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    築50年のマンションで賃貸経営 不動産投資

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    りま
    話題
    トピをご覧頂きありがとうございます。
    知人を介して購入できる築50年ほどのワンルームマンションがあり、相場よりかなりお安く購入できるので、初めての賃貸経営を検討しております。
    (ご家庭の諸事情なので、物件に問題があるわけではございません)
    環境立地もよく、ワンルーム~2LDKほどが100世帯弱入っており、分譲賃貸ともにそこまで空室はないようです。
    リフォームして賃貸に出しても初期投資は破格なので、思い切ってみようかと思っておりますが、現在築50年、資金回収できて利益出る頃には築7~80年になっています…
    それでも借り手はつくものなのでしょうか。
    詳しい方、アドバイスいただければ幸いです。
    よろしくお願いいたします!

    トピ内ID:7801998423

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    やめた方がいい

    しおりをつける
    🙂
    買わない
    築50年だと、そろそろ建て替え話等も出てくる所もあります。建て替え時に階数を増やせる余裕がある建物なら良いですが、そうでなければ持ち出しのお金がかなり必要になる可能性も…。
    相場より安いというなら、キケンだと思います。
    あと、大規模修繕等きちんとされているのか、現在のマンション全体の修繕積立金の残高がどれくらいあるか等も、良く確認した方が良いと思います。
    あと、古い建物は配管等も劣化しているので、階下への水漏れトラブル等、面倒な事が起こる可能性も多いです。私だったら、買いません。

    トピ内ID:4911956297

    ...本文を表示

    更地にすれば買ってもいいかも

    しおりをつける
    🐤
    ごま塩文鳥ホー
    建て直ししてもいいくらいの建物ですね。

    それなら、更地にすべきだと思います。

    それが出来ないのなら、買うべきではありません。

    トピ内ID:2643660075

    ...本文を表示

    レスします。

    しおりをつける
    🙂
    そこに愛はないのかい
    きっと、私以外でも同じようなレスで埋まりそうですね。

    もう契約は済んでしまったのでしょうか?
    悪いことは言わないので、その物件は買わずに知人や売主から逃げましょう。
    そして今後は縁切りされることおすすめします。
    どんだけトピ主を下に見てるんだろう?
    きっとトピ主は不労所得等は慣れない、普通に、いい人なんじゃないかと思います。
    びっくりが多いのは、築50年のマンションを、安く買えると喜んでるトピ主にびっくりしてるんですよ。

    その築50年のマンション、特殊な作りなんでしょうか?同じ築年数の相場より高くなりがちな価値があるのですか?
    それが珍しく安く買えると言いたいのですか?
    もしかして有名なデザイナーの設計?
    場所が良い?

    築50年なんて安くて当たり前なのに、相場より安く買えると喜んでいるトピ主の感覚がわかりません。

    トピ内ID:8091804104

    ...本文を表示

    あるある

    しおりをつける
    💰
    ねぎ
    かなり安くしたって、所有者は手放したい物件なんです。
    なぜなのか、全く理解していませんよね?不動産投資の経験ないし…。

    「ワンルームマンション投資 失敗」などで検索してみるといいですよ。
    いくらでも出てきますから、参考になると思います。

    それより、その知人を信じちゃダメですよ。

    トピ内ID:7139216230

    ...本文を表示

    築50年なんて投資適格とは思えない

    しおりをつける
    🙂
    さすらいのメカニック
    友人は築50年程度の物件を300万円程度で買いました。
    昔のマンションなので一戸当たりの土地の持ち分も多いので
    問題なくローンの審査も通ると思っていたところ・・・
    答えは否でした。
    金融機関曰く、貸し倒れても回収できる見込みがないのでお断りだそうです。
    50年経つと給排水や耐震工事が必要になり、修繕積立金だけでは賄えないので追い金になることが普通です。
    分譲・賃貸ともに今は新しい物件がどんどん出てきているので
    昭和60年代の建物は値崩れが半端なく、
    儲けが出てるとは到底思えないレベルです。
    結論としては止めた方が良いでしょう。

    トピ内ID:9972972003

    ...本文を表示

    必要な知識はありますか?

    しおりをつける
    blank
    うら
    ちょっと目眩がするような相談だと思ってしまいましたが、一般的なマンションの寿命や建て替えに纏わる諸々等の知識は得たうえで検討しているのでしょうか。
    資産として税法上の耐用年数だとか、住宅性能表示とか築50年のマンションと聞いたら当然気にする点の目安はおさえてありますか?

    こういう事は当然クリアしたうえで購入検討の価値有りという判断なら私のような素人が言うべきことはないのですが、どうにも心配で。

    仲介の知人とは、知り合って間もない「恋人」等ではないでしょうか?
    「初めての賃貸経営」とは誰かからの借り物の言葉ではないでしょうか?
    初めてと言うからには上手く行けば次々運営できる筈だとあなたが考えたのか、誰かにそう言われたのかということです。

    相場よりかなりお安いのは築50年だから当たり前、初期投資が破格なのはワンルームだからか前の持ち主が早々に手放したから表面上綺麗に見えるのか、安いことには相応の理由があります。

    そのワンルームマンションで、資金回収してプラスに転じるのが2~30年先の見込みだなんて一体誰に吹き込まれたのかと思います。
    プラスに転じる未来は多分ありませんよ。
    誰かが掴んだジョーカーをあなたに回そうと、つまりカモにされそうになっているのだと思います。

    仲介の知人の素性と「初めての賃貸経営」、先に書いた点に思い当たる事があれば「デート商法」で検索してみて下さい。

    トピ内ID:3074373679

    ...本文を表示

    知識もないのに

    しおりをつける
    💢
    宅建士
    マンション投資なんてしない方がいいと思います。
    小町の人が買うべきと言ったって、アカの他人ですから責任なんて負いませんよ、他人ですから。
    築50年のマンションなんて、ゴミ同然だと思います。
    私はタダでも要らないです。
    建築基準法改正前の物件ですが、耐震基準は満たしていますか?
    安く買えても毎月管理費、修繕費が必要ですし、他に住んでいる方の年齢層はどうですか?
    改築したくても、取り壊したくても全住民の4分の3だったかの賛成がないと出来ません。
    細かい数字は忘れたので調べてください。
    元が取れるまで2.30年って、それ全然得じゃないと思います。
    こんな話に騙される人がいることにびっくりしました!

    トピ内ID:2229095628

    ...本文を表示

    価値を創出できるかどうか

    しおりをつける
    🐷
    フッと去る
    築7~80年になっても「借りたい」と思える価値を創出できれば借り手はつくでしょう。
    その努力を惜しむつもりなら、手を出さない方が賢明です。

    トピ内ID:3757249806

    ...本文を表示

    そもそも

    しおりをつける
    🙂
    たんぽこ
    私も不動産経営してるけどね、利回りの良い物件なんて手離さないよ

    しかも素人で、今まで不動産投資した事もないのに、よくもそんな古い物件に手を出そうと思うわね

    あのね、不動産経営や不動産投資してもやっていける人というのは、そもそもが資産家の人なの

    土地を持っていて、そこに建物を建てるから利回りが10%以上とかになるわけ

    土地から購入してのオーナーなんて利回り悪いから、余程現金を持っている人以外は手は出さないよ

    しかも、その物件の利回りが悪くても、他に持ってる物件で損失補填は十分に補える程の金銭的余裕のある人じゃなくちゃダメ

    その候補に上がってる建物は不動産ではなくて、負動産または腐動産だから、持ち主も早く手離したくて仕方ないんだと思うよ

    条件の良い土地に良い建物なんてね、一般公開する前に業者に買われてしまうものという事をお忘れなく

    後に売るに売れない土地建物なんて持っていても税金やら修繕で費用はかさみ、何1つ良い事なんてないからね

    その覚悟がおありなら、不動産オーナーの仲間入りされたらいかがかしら

    トピ内ID:4035821673

    ...本文を表示

    築50年? 冗談でしょ!!

