内緒で「マンションオーナー」になった夫・将来が不安

レス21

（トピ主 0 ）

秘密

2004年06月19日 19:31

ヘルス

夫の「ワンルームマンション経営」が発覚したのは、6年前。会社に勧誘に来たそうで、上司も既に契約済みとの事。1500万円のマンションを2部屋。合計3000万円の借り入れで、30年ローン。私は大変ショックを受けました。彼は、謝りつつも１　入居に関わらず、家賃保証あり。経費を相殺すると、毎月の赤字は1万円程度。逆に税金還付で、毎年20～30万の黒字。２　会社を辞める時は、マンションと引き換えにローン残高を販売会社が請負う（つまりチャラになる）と主張。税金の還付が何年受けられるかも分かりませんし、築30年のワンルームマンションが、経営として成り立つとも思えません。修繕費の問題、業者が倒産したら、家賃保証は…。とても財テクの心境じゃありません。また、自分が家を建てたくなった時、更なる借り入れが出来るのでしょうか？あるサイトで検索したら、無理のようでした。（夫の年収は800万）。幼児を抱えておりますし、将来がとても不安です。マンション業者に聞いても、丸め込まれそうだし、どこに相談したらよいか（税理士さん？税務署？）分かりません。お詳しい方がおられましたら、アドバイスをお願いします。

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少し勉強して

高城

2004年06月20日 15:05

中古物件を購入して利益を上げるには... 今時、不動産価格の暴落で結構利回りのよい物件もあります。そう悲観なさらずとも、ただ簡単なチェックをしてみて下さい。購入物件の近くの不動産屋さんを探して、該当する物件相当の賃貸相場を確認して下さい。７～８％あれば十分です。この場合、1500万円なら　管理費を除いた月額10万円の実質収入があれば合格。もう一点。借入金の金利はどうでしょうか？資産の目減り速度を考慮すると、20年以内、できれば15年くらいで返済できるように設定すべきです。話好きな不動産屋さんに聞いてみて下さい。ちなみに、私の友人のオヤジさんがそんなタイプの人でした。

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騙されています。すぐ解約しましょう。

小猫

2004年06月20日 15:43

旦那さんは騙されています。弁護士さんによく相談しすぐ解約しましょう。

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ファイナンシャルプランナー

財テ教授

2004年06月21日 10:37

ファイナンシャルプランナーか会計士に相談する。それか自治体の相談窓口にきいてみる。加入している生命保険や医療保険の会社、クレジットカードにそういうことを相談できるプランナーの人がいたらそこもたいていただです。いなかったら、普通にファイナンシャルプランナーの人に、お金はらって相談してください。

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やられましたね

2004年06月21日 11:41

大変な目に遭いましたね。これからはご主人と何でも相談しあう風通しのよい関係を作っていかれる必要がありますね。 3000万円のローンを既に組まされていると、更にローンを組んで自宅を買うのは困難です。何らかの方法でこのローンを解消する必要がありますが、買わされた物件が新築だと購入時点で資産価値は何百万と落ちていますので、売却しても借金が残る状態になってしまいます。また賃貸人保証システムもいつまでも続くことはありません。基本的にこのような投資はお金持ちが余剰資金でやるものです。完全にはめられましたね。不動産業者が適法な手続を踏んでいたら、もうローンから逃れる方法はありません。地道に返済しましょう。逆に、不動産業者があなたのご主人の無知につけこみ、詐欺強迫など、法律的に問題がある契約をしていた場合はまだ救済手段が考えられます。これらを判断できるのは弁護士などの法律家です。市町村で行われている無料相談にご主人と一緒に行き、よく契約したときの事情をお話しして解決策を聞いてください。良い結果がでることを祈っています。

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リスク感じは自分でするしかない

ダメ主婦

2004年06月21日 12:42

正直、微々たる金額のために、大きなリスクを背負い込んだ典型的な、ハイリスクローリターンです。もちろん、このローンは住宅購入のさまたげになります。また、審査に厳しいところでは、残債の減額ではなく、融資のお断りをされる可能性もあります。とれる方法はいくつかあります。いろんな条件によってどれが最善なのか変わってきますので、計算機を片手によーくよーく計算してください。 (1)現状維持。 (2)タイミングを見計らって売却。売却損はあきらめる。 (3)とにかく、マンションのローンをさっさと返してしまう。金利の支払いを減らして少しでもリスクを下げる。もし私なら、・購入価格と変わらない額で売却可能なら売却・購入価格より下がるので有れば、■００万円までの赤なら売却。それより赤なら、現状維持。・現状維持の場合は、とにかく繰り上げて返済を完了させる。３０００万円のマンションを３０年ローンということは、あのマンションは、５０００万円くらいで購入したのと同じ。（５０００万円の価値あるの？）住宅ローンを組もうとしても、負債があると、組めないんだよ。私なら、そう、夫を説得します。

