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    夫が不動産投資をしたいと言ってきた

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    🙂
    とまと
    話題
    アラサー夫婦の妻側です。
    先日夫が不動産投資として、数千万円のアパートを購入したいと相談してきました。
    前々から良い物件があれば投資したいと言っており、私も「儲かるならいいよー」と軽く返していたのですが、今回本格的な相談と金額の大きさにビビっています。

    夫は不動産関係の会社に勤めており、宅建も持っているので素人ではありません。
    対して私は不動産の事は全く分からず、資料を見ても良いのか悪いのか判断がつきません。
    このままでは購入に動きそうです。

    実際に夫婦で不動産投資されている方、どんな感じですか?
    妻側が最低限抑えておくべき項目などあれば教えてください。

    ちなみにアパートは築30年、地方の都市部(車必須)にあり、ローンは家賃収入で約20年で完済予定らしいです。

    トピ内ID:4926195654

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    融資をしている者です

    しおりをつける
    😀
    がんばれ!
    金融機関にて不動産投資の融資部門で働いています。

    不動産投資は投資の中ではローリスクと言われます。ただ、現在のコロナ禍の中で、入居者が家賃を支払えず結果的にローン借入人が返済を滞ってしまうケースを最近、よく見かけます。

    しかし、逆に考えるとそういう世の中ですから、例え安くとも少しでも早く手持ち不動産を売りたい人もいて、通常相場よりも低い不動産の売買が行われていることもあります。

    どちらの見方をするのかは、とまとさんご夫妻によるとは思いますが、良物件という前提で賃貸収入がなくとも手許資金でローンを返済できる見込みがあれば購入もありかもしれません。

    ただ、旦那様が不動産会社勤務とのこと、恐らく歩合制もあるのでは無いでしょうか?
    その場合、そもそも旦那様の仕事も不動産の状況に左右されそうなのに、今投資をすべきなのか、私が奥様の立場なら不安です。

    尚、不動産投資の準備としてはやはり物件の目利きを覚えることですかね。あとは、旦那様の収入の継続性や手許資金の様子を確認しておくと良いと思います。

    脅してしまうようで申し訳ないですが、本来余剰資金で行う不動産投資で、物件やキャッシュフローを見誤り破産まで至る方をよく見かけます。どうぞ、ご夫婦でよくご相談なさってください。

    トピ内ID:1438021577

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    微妙ですね

    しおりをつける
    blank
    nemo
    間取りと家賃はどのくらいですか?
    20年間きっちり店子が入ってくれる保証がなければ難しいと思いますが、人気のある地域なのですか?

    私が不動産投資をした時はオーナーチェンジで始めました。初めから入居者がいることが前提です。頭金を半額出して10年ローン、毎月の家賃はローンの1.5倍でした。それを繰り上げて返済完了。

    何よりその物件は、老後に私が住む予定にしていますので、老朽化しても問題はありません。その辺りの事も考えるべきかと。

    トピ内ID:7691073821

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    利回りが悪すぎです。

    しおりをつける
    🙂
    ぷち大家
    地方でサラリーマン大家をやっています。

    築30年のアパート(おそらく木造)でローン返済20年では、利回りが悪すぎて、投資すべきではないでしょう。
    これをフルローンで購入するつもりなら、ご主人は不動産投資の本質がわかっていません。

    夫婦で、厳しめの、長期資金計画と利益計画をキチンと算定してみましょう。

    この物件なら半額くらいが妥当な値段と思います。
    割りに合わない投資である事を理解して、この物件から手を引くか、ダメ元で売値の半額で指値を入れましょう。

    半額なら、利回り10%超となり、何とかなるか知れません。

    後は、よい管理会社を選ぶ事も重要です。
    悪徳業者に当たると、高額のリフォーム要請など、大家を食い物にする事で儲けようとします。

    出来れば、すぐに行ける距離の物件で、まずは大家修行をする事をお勧めします。

    不動産投資自体は、豊かな生活を手に入れる手段としては、有効ですが、それなりのスキルを学んでいく必要があります。
    また、毎年この時期には、確定申告も必要ですよ。

