住宅ローン　教えてください！

レス24

（トピ主 3 ）

カナリア

2008年04月28日 11:15

話題

こんにちは。近々マンション購入を控えてる者です。マンション主催のローン説明会に足しげく通っています。なんとなくローンについて理解しつつあるのですが、まだまだ分からない事だらけで頭を悩ませています。マンションと提携している銀行の金利を比較してみると、いわゆる大手都銀に比べ、それ以外の銀行の方が金利が低いですよね？キャンペーン内容も若干大手都銀よりも優遇があります。（プランにもよりますが）単純に金利の低い方でローンを組んだ方が良いように思ってしまうのですが、人に聞くと「大手の信頼があるしねぇ」と言います。具体的に大手の信頼があるのと、そうじゃないのとでは、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？？？住宅ローンにどのような影響があり得るのか、全く皆無で・・。ご意見いただけたら嬉しいです。

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単に金利と言っても・・・

dice

2008年04月28日 17:36

固定金利か変動金利かによって全然違います。変動金利の場合、６年目に支払い額が２倍になり物件を手放すなんて話もあります。当初組んだ支払額が変動なく、いつまで続くのかという観点での比較が必要となります。＞人に聞くと「大手の信頼があるしねぇ」と言います。立場を間違えてます。トピ主さんが借りる立場です。銀行にとってトピ主さんが信頼できる人かどうかでも金利は違ってくるんですよ。

トピ内ID：0867011624

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大手銀行って・・

🐶

不比等

2008年04月28日 17:36

大手銀行っていわゆるメガバンクのことでしょうか、銀行でお金を借りるので信頼ってなんなんですか、預けるのに信頼云々はわかりますが、それとも何か町金みたいなものでしょうか、メガバンク・地銀・信用金庫・レベルであればあなたが心配する必要なんてないのではないでしょうか、利息の安いほうが最もベターでしょう、ただし最初が返済金が小さく途中から変わるシステムなんか、よく比べないと、変動か固定かも重要では、よく検討することが重要でしょう。

トピ内ID：1824219956

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住宅ローンを組む銀行をメインバンクにするかどうか

白山ポチ朗

2008年04月28日 17:36

住宅ローンを組む銀行をメインバンクにするかどうか、で変わってくるかと思います。住宅ローン引き落とし専用の口座を作るだけだとさほど影響はないと思いますが、給与振込先/公共料金・クレジットカードの引き落とし口座などメインバンクとして使う場合、支店/直営ATMの分布、他社ATMでの使える/使えないネットバンキング利用など細かいところで利便性や手数料など差が出る可能性があります。

トピ内ID：9379480653

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将来のリスク

🐴

頑固親父

2008年04月28日 17:13

こと、ローンを組むことに限って言えば、大手かそうではないかという差自体には具体的に目に見えるメリット・デメリットはないと思います。唯一のリスクは、貸主である銀行が破綻した場合ですが、最初に取り交わす契約書の段階で、契約条件は銀行破綻などの場合にも保全されることが謳われていれば問題ないかと思います。 (この点は、説明会で聞いてください。嫌がられても気にしない。） =>私自身が最大手の銀行でローンを組んでおり、そういうリスクを　気にする必要がなかったので、もしかしたら、住宅ローンにおける　常識を外してしまっているかもしれません。この点、詳しい方　お願いします。もっと気にしなければならないこと、それは単純ですが「ちゃんと将来にわたって返済し続けられるか、どうか」です。よっぽど低額のローンであるか、よほどの高給取り(毎月ドカッと返せる）であるかでなければ、通常２０年とか３５年とかの長期にわたって返済をし続けるわけです。続きます

トピ内ID：0468531210

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将来のリスク　２

🐴

頑固親父

2008年04月28日 17:58

しいて言えば、「将来の収入に関するリスク、将来の金融変動に関するリスク」でしょうか。前者については、トピ主さんの個人的なお話なので触れません。後者は端的に言えば、「金利上昇のリスクをどう考えて、どんな手を打つか」です。トピ主さん、大手銀と地銀の金利比較とかキャンペーンの優遇とかを例に出されてますが、適用期間などの条件まで意識してご覧になってますか？例えば、５０００万円を３５年返済(ボーナスなし）で借りたとします。キャンペーン金利１％、３年間適用で毎月の支払額が出ます。 (ここが重要ですが)銀行は「１％を３５年間適用した前提で」毎月の支払額を計算してくると思います。毎月約１４１，６８０円です。ところが、優遇期間の３年が経過して返済額再計算となった場合、当然その時点での一般的な市中金利が前提となります。仮に３％としましょうか。残存期間３２年で、毎月の返済は約１８９．５００円に上がります。５万円弱のＵｐです。３．５％の場合はもっと上がって、２０２，６００円となります。脅かすわけではありませんが。。。