    しおりをつける
    🙂
    よしこ
    私は節税対策として多い時でマンションを9軒所有していました。
    多くはワンル-ムですが、ファミリ-タイプも2軒ありました。
    しかし築20年を迎える前に、全て売却しました。

    「資金回収が出来て利益が出るころには築7~80年になっています」
    そんなマンションを誰が買うと思いますか?
    誰が投資物件に考えますか?

    表側をリフォ-ムしても、内部の配管などは個人でいじれません。
    トピ主さんが利益を手にする前に、ボロボロになるはずです。
    そして売却しようとしても買い手がつかず、最悪賃貸人が退去・次が入らない状態でも、ロ-ンと固定資産税は払い続けなければなりません。
    地震対策がされていないと思いますが、そこまで古い物件に新たな入居者は入るとは思えません。
    そのマンションが存在している間は、トピ主さんが固定資産税を払い続けるのです。
    私は「最後のババをひきたくないから」20年未満で売却したのです。

    「それでも借り手はつくものでしょうか?」
    つくわけ無いと思います。

    トピ内ID:7951725618

    ...本文を表示

    自分で住もうと思えますか。

    しおりをつける
    🙂
    もっち
    今ですら築50年。

    今でも、20年後30年後でも、自分が借りてその部屋に住もうと思えますか。
    家族や友人知人等が、そのような建物の一室に住むと言っても何とも思いませんか。

    まあ、古くても立地や賃料等の条件が良ければ何でもいい、という人が一定数いるのは確かですから、トピ主さんがいいと思うなら購入すればいいと思います。

    ただ、30年後も今と同じ賃料では賃貸出来ないでしょうし、入居者がいなければ賃料収入はないのですから、税金や管理費等は自己負担になります。

    管理費はともかく、築年を経過すれば修繕積立金が上がる一方だと思いますし、所有者や貸主としての修繕費等も必要になるはずです。

    また、大規模修繕実施時に積立金だけで賄えなければ、その時点での所有者が臨時徴収的に負担する場合もありますし、建替えという話になれば負担は大ききもなります。

    以前より建替え条件に関する法律が若干緩和されていますし、1981年以前…旧耐震基準による建物はいつ、そういう話になってもおかしくない時期です。

    そもそもの部分で、耐震診断が行われ、今の基準に合うように耐震工事等が行われいるのでしょうか。

    そこは必ず確認しなければなりませんし、過去の大規模修繕の内容や今後の計画なども確認する必要はあります。

    購入する部屋だけを考えるのではなく、全体のことも確認しなければダメですよ。

    そして、何十年後かに、そのマンションを資産としてトピ主さんから受け継ぐ人にとって負の財産になることはないか。
    処分に困ることはないか、経費が掛かるだけで持て余すことにならないか。

    それも考えなければならないと思いますよ。

    トピ内ID:2202502386

    ...本文を表示

    これからお金がかかる

    しおりをつける
    💤

    築50年ということは、今の耐震基準を満たしていませんよね

    どういう説明を受けたのかわかりませんが

    けっきょくのところ
    これからいろいろお金がかかる物件で
    住居者が新規に入らなくなる可能性が高い
    から、今のうちに手放したい


    または、借りにくい人が入る物件になるのでは?
    つまり建物だけでなく十人の平均年齢が老いる

    逆に聞きますが、あなたは築70年80年の物件に入りたいですか?

    それが答えでは?

    トピ内ID:2907968303

    ...本文を表示

    借りる人はいる

    しおりをつける
    blank
    名月
    都会であれば、借りる人はいると思います。
    ただし、入居希望者はワケありの方や高齢者の方が多くなり、孤独死や病死で事故物件になりやすいリスクがあります。

    築50年だと老朽化による破損で想定外のメンテナンス費用がかかる可能性が高いです。
    最近は高速インターネット無料設備が当たり前になりつつありますので、ネット環境がなければ若者やバリバリのサラリーマンは入居しにくいです。

    賃貸で儲けるために必要なのは、最初の1棟目は『新築物件』を『借金なし』で入手することです。
    家賃を高めに設定できますし、高額家賃だと借りる人も裕福でトラブルが少ないメリットがあります。
    また、新築だと設備の故障が少ないです。

    立地や入居率もまあまあの築25~30年以上の賃貸物件がまるごと売りに出されているのをよく目にされると思いますが、これは老朽化で賃料が下がるのにメンテナンス費用がかかるためです。
    (築50年ならば2回転目ではないかと。)

    中古物件を入手し儲けている大家さんもいらっしゃいますが、立地を熟知していてニーズを完璧に把握して物件を仕入れつつ、中古物件のメンテナンスは自分で行い費用を抑えているそうです。

    トピ内ID:2092353193

    ...本文を表示

    将来性がない

    しおりをつける
    blank
    栗の季節
    >知人を介して購入できる築50年ほどのワンルームマンションがあり、相場よりかなりお安く購入できるので、

    今の時点で地方の繁華街ですらマンションは空き部屋が目立つご時世なんですよ。
    その人も将来性が見込めないから今のうちに手放すんです。多少の利益で良しとされるんでしょう。

    少子化になっている今20年先にはかなりの賃貸経営は不安となるでしょう。
    築50年なら地震対策もない頃の建物ではないですか。
    安くで買えるだけに飛びつくより、売る側の気持ちで考えれば今が最後の絶好のチャンスでしょうね。

    築50年で100世帯もあるなら常に何かしらの不具合が出て(水回りなどは特に)頻繁の修理依頼も出るはずなんです。100世帯分の月の収入だけでワクワクしたらいけないです。

    古いマンションに入居には破格の金額でなければ入る人はいないでしょうね。年々下がる方になります。そうなれば利益もかなり薄くなりませんか。というより投資金額を取り戻せるんでしょうか。
    私なら買いません。捨て金になると思うから。

    トピ内ID:8231713314

    ...本文を表示

    還暦過ぎたおばさんです

    しおりをつける
    🙂
    花杖
     数年前まで、分譲マンションに居住していました。
    新築一斉入居で、30年近く住んでいました。
    管理組合が結成され、長期修繕計画もあり。
    理事は輪番制で、二巡目が回ってきていました。

     建物はねぇ。100年は持つ…という話も
    ありますが。修繕計画含め、管理…が大事な
    訳で。中には、賃貸にしている物件もチラホラ
    あるわけで。借りている人は理事にはなれない
    事。居住している区分所有者から理事選出と
    いう規約があったので。極端な話、全戸賃貸
    となったら、理事できる人がいなくなるわけで。

     トピ主さまは、おそらく賃貸経営に関しては
    素人…ですよね。止めた方がよいと思います。
    築50年ほどのマンション購入してまでね。

     私があなたの親なら。止めさせます。

    トピ内ID:0630649818

    ...本文を表示

    資金回収

    しおりをつける
    🙂
    秋空
    資金回収に、物件が、築70~80年・・
    借り手は、いますか。いたとしたら、ボロ物件になり、もっと、家賃を下げないと借りてくれないと思います。改修費も、古くなるにつれて、もっと、費用がかかります。更地にするのも、どんどん人件費が、高くなって、いるので、費用が、想定より、高くなります。

    それに、借りる立場になる事が、とても、重要です。
    私なら、築50年以上の物件よりも、もっと新しい物件に住みたいです。

    できるだけ資金回収は、長くても10年以内を想定できる物件に、私なら投資します。
    その地域の家賃相場、部屋全部が入居するかわからないので、7割入居したと想定し、回収にかかる年数を割り出す。ダメな場合は、更地にした場合、いくらかかるのか。また、更地にしたら、幾らで売れるのかなど、細かい分析の上で、決めます。たぶん売り手も、未来をみて、得か損かを、天秤にかけて売る事を決めたのでは。

    トピ内ID:1872033271

    ...本文を表示

    お勧めしません

    しおりをつける
    羽佐雨英
    トピ主さんの年齢、具体的な購入金額が分からないので何とも言えませんが
    私だったら「やめとけば」です

    両親がアパートを立てて、四捨五入50年になります
    建築当初は周囲にアパートも少なく、また経済成長期だったので
    更新ごとに家賃が上がり、年9%という高金利だったけれど
    借入金の返済もうまく続きました
    年9%の利息ってすごいですが、固定預金利息も7%くらいついた時期です

    今は周りが立て直すというとアパートを併設することが多く
    JRの駅から徒歩5~6分 ターミナル駅まで2駅6分という
    立地ですが 周辺には空室も少なくありません

    何より築50年 いろいろ修繕するところが出てきます
    その費用だけでもかなり見積もっておかないと

    出入りの回数だけ改修費用も掛かります
    築年数の分だけ家賃も下がります
    今の時期、今後の賃料の値上げは難しいかもしれないです
    それに建物自体が資金回収まで持つかどうか

    初期費用の安さだけではなく、今後の収支がどうか
    深く検討なさった方がいいと思います

    それこそ「負動産」になりかねません

    トピ内ID:9306223351

    ...本文を表示

    どうして格安で個人に手放したいの?