    トピ内ID:9475898284

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    ええー・・・

    しおりをつける
    💍
    オバチャン
    不動産投資はしていませんが複数の身内にアパートオーナーがいます。

    >ちなみにアパートは築30年、地方の都市部(車必須)にあり、ローンは家賃収入で約20年で完済予定らしいです。

    仮に約20年後に無事完済したとしましょう。
    その頃アパートは築50年。
    約20年の間の修繕費用(入居者の退居時以外の修繕もあるので)と取り壊し費用で足が出ると思いますよ。

    建て替えできるほど儲かるのならいいですが、身内としてはぶっちゃけ古い不動産を残されたら困るなぁ、です。

    築30年アパートの数千万が「土地の価格」だけならまぁ納得ですが、土地+高価な上物としての数千万ならおすすめしません。

    そもそも築30年アパートの入居状況を考えると、この先古くなるにしたがって入居者も減りますよね。
    ご主人は本職なのでわかっておられると思いますが、家賃収入=収入ではないです。

    ないと思いますが、20年家賃保障でもついてくるのでしょうか。
    それともどこかで一棟借り上げ(社宅など)でもしてくれる先でもあるのか、事情は書けませんがコンスタントに入居してもらうアテでもあるのでしょうかね。

    そのアパートの立地等を現地に行ってチェックしていますか?
    図面や数字上だけでなく、築50年になっても家賃を下げなくても入居者が絶えない魅力のある物件ですか?

    新築で20年後に完済するならまだしも、築30年スタートなら私なら手を出しません。
    その建物を作った施工会社か築20年で売りぬいた人が一番儲かると思いますよ。

    トピ内ID:2614608940

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    トピ主さんは築30年の物件を借りますか?

    しおりをつける
    🙂
    レモンティー
    ちょっとびっくりです。
    トピ主夫は不動産関係の仕事で市場のことはよくご存じだと思いますが、20年のローンが終わる頃には築50年です。
    年々修理費がかさむ一方で家賃は年々下げないといけません。空室が多くなれば返済も計画通りにはいきません。

    トピ内ID:1818370005

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    築30年!

    しおりをつける
    🙂
    山が好き
    ローン完済時には築50年ですよね?
    それも順調に満室が続いての計算でしょう?
    収入になるのはいつのことやら・・・。
    というか、築50年超の物件にまだ入居者っているものですかね?
    賃料は低くなりそうですね。
    反対に修繕費も増える一方だろうし。

    借金しての投資は怖いです。
    何かあった時ゼロならともかくマイナスになってしまうのですから。

    宅建は投資のライセンスにはなりませんよ。

    トピ内ID:6409335748

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    主人が不動産好きで投資しています。

    しおりをつける
    🙂
    ともちゃん
    タワーマンション数戸持ってますが、すべて現金買いです。
    賃貸に出してますが半年以上空き物件だったこともあります。
    (高値で出してて入居者も選ぶので)
    ローンがないので特に焦ることもないです。
    家賃でローンを返すのは大変ですよ。築30年で駅から遠いなら借り手が中々つかない可能性もあります。
    完済時は築50年ですよ。その後どうするのかも考えて購入がいいと思います。
    でも、ご主人は不動産会社勤務とのことなので色々考えられているのではないでしょうか。

    トピ内ID:7259152700

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    どう計算したの?

    しおりをつける
    💰
    ババ
     数千万円で、築30年のアパート1棟買いですか?

     ローン組んで、20年で返済予定?
     常に満室で、今の家賃のまま、値下げもせずそのままと仮定しているのでしょうか?
     今後、空室が目立って、家賃収入が激減した場合の事を考えていますか?

     利回りは?いったい、どんな計算していますか?利益が出る計算なんですよね?
     どう計算したのかが最重要ポイントですから、これを教えて下さい。

     そして、適当なタイミングで、どうするつもり(転売?更地にして売る?建て替える?)なんでしょうか?

