売れない前提なら、マンションより土地の方がマシな気がしますが。

売れないマンションの一部屋を相続して、管理費維持費を支払い続けるの？大規模修繕になったら追加で払う？いつまで？誰かが住んでいる限りマンションは取り壊せないだろうし。
土地だったら売れなくても役所に相談すれば何とかなりそう。いま空き家問題で対応してる自治体も多いし。

同じく40代、うちはまだ大学生の息子がおります。

うちは転勤族なので、若いうちは一生賃貸で、あちこちに住めて楽しいな～なんて考えていましたが、年齢が上がるに連れて、また引越し貧乏なので金銭面で危機感を持つようになり、数年前に戸建て(新築建売)を購入しました。

さて、主さんのトピを拝見しての感想ですが、
20年後がどうなっているか？なんて、今の世の中誰にもわからないと思いますが？

去年の今頃、テレワークがこんなに増えるなんて誰が予想したでしょうか。

未来は誰もわかりません。

ですから、主さんが今相談すべきはお子さんたちだと思います。

うちもまだ大学生ですから、主さんのお宅もまだ若いお子さんなのでしょうからピンとこないかもしれませんが、トピの相談内容はそのままお子さんたちに影響がある内容ですよね。

で、迷惑をかけずに…ではなく、この選択をした場合はこういうメリットとデメリットがあると、具体的に提示すべきだと思います。

つまり、少なからず迷惑かける事が前提で話すことの方が現実的だと、私は思います。

で、私個人的には、金銭面がＯＫなら一生賃貸の方が良いと思っています。

我が家は上記の通り、金銭面がＯＫではないと判断したので購入しました。
戸建てにした理由はありますが、ごめんなさい、伏せます。

売りやすい物件だと主要駅近くの戸建て物件。
建物の価値がなくなっても土地の価値は残るし、もし売れなかったら貸駐車場・駐輪場などに転換利用する事も可能。
旗竿地だと駐車場利用には向かないので整形地がベスト。
予算の関係で土地が狭く、３Ｆ建てになってしまうと老後は大変だと思います。
戸建てでも過疎駅周辺やバス利用の場合は中古は売れにくいと思います。

マンションの場合は、売りたくても売れなければその期間中もずっと管理費や修繕積立金の支払いは続くので負担が大きくなります。
２０年後に住み替えしたくても売れないかもしれないし、ローン残高を清算したら新たに買い替えるマンションの資金には足りない額でしか売れないかもしれない。
定年前後に新たにローンが組めるのか、２０年後の社会や街の予測は難しい。

住んでる最中に震災などで建物被害があった時、マンションは住民の過半数以上や3/4以上の賛成が必要など修繕に入るまでに時間がかかります。
一部住民しか被害がなかったりすると揉めて時間がかかる傾向に…
マンションは購入してもあくまで住民みんなの持ち物なので、合意に至らないと修繕できないまま時が過ぎる事も。

戸建てだと修繕費を自分で貯めなくてはいけませんが、例えば急な入用でお金が必要になった時に修繕用によけておいた分から出す事も可能なので資金のやりくりの融通が付きやすいメリットも。
※きちんと修繕費を用意してる前提

戸建てでもマンションでも、周辺の都市計画とハザードマップ＆古地図は要確認です。
子供が遠い県に住んでいるなら退職後に子供世帯の近くに家を買うという選択肢もあるのでは？
売買の手続きは現地へ足を運ぶ回数も多いので、近所の方が相続人の負担は少ないです。

20年後に買い替え前提はやめた方がよいと思いますが、
立地が良い普通のマンションならば、古くなっても値崩れはあっても売れないということはないです。

素人でもこのマンションなら30年後も貸したり売ったりできるだろう、というのは判断がつきますが、
田舎の戸建てで将来を判断するのはリスクが大きいです。
現実問題、駅近のマンションは買えても駅近の戸建てを買うのは難しいでしょうから。

ただ、人生の後半、生活を楽しむという観点からは戸建ての方がずっと良いと思いませんか？
何にしても色んな物件を見た方が良いですよ。

　相続で、子供に迷惑掛けないように、そして「争続」にならない事を一番に考えるなら、私だったら、マンションは絶対に買いません。

　マンションは、戸建てのように、更地にして売ればいいとは絶対にいかないから、売れない場合、最悪です。

　これが、田舎の更地にした土地だけだったら、固定資産税だって大した額じゃありませんから、草刈りを業者に頼む程度で済みます。

　でも、マンションはそうもいきませんよ。
　管理費・修繕積立金・固定資産税・水道や電気の基本料（購入希望者が、いつ内覧に来てもいいように）・火災保険・大規模修繕の負担金‥。
　それに、管理組合の役員だってありませんか？

　売れない場合、ずっとこれらをお子さん達が背負いますよ。遺産で何とかなるうちは、まだいいですけどね。役員なんて、やりたくないですよ。
　まだこういった面倒がない、売れない土地の方がマシです。

　また、マンションを適当なタイミングで買い替えるなんて、そう上手くいきますか？無駄にお金と労力が掛かるだけのような気もします。

　一番いいのは、中心部に戸建てです。生活は便利だし、車に乗れなくなっても問題ないし、相続だって、すぐ買い手が付くような土地なら、面倒がありません。
　ただ、当然土地代だって高いですから、中古住宅も探してみたらどうですか？

夫婦二人で定年後も生活する拠点として、医療や普段の生活の買い物など、どちらも同じくらい便利ですか？

今でさえ、高齢者の運転免許返納が言われています。　今の４０代の年齢は、体力・気力・経済的にバランスよく頂点です。　運転せずに、日常の買い物が出来、医療施設へのアクセスも良く、趣味などにも注力できる場所を選ぶべきです。

子供世代としては、相続処理の大変さより、親がいつまでも独立して元気に生活している方が嬉しいです。