トピ内ID：0468531210

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別に？

😑

くまんご

2008年04月28日 18:00

大手で住宅ローンを組んだことがあります。また、何年かしてから地方銀行で組んだこともありますが特に違いはなかった・・・というかサービス面では地方銀行の方が良かったように思います。私は大手の目に見えない安心よりも、目に見える優遇金利の方を優先させた方がいいんじゃないかな？と思います。

トピ内ID：6979086433

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自分の信用に自信はありますか？

はずばん

2008年04月28日 19:05

自分に信用があると思われならば、何処でも大丈夫です。金利の差は、信用度の差に現れることが多いです。ですので、自分自身の信用度があると思われるなら、金利差で選ぶのも一つの手です。但し、住宅ローンの返済総額で物事を考えるのであれば、金利差だけではありません。保証料がいくらなのかも一つのポイントです。また、繰り上げ返済をお考えなら、返済し易さや繰り上げ返済時の手数料も考えないといけません。更には、元利均等よりも元金均等の方が最終総額は軽減出来ます。その他の考慮点としては、提携銀行だと書類手続きが簡易化されます。個人が借り入れする場合、大手銀行からの借り入れと地銀からの借り入れに違いはありません。これが法人だと、信用度が高い・低いに違いが出ますが、個人だと、銀行の名前で選ぶ必要は全くありません。しっかり、検討してみてください。

トピ内ID：9042491209

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トピ主です

カナリアトピ主

2008年04月28日 19:30

皆様、早速のアドバイス本当にありがとうございます。プラン（って言うのかな？）ですが、一応、固定１０年やフラット３５辺りで考えており、候補にしている銀行（大手都市銀行）の事前審査も通過しております。色んなプランの資金計画表も作成してもらい、現在検討中です。同じプランでも銀行によって金利の差があったのが気になったのです。金利が低くて気になった銀行は、某信託銀行です。大手の都銀は、金利が高い分、信頼も高いという事を人に聞いたので「信頼！？」って思ったわけです。頑固親父さま具体的な例、どうもありがとうございます！優遇金利の適用期間すごく大事ですよね。適用期間内にどれだけ返せるかも視野に入れて再度検討したいと思います。＞契約条件は銀行破綻などの場合にも保全されることが謳われていれば問題ないかと思います。すごく参考になります！確認したいと思います！くまんご様＞大手の目に見えない安心よりも、目に見える優遇金利の方を優先させた方がいいんじゃないかな？ズバリ、率直なご意見すごく参考になります！！

トピ内ID：0940508730

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繰上げ返済手数料の差に注意

こぐま

2008年04月30日 10:38

将来、繰上げ返済をされることもあるかと思います。無料のところもありますし、2万円程度とられるところもあります。

トピ内ID：6693020747

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保証料にも注目を！

🐤

ヤナオーダ

2008年04月30日 10:38

金利に差がないのであれば、保証料に注目してみてください。通常銀行は、土地建物を担保に取りますが、実際は保証会社にローン残高を保証させて、保証会社が土地建物を担保に取ります。そのための手数料としてウン十万円最初にかかります。銀行によってはこの保証料が一律無料だったり、公務員だと無料になったりと様々です。このウン十万円は大きいので、ご参考までに。

トピ内ID：8671568816

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長期固定派

🐤

ことり

2008年04月30日 11:02

住宅ローンを開始6年目の小鳥です。フラットをくむのであれば　関係ないです。同じ住宅に同じ頃引越しをして　子供もだいたい同じ年頃ご近所さんととても仲良くなりました。私がローンをくんだ頃は　短期の金利がとても安い頃でした。その短期の期間が終わった頃に　だんだんと問題が出てきました何人か　短期の金利がずーと続くと思っていたようです。勉強不足です。住宅ローンの仕組みや変動の仕組みをまったく分かっていませんでした。短期が終わり　変動にしても支払いが2万ほどあがってしまいました。追い討ちをかけて　税金が何万か上がりました。生活費が月に突然何万かふえてしまう事になりました。節約も何年も続けていると心がすさむみたいです。ゆとりを持って住宅ローンをくんだ家とぎりぎりでくんだ家ともう仲良くお付き合いできないくらいにばらばらになってしまいました。ゆとりを持ってくんでください。家のために　何も出来ないなんてあほらしいです。