     あと、宅建持ってたって、不動産投資に関しては、ド素人です。ここだけでも、ハッキリと理解されたほうがいいですよ。

    トピ内ID:6045730311

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    20年でローン完済はまず無理です

    しおりをつける
    🐧
    MIOLI
    築30年のアパートというのは、メンテナンス費用がこれからどんどんかさむ物件です。
    儲かるような物件は、売り出しなんてまず出ません。
    30年目だと、内装だけじゃなく、外装や屋根のリフォームも必要です。
    数千万円の物件だと、そのメンテナンス費用だけで、数百万円は軽くかかります。

    もちろん、場所が良いというか、そのアパートの間取りに適したニーズが周辺地域であるようでしたら、話は別です。
    例えば、徒歩圏内に大学があるワンルームとか。

    そうでなければ、空き家を抱えるリスクがあります。
    現状では、どの程度入居者がいますか?

    不動産は、固定資産税がかかります。おまけに、その購入物件に住んでいないと、税率が高くなります。

    あと、ゴミ収集はどのような形になっていますか?
    ゴミ収集が戸建てごとになっている地域だと、毎回のゴミ出しが大家さん管理になることがあります。
    独身者が当番制でゴミ出しの管理をしてくれるなんて、まず無理です。
    そうなると、人を雇う必要があります。

    あとは、敷地内の雑草管理、ハトが巣を作った、蜂が巣を作った、エアコンが壊れた、上下水道のトラブルがあった・・・など、これ、全て私がここ数年で経験した出来事です。
    ちなみに築30年位の物件です。

    よほど、土地が値上がりするような場所でなければ、買わない方がいいですよ。

    トピ内ID:1720026926

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    投資には素人ですよ

    しおりをつける
    🐧
    ぱぱ
    数年後にオーナーチェンジで転売する考えはないとすると、20年後から利益が出ることになります。
    その時には、アパートは築50年ですから、建て替えが必要な程に老朽化していて、収益を生む不動産価値なんてあるのでしょうか。よって、儲からないどころか、出費過多になると思います。

    さて、妻側が最低限抑えておくべき項目としては、妻側は出資をしないこと、ローンには一切関わらないことかな。

    不動産関連に従事していても、投資には素人ですもんね。

    トピ内ID:1138249123

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    反対です

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    🙂
    レコア
    私も素人ですけど、その物件なら反対します。
    儲からなそうだからです。20年たったら築50年のアパートでしょ。

    素人に分かるようにどう儲かるのかプレゼンしてほしいですね。

    トピ内ID:4572677711

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    たぶん儲からない

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    🎂
    う~む
    というか、下手すると赤字になる。
    どんな場所の物件か不明ですが、今の時期、空き物件が多いですもん
    そうなると満室はありえないので、想定通りの入金は見込めず
    ガッカリするというパターンですが、やってみないとわからない
    つまり、一種のギャンブルなわけです。ギャンブルと違う面は
    価格やサービスの設定が変更できるというとこかな

    トピ内ID:7478369937

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    レスします。

    しおりをつける
    🙂
    大家してます
    1.建物について
    木造でしょうか?それでしたら築30年というと、そろそろ建て替えを検討する時期かと思います。また、外壁塗装など、2回目の大規模修繕はすんでいますか?エアコン、給湯器などの設備は2回目の交換はすんでいますか?もしまだだとすると、今後すぐに修理や取り換えが発生し、予定していた賃料確保が難しいかもしれません。

    2. 立地について
    今お住まいの場所から近いのでしょうか?遠い場合、目が行き届かないのでどうやって物件の管理をしていくか、前もってしっかり決める必要があります。また、ファミリータイプかワンルームかわかりませんが、本当に今後も需要が見込める場所なのかがポイントかと思います。

    今回の物件で一番のネックは築30年ということですかね。もう、アパート経営のおいしい部分は全部前の持ち主に持っていかれた残り、ということです。ローンが終わる20年後には築50年となり、20年後まで今のままで持ち続けることは難しく、途中で売却か建て替えという選択になると思います。売却の場合、今後人口減少で値上がりは期待できず、かといって建て替えも入居者を追い出してさらに建築中はアパートからの収入も途絶えますが資金的には大丈夫でしょうか?
    (但し、途中ローンの繰り上げ返済をガンガンやる予定、とか建物が木造ではなくRCとか、将来その場所に自分たちが住む予定ならこの限りではありません)

    今、とまとさんはアパート経営の入り口にいますが、出口戦略をどう考えるのか、また、思ったように入居者が入らないとか、想定外の支出が発生した、とか不測の事態が生じても自分たちの生活に支障がでないようにアパート経営を続けていけるのか?そのへんをよくよくご夫婦で相談されるといいと思います。

    トピ内ID:8186680343

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    うーん……難しいかなあ

    しおりをつける
    なな
    地方の、立地の悪いアパートで、数千万円ですか?数百万ではなく?

