自宅以外の不動産購入

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（トピ主 1 ）

ozawa

2011年08月30日 10:23

ひと

アラフォーのozawa（男）です。ごく普通のサラリーマンです。家族は妻と小学生の息子がおります。タイトルですが、自分達はアパート住まいです。詳しく言いませんが、都内でも有数のものすごい都会に住んでいます。そして、所有している不動産が北関東の田舎にあります。どのくらい田舎かというと、車で10分くらい走らないとコンビニが無いくらいの感じです。路線価でいうと7～10万/平方メートル　くらいです。その不動産というのが中古で購入したアパートなんですけど、３棟所有しています。総購入額は7,000万程で平均利回りは11％くらいです。返済や固定資産税を払った残りは年間200万円程度です。その話しを友人に（話すつもりは無かったのですが・・・流れで）話したところ、「チョー　ウケル！！　　自分はアパートに住んでて、なんで人に貸す家買ってんの？？？」「意味わかんねーんだけど！！　　俺みたいに自分の城買えよ！！」（友人は23区内城東地区に、敷地12坪くらいのミニ戸建てを35年ローンで購入済み）「せめて自分で住めるトコ買えよ。　」「家賃払って、家賃貰ってんの？？　　訳わかんねぇぇぇ」と、いうような事を言われたのですが、自分はおかしいですか？自宅を購入するという事は、たぶん一生ないと思います。理由は、価格の下落が激しい（特に新築）壊れた所はオーナーに直して欲しい。飽きたら手軽に引っ越したい。近所に変な人が引っ越してきたら逃げたい家賃補助がある自分の城というメンタリティが皆無友人からケチョンケチョンに言われてから、自分がおかしいのかと気になって仕方なくなり、この度初めて投稿させていただきます。よろしくお願いします。

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ローンあるなら賃貸と同じ

🐧

海

2011年08月30日 15:57

ありとキリギリスって感じですね住宅ローンは借金で完済しない限り賃貸と同等です残金1円でも返済できなければ抵当権を主張され追い出されますそこのところ理解して欲しいですね突然さも自分の意見が王道みたいに言われて戸惑っていると思いますが冷静に考えて下さい単なる価値観の違いってことでスルーしましょう

トピ内ID：8675386102

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なにが問題なの？

遊民

2011年08月30日 15:57

金持ち父さん読んでもわかるように自宅ってのはすごい無駄なものです。それにステータスを感じることができなければ賃貸で過ごすってのは当たり前でしょう。利点はとぴ主さんがあげた通りです。で、アパート。これは純粋に投資で買っているもの。株や国債と変わりありません。単にそういうことを知らなかっただけで「無知」と心の中で笑っていればいいでしょう。

トピ内ID：0262590857

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今後どうなるか

はな

2011年08月30日 17:02

今の時点でローンの残りはあといくらですか？そして何年残ってますか？今は２００万の利益ですが、築年数経つとだんだん減ってくるのではないですか？築年数経った家の家賃は安くなる一方ですし。修理にもお金がかかりますし。今はまだ良くても、そのうちに支払いが利益を上回るようになるのではないですか？

トピ内ID：0441604927

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無邪気でいいですね

おじさん

2011年08月30日 17:02

自宅が賃借物件でありながら、投資物件を所有することは、別におかしくも何ともありません。その方の「生き方」です。でも、無邪気でいいですね。今時、商売で投資物件扱っていたら、呑気なこと言ってられないですよ。

トピ内ID：6066336315

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同じです

フリーダム

2011年08月30日 17:02

こんにちは、同じ状況なので出てきました。私はお友達の住む城東地区の都民住宅（賃料１７万）に住み、家族向け賃貸不動産を複数所有しています。最近、一戸建てに興味があり、探していますが、そちらも旧法借地権の物件です。私達のような考え方も浸透しつつあると思うけれど、理解できない人には全く理解できないのでしょうね。所有物件が増えてはやくリタイヤし、見返す日を夢みましょう

トピ内ID：9744306426

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同じく競売で小遣いを稼ぐ者です

谷

2011年08月30日 17:02

はっきり言うとご友人は「分かっていないので何をいわれても放っておく」です。普通の人はご友人のような考えだと思います。例えば２０００万円の預金があって５０００万円の家を買いたいとすると１５００万円を頭金に３５００万円のローンを３５年で組む。義弟が家を建てる時、頭金に１０００万と少し用意しているというので、北関東で競売物件を買って（東京近郊はその金額では無理）それらで月１４万程度はリターンが望める、自分がアドバイスするからどうか、家賃収入もあわせて支払いに充てればローンも早く終わるし、ローン後も家賃収入が入ると説明しましたが、聞く耳持たずで預金は普通に頭金に充ててローンで家土地を買いました。もう１５年も前の話だから、やっていれば今頃ローンも終わる頃で家賃収入も今後も続いたことでしょう一般の人からすると競売などは毛嫌いするものであり、競売で手に入れた家や土地は忌まわしいという感覚なのでしょうか？不動産屋が競売で落として一般人に転売しているのを「知らぬが仏」で買わされているのを知らないのか・・周りに理解を求めないことです。結果はついてきます。

トピ内ID：8290950480

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全然おかしくないです

お釜ちゃん

2011年08月30日 17:02

うちも主さんと同じ感じです。アパートではありませんが、東京中心部の賃貸マンションに住み、郊外に所有している物件を貸しに出しています。自宅を購入しないのは、子供達の成長に合わせて適正な大きさの住居に住み