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え？

素人ですが

2004年06月21日 18:26

住宅取得に関する税金の控除は、居住していない場合は受けられないはずですが。それに築30年は対象外のはずです。ちょっと調べればこのあたりのことはすぐわかると思いますが。 6年も前に発覚していて、今までの状況はどうなんですか？税金還付されています？ローン返済は家計に響いているはずですが、やりくり出来ているのですか？とにかく、そんな重大なことを配偶者にも知らせずに決めてしまうのは私には考えられません。

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勧誘

テンボ

2004年06月21日 19:17

私にも、職場・自宅を問わず、勧誘が多くて常々大変に不愉快に思っています。もちろん、話を聞く気はさらさらありません。また、電話でそんな勧誘をするような話に、まともな話はあるとは思いません。「悪徳商法　マンション経営」あたりで検索してみてください。この問題を扱ったページもありますよ。

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本当に有難うございます

トピ主（秘密）です

2004年06月21日 23:03

沢山のアドバイス、涙が出る程有難く思いました。配偶者は、世界一信用できる存在であるはずなのに・・・。生後まもない子が居たこともあり、彼を罵りつつも流されてきた自分が情けないです。物件は、2部屋とも新築マンションでした。この6年間、毎年の税の還付と家賃で、年に数十万単位の黒字になっています。繰上げ返済も主人に提案しましたが「繰り上げ返済すると、家賃保証が無くなる」と・・。ローン会社のいい餌食です（涙）。契約書も、相手が作ったもの。いくらでも抜け道がありそうで恐ろしいです。周辺の相談先として、「不動産コンサルタント」を見つけました。しかし、そのＨＰに「マンション経営で資産活用」との謳い文句が。これって、投資マンション業者側に立つコンサルタントってことでしょうか？契約している物件は、飛行機で数時間と離れたところ（前任地）なので、癒着等は問題ないと思いますが・・・。その道に詳しい方に相談をと思ったのですが、相談先として良くないでしょうか？厚かましく恐縮ですが、引き続きご意見いただければ有難いです。

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ファイナンシャルプランナーに相談する

なまけもの

2004年06月23日 23:05

役場で「相談会のお知らせ」みたいなパンフレット見たことありますよ。私の友人が会社経営の傍らマンションオーナーをしておりますが、「えっ！？」と驚くような好立地で、家賃保証どころか、「空きが出たら、私を入れてね」と予約を入れたいような物件です。その彼曰く、「最悪のシナリオでも、絶対損はしないものを選ぶこと」「正面から説明されることだけじゃなくて、別の視点からの計算を行うこと」だそうです。別の視点での計算って、何？？？って感じですが、結局業者って、「オーナーになって、Ｘ年で○万円の収入があって、税金これだけ帰ってきて、、、」という王道の話しかしませんが、別の視点の場合は、「５年後に手放すことになった場合の対処・逃げ道はどのようにするか」「１０年後に手放す時はどのようにするか」「もし途中で手放す場合、一番条件の良いタイミングはいつなのか」「ローンの残債と物件の価格逆転する時期はいつか」「その物件の周辺地域の中古マンションの価格はいくらか」各種手数料やその他いろいろを前もって調べて試算しておくことが最低限のリスク管理なのだそうです。

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あのー

あら驚いた

2004年06月24日 15:50

素人ですがさんもおっしゃっていますが、住宅ローンの控除は、居住していることが条件のはずです。もしかして、ご主人だけ住民票をそのマンションにしているとか、それとも単身赴任の扱いにしているんでしょうか・・いずれにしても居住していないのにローン控除を受けているのは「脱税」、違法行為ですよ！！（あ、ちなみに6年前（平成10年）居住開始の物件の場合、ローン控除を受けられるのは6年ですので、もう終わりですね。）今すぐご主人に税務署に行ってもらって、控除を受けていた分の税金を返して、追徴課税も受けてください。

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本題に関係はありませんが・・・

南海の黒豹

2004年06月24日 19:38

「素人ですが」さん＆「あら驚いた」さんこの場合の税金還付は住宅ローン特別控除じゃなくて、家賃収入と経費＋原価損耗分の差額の赤字による控除じゃないですか？ナンボなんでも２箇所に住民登録なんぞ出来んでしょ？逆に言うと資産価値目減り分が家賃収入を上回っているって計算になるのかな・・・？