    不動産業界にいる目利き?だとしても、
    歩合制で増減あるとしても、
    サラリーマンの収入で、

    貯金が数千万円あるわけではなく、

    数千万円の投資物件は「分不相応」では。

    また、築30年の物件で、20年後まで家賃が入り続けてローンが返せると思うほうがどうかしています。修繕費が嵩み、空き部屋が増え、家賃は下がります。
    その地域に築50年のアパートあります?家賃いくらで、入居率どれくらいか、調べました?


    返済に20年かかるということは、利回りもそんなによくないし、キャッシュフローも少ないのでは。


    そして、20年後、やっとローン返済終わって、築50年のアパートをもって、アラフィフのご主人は、どうするつもりでしょうか。

    売る?売れるかな。
    改築する?またローン組むんですね。
    持ち続ける?寿命まであと30年放置は無理でしょうけど。

    初めての不動産投資としては、マズイ案件に思います。

    「最悪、家賃収入が半年ほどなくても、家計から補填してローン返済可能か?」
    「人口減少が進んでも、入居者が絶えない立地か?(大学や企業が近くにある、駅近等)」

    最低限、この2点はクリアしたいところ。

    まだお若いんだし、
    まずは数百万から一千万円前後、10年程度でローンも終わるような、身の丈にあった物件から初めて、そちらが無借金になるころに、改めて次の物件をお考えになればいかがでしょう。

    そう、投資ローンくんでると、住宅ローンは審査が通らないこともあります。今後自分たちは持ち家をもたないのか、考えはまとまってますか?

    不動産仲介業界は、売買が成立すれば儲かるから買わせようとするし、ローン融資会社は貸せば儲かるから借りさせようとするし、でも誰も、お宅が破産する可能性あるからやめときなさい、とは言ってくれないんです。

    トピ内ID:4092931689

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    破滅は無いように思える

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    🙂
    アトモスフィア
    収益不動産で2,3千万円であれば小規模ですが、8,9千万円だとそれなりに大規模物件ですね。
    築30年物という事でこれからさらに古くなっていくわけですが、現実には賃料もそれほど下がらずにそれなりの入居はされていくものだと思います。
    確かに築浅物件が良いのは言うまでもありませんが、資金余力の少ないときには築古の高利回り物件から始めることは現実的な対応です。
    アラサー夫婦という事で時間がたっぷりありますので、その意味でも不動産投資は有効だと思います。空き部屋が生じたらそこに夫婦で住んで空室を埋めるくらいだと返済の心配も少なくなるでしょう。
    この投資で一番のうまみが出るのは返済が終わった時です。確かにそこに至るまでには20年かかる。その間凌げるのであればありで、そうでないのであれば止めた方が良い。

    トピ内ID:3069331667

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      不動産会社に勤務ならいいと思う。

      しおりをつける
      🛳
      gura
      そのあたりの調査もしているだろうから。
      ちゃんとシミュレーションもできてるみたいだし、いいんじゃない?

      あなたも物件見に行ってごらんよ。ワクワクすると思うよ。

      トピ内ID:4367996233

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      レスします

      しおりをつける
      🙂
      エース
      トピ主様夫婦はすでにご自身の不動産をお持ちなのでしょうか?