    しおりをつける
    🎂
    もち
    りま様、こんにちは。

    不動産経営を始めたいとのこと。

    詳しい方でもなんでもなく
    普通に冷静にフラットな思考で考えましょう。

    どうしてそのお知り合いは不動産を手放そうとしているのでしょうか。
    どうしてかなり安い相場なのでしょうか。
    ご自身が築80年にもなる物件に住みたいと思うでしょうか。

    不動産オーナーは経年劣化による損傷を自身の出費で直さねばなりません。
    つまり、その100世帯が出ていくまでは
    貴女様の責任で建物をキープする必要がある。

    そしてオーナー都合で出て行ってもらう場合
    それはオーナー側が引越しにかかる費用を一部負担する責任も負います。

    80年もすればあちらこちらにガタが来てお金がかかる一方
    しかも手放すことも難しい

    そうなる前に適当な金額で譲っておいて
    後の苦労と出費は他人に押し付けておこう

    思うにこれが回答です。

    もう末代まで不自由なく暮らせるほど稼いだからあとは誰かに譲るわ
    くらい莫大な財を築いた方ならいざ知らず
    適当な知人を介しての売買なんぞ不安要素以外の何物でもありません。

    諸事情があるとは言え、現金化する必要があるなら業者を挟んだ方が安全ですし
    >物件に問題があるわけではありません
    というのは専門家が診断をした上での結果ではなく
    貴女様の勝手なご想像の範囲、もしくは現オーナーの言い分なのでは?

    かなり安い相場で買っても
    結局築80年オーバーの古物件など相場では誰も住みませんから
    貸す時も格安、物件も売れず解体にまたお金がかかる
    なんてのが関の山かと思いました。

    将来に不安がないほど稼いでらっしゃって
    お遊び程度で始めるならそれもよし
    あまり期待はなさらないほうがよろしいかと思います。

    トピ内ID:6036471985

    ...本文を表示

    私なら投資として買わないです

    しおりをつける
    🐷
    オバチャン。
    借り手がつくかつかないなら「つく」と思います。

    便利な場所にあってそこそこ家賃が安いとか、あまり中にお金をかけないのであれば、原状回復をしなくて好きにリフォームをして良い(ある程度の条件内)など条件によっては賃貸として成り立つと思います。

    ただ、そこに「不動産"投資"」という思惑があるのであれば、利益が発生するかは疑念が残ります。

    部屋の見た目はリフォームによってキレイにできるでしょう。

    でも築50年の配管・配線等見えない部分、建物自体の大規模改修(耐震は大丈夫か)・管理費・住人の高齢化による不足費用捻出の懸念、エレベーターの改修など大家として費用をかぶる部分は多くないですか?

    最初のリフォーム以外にも部屋に備え付けのエアコンや設備のメンテナンス、住人が変わるたびに鍵交換とか部屋のクリーニング等も必要ですよね。

    築70~80年またはその前に取り壊し(入居者の5分の4の賛成が必要ですが)なったら、費用は入居者負担ではないでしょうか。

    という訳で私ならそこの物件で投資に手を出しません。

    賃貸として貸し出されたものを借りるか、格安費用で手に入れて自分が住むなら買うかもしれませんね。

    トピ内ID:0451010775

    ...本文を表示

    普通に考えて

    しおりをつける
    🙂
    サバ
    築50年の物件、あなたなら住みますか?って話です。
    なぜ安く買えるのか、ちょっと考えればわかることでは?
    持ち主にとっては、たとえ僅かでも回収したい負動産だからにきまってるじゃないですか。
    ゴミを押し付けられようとしてるんですよ?
    今現在、空き室がないからといって、これから新たに借りる人がいると思いますか?

    トピ内ID:2826603755

    ...本文を表示

    投資は、マイナスになっても他で大丈夫な人でないと

    しおりをつける
    🐤
    アラフィフL
    全くのマイナスになっても暮らして行けますか?
    だったらやってもいいと思います。
    投資で普段の生活資金を稼ごうとしているのなら、止めたほうが無難です。
    そういう人が失敗、自己破産しているんです。

    トピ内ID:7538570382

    ...本文を表示

    儲けが出ると考えられるのに、なぜ売主は手放すの?

    しおりをつける
    🛳
    gura
    相続、って聞いてるのかな?

    まあ、マンションの寿命は70年と言われているそうです。

    私はまだ70年たったマンションを見たことはありません。

    うちのマンションでも30年ですが、立地がいいためか、ほしいという方はまだいて取引はちらほら聞きます。

    そのマンションの状態を見てないので何とも言えませんが、そろそろ配管などに問題がでてくるのではと、その辺が危惧するところですね。
    ちょっと直せばいいとかいう問題じゃなくなってくると思うから、、

    立地がいいのもどのくらいいいのか、建物の状態もどうなのか、わからないので一概にやったらいいよ、とは言えません。

    ごめんね。

    トピ内ID:3522048020

    ...本文を表示

    不動産大暴落

    しおりをつける
    社宅最強
    ちょうど今、「2025年 東京不動産大暴落」という本を読んでいました。
    怖いですよ~、これからの不動産は。

    東京の不動産でなかったとしても、とても参考になる本ですので、ぜひご一読ください。

    あなたに投資をすすめた知人にとって、あなたはカモでしかありません。

    トピ内ID:3779558691

    ...本文を表示

    私は良いと思う!

    しおりをつける
    🙂
    ドルフィン
    否定的なコメントが多く驚きました。
    私は夫婦で築50年のマンションを購入しています。確かに古くて冬は断熱材はしっかり?してなくて寒いけど相場よりとにかく安い、そして立地が良すぎて購入したことに問題は全くありません。

    どんな家も完璧なものはなく不満は出ると思うのでトピ主さんが気に入ったのなら買ってみるのもありだと思います!
    実際私のマンションは40室ほどありますがここもほとんど埋まっています。ただ犬ok、外国人さんokだったりするので古い分住む理由が十分ある物件だと良いですね。

    トピ内ID:3650108620

    ...本文を表示

    あなたなら借りる?

    しおりをつける
    🐶
    もね
    築50年60年の物件にトピ主さんなら住みたいですか?
    古いだけでなく、リノベーションすらされていない物件に。

    私ならまず外す物件です。
    候補に入れるなら最低でもリノベーション必須かと。

    転勤族なので数年ごとに転居しています。
    犬連れですし予算も少ないので築50年の物件なども検索時に出てくる事はあります。
    それでも外しますよ。

    あなたもそうなのでは?
    自分が住むなら出来るだけ綺麗なところがいいと思いません?

    それが答えですよ。
    そして多分10年以内には建て替えの話が出てくるかと。
    人気だったのは築浅の時代の話で、あまり住み替えない人がたまたま住んでるだけです。

    どれだけ安くてもその部屋の価値は限りなくゼロに等しいです。
    中々借り手も付かないでしょう。
    そうなればローンの支払いだけが続くだけです。
    それが破格の値段の理由ですよ。
    多分不動産屋にも断られたのでしょう。

    日本国内での投資物件は築浅が絶対条件です。
    中古でもせいぜい築5年以内が投資物件として買う価値がある物件です。
    あなたが買おうとしている物件は、ただの負債物件ですよ。
    買うと後悔しかしないはずです。

    なんなら一度近くの不動産屋に相談するといいです。
    その条件の物件に常時借り手がつくかどうかを。

    トピ内ID:5037411894

    ...本文を表示

    築50年ですか

    しおりをつける
    🙂
    甘納豆
    いつの建築基準法で建築されたのでしょうか?
    マンションなら大規模補修(約10年毎)、耐震補強の状況を確認しましたか?修繕積立金の滞納が無いかも気になります。
    現在築50年で利益が出るの20~30年後、その頃の入居者や家賃を考えると躊躇します。
    相場よりかなり安い(投げ売り)、今が手放す最後のチャンス。

    トピ内ID:0174615365

    ...本文を表示

    その築年数を考えればすぐにわかりそうなもんですが

    しおりをつける
    🙂
    sky
    やめた方がいいですよ。その「お買い得な価格」は、リスク込みのものです。ヘタすると立て替えコストとかも発生しますが、ちゃんと用意してますか?

