がりどころか値上がりする場合もありますが、当然かなり条件が良い物件に限られます。　私が住んでいるマンションは築１７年ですが、山手線駅徒歩２分や低層中庭付きのゆったりした構造などの条件の良さから２割も値上がりしています。　どうしてもマンション投資をするのなら、せめて値下がりしにくい優良物件を厳選することをお勧めします。

トピ内ID：4784845700

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やめましょう！

🙂

通りすがり

2020年07月13日 15:00

投資で中古マンションは負けます。転売がききません。家賃が入ってきても修繕や管理費が高くなり比率が逆転します。勤めている方で年収が高い人ほど、税金対策に！と言われ購入。あとで泣きます。大手さんは会社が大きいけど社員さんは自分のノルマと歩合を稼ぐのに必死です。それと良い物件ほど念入りにリサーチしていたら売れてありません。投資家の方達は業者と同じぐらい坪単価を熟知しています。セミナーもやめましょう…セミナーには優しくて親身を装ったオオカミがたくさんいます。とにかく中古、新築とわずマンションはやめましょう！ワンルームなら絶対ダメです。都内も外れては絶対駄目です。不動産屋に行って利回り8%以上で探しましょう。ありますから。

トピ内ID：7825546924

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投資する人の１００％が成功するわけではないけど。

🙂

呑兵

2020年07月13日 20:39

ワシは医療法人の理事長と不動産管理会社をやってるけど、不動産投資はわりかし手間はかかりませんよ。本業が忙しいワシが言うんだから。本業の収入がゼロになってもいい生活がしたいと思って不動産投資を始めたので、勉強はしっかりとやりました。不動産投資関係の本は２００冊、不動産投資セミナー代５００万円。そのくらい勉強すれば失敗の確率は低いです。ワシは思うのだけど、セミナー参加者で実際に不動産投資を始めるのは１割。医療関係の高額のセミナーも臨床で生かすのは１割だね。最初の物件は大事だから、内覧は５００軒はやってください。何事も勉強した奴だけが成功するから。ワシは都内の物件しか興味が無い。投資家仲間で地方の奴が３００坪の土地にアパートを建てたけど、空室がうまらない。そこでそれを売って代々木上原に７０坪でアパートを建てたら、何もしなくても常に満室だって。田舎物件には手を出さないように。

トピ内ID：2391584530

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鴨がネギを背負って行くよ

🙂

ももとぅわ

2020年07月13日 22:32

ネットで調べると、って何を調べたのでしょうか。 Webサイトの運営の費用や、人件費もトピ主さんが払う手数料にあたるもので賄うって想像つきません？。何から手をつけてよいのかわからなくて、町の不動産やさんも投資物件専門の不動産やさんもセミナーも後で電話が鳴るのも嫌、ということであれば、普通の不動産物件情報サイトでもオーナーチェンジの物件って売っていますよ。既に人が入っていて、利回りとかわかるものもあります。ただ、そういうものって「売主が手放す理由」があると思えばあまり買いたい理由はなさそうな気がしますが。

トピ内ID：6661502812

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書き忘れた

🐱

しゃしゃり部

2020年07月14日 10:10

話に出た私の知人は、勿論ですが宅建の資格も取り、不動産業の届出もしています。個人がやる不動産の短期譲渡は税金で吹っ飛んでしまいますからね。

トピ内ID：7863229809

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トピ主さんは人気（ペイのとれる）の投資物件を手放しますか？

🐧

ペンペン

2020年07月14日 10:10

私は投資物件を持っていませんが、複数の身内が戸建て賃貸とアパート経営しています。賃貸物件はよほど利便性のある場所（付加価値がある）でなければ、新築時は入居者がいても古くなると敬遠されがちです。そうなると家賃を下げざるを得なくなる訳で、年数が経てば修繕も必要ですし、中古で売るとしてもある程度築年数が経過する前に売りぬいた方がいいのではないかと私は思ってます。マンションなら修繕費は年が経つごとに高くなっていくでしょうし、投資で中古を購入したあげく大規模修繕の時期でもきたら目があてられないのでは。一千万なら一部屋と仮定して自分の持つ一部屋が事故物件になったら終わりです。というかそもそも、大手が建ててオーナーさんに売った方が儲かると思ってます。新築投資用マンションのパンフレットがあるとして（ＨＰでもいいですが）、"誰も読まないような細かい文字のところまで理解して"みて下さい。何も考えず投資専門の不動産業者のセミナーに行ってもカモになるだけだと思います。ＨＰがあれば会社として大丈夫だと思わないように。その会社のことまで調べてからですね。本当に儲かるなら自社でその物件を管理してますって。

トピ内ID：2328469943

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購入するなら当てにせざるを得ない

🙂

クリリンさん

2020年07月14日 10:10

不動産の売主と買主を結び付ける存在が宅建業者です。ですから投資用であろうと居住用であろうと商業用であろうと不動産の売買にはほぼ宅建業者の仲介が入ります。そしてどの宅建業者の仲介を受けようとも、支払うべき報酬額には現実的な差はありません。 1000万円程度の予算という事であれば、その近辺の物件で利回りと立地と築年数等で比較するしかないと思います。 1000万円の投資という事であっても、その投資対象物件の価値が0になることはほぼほぼないと考えればそれほど不安に思う必要はないと思います。受取家賃+売却価格-(仲介手数料+修繕費+税金+管理費+修繕積立金+火災保険+購入価格)がプラスになれば投資成功、マイナスになれば投資失敗です。不動産投資は10年・20年という期間で利益を出していくもので、トピ主との年齢との兼ね合いでいえば少々苦しく、お子さんがいれば成立させられるかもしれないというところです。ただあまり難しく考えずにまず一室持つという事は実は大きな一歩であって、やりたくても出来ない、もしくは二の足を踏んでいる人からすると大きな差があると思います。