      私たちは40代後半で自分たちのマンションのローンが終わったタイミングで
      住んでいる近くに、単身用の間取りで手ごろな中古マンションの販売を知り、数百万だけ用意して購入、少しリフォームして賃貸としました。
      私たちの住んでいる場所は、首都圏に電車一本、駅からも近いため、すぐに借りてが見つかりました。

      10年後、私たちも引っ越すことにしたので、自宅と賃貸物件をまとめて売却しました。どちらも購入価格とほとんど値段が下がりませんでした。

      不動産投資をされるならば、賃貸ならば何年ぐらいを見込むか、その後に売却した場合、資産価値は下がらないと判断できれば、成功できると思います。

      トピ内ID:5014655362

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      レスします

      しおりをつける
      blank
      ふよふよ
       物件が地方ってことは、業者に管理を任せるってことですよね。
       その委託費用はどこから?その分は毎月、現金が必要ですよね。
       後、居住者間、建物トラブルが発生した場合、管理業者がどこまで対応してくれますかね?
       築30年ということは、設備面の更新、建物本体の修繕はどの程度進んでいるんでしょう?そこら辺で予期せぬ追加費用が大量発生する恐れがあるのでは。
       地方のアパートとなると、近隣に大学や工場など部屋の需要のある施設はちゃんとありますよね?で、それらの施設に長期的に閉鎖、移転の可能性はないですか?

      トピ内ID:8024220048

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      基本的にはダメ

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      blank
      ミカンとコタツ
      ドシロウトが中古アパートを全額ローンで一棟買いして大家さんになるのは、基本的にダメです。

      アパート経営というのは、基本的に最初の一件はローンなしで新築を購入するものです。
      店子が思うように入らない場合もあるので、満室でローンを返済する計画をしていると破綻します。
      新築でなければいけない理由は、新築なら設備が壊れることがないことと高い家賃をとれることです。
      中古になるほど、設備が壊れて想定外の出費がありますし家賃は低くせざるを得ないからです。

      ドシロウトでも中古に手を出していいケースは、ご主人が街の不動産会社勤務などで地域の賃貸事情に熟知・精通していて、中古で低い家賃でも確実に満室になることがわかっている場合やインサイダー的な情報を得ていて将来的に確実に価値が上がることを知っている場合のみです。

      トピ主さんのご主人は街の不動産会社勤務ではなく、新築建売かマンションの一室を販売する営業マンではないですか?
      今、コロナで売り上げが落ちているので、自爆営業のための購入ではありませんか?

      妻側は、まずは地域の家賃相場を調べておくべきだと思います。
      夫の自爆営業の確認も必須です。

      トピ内ID:1180548395

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      うちの場合

      しおりをつける
      🙂
      通りすがり
      旦那が私との結婚前に代々からある土地に
      アパートを建てました。
      場所は田舎の方ですが
      周りにコンビニ、スーパー、病院、駅が
      徒歩圏内で揃っています。
      設備がオール電化で駐車場2台分無料が
      良いのか空室がでてもすぐに埋まります。

      現在築8年ですがすでに築10年、
      20年後の事も見据えて家賃収入で
      ローン返済しながら、同時に修繕費用も
      積立しています。
      また、時代のニーズに合わせて今度宅配
      ボックスも設置予定です。

      築8年でもこんな感じですので築30年の
      物件は厳しいかも。家賃収入で暮らして
      いくというよりも負の財産になりそうな
      気がします。

      トピ内ID:7201792080

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      少子化で空き家が増えていく一方なのに。

      しおりをつける
      blank
      戸建て大家
      現金で買うならまだしも、築30年アパートしかも車必須の地方で、まず満室はないし、ローン返済で黒字は見込めないでしょう。

      ここ10年でも、車必須の地方都市部でも、田んぼに次々にアパートが建ち並び5年もすれば次々に空き部屋のぼりがたなびいています。新築後10年ならまだしも、築30年のアパートなら家賃もかなり下げなければ借りてはないと思うほうがいいです。

      借金が終わる築50年になれば建て直し時期になりませんか。
      今で築30年なら地震対策しないでも良かった頃の建築かも調べた方がいいです。

      売り主はそこらもあり、負債が出ない前に売りに出した可能性はありますよ。

      不動産会社勤務でも、商売は素人であると証明されたように思います。これからの時代は借金までしてやるアパート商売ではないです。

      そして、築年数が建つほど部屋数がある分修理など、頻繁に起こるはずです。
      確定申告で落とせる経費でも、その都度出費はあるんです。金の手出しも頭にありますか。