    トピ内ID:5660385149

    ...本文を表示

    資金回収できる前に建て替えの話が出ます

    しおりをつける
    🙂
    蝸牛
    マンションは60年が平均耐用年数です。
    現在逐50年なら、購入して数年で建て替えの話が出ますよ。
    よほど条件が良くなければ数百万~一千万位の出費です。
    地目が住宅地から商業地変わって建蔽率が何倍にも増えた場合以外は住民の持ち出しです。
    10年近く住人が集まってどういう風にゼネコンを決めるかなどを頻繁に話し合います。
    中には建て替えに反対の人もいるでしょう。確か3/5の賛成が必要だったと思います(正確な数字は調べてください)。反対者が多ければそれだけ時間を要します。行政が危険と認めた建物は建て替えをしなければなりません。
    トピ主さんは現物を見たのですか?外観は見ても中は見られないでしょう。中というのは鉄骨部分のことです。
    お子さんがいらっしゃるとして、将来遺産相続した子どもも迷惑なだけですよ。でも、生きているうちに処分したくても買い手はつかないでしょう。
    現時点でも買い手がなかなかつきにくい年数ですよ50年て。
    どういういきさつで来た話か分かりませんが、その人はトピ主さんに格安でも買ってもらえたらラッキーです。

    トピ内ID:3483261290

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    二回目です。

    しおりをつける
    🐷
    オバチャン。
    他の方のレスを読んで思ったのですが、ワンルームマンションの一棟買いではないですよね?

    分譲物件もあるとのことなので、ワンルームを投資対象として購入だと解釈してレスしました。

    ネット上の不動産情報で現在そのマンションの他の部屋の売りや賃貸情報は出てきませんか?
    また近場の同等のマンションの不動産情報サイトでの情報を探してみてはいかがでしょうか。

    コンクリ自体は100年ほどもつのかもしれません。
    でも建築物としてはどうでしょう。
    昔の規格なら耐震構造も現在の規格と違いますし、実際80年もマンションとして成り立っている物件は存在しているのでしょうか。

    購入時期がまだ30年くらいならアリかなと思いますが、既に50年で投資としてなら、これからババをひかされる(一番お金のかかる時期の物件を手に入れようとしている)ようにしか見えません。

    トピ内ID:0451010775

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    すごくお得な売買だと思いますよ!

    しおりをつける
    🙂
    とんぽぽ
    あなたに売ろうとしてる人にとってはね。

    築50年のハッキリ言って古くてさびれていく一方のそろそろ

    「処分に困る」ワンルームのマンションを人に渡して逃げ切れるのですから。

    今確かに家賃を安めに設定すれば入居者はいるかも知れません。

    しかし10年後、もっと古くオンボロになった狭い部屋に入りたがる人なんているでしょうか?

    賃貸って「空き」の状態が少しでも出ると、その回収できなかった家賃収入がそのまま大きな負担になりますよね?

    いま、都合のいい架空の計算で2~30年後にとんとんなわけで、それが早くなることはなく、「空き」の期間があればどんどん「利益が出る」のは先延ばしになる一方。

    築80年のワンルームなんて、ただのお荷物物件でしかありません。

    そして売ろうにも誰も買ってくれないでしょう。どんなに格安にしてもです。

    不良物件の固定資産税を負担すること自体、大きな損害になるからです。

    相場より格安で!といいながら回収のめどがうまくいって2~30年後。

    それを「大きな不安をかかえてしまう」と考えられないトピ主さま。

    悪いことはいいません。老後のお金は大事に確保したまま残すべきです。

    トピ内ID:0229729713

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    出口戦略がないならやめた方が良い

    しおりをつける
    🙂
    シュウ
    投資用不動産なら、最終的にどう手放すか?手放せるか?を具体的に策がなければ、ババ抜きと同じなのでやめた方が良いと思いますよ。
    まだ築浅なら良いところで売ればよいですが、築が古くなるほど買い手がつかなくなります。

    あなたは、その友人の出口戦略の格好のターゲットになってます。
    安くなければ買わないということからも、築年が経過するほどどんどん手詰まりになって行くのが分かるかと思います。

    あなたは購入したとして、最後にどう手放すつもりですか?

    トピ内ID:5875377123

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    捨てても良いお金があれば

    しおりをつける
    💰
    不動産好き
    一棟買いでなく、一部屋ですよね?
    破格って、いくらくらいですかね…200万300万?せいぜい500万くらいまでですね、築50年では。立地が良いって、原宿や渋谷?その辺りなら築50年でも1000万でもまだいけそうですが。
    ローンは絶対駄目です。手持ち資金の現金で、いざとなれば滅失しても良いくらいの余剰資金のみOKです。それなら銀行の利子より良いかと思えます。
    但し古くなれば家賃も必然的に安くなりますし、そういうワンルームは入居者の質も下がります。下手をすると悪質な入居者が家賃を払わずに居座る、警察沙汰などトラブルを起こす、最悪事故物件化することもあるなどという、覚悟は必要です。
    なので、余剰資金でなければ手は出さない方が賢明です。

    トピ内ID:5631403704

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    トピ主には向いてない

    しおりをつける
    blank
    大家さん
    辛口です。
    このような専門的な質問を素人が多くを占める掲示板で相談する時点で、不動産賃貸経営に向いてません。
    ご自身でそう思いませんか?

    そのワンルームマンションの賃貸の需要があるかなどは、その地元の不動産会社3社くらい回って聞き込みをすればわかります。不動産客付のプロでその地域の専門家です。確実にわかりますよ。
    また、30年後の人口動態予測は自治体が出しているので、ネットですぐに調べられます。これも、専門家が統計を取り予測しているので、大きく外れることはないと思われます。
    人口が大幅に減る予測なら経営は安定しないでしょう。
    また、RC建物はメンテナンスが出来ていれば築100年くらいまで住めると言われてますので、メンテナンス次第でしょう。

    トピの内容で一番気になったのは、築年数や格安などということではなく、20~30年後にならないと利益が出ないというシミュレーションです。
    私なら、新築だろうが、築浅だろうが、築古だろうご、格安だろうが、どんな物件であれ、20年後にならないと利益がでない物件など検討する気もおきません。

    トピ内容を総合的に考えると、トピ主さんは、賃貸経営は向いてないんじゃないかなと思いました。

    トピ内ID:7047859388

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    典型的な危険物件です

    しおりをつける
    🙂
    大変ですね
    不動産会社を経営しています。とても心配になったので、レスします。

    先ずお近くの不動産屋に尋ねてください。相場はネットでも検索できます。その上で、表面利回りでなく、実際の数字を試算してください。

    実際の収益とは、年間家賃-経費(修繕積立金、管理費、税金、保険料、築年に於ける都度の修理費)を引いた残りです。

    賃借人との直取引はトラブルの元ですので、普通は管理会社(マンション管理とは別)を入れますから、その費用も発生します。

    注意すべきは、上記経費は賃借人が付かない場合も発生することです。

    慎重すぎる程に慎重に検討なさって下さい。

    トピ内ID:6222704005

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    やめましょう

    しおりをつける
    🐱
    しまねこ
    築50年のマンションで1室ではなく、建物全部のようですね。

    50年と言えば、どんなにいい建物であってもいろいろ問題も出てくるし、建て替えの時期です。
    しかも資金回収で利益が出るのは、20年くらい先って、どう考えてもやめたほうがいいのでは。

    売るにしても売れないような物件です。

    あとで取り壊し費用とか巨額にかかるのではないですか。その時店子に退去してもらうのも簡単ではないですよ。

    格安に、惑わされないほうがいいです。ゴミはいくら格安でもいらないでしょう?