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不動産コンサルタント？？？

ジャロ

2004年06月25日 00:38

トピ主さん、相談先は弁護士です。ｍさんのコメントを参照に行かれた方が良いです。

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同じです

wako

2004年06月25日 00:43

思わず笑ってしまいました。御免なさい、あまりにも一緒なので。娘に見せたところ「お母さん、相談したの！！」そうなんです、我が家とまるで同じ。主人に「貴方と同じ人がいるわよ。」「そうだ、他にもいるんだよ。お前相談に乗ってやれば。」と、爆笑していました。やはり、職場に営業マンが勧誘に来たそうです。私が絶対駄目と大反対して、主人もわかったといったのですが、やはり内緒でこっそり。でも、自宅に契約に関する書類が来て、即ばれ怒り狂った私に主人は平謝り。何とか解約しようと色々調べたのですが、資格を持った営業マンが、きちんと説明をした上の契約の為、無効にはなりません。解約金で200万以上かかるため、諦めました。すこぶる低姿勢だった主人も、しつこく責めても仕方ないと思っていたら、2週間で元に戻って、まぁ～よろしく頼むと、涼しい顔です。長くなるので次に続けます。

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還付の意味が違う

不動産ブローカー見習

2004年06月25日 00:51

「素人ですが」さん、「あら驚いた」さんに…この場合の税金の還付というのは、不動産所得を赤字にして、それを他の所得と損益通算すれば所得金額を圧縮できて、所得税額も低くなる、で、トピ主さんのご主人は会社勤めで所得税は源泉徴収されてますから、確定申告すると源泉徴収で払った金額よりも税額が低くなるから還付が受けられる、それだけのことです。不動産投資の初歩なんで、人に違法だとか言う前に知っておきましょう。違法でもなんでもない節税対策の基本です。が、これには落とし穴もあります、というところでトピ主さんに向けて書きますが、不動産所得の経費に積める金額は、建物の減価償却費、賃貸業者に払う手数料、固定資産税、火災保険料等の経費に加え、ローンの金利(その年に払った分)です。ローン金利が大きいから家賃収入があっても数字の上ではマイナスになるわけです。ですが、ローンの金利は年々減っていく(元金も減るわけですから当然)ので、ある年から不動産所得は逆にプラスに転じていきます。ローンを抱えた30年間常にマイナスを維持するなんてことはまずありえません(家賃が限りなくゼロに近いならともかく)。続きます。

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あわてないこと

不動産ブローカー見習

2004年06月25日 01:02

続きです。こういうことを頭においてローンのシミュレーションをして、売却可能な金額も随時チェックしましょう。投資マンションは結局のところ「さっさと完済して、あとは家賃収入をおこづかいにする(5～6部屋持てば食べていけますしね)」か、「長期ローンを組んで、短期(数年)決戦で売却してトータルの収支がプラスになれば成功、その間節税&黒字分はきっちり貯めておく」かのどちらかです。前者は古くなれば手がかかりますし、家賃保証だっていつまで続くかわかったもんじゃありませんから、賃貸管理をしてくれる会社を探す必要が出てくることもあります。後者は市場の状況にアンテナを常に張る努力が要ります。再度続きます。

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同じです２

wako

2004年06月25日 01:04

続きます。早稲田駅すぐ側の、新築ワンルームマンション。 4年前、2590万です。 2330万、20年ローン、金利3.52％。必死に繰り上げ返済しました。 5年で金利が上がるため、今年1月に、色々調べて一番有利な他の銀行に借り換えしました。金利2.4％、1700万、17年ローンです。毎月の支払額は、税金対策から、家賃収入より5000円ぐらい多い金額です。税金還付についって、おかしいとおっしゃる方がいらっしゃいますが、おそらくコレは確定申告による還付金のことと思います。我が家では、1年前が17万、２年目が14万、今回は11万しかありません。ですから今のところは、何のメリットもありません。それに、銀行審査での評価は、僅か1100万円でした（4年前2590万だったのに！！）おかげで今住んでいる家も担保になっています。時々、不動産会社から、マンション売りませんかと、引き合いが来ますが、それも良くて1600万。先日は1400万でした（泣）。とにかく、一刻も早い繰上げ返済と、他行への借り換えをお勧めします。

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あわてないこと(つづき)