      給料からの手出しもあり得えますよ。
      アラサーで老後を見据えての事だろうけど、アパート経営はこれからの時代は部屋が余るから、非常に難しいと思われます。

      トピ内ID:0428523046

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      勉強しましょう

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      🙂
      夫婦で不動産投資
      本屋に行けば不動産投資、サラリーマン大家関連の本は沢山あります。20冊買っても数万円の投資ですから、まずはそう言った本を全て読んでみることです。成功事例、失敗事例ともにありますから両方読んでおきます。ネットだと偏った情報が多いのであまりお勧めできません。

      夫がどの程度不動産投資に詳しいかはわかりますか?不動産管理が専門なら、維持費がどの程度かわかっているでしょうから有利だと思いますが、販売だったらあまり知識は無い可能性があります。
      地域特性は不動産の仕事をやっているならわかっていると思うのでそこは素人よりは有利だと思います。

      そしてもう一つ重要なのは簿記や税務の知識です。サラリーマンの場合、一般的には税理士や会計士無しで投資判断を自分自身で行う必要があります。まずは税引き後の利益が20年間でどの程度か計算しましょう。この物件の場合、価格と想定家賃、減価償却費をどの程度の額と期間とれるのかが私は気になります。

      最後に、どのような投資でも100%安全なものはありません。失敗した時の対策も考えておく必要があります。私は自己資金だけでも買えるだけのお金を貯めてから始めました。
      また不動産は買ったときの条件で儲かるかどうかは80%程度決まってしまうとも言われます。投資する前には徹底的に悩みましょう。私も最初の物件に2年ほど悩みました。
      そして自分が納得できたものだけに投資するべきです。そのためには勉強あるのみです。

      トピ内ID:7830543275

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      大変では?

      しおりをつける
      🐤
      メジロ
      素人ですが、近所のアパートを見ていて。
      築20年超えたものと、新しいのとは歴然と差があります。
      新しいのは、オートロック。入口で個別のカメラ付きモニター。外壁などの質感も違う。デザインも違い、窓もペアガラス。給湯器、キッチン、水回りは最新式。
      古いアパートはこれらに太刀打ち出来ません。新しく更新していくのに、どれほどかかりますか?断熱性能も悪いとしたら、借り手に選ばれるでしょうか。
      一昔前までは、10年20年の築年数の差は大した違いではなかったかもしれませんが、今は日進月歩、しかも少子化のご時世で、借り手は減っていく。
      よほど魅力的な物件以外は厳しいのではないでしょうか。家賃の値下げは必然ですし、店子の質も下がる。思うような家賃収入があるでしょうか?
      木造なら、普通の家は30年で建物の価値はほぼゼロですが、その物件は土地価格程度の値段ですか?
      例えそうだとしても、私なら購入後の設備更新費用や店子が入るかが心配ですから、絶対反対します。

      トピ内ID:4821251934

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      その現物を見に行きましたか?

      しおりをつける
      🐱
      ろうねこ
      >ちなみにアパートは築30年、地方の都市部(車必須)にあり、ローンは家賃収入で約20年で完済予定らしいです。

      築30年は相当古いです
      ただし、管理状態でだいぶ状況が違います
      で、20年後に完済予定ということは、その時築50年

      うーん、築50年の物件に居住希望するひとってどういう人でしょうか。

      大家さんにとって良い物件って常にひとが満杯で
      かつ、それなりに人が入れ替わる方がいいんですよ
      なぜならその都度手入れができる
      地域に寄るかもしれませんが、礼金が入る

      例えば単身者用のそれなりの物件なら、近くに大学があったりすると良い訳です。

      ただし、地方の場合大学そのものが廃校になったり移転したりも多いです。

      トピ内ID:0715694805

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      金銭面以外にも

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      🙂
      山が好き
      アパートの大家さんってなにも仕事がないわけじゃないですよ。

      すでにお書きの方がおいでですが、トイレが詰まった、給湯器からお湯が出ない、上の階の子供の足音がうるさい・・・、入居者はいろんなことを言ってきます。
      近所の人から、入居者が夜騒ぐ、ゴミの出し方が悪いなんてクレームも来るかもしれない。
      そのたびに業者を手配したり、場合によっては工事に立ち会ったり、入居者に通知をしたり、時には近隣に謝罪して回ったり。
      管理業者を頼めるならいいけれど、当然ただでは働いてくれませんから、トピ主さんがなさるのかな?