    トピ内ID:2627316806

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    買わない

    しおりをつける
    🙂
    悪嫁上等
    だってどんどん人口が減っていっているし、古いマンション。

    空き家問題も山積しているのに、マンション、、、。

    資金回収が二十年後、入居者は継続して入居しているでしょうか。

    独居老人ばかりになり、家賃も払えず、施設や公営団地に引っ越す人が溢れるのでは?

    例えば、家賃を一万円に設定しても利益は出ますか。
    それから維持管理費は出ますか。
    入居者が変わるたび、畳替えやらクリーニングなど支出があります。

    100世帯でしょ、大規模ですよ。
    買うのはいいが、その間に、年間いくら維持費がかかるか聞きましたか。
    二十年後、倒壊寸前では困りますよ、貴女も、マンションも。

    トピ内ID:1105024242

    ...本文を表示

    えっ

    しおりをつける
    🙂
    たぬき
    築五十年のビル一棟持ってます。
    他にも三十年位の建物が幾つかありますが、立地がよいので、満室です。
    ただ、ローンが二、三十年で返せる売値なら破格ではないです。中古賃貸経営なら、十年くらいで返せる目処くらいのリターンでなければ厳しい。
    分譲もあるなら、一部屋買?
    うちは、一棟なので、掃除や管理は全部自主管理です。
    管理費用も外注なら、けっこうしますよ。
    100部屋あるなら、エレベーター、水道ポンプと高い設備の大型修繕あるだろうし、
    家庭の事情で売るなら、その方は修繕積立金は払ってますか?
    未納があると、それをかぶりますよ。

    トピ内ID:9898107770

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    不動産取引はババ抜きでもある

    しおりをつける
    blank
    ふらり
    相場よりかなり安い理由は何でしょうね?もうそこにすべての答えがありますよ。相当なババを掴まされそうになっていることに気づきましょう。物件に旨味がないから素人に話が回ってるんです。そんなにいい物件なら、少しでも高く売ろうと持ち主があちこち業者に依頼して、それこそネットにも物件情報出ますから。ネットで周辺の不動産情報等を検索してみてください。

    あと恐らくは知人も手数料欲しさに話を持ってきてるでしょうから、物件の詳細なんて知ってるわけありません。どうしても気になるなら、あなたご自身が信頼できる不動産業者を探し間に入れて、お金を払ってでも物件を吟味したほうがいいです。ただし、信頼できる業者を探せなかったらやめたほうがいい。

    トピ内ID:0092387972

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    素人がいきなり

    しおりをつける
    🐱
    アパート大家
    >環境立地もよく、ワンルーム~2LDKほどが100世帯弱入っており、分譲賃貸ともにそこまで空室はないようです。

    トピ主さんは、初めて不動産経営をやろうと思っているのですよね?
    それで最初から築50年の100世帯しかも分譲あり物件。

    素人がいきなり、高飛び込み台から飛び込むようなもの
    だと思います。絶対に大怪我すると思いますよ。

    そのような大型物件は、普通は不動産会社が買い取るもんなんです。
    もしどうしてもやってみたいなら、
    小さなアパート経営からやってみるべき。
    それでも怖いけど。

    トピ内ID:4795852904

    ...本文を表示

    スラム化、建て替え問題

    しおりをつける
    blank
    むーみん
    老朽化マンションのスラム化や建て替え問題

    都会だけの話では無く、昨今は地方でも大きな問題となっていますよ。

    多少でも知識を持てば、築50年の集合住宅を投資目的で購入するなんて愚かな事、迷う余地もないと分かるでしょう

    それもローンを組んでまで購入なんて、、
    あなたが私の身内や大切な存在だったら、全力で止めるところです

    トピ内ID:3446770025

    ...本文を表示

    修繕で首が回らなくなってる。

    しおりをつける
    🙂
    匿名
    親族でもう少し築年数の浅いマンションを所持してる人が居ますが、ハッキリ言って自転車操業状態で夫婦共々働きに出ています。築年数が経てば家賃は下げないと入ってくれない上、修繕だけはドンドンかさみます。規模が大きい建物ほど額も大きいですよ。うまい話に騙されてはいけません。

    トピ内ID:5200802090

    ...本文を表示

    資金回収に20年?

    しおりをつける
    🐶
    モコ
    築50年のワンルームで
    20年かかるって、都心の駅前なんですか?

    普通に新築が買えると思います。

    騙されてませんか?

    トピ内ID:5339685386

    ...本文を表示

    安いマンション購入考えましたが。

    しおりをつける
    🙂
    おせっかい
    私の場合、不動産投資でなく、賃貸からマンション購入を考えて探していました。

    政令指定都市ですが、毎月7マンの家賃を払うならと、購入を考えてたのです。

    1000マンくらいで50平米くらいの中古マンションを探したら、築30年以上の物件なら沢山あるじゃないですか。

    築46年とか50年、沢山あるんです。
    リフォームされていて、中は新品。

    身体が不自由になって住めなくなったら?
    仕事の関係で転勤になったら?

    その時は賃貸にすれば良いんですよ!
    売りに出してもいいですよ!
    不動産屋は強めにお勧めしてきます。

    管理費、積立修繕費、4マンくらいでした。
    プラス駐車代金。固定資産税もありますよね。

    賃貸に出したとしても、固定費は支払っていかな
    ければなりません。
    賃貸料も立地、築年数から高くはとれないようです。

    「築46年って、どれくらいすめるんですか?
    解体や大規模修繕はどうなるんですか?」

    不動産屋さんが知っている限りでは築60年くらいの物件で、建替しましたね。
    法的には100年とか?でも見たことないですね。

    と返答。

    住めても10数年ってこと?
    賃貸と分譲。
    よく、そんな物件を強く勧めてくるなと思いました。

    よく検討してみてください。

    トピ内ID:2360844077

    ...本文を表示

    そろそろ建て替え時期では

    しおりをつける
    blank
    zz
    配管とか見えない部分が傷んで来る時期ですよ。

    知人のマンションは築40年足らずですが
    売りたくても売れないので
    出て行きたい人は賃貸にして貸し出しているそうです。
    大都市駅近でもです。

    年数が経てば経つほど売れませんよ。

    資金回収する時間が長すぎですね。

    トピ内ID:2304637319

    ...本文を表示

    回収にそんなにかかる?

    しおりをつける
    🙂
    バルコニー
    破格なのに回収に2-30年かかるって、どういう物件なんだろう、と考えてみましたが、計算の間違いでしょうか。

    それに立地が良いのなら、今売るのが一番お得な気がするのですが。

    事情はよくわかりませんが、破格にお安く購入できるのなら、数十年かけずにそのまますぐ普通に売却したらすぐ差益がでるのでは?

    そのうえでもっと新しい物件での不動産にしろ他の方法にしろ投資にチャレンジするほうが、ずっと安全でいいと思うのですが。

    どちらにしろ色々な場合を想定してそれぞれ計算してみることが必要だと思います。

    トピ内ID:2977772571

    ...本文を表示

    ワンルームか…

    しおりをつける
    🐱
    ねこさん
    相続してオーナーになったのなら分かるけれど、わざわざ投資する物件じゃないのでは?
    自分で住まないとローン控除も受けられないし(築年数で既に対象外)。
    利益を上げようとかでなくアトリエとして使うとかだったら楽しそうですけど。

    流行りの有名リフォーム店リノベでハイセンスな部屋にするとか(初期投資が割高)、ペットが飼えるとかにしないと、なんで普通の賃貸用内装のワンルームに住まなきゃならんのか分からないですよね?
    だったら軽装鉄骨のアパートで充分だもの。

    私も昨年までは築年数20年以上だったり郊外の物件なんてあり得ない、眼中になかったのですよね。
    今は大規模修繕済みの築40年の広い分譲団地で暮らしています。
    若いファミリー向けに賃貸に出している人も結構いるみたい。
    条件が良いので賃料も意外と高いです。
    ワンルーム一部屋はどうでしょう…
    うちの息子も新築物件に絞って探してましたし。

