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    抵当権付きの義実家を生前相続する事について

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    😣
    ふじ
    ひと
    抵当権付きの義実家を生前贈与する事について相談したいです。

    数年前、子供達の反対を押し切って義両親が所有する土地に賃貸マンションを二棟建てました。ローンは期間30年1億5000万を超えています。義両親の年齢は60歳を過ぎています。
    私の立場は長男の嫁です。

     もともとは所有する土地と、経営計画でローンの審査が下りる予定だったみたいですが予定していた以上に経費がかかり審査が下りず、主人に連帯保証人になってほしいとお願いされたのですが主人がそれを拒否した為、住んでいた自宅を担保に入れたようです。
    今は新しく建てたマンションの一室にオーナーとして住み、自宅は空き家となっています。


     今回、我が家も家を建てようという計画をしていたところ義両親より空き家になっている自宅を生前贈与し、リフォームするなり立て替えて住んではどうかと提案がありました。
    主人は長男なのでいずれ住む事になるのなら、、、と前向きなようです。

    私は、抵当権のついた土地を引き継ぐ事で何か不利に動くのではないかとかなり抵抗があります。

    そもそも、立て替えたりリフォームするにしても担保もなければローンも組めないだろうし(築年数が経っているのでそのままでは住めません)
    引き継ぐ事でマンションの連帯保証人になったようなものではないのかな、と思いを主人にぶつけてみましたがあまり真剣に受け入れてくれませんでした。

    抵当権付きの実家を生前贈与する事で何か不利になる事や、今後考えられるトラブル等あれば教えて頂きたいです。

     専門家の方に相談すべきか悩みましたが、まずこのサイトでご相談させて下さい。

    トピ内ID:9065432866

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    嫌な臭いはしますね

    しおりをつける
    🐱
    黒猫
    普通ならその土地を売って返済に回すべき、キレイになった物件を将来相続すべきでしょう。

    そのお話からすると息子が外部に金を払うならそれを返済に回したいという困難な気がしますね。

    トピ内ID:8344438483

    ...本文を表示

    まずは銀行に相談

    しおりをつける
    🙂
    はな
    まず、ローンの契約内容により、抵当権つきの土地建物を勝手に贈与したり売買することはできないので、銀行の許可が必要になります。
    義実家がローンを組んでいる銀行に、義実家から相談してもらいましょう。
    (土地建物を息子夫婦に贈与し、息子夫婦がマイホームを建てることはできるかなど)
    銀行から許可が下りたら、通常は、義実家の土地建物についている抵当権を外してから、トピ主夫婦へ贈与という形になります。

    ちなみに、抵当権つきの土地建物をもらっても住宅ローンは組めないので注意してください。
    (住宅ローンの条件として、抵当権がないことが要求されます)

    銀行の許可が下りるかどうかは、ローン残高、返済能力、賃貸経営の状況にもよると思います。
    銀行の許可が下りない場合は、義実家名義のままでトピ主家族が住む、リフォームや建て替えは銀行の許可を得た上で、現金で支払えば可能です。

    トピ内ID:4625985286

    ...本文を表示

    専門家ではありませんが、自己資金次第

    しおりをつける
    🙂
    藁子
    土地の評価額など詳しい現状がわからないと難しいですし、ローン残高によりますが、この土地だけ抵当権をはずせる状態でもないんですよね?

    生前贈与する必要ないと思うのです。
    だってローン組めないから、新築するなら全額自己資金になると思うので。

    リフォームだと、ひょっとしたらローン組めるか二次抵当もつけられるかもというところでしょうか。

    私なら、義親の名義のままリフォームして暮らします。

    今後義親に万が一の事があり、遺産相続を経てある程度整理されてから、家の新築は考えます。

    どうしても新築が良くローンを組むなら、別の土地を探すのが一番だと思うのですが。

    たぶん、旦那様は義親さんの懇意にしている税理士さんなどからアドバイスを受けているのではないでしょうか。
    その方に相談するのが一番です。

    トピ内ID:7109474935

    ...本文を表示

    追記

    しおりをつける
    🙂
    はな
    あまりないとは思いますが、銀行の許可は下りて、贈与はOKだけど抵当権は外せないとなったら、抵当権つきの土地建物を所有することになります。
    ざっくり言うと、ローンの保証人のような立場になります。
    ただし、責任を負う範囲は贈与を受けた土地建物の範囲で、1億5000万の保証をするわけではありません。

    例えば、義実家がローンの返済ができなくなった場合、まずマンションが競売にかけられますが、それでも銀行が債権を回収できない場合は、義実家から譲り受けた土地建物も競売にかけられ、トピ主家族は土地建物を失うことになります。
    ただし、それ以外に金銭を支払う義務はありません。

    抵当権が外れないなら、土地建物の贈与は受けないほうがいいと思います。

    トピ内ID:4625985286

    ...本文を表示

    トピ主です ありがとうございます

    しおりをつける
    😢
    ふじ
     早速たくさんのレスありがとうございます。
    まとめての返信で申し訳ありません。

     補足なのですが、義実家は片田舎で大地主でもお金持ちでもなく普通のサラリーマン家庭です。
    今回マンションを建てた土地と、自宅のみ保有しております。
    偶然訪ねてきた、某有名賃貸マンション建築会社の営業マンの勧誘に乗せられた形です。
    なので資産も老後の資金くらいで、頭金も手数料くらいしか入れておらずほぼローンで支払う形になります。
     マンション経営を考えていると相談され、子供達で大反対したのですが義父がそれに猛反発し私たちの知らない間に契約まで済ませてしまった形です。
    久々に帰省した際、土地が更地になり基礎工事が始まっておりビックリ仰天といういきさつがありました。
    ちなみに連帯保証人は義母です。

    義両親共に完全に営業の方を信用しきっており、経営の内容もリスクもよくわからないままどんどんハンコを押していったようです。

    建築途中で、ローンの審査が下りないとなったようで我が家に義父と銀行の方と建築会社の営業マンが来て、
    追加の連帯保証人になって欲しいと説明されましたが、主人も私も断った事で自宅を担保に入れるしか策がなかったようです。
    この時、かなり揉めており私と義両親の仲はかなり悪くなりました。


    こういったいきさつがあるので、私自身は出来れば義実家に住む事は避けたいと思っています。

    続きます。

    トピ内ID:9065432866

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    トピ主 続きです。

    しおりをつける
    😢
    ふじ
     補足が長くなり申し訳ありません。
    前回の補足であったように、義実家には賃貸マンションのローンを一括で支払う資金も他に担保になりそうな土地を所有しているわけではないので自宅の抵当権を外すのは難しそうです。

     みなさんがおっしゃるようにその状態で生前贈与は難しいと言うことですよね、、、。

    もし住む事になった場合、はなさんがおっしゃっていた、今後賃貸マンションの経営がうまくいかなかった際私たちの住む家も失ってしまう、、、。
    それが一番恐れている事かもしれません。

    トピ内ID:9065432866

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    リスクは当然

    しおりをつける
    🙂
    さいと
    虎穴にいらずんば虎子を得ず   と言いますから義父さんの取り組んだ事業

    を冷静に見極めてみてはどうですか?勿論リスクはあります。しかし上手くいけ

    ば老後は安泰ですよ。失敗した時のことばかり考えてもしょうがないですし、

    もうスタートしているので、相続するか、放棄するかですね、義父さんはなぜ

    自宅を空き家にしたのでしょう?一室でも多く貸し出した方が良いと思うのですが、
    、、、、でも子供達が反対したと言うことは、あまり良い条件ではないのかも

    トピ内ID:5413645016

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