      空室が出て次の入居者が決まるまでの期間の精神的ストレスもばかになりません。
      ローンの返済が生活費に食い込むわけですし。

      古い物件はそれなりの賃料しか取れません。
      安い物件にはそれなりの賃借人が集まります。
      賃料不払い、夜逃げ(残された家財道具の始末はどうしましょう?)、縁起でもありませんがもっと困った事態だって起こりえます。

      もちろん築年の古い物件でも設備を更新しきれいにリノベーションすれば話は別ですが、当然のことながら相当の費用が必要になります。

      とりあえず現地を一度見に行ったらいかがですか?
      高い買い物なのですから、資料を見てもわからないなどと言っていてはだめですよ。
      今も、20年後も、自分が住みたい物件か考えてみてはいかがでしょう。

      トピ内ID:6409335748

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        利益はどこから???

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        💰
        ババ
         これだけの情報ですけど、どう考えても、勉強不足だと思います。
         数千万円のローンを組んでまで、どこが購入したいと思うポイントなんでしょうか?

         その物件購入は、全力で阻止して下さい。外れもいいとこだと思います。

         理由は、アパート経営の本を何冊か読めば分かります。図書館にだってありますから、借りてきたらどうですか?

         現オーナーさんがどうして手放したいのか、物件を知らない私にだって、分かる気がします。
         ババ抜きの、最後のババを引く行為です。
         ご主人は、このゲームからの抜け方を考えていますか?

         宅建持ってたって、アパート経営の知識があるわけじゃありません。そんな知識が皆無でも、試験には受かります。

         甘い夢を見ているご主人の言葉を信じると、とんでもない事になると思います。
         とんでもない事になった場合、どうなるのか分かっていますか?

         何部屋も賃貸物件を持っていて、ここでコケてもこっちとあっちで儲けが出てるとか、上手くリスク管理できるなら別ですけど、一棟ですよ。
         リスク分散してませんから。思いっきり、一点集中です。

         どうやったら利益が出るのか不思議レベルです。どう計算しましたか?

        トピ内ID:6045730311

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        トピ主です

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        🙂
        とまと
        皆さんレスありがとうございます。
        実は資料だけもらって詳しい話はまだきちんとできていませんでした。質問や反論も思いつかず話を聞いたらそのまま購入の流れになってしまいそうだったので。。。
        昨日皆さんの意見を頭に入れてきちんと話を聞きました。

        ・返済計画について⇒20年返済はかなり余裕を持っての計算で、実際には固定資産税、管理委託費、保険料、ローン返済等経費を引いても年200万くらいの余剰金がある。この余剰金をローンの繰り上げ返済に使い、上手くいけば10年ちょっとで完済できそう。もちろん上手くいかない場合もあるので余裕をもって20年計画で考えている。

        ・収入について⇒今現在部屋は満室で埋まっている。今後は分からないが、管理を委託する会社は紹介率の高い会社を選んでいる。
        賃貸とは別に、屋根のソーラーパネルでの売電収入が年100万ちょっとある。これは後12年は定額契約。

        ・メンテナンスについて⇒10年前に1度行っている。自分たちが持っている期間にまたメンテが必要だと思う。

        ・出口戦略について⇒正直まだ未定。土地込みでの購入なので、建て替えるか、売るか。。。

        立地については私の住んでいる家の近所で県庁所在地の中心部です。ただ、地方の田舎県なので今後確実に借り手は減りますよね。
        私達自身は、夫の会社のアパート住まいです。
        また、初めての不動産投資はキャッシュで一括購入が基本と聞いたことがあるのでそこが不安です。お互い株資産が少しありますが、それを切り崩したくない。
        ただ、夫は購入に前向きなので、ポジティブな事しか言わないんですよね。なんだか話を聞いているうちに良い条件かもと思ってしまい。。。
        購入金額についても、夫が交渉して1割ほど値引きになっていました。最初より数百万も安いんだと思うとお買い得と思ってしまったり。
        完全にのせられてますね。。。
        もう少し考えてみます。