    風呂給湯器や換気扇、キッチン周りは10年過ぎたら交換しないと突然故障して、すぐ修理になんて来て貰えません。
    そういう建築設備関係のツテがあるならいいと思いますけど。
    家賃を取っているのに故障にすぐ対応しなかったら、下手したらトラブルになっちゃいますよ。
    固定資産税だけじゃなく管理委託費も必要です。

    以前住んでいた都心寄りのアパートは、設備は最低限です。他の部屋は1Kで寝に帰るだけでネットもケーブルテレビも不要な人からは人気で空室こそありませんが、将来的に建て替え諸々考えたら利益なんか出ません。
    固定資産税と修繕費、解体費用が高いんです。

    トピ内ID:0033340985

    ...本文を表示

    利益がでるまでかかりすぎる

    しおりをつける
    🙂
    さくらなみき
    資金回収し利益がでるまで20~30年ですか。。。

    よっぽど立地など良くて利益がすぐ出るかと思いきやそんなにかかるならやめた方がいいですよ。

    大抵の方が反対します。
    賛成している方も少しいるようですが、利益がでるまで20、30年というのを見落としていることでしょう。

    どう考えても捨て物件ではありませんか?

    トピ内ID:0198079009

    ...本文を表示

    マンション解体して更地にするくらいの貯金がないと無理

    しおりをつける
    😨
    トマトラーメン
    借りてはあったとしても、次に売却を考えている時に、建物ありでは売れないかもしれません。

    トピ主さんが土地と建物込みで破格の値段で購入しても、修繕費用や解体費用を用意できないなら、今あるまとまったお金が無駄になると判断します。皆さんからの”びっくり"で判断できませんか?

    未練があるなら、売り主とは無関係の不動産鑑定される業者や解体を請け負う業者を探して、建物周辺や空き室の内部を見てもらい、見積りたててもらえば良いですよ。その手間や手数料も惜しむくらいなら、辞めた方がよろしいです。

    トピ内ID:5582460849

    ...本文を表示

    中古マンションは立地、価格だけで判断するものではないです

    しおりをつける
    🐤
    マンションの寿命って
    コンクリート部分が50年~100年って言われています。

    ただ給排水管の寿命が30年くらいで
    国交省の指針では築30年頃に取り換えを勧めています。
    私が住んでいるマンションはこの工事を
    いつするかで話しあっているところです。

    だからこの工事がすんでいるかどうかが一番のポイントです。

    築50年で取り換え工事してなかったとしたら
    住民の危機管理、マンション管理ができてないと
    私は判断して買わないけど。

    もしこれからする予定でも
    かなりの金額がかかるので、積立ができているかどうか
    重要なポイントです。

    マンションの管理組合の一般会計、修繕積立金会計
    5年分くらいみせてもらったほうがいいと思いますが・・・

    あと築50年ということは
    阪神大震災前に建設されたマンションですね。
    この震災がきっかけになり
    マンションの耐震がかなり向上されました。
    その面でもデメリットはあります。

    賃貸もお勧めしません。

    アパート経営したことありますか?
    頂くお家賃から、マンション管理費、修繕積立金、固定資産税、所得税
    が費用としてでていきます。
    これにローンが入るとプラマイ0だと私は予想しています。
    あと確定申告もあります。

    賃貸経営がお得なら
    知人が自分でしてるはずです。
    トピ主さんに勧めるはずはありません。

    トピ内ID:3314350302

    ...本文を表示

    取り壊し費用を計算しましたか?

    しおりをつける
    blank
    みかん
    マンションの解体には莫大な費用がかかります。
    築50年といえば、そろそろ取り壊しや建て替えを考えなければならない時期だと思います。
    売主はその費用を負担したくないから売ろうとしているのだと思うのですが。

    トピ内ID:5347788736

    ...本文を表示

    野洲市のマンション解体代執行をご存じですか

    しおりをつける
    🙂
    四季
    今年、滋賀県野洲市で老朽化したマンションが、倒壊のおそれがあるとのことで、市が代執行で解体したということがありました。
    解体費用(1戸あたり1,000万円以上)は、市から所有者に請求するとのことでした。

    このマンションが築48年でした。

    勿論、マンションと一口に言ってもその構造・材料や維持管理によって寿命は様々ですが、築50年の意味を知っておいていただきたく思います。

    検索して、よく調べてみてください。


    原状のままなら借り手が付くかもしれませんが、今後、老朽化による大規模修繕が必要になったとき、借り手は修繕費用を負担してはくれません。
    また、物件に故障等の不満が生ずれば借り手はさっさと別の物件に引っ越します。

    トピ内ID:1961414698

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    利益出るかな…

    しおりをつける
    🙂
    うどん
    中古物件に対する不動産投資は基本的に難しいものです。
    賃貸は立地が重要ですし、立地が良くても取得額が大きいとか、物件の状態が思ったほど良くないなどで賃料がそんなに伸びない物件では利益は出ないからです。

    実は私は、15年くらい前に「50年物のマンション」を購入して賃貸として一応は利益が出ていますが、それは建て替えが決まったことが要因です。

    私の場合は立地や物件のスペック、物件の状態等により、建て替えがなければ利益を出すことは難しいことがわかっていたため、建て替え決定の直前に事前情報を掴んで早めに動いて物件を取得し、その後建て替えをした新築物件を貸しています。

    私の購入した物件はもともと地所が広く、建て替えの際に従来より高層にして、土地の半分ほどを売却、高層化による増戸数も売却することで、売却益を建て替え費用の足しにするという計画でした。

    50年間に積み立てられた共益費の額もかなり多い方であったなど、目に見えにくい部分の優位性があったため、建て替え決議直前に区分所有者となった私は結果的にかなり低額で新築物件を手に入れることができたことが、利益を生むことができた最大の要因でした。

    トピ主の場合は50年物の物件のままで勝負をするということのようですが、なにか勝算はおありなのでしょうか。

    日本の鉄筋コンクリート建築物の耐用年数は47年ですし、50年物の物件は相当分が悪いように思うのですが…。

    ただ、不動産は表面からは見えない欠点を抱えることもあれば、逆に見えにくいけれども良い条件を持っている場合もあるから、一概に50年選手だからダメとも言いにくいところがありますけどね。

    いずれにせよ、綿密な計算のうえでなさった方がいいと思います。

    トピ内ID:0848445763

    ...本文を表示

    相場より安い

    しおりをつける
    🙂
    安い理由
    きゅうりが本来50円のところ30円で売っていたら、それは相当ちょっと腐りかけなのかしら、と思うでしょ?

    レタスが100円のところ、今日だけ70円と言われれば、誰も買わなかったから在庫が余ってるのかしら?と疑いませんか?

    Tシャツ1枚1000円が今なら500円だといわれれば、きっとデザインがダサくてあんまり売れなかったのね、と想像できませんか?

    マンションも同じじゃないんでしょうか?

    環境がよい。
    立地がよい。
    でも更地じゃないですよね?マンションがたってしまってるんですよね?

    分譲も賃貸もまぜこぜの100世帯。

    誰もマネージできないから安いんじゃないんですか?

    トピ内ID:4201593690

    ...本文を表示

    やめやめ。回収にかかりすぎる。

    しおりをつける
    🙂
    よもぎ
    リフォーム代が回収できるのに20~30年ってかかりすぎです。新築物件でも10年か20年で回収できます。
    築50年のワンルーム、一棟買うなら止めませんが、分譲の一室なんて買い手もつかない負動産になりますよ。管理組合はありますか。修繕積立金はありますか?リフォームしたあなたの部屋だけ入居者が居ても他の部屋が荒屋になっていくこともあるんですよ。そんなとこに資産価値はありません。
    安いって当たり前です。ただでもいいくらいでしょう。更地になる可能性もない。日本で、解体出来たり建て替えにこぎつけたマンションなんて数えるほどしかないです。

    トピ内ID:6621808807

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    詳しくないですが

    しおりをつける
    😀
    ビタミン
    100世帯は規模が大きくて想像つかないです。


    私の知っている大家さんは20世帯くらいの規模(一棟)で買っていつもほぼ満室です。

    中古で築年数もかなり経ってていたようですが、お年寄りをターゲットにして

    上手くやっています。



    築50年でも、賃料を安く設定すれば入ってくれるでしょう。


    今度息子(学生)が借りる部屋は築43年のワンルームです。

    お風呂、トイレが別なら気にならないっと言っていました。

    それでも、親としては結構な賃料を支払う事になります。


    回収するのに20年30年・・そんなにするんですか?