トピ内ID：2420364772

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バブルの時代ならいざ知らず・・・・・

🐱

ニャンと！

2020年07月14日 15:05

今の時代、リターンが期待できる優良物件は、誰も手放しません。素人が手出しすると、悪徳業者の餌食となって、ババ (不良物件) をつかまされるのがオチですよ？不良物件をつかまされると、手放そうにも、売れ先が見つからずに固定資産税や維持費のランニングコストを延々と支払い続け、最後は、物件の解体費用も自己負担になる、最悪の結末を迎えます。

トピ内ID：8249876889

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金脈探しに似ている

⚡

都民

2020年07月14日 15:05

不動産投資の私のイメージは、山でコツコツと金鉱を探すようなもの。根気と情報力と資金力が重要です。今のトピ主は山を見て「どこから手を付ければいいの？」って聞いている感じかな。やみくもに掘っても金脈には当たらないし、そもそも金脈があるとは限らないし、山に佇んでも埒があかない。まず情報を集め、個人の不動産投資家（仲間）を作ったり、ノウハウを蓄積した上で、実際に山歩き（不動産）金脈探しの旅に出る… こんな感じかと思います。とにかく海千山千の人が多く、一般常識人は辞めた方がいい印象です。

トピ内ID：8184800265

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費用対効果を見極める

💋

chame

2020年07月14日 19:31

購入価格１０００万の物件（マンション１室）なら最低でも95,000円/月以上の家賃が見込める物件を探しましょう。マンションは入居者が居る居ないにかかわらず毎月管理費、修繕積立費がかかります。２つで15,000円としても手元に入るのは80,000円。賃借人の出入りがあるたびに壁紙、床敷き交換費が発生します。その交換費用を10,000円/月積み立てると7万円。火災保険（各種特約付）固定資産税等を引くと実質60,000円/月が手元に残ることになります。年間で720,000円年間7.2%の利回りになります。それに購入時不動産屋へ手数料司法書士へ登記費用等掛かります。貯金よりは良い利回りになります。これはあくまでも自己管理をした場合です。一括借り上げなら2割程度の管理料が必要になります。不動産屋はどこでもよいと思います。

トピ内ID：7246983851

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勉強あるのみ

🙂

匿名

2020年07月15日 12:40

投資の世界であなたに無償で利益をもたらしてくれる人が現れる可能性はほとんどゼロに近いと思いましょう。知識もなく参入したらカモにされるだけです。まずは本屋に行って不動産投資関連の本を片っ端から購入して読みます。100冊読んでも勉強代は20万円程度です。いきなりネットやセミナーだと偏った情報かどうか判断できません。それと同時に物件をたくさん見て回りましょう。不動産投資と一口に言ってもいろいろありますが、何故中古マンションを選んだのか説明できるようになりましょう。私は最初の投資物件を買ってから10年ちょっと経ってますが、買うまで3年かけました。震災などいろいろありましたが、不思議と当時予想した収益計算からほとんどブレていません。様々なリスクはあるけど、ほぼ一定範囲に収まる程度にはリスク計算が出来ていたのだと思います。トピ主さんがお金持ちで、1000万円は勉強代と考えられるなら、とりあえず一戸買ってみるという方法もありますが、そうでなければ自分が何をしようとしてるのか理解できるまで勉強することをお勧めします。

トピ内ID：9428083166

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トピ主が儲かる物件なら、人が群がって買ってしまってる

🙂

唯我独損

2020年07月15日 12:50

＞初心者の５０代なので、ローンを組まずにひとまずは１０００万程度の中古の区分マンションを買いたいのですが、何から手をつけたらよいのかわかりません。ぜんぶ損しても生活には困らない資金が少なくとも1000万あるってことですよね。であれば、投資してもいいと思います。もしそうではないのなら、投資はしない方がいいですよ。初心者が儲かるほどの物件が、簡単に初心者が入手できるとは思えません。その価格で儲かるのが確実なら、販売者がもっと高値に変更して、儲かるか儲からないかギリギリにしてくると思います。儲かる価格のままだったら、海千山千の投資家が放っておきません。初心者が簡単に儲かる世界ではない思いますよ。＞そういう専門の所と、町の不動産屋、あるいは一般的に大手の不動産屋と、何が違うのでしょうか？　あちこち試して、後々セールスの電話が鳴ると嫌なので慎重になっています。初心者過ぎ（無知過ぎ）です。カモにされるのが落ちですよ！

トピ内ID：1771337359

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トピ主です。

🙂

物件探し中トピ主

2020年10月11日 15:34

コメント下さった方々有難うございます。アドバイスを読んでやはりリスキーかなと思い一旦諦めかけましたが、やはり購入に向けて再度活動始めました。そこで改めてご意見頂きたいのですが、投資物件で探し当面は賃貸に出す予定ですが、現在同居中の高齢の親が亡くなったら現在の家を売却することになる為、その際にはその投資物件に自分が入居して住むことを前提にしています。そういう背景ですとリスクはあまりないのではないかと思っているのですが、いかがでしょうか？　注意点などありましたら教えてください。

トピ内ID：2710420104

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