        トピ内ID:4926195654

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        やらせてみれば

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        🙂
        あらふぁー
        親が、所有地にアパート建設を検討した時私は反対しましたが、70代でいずれ自分が引き継がないといけないからです。そんな遠い所にあっても私には管理できません。それに業者の提案するまま高い建設費だったこともあります。

        夫が不動産投資をしたいと言ったら、場合によります。
        トピ主さんのご主人のように、不動産会社に勤め、宅建も持っているなら
        目もきくでしょうし、よく考えてのことでしょうからやらせると思います。
        コロナ禍の今だから、相場からはなれて価格が上昇や下落したものがあり市場に歪がでている、そこに目をつけて投資したいと思う方も多いようです。
        今がチャンスかもしれません。

        トピ内ID:3703727810

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        リスクは大きい

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        🐤
        シロエナガ
        不動産会社で仕事をしています。宅建も持っていますが、それはリスクを負わない仲介業務。これはデベロッパーとしてのセンスが必要です。
        ご主人のお話は不動産投資のセールス文句のコピーですね。
        まず、築30年ですと構造にもよりますがこれから修繕費は増加、逆に商品価値が下がり入居率や賃料も下がります。賃貸管理をサブリース会社に任せても、相場が下がれば賃料収入保障は絵に描いた餅、賃料減額要求を飲まなければ契約を解除する特約条項があったりして今、業界では問題になっています。
        また抱き合わせで太陽光発電設備があるのも要注意。買電価格は低下傾向にありますし、これもメンテが必要です。
        収支もランニングコストだけで、取得時の手数料、登記費用、取得税などはどうですか。また利益には税金もかかります。建物の解体費用や不動産価格の下落は頭に入っていますか。
        と、一概に否定するわけではありませんが、考慮すべき要素が多すぎて不動産投資は素人が安易に手を出せるものではありません。地方の賃貸アパートは、もともと土地の所有者が遊んでいる土地の、または相続税対策として事業を行うものだと認識しています。
        同じ不動産に投資するなら、個人的にはREITなどの方が気楽です。

        トピ内ID:4222086206

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        自分の家で考えてみると具体的にわかります

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        🙂
        ももか
        不動産で、全室埋まっている物件で、そんなに利益率が高いなら
        元の持ち主が手放す理由になりません。

        まず、現物を見に行ってみるのも重要ですし
        水回りのメンテナンスは10年に一度はしておかないと、住みたいとは思わない物件になります。
        自宅で考えてみるとよいですよ。
        給湯器をはじめとして、洗面所、台所。
        パイプなどの劣化、そして外観の整備。
        お金はたくさんかかります。

        ローンで購入して、10年で払い終えられる物件なら、
        元の持ち主が手放す理由になりません。

        難があるから、ここで売っておいたほうが良いと判断された物件なのです。
        全部屋埋まっていると言われているだけで、実際がどうなのかトピ主さんは知らないですよね。
        ふたを開けたら半分なんてこともあり得ます。
        経年劣化により、家賃は下げていかなくてはいけません。

        夢のような計画を語ってしまっている時点で、相当危険な状態にある思いますが、自覚はおありですか?

        まず、メリットではなくデメリットを探すことです。
        不動産関係ならば、現実のメンテナンスやそれに伴う費用など現実的に算出する必要があります。
        社宅なら古くなっても住み続けますが
        マンションは綺麗ではないところに、同じ家賃を払って住み続ける人はいません。
        水回りにしても、古ければ変えていかなくてはいけません。
        太陽光はメンテナンス費用が物凄くかかります。全国に放置されている太陽光発電が多いのはご存じですか?
        電力を売っても採算が取れないから、放置されています。

        家賃収入がなくても自分たちの収入で返せるローン金額でないと、困りますよ。

        トピ内ID:4833055637

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