    それに20年と30年じゃ随分と違う気がします。

    トピ内ID:1529423949

    ...本文を表示

    借り手は問題ないが

    しおりをつける
    モミピン
    集合住宅の寿命は平均で50年です。
    現在の持ち主も今後を考えて低価格で売却を急いでいるように思います。
    内装さえ綺麗に保っていれば、借り手には困らないでしょうが、問題はそこでは無いと思います。

    トピ内ID:8692864719

    ...本文を表示

    レスします

    しおりをつける
    😭
    唯我独損
    >ご家庭の諸事情なので、物件に問題があるわけではございません

    物件が問題ですよ。
    築50年って、人間に例えれば定年が来ています。残っているのは老後だけ。
    そんな物件で稼ごうなんて、完璧に間違ってます。

    >現在築50年、資金回収できて利益出る頃には築7~80年になっています…

    その前に、取り壊して建て替えなんて話になってるでしょうね。そのころには、建て替えなどの実行に必要な賛成者の割合がかなり少なく法改正がされているでしょうから、建て替えになるか、更地にして売却という話に落ち着くのではないかと思います。
    もし今の建物のまま80年にもなると、おそらく空室だらけになっていて、相続などで所有権者が分散して誰も管理費さえ払わない区画もかなり増えているでしょう。早い話、スラム化しているリスクが高いのです。

    >それでも借り手はつくものなのでしょうか。

    家賃を満足に払えない(滞納)店子が居座っているところが増えているのではと思います。

    トピ内ID:1971740954

    ...本文を表示

    もう売れない

    しおりをつける
    🐧
    ウーパールーパー
    それ、トピ主さんが買ったら最後、
    もうよほどの事がない限り売れませんよ。
    またはよほどの損をしないと売れませんよ。

    トピ内ID:7472271490

    ...本文を表示

    何とも言えない

    しおりをつける
    🙂
    ゴータム
    トピ主が「破格」だと評価した理由が書かれていないので何ともいえません。
    今後の各部屋の入居率をどのように計算したのか?
    現状の建物の老朽化の程度と今後の修繕費用をどの程度見積もったのか?
    そういった情報がなければ本当に「破格」なのかどうかの判断ができません。

    トピ内ID:5863261909

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    初めてのアパマン経営で

    しおりをつける
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    あばたもえくぼ
    100世帯は多すぎませんか?
    私も私の実家も不動産賃貸業を長年していますが、借り主さんは築浅の物件ができるとそちらに流れますね。
    オリンピック後の不動産価格を「下げ一択」と見る動きも手伝って、築浅=高いということもなく、新築ながら安めに設定された物件も多々見受けられます。

    ワンルームからせいぜい2LDKとなると、若い世代向きでしょうから、築浅に目が向きますよ。

    伯父、伯母、従姉が、築50年前後の、それぞれ賃貸マンションを建て替えましたが、最後まで住み続けた住人に退去してもらうために3人ともかなりのお金と手間がかかったようです。築年数が長いということは、長年住み慣れた家を出たくないと粘る住民がいる可能性が高いです。修繕や建て替えの問題が生じると、解体費用と建築費以外の様々が大変です。

    トピ内ID:8653307722

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    トピ主です

    しおりをつける
    🙂
    りま
    沢山のレスをありがとうございます!
    しばらく開かずにいて、こんなにも多くのご意見をいただいていてびっくりしました。
    本当にありがとうございます。
    詳しい方々のご意見が聞けてとても参考になりました。

    まず補足させていただきます。
    ・以前私自身も住んでいたマンションで、今は近所に引っ越しました。なので環境や住み心地、住民の質等には納得いってます。修繕や積立金も問題ありませんでした。
    ・その際に、お隣で懇意にしていたご老人が老人ホームへ入るため物件の売買を考えており、別の資産もあって金銭的に困ってはいなくて、ただご年齢的にもとにかく手間がかかるのが面倒で、話の流れでもしよければ安く譲りますよ、となりました。
    ・過去のフルリフォームで販売している同間取りの物件が1600万円前後で売買されており、現状引き渡しで500万くらいと言われてます。
    ・それってすごくお得?月々少しでも収入あるっていいな…と、賃貸経営がしたくなりました。

    このような流れです。
    皆様おっしゃる通り、安易な考えでした。
    買うなら築年数気にしても、借りるなら中が綺麗ならあまり気にされないのかな?と思っておりました。

    話はそれますが、今、同じ時期に建てられた築年数の古いマンションっていっぱいありますが、今後どうなっていくのでしょうか。
    建て替えるにも、やはり住んでる方はご高齢の方が多く、同意得るのって難しいですよね。
    借り手がついても、あと何十年も建物持つとは思えないし…と不安になって、トピを立てさせていただいました!

    トピ内ID:7801998423

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    カモにされてる

    しおりをつける
    🙂
    あらかんです
    『環境立地もよく、ワンルーム~2LDKほどが100世帯弱入っており、分譲賃貸ともにそこまで空室はないようです。』

    これ、売れないから出られないんじゃないの?
    耐震基準が古い(1981年の法改正前)のでは?
    耐震の補強工事とかしてます?

    せいぜい古くても30数年ですよ。
    まして投資だなんて、論外。

    トピ内ID:7675858692

    ...本文を表示

    住んでます

    しおりをつける
    🙂
    困るわねえ
    築もうすぐ50年になるマンションに住んでます。賃貸でなく所有です。
    賃貸に出されている住戸も多く、賃貸経営がビジネスとして全くなしとは思えません。
    売りに出た物件も価格が手頃なので比較的早く成約していくようです。若いカップルが買っていきます。

    しかし、近い将来に住宅としての生命を終える物件であることも確かです。

    ポイントは、
    1 大規模修繕がすでに2、3回以上行われていて、メンテに問題がない

    2 管理組合が機能している。今後のこともメンテ、建て替え含め話し合われている。

    3 修繕積立金が十分に高め

    4 購入予定の住戸に資金の出ていくような要修繕箇所がない

    あたりで精査してみては?
    ただし、長期ローンを組んで買うのはどうかと思います。建物寿命を超える期間のローンを組む必要があるなら、やめるのが賢明と思います。

    トピ内ID:9404849339

    ...本文を表示

    築47年のビル経営をしています。

    しおりをつける
    🙂
    築古大好き
    大家さんのレスに激しく同意ですが、それなりに知識がある人のまともなレスも少しあったので逆に感心もしました。タイトルどおり超築古好きですが、それなりにノウハウがあるからです。築50年の物件を購入しても利回りが20%ぐらいまで引き上げるテクが自分にないならゴミを掴むようなものなのでおすすめしません。エレベーターの耐久年数とか事前に調べてますか? 水道管とか普通に破裂したりしますけど対応できます?

    トピ内ID:5370952544

    ...本文を表示

    誰かか何処かが強権発動しないと古いマンションは建て替え無理

    しおりをつける
    🙂
    ソラマメ
    ご自分も住んでいたとなると微妙な愛着もありましょう。
    今回の500万を思い出を買ったと思って支払うのもアリかと。ただ、戸数があって築古だと管理費と修繕積立金がかなりだと思いますのでそんなに収益が上がるとは思えません。コンクリの建物って意外と固定資産税が下がらないんですよね。

    建て替えは、理事会にも建て替えの議題が上がっていると思いますが、手に入りますか?恐らくマンションと共に人生を終わらせたい人が多いですから、立地と土地の余裕があって、理事会に熱血の人がいないと難しいかと。

    そして、分譲賃貸中に、万が一にも建替が実行されると賃貸人に(一時的にしろ)出て行ってもらう必要がありますが、費用はオーナーが持ち出しのようです。かといって定期借家にしておくと賃料は減りますし。

    でも、昭和30年から40年ごろに建てられた団地やマンションが多いですから、自治体が何とか口利きしてでも建て替えしないと色んな意味で危険なので不動産は今後10年で動くかな?と勝手に想像しています。

    トピ内ID:4301182387

    ...本文を表示

    やっぱり計算間違い?