トピ内ID：6565998120

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固定金利か変動金利か？

⛄

しろうさぎ

2008年04月30日 11:05

私この前、夫と連帯債務でマンションのローンを組みました。住宅メーカーは他の方もおっしゃるようにキャンペーン金利で金額計算して変動金利を勧めてきたりします。私は固定金利35年でくんだ為、以下は固定金利寄りの考え方です。（私個人の考えなので、もし違ってたらすみません・・）確かに今の変動金利は利率も低く一見借りやすそうに見えます。でも変動金利は景気の流れや公定歩合が引き上げられればあがるんです。でもお給料はかわらないかも。変動金利で利率が上がってきたら借り換えするという意見もあるかと思いますが、その時にはどの銀行も軒並み変動金利が上昇し、他の銀行に借り換えようと思っても結局高くつく。その頃安全策をとろうとして固定金利を探しても、借り始めた頃の変動金利に近いくらいの低金利で固定金利が組める筈ないんです。固定金利は変動金利より高く設定されているから。以下の本も参考にしました。だから変動金利は怖くてつかえなくなっちゃいました。住宅ローンはこうして借りなさい-【新版】-深田-晶恵

トピ内ID：8028792601

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気になる銀行についても

BBC

2008年04月30日 11:24

気になる銀行があるのでしたら、そちらでも事前審査してもらい金利以外の条件なども含めて比較検討してみてはどうでしょう。わたしも幾つかの銀行を調べ、最終的に２行で事前審査を行い金利や条件が良いほうで実行しました。また、多くの銀行では、借り手の質によって HPなどで出ている金利よりさらに低くなることが多いです。トピ主さんは都市銀行で事前審査が通ったとのことですので、どの銀行に申し込んでも審査は通ると思います。他行も比較してもっとも自分に合った銀行で借りることをお勧めします。

トピ内ID：5546089837

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金利の優遇

パス

2008年04月30日 11:24

信用される何かがあると、その分金利を下げてくれる事もありますよ。ちなみにウチの場合、主人が一部上場企業の管理職であり、長年その銀行に給料の振込みその他の取引をしていたので、他の人より金利が優遇されました。地方銀行ではそう言う優遇はありませんでしたが、大手の銀行でそう言う申し出があり、かなり安い金利になったので決めました。

トピ内ID：4431459939

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トピ主です2

カナリアトピ主

2008年04月30日 11:24

はずばん様アドバイスありがとうございます！＞個人が借り入れする場合、大手銀行からの借り入れと地銀からの借り入れに違いはありません。凄く気になっている点でした。大手等にこだわらず、純粋に、金利や優遇、諸々の手数料などを総合的に検討し、結果　銀行を選びたいと思います。本当にありがとうございました！！参考にさせていただきます！

トピ内ID：0940508730

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事前審査は

やまだ

2008年04月30日 11:24

何回も出来ませんので気をつけて下さいね。いや、申請は出来ますが、あちこちの銀行に事前審査をしていると挙動不審で怪しまれます。

トピ内ID：0775688622

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メガバンクのみが、信頼できる訳ではありません。

🐴

topo

2008年04月30日 11:06

教科書的な一般論↓です。銀行はローンを組む人から集めたお金を、市中に貸し出します。従って、貸し出す資金に余剰がある銀行（最近は、経営が安定したメガ・バンク）は、低金利の住宅ローンで資金を集める必要がないので相対的に金利は高くなります。逆に相対的に資金が足りない銀行は低い金利で資金を集める必要がある訳です。最近の傾向は、各行の資金戦略で獲得したい期間の資金があればその金利を優遇したり、又は顧客の取り込みを図って戦略的に金利を下げたりしていると思われます。＞人に聞くと「大手の信頼があるしねぇ」と言います。大手だからと言って、バブル崩壊後はあまり当てにならないです。しかし、長期ローンをする銀行が信用不安に陥った場合、他の銀行に救済されたり、税金の投入を受けたりする可能性があり、その結果、低い金利が急に高い金利に切り替えられるなどの危険性がある事は事実です。従って経営状態が盤石な銀行（大手とは限りません！）からローンを受けた方が、将来の不安は軽減できます。 ※カナリアさんのご質問の答えになっていますか？