不動産ブローカー見習

2004年06月25日 01:18

続きです。あわてて動くと金額が大きいだけに損も大きくなりがちです。仮にこのまま置いたとして、30年後に価値がゼロになるわけではありませんし、そこまでの投資金額は大きいとはいっても大部分は家賃が払ってくれるわけです。古くなっても、立地が良くて建物がちゃんとしてれば収入を生んでくれるものです。売るにしてもタイミングがあります。あわてず冷静にそろばんをはじいてみることをおすすめします。それと、住宅ローンが借りられなくなる、というのは、たとえばリゾートマンションのように収入を生まないものならともかく、家賃と相殺できている賃貸マンションならまず問題にならないですよ(物件がダメダメならともかく)。その点では、あまりパニックに陥らない方がいいです。

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税金の還付って？

不動産所得

2004年06月25日 13:23

　私も疑問です。住宅ローンの控除は居住している物件だけに適応される筈です。　トピ主さんが言っている税金の還付は、貸している物件が赤字の場合、給与からの税金を相殺して、還付してもらえるという事だと思います。　でも、トピ主さんの二度目のレスだと、税金の還付を入れると、年に数十万円の黒字とあります。　黒字の場合は、税金は還付されないと思うのですが。むしろ、不動産所得を給与所得に上乗せして、自分で確定申告しなければならない筈ですが。　よくご主人に聞いてみた方がいいですよ。

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利回り１０％以上でないと手は出しません。

世田谷の地主

2004年06月25日 14:52

投資用マンションですが、土地の所有者であれば、例えば単身者向けの２５？以上の高級賃貸マンションを建設しても利回りは１２％以上になります。土地の仕入れ代がタダだからです。ちなみに都銀で僕等の同業で融資を受けるには最低でも利回り１０％なければ融資が跳ねられるケースが多々あるんです。実は、投資用マンションが儲かるのであれば投資用マンションを販売している会社がそのまま所有しているはずです。いわゆる売り逃げです。例えば家賃保証があっても賃料は２年後との見直し等悪い条件は小さく書いてあります。バブルの頃、破綻した会社役員、部長さんなど沢山見ています。投資用マンションについてはまたミニバブルが起こっているのではないかと私は見ています。自分が購入するのでしたら築５年位の中古で立地条件が良く新築時の半値で購入します。ご参考まで。

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トピ主です

秘密

2004年06月27日 23:06

ここ数日、ＰＣの調子が悪くネットへの接続が出来ませんでした。回復後すぐ、ここに来てみましたら、あれ以降も多くの方からのアドバイスが。。。本当に、本当に　有難うございます。お返事もせず、失礼致しました。パニック状態になっていましたが、良くも悪くも、とにかく少し気持ちが落ち着きました。色んなヒントを頂いて、もっと突き詰めるべきところ、抑えるべきポイントがあることが分かりました。本当に、有難うございます。恥ずかしながら、こういった件には一切感心も興味もなく、私から遠い話だったので、これまでも一切知識がありませんでした。確定申告も業者が代行してやってくれるし、窓口は主人なので私は完全にノータッチだったのです。悩みつつも不勉強であった自分を恥じています。心配してアドバイス下さった皆様、つたない私の説明にも関わらず、本当に有難うございます。繰上げ返済、私も少々無理してでもやりたいと思います。しかし、家賃保証が無くなると言われると、金利の負担より家賃収入が絶たれる方が不安で。続きます。。。。

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トピ主（秘密）

2004年06月27日 23:11

あと、専門家への相談ですが、ネットで弁護士会を調べても、どの弁護士さんも専門分野が多岐に渡っておられ、なかなか「この方なら！」という弁護士さんが見つけにくくて。市が開催している相談会（30分5000円なので、市で開催する意味なさそう　涙）に行って見ようか…等、思案中です。皆さんのご意見をプリントアウトして、1つずつ不勉強な点を調べていこうと思います。こちらに書き込んでくださる方々は、皆さん大変ご親切で知識も多くお持ちなので、本当に助かります。有難うございます。マンションの件は勿論ですが、主人を信頼して一緒に暮らしていけるよう努力するのも、とても苦しいです。 wakoさま同じなのですね（笑）。私が書き込んでいない点（反対したのに内緒で・家に来た書類でバレた・暫くは平謝りだったが。。。等）まで同じで、なんだか変にホッとしました（苦笑）。 wakoさまのご夫婦は、もう乗り越えられたようですね。私は、夫が信用できず、なんだか寂しい人生だな～なんて思ったりしています。

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