    しおりをつける
    🙂
    よくわからない
    かなりお得だけど、立地のいい1600万の物件で500万の回収に場合によっては30年という計算???計算サイトをみたほうがいいですよ。。

    見積されたリフォームがものすごく豪華なお値段なのでは?

    業者にだまされないか心配です。
    それに、できるところは知恵と汗を出してDIYしたら手間はかかるけど、全然値段が違いますよ。

    トピ内ID:2977772571

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    ずっと一棟買いだと思ってた、、、

    しおりをつける
    🛳
    gura
    あなたも住んでいていいマンションと分かっていて、管理の内情も大丈夫とわかっていて、500万円で買えて、内装もちょっと変えるだけ(畳と壁紙)くらいでいいなら、やってもいいと思うな。
    車一台分くらいじゃん?家賃は、6万くらいはほしいけどそのへんどう?

    トピ内ID:3522048020

    ...本文を表示

    トピ主です2

    しおりをつける
    🙂
    りま
    引き続き、たくさんのレスをいただきありがとうございます!
    利益の件ですが、まだ正式な見積もりはとっておりません。
    ざっと、下記のように考えております。

    不動産購入:550万円(諸費用税込)
    スケルトンリフォーム:400万円
    約1000万円の費用ががかかると思っております。

    家賃:7万円
    修繕管理:14000円(戸数が多いので安価でした)
    固定資産税:5万円
    空室リスクや保険も考えて、月々45000円くらいの収入かな…と。

    45000円×20年=1080万円、と、本当にざっとですが、20年ほどで利益でるかなと考えてました。
    そのまま老後の細々とした収入になれば…と。 
    ただ、今は良くても、その頃建物どうなっているのだろう?と不安は感じておりました。
    やはり、皆様のご意見を伺っていると、やめたほうがいいのかなと考えが傾いてきました。
    そして、あもっと自分で情報収集が必要ですね。
    勉強になりました!

    トピ内ID:7801998423

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    トピ主のコメント(2件)全て見る

    おっしゃる通りです

    しおりをつける
    🙂
    木枯らし1号
    >建て替えるにも、やはり住んでる方はご高齢の方が多く、同意得るのって難しいですよね。借り手がついても、あと何十年も建物持つとは思えないし…

    おっしゃる通りです。今後そういった問題が多発すると思います。
    マンションブーム時代のマンションはあまり質の良くないものがたくさん売られています。建てれば売れた時代に作られたマンションは60年ももたないかもしれません。
    その代わり億ションと言われるような立地も建具も質の良いマンションは、見た目だけではなく極端にいえばコンクリートの砂も水もいいと言われています。
    手頃な価格のマンションは後期を短くする(金利を節約する)ために、例えばコンクリートが固まるまでに必要な日数を端折ったりした例も少なくないようです。
    先に書いた高いマンションはそう言ったことをしないので100年もつものもあるようです。
    一言でマンションといってもピンからキリまであります。

    トピ内ID:3483261290

    ...本文を表示

    微妙…買っても良いかも

    しおりをつける
    🐱
    ねこさん
    でも元お隣さんがTVCMしているような誰でも知ってるような仲介業者に依頼していて、キャッシュで500万円払う余力があってプラス税手数料も払えるなら。
    あと、内装自分でDIY出来て、業者さんには水廻りだけお願いすればいいなら。

    一棟買い?じゃなかったし、実際に購入する間取りはワンルームじゃないのでしょうか?

    3LDKでフルリフォーム400~500万と言われました。
    (でもそれだとシステムキッチンじゃないような気が。)
    フルリフォーム済1600万円なら、現状渡しではお値引きされて900万以下で売られるのかなぁ?

    私はバスルームだけお願いして120万。安くしようと思ったら80万。
    家具家電を新しくしても自分で内装すれば200万いかない。
    うちもお隣さんが引っ越してうちと同じ売値で広告出してるけど、リフォームは自分でやりたいから現状渡しでいいなんて物好きは滅多にいないし、勝手にお値引きされて実はかなり安く買ってます。
    業者さんの見積もりは、リビングの壁紙を貼り替えるだけで20万、6.5畳をフローリング化するのに1番安くて40万。

    面倒な事は全部やってあげると言われて土地騙されて取られている親戚がいまして、税理士や仲介業者の手数料が勿体無いと足元見られたんでしょうね。
    本来なら身内に相続されるべきのものが勝手に名義変更されてまして。
    元お隣さんはそういったお身内が全くいらっしゃらない方なんでしょうか?
    お話を持ってきた方はご老人ご本人でしょうか。
    代金が本人にちゃんと渡るのかなとか申し訳ないけれど疑っちゃう。
    個人売買で手続きは調べながら一生懸命やったとします。(その気になれば印紙代と交通費くらいで出来ます。)
    お亡くなりになった後に、変な噂を立てられたら嫌ですよねえ。

    トピ内ID:0033340985

    ...本文を表示

    重要なあと出しが多すぎる

    しおりをつける
    blank
    ふらり
    話のあった物件或いは別の部屋が売りに出てないか調べてみてください。ネットや近隣の業者にあそこの物件興味あるけど売りに出てないか聞いてみても良いです。どうして客観的にご自身でお調べにならないのか不思議です。

    書かれている過去販売のあったリフォーム済みが1600万で、幾らリフォームにかけるかにもよりますが500万かけたとして、ざっくり差し引きしたって500万は差額出ますよね?これどのように解釈されます?普通に売りに出せば、500万高く売れるのに普通面倒がりますか?半分の250万としたって大きいですよ。

    トピ内ID:0092387972

    ...本文を表示

    全然勉強になってない

    しおりをつける
    😀
    勉強しま~っせ♪
    >やはり、皆様のご意見を伺っていると、やめたほうがいいのかなと考えが傾いてきました。
    >そして、あもっと自分で情報収集が必要ですね。
    >勉強になりました!

    ホントに勉強になってますか?

    >45000円×20年=1080万円、と、本当にざっとですが、20年ほどで利益でるかな

    切れ目なく店子が入っているという前提条件で計算されてますよね。
    築60年とか70年だと、そんなに甘いことは考えられませんよ。借り手がつかない時期もあるだろうし、家賃滞納で踏み倒して逃げる人だって、いるかもしれません。

    >修繕管理:14000円(戸数が多いので安価でした)

    それって、修繕積立金+管理費ですよね!
    修繕積立金部分はいくらですか?
    この積立が安いことは、喜ぶべきものではありません。大規模修繕が必要となったときに、積立金では賄えないってことになります。不足分は、「そのとき払い」ですよ!そのときの持ち主がジョーカーを引くことになるのです。

    まあ、自分の気に入らないレスはスルーしてやってみればよろしいでしょ。きっといい勉強になります(笑)。

    トピ内ID:1971740954

    ...本文を表示

    毎年約22万円の管理費固定資産税等かかるのに家賃7万円

    しおりをつける
    🙂
    専門家
    修繕管理:14000円、固定資産税:5万円ということは
    毎年約22万円の管理費固定資産税等が発生しますよね。

    その他、貸家にすると給湯器や水回りは20年ももたないと思います。
    また、20年間同じ借主が借りてくれればよいですが、入れ替わりがあると
    その度ごとに若干のリフォームが必要になります。

    >45000円×20年=1080万円、と、本当にざっとですが、20年ほどで利益でる
    多分、この計算のようにはならない気がします。

    トピ内ID:7801340510

    ...本文を表示

    経験者

    しおりをつける
    🙂
    ぴーたいる
    私は不動産投資は積極的にするものでは無いと思っています。なぜなら

    維持するコストがかかるからです。税金、メンテナンス等です。しかし自分の

    住んでいた家などを活用して収益を得るのは素晴らしい事だと思います。

    2~30年で元本回収ならビジネスとしては失敗ですね。

    トピ内ID:0516210357

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