トピ内ID：8563509034

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銀行破綻時、借り手の対応。

umi

2008年04月30日 11:24

>頑固親父さま借り手には「期限の利益」というものがあり、約定通りに返済している間は、ある時突然「全額返せ」などと言われることはありません。銀行が破綻しても同じです。新たに債権者となった銀行に約定通り返済すればいいだけです。ただし、この期限の利益は、（契約上）一度でも返済が滞れば剥奪される可能性があります。つまり、今すぐに一括で返済せよ、と言われます。トピずれなので、これで。 >トピ主さま銀行のローン利率が違う理由については、各銀行の戦略の違いが挙げられます。例えば、住宅ローンを組むと（通常は）同じ支店で給与振り込みや公共料金の引き落としなど、他のサービスも利用するケースが多いです。こういうところで銀行にとって手数料が利益になると考えれば、ローン利率を下げて顧客を集めるでしょう。一方、個人客を増やすといろいろなコストがかかってあまり嬉しくないと思う銀行は、利率を積極的に下げないでしょう。よって、ローンを組む際には、期間や利率、あるいは近所にATMがあるかなどを総合的に判断して決めればいいと思います。

トピ内ID：6746719771

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ご明察の通りです

🐱

南海の黒豹

2008年04月30日 12:12

不動産会社はなんとしてもローン審査を通したいので、審査条件面で甘い＝金利が高い金融機関を選ばざるを得ません。彼らはお客さんがローンの審査を通ってくれればいいので、他の金融機関でのローンを組むと言えば、問題は無いですし書類などもきちんと用意して対応してくれます。が、問題は金利が安い＝審査が厳しいということなので、あとはトピ主さんの条件次第となります。また売り手としては「ローン審査が通らないために契約破棄」が一番イヤなパターンなので、まずは自社の契約ローンで審査を通すことを勧めます。その辺、スケジュール含めてきちんと審査→ローン実行が間に合うかのスケジュールも踏まえて手続きしましょう。ただ、文面を読んでいるとソレ以前の初歩的なところで躓いているようなので、きちんと勉強された方が良いかと・・・。

トピ内ID：9474993504

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繰上返済も視野に入れて！

🐧

みか

2008年04月30日 15:35

トピ主様の返済計画に、繰上返済は考慮していますか？繰上返済はあまり期待できないのであれば、フラット３５を。毎月余裕資金があり、順次繰上返済に廻す余裕があるなら変動で美味しく。繰上返済手数料無料の銀行もありますから、もし家計に余裕があるのでしたら、繰上返済のこともよく調べて決めてくださいな。

トピ内ID：4789924355

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勤め先の提携銀行は？

🛳

三子

2008年04月30日 18:09

サラリーマンの方でしたら、お勤め先の提携銀行があると思います。そこに問い合わせてみてください。１％優遇とかある場合がありました。または保証料無料とか。数年前の話なので、今は違っていたらすみません。

トピ内ID：8568636689

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トピ主です3

カナリアトピ主

2008年05月01日 15:06

皆さん、本当に色々なアドバイスありがたく読まさせていただいてます。みか様まで読まさせていただいてます。銀行側の金利の上げ下げの傾向をわかりやすくご説明いただきありがとうございます。今後の参考になります！繰り上げ返済も考慮しております。予定としては、夫婦共稼ぎなので、どんどん繰り上げ返済をしていこうと思っていますが、それぞれのプランによって手数料が違うみたいなので、詳しく調べてみます！

トピ内ID：0940508730

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それなら！

🐧

みか

2008年05月01日 18:15

月々繰上返済できるのでしたら、新生銀行を視野に入れてみてくださいな。我が家は新生銀行の10年固定で借りました。毎月毎月給料日に余裕資金を指定の口座へ移すだけ。臨時の収入、還付金なども即日口座へ振替えて繰上返済しています。もちろん手数料はかかりません。残高がどんどん減るので楽しいです。余裕資金を指定口座に入金するだけで連絡など一切不要ですから、フルタイムで忙しい私にもぴったりでした。 10年待たずに完済できそうです。

トピ内ID：4789924355

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資金的に余裕がお有りの場合

🐴

topo

2008年05月02日 12:51

２回目で失礼します。もし資金的に余裕がお有りでしたら、元利均等払いより元本均等払いをお薦めします。最初から元本部分の支払いが進むので、トータルの支払い金額が減ります。余計な金利の支払いを少なくする事ができます。その分最初の数年の月額支払いが多くて、結構大変ですが。その代り、将来の支払いが減るので時間が経てば経つほど、資金的に余裕が出来てきます。 →その頃は教育費が増えてくる時期なので、丁度いい感じになります！それでも尚且つ余裕が出て来たら、生活に支障がない範囲で繰上げ返済していく計画が無難ではないでしょうか？

トピ内ID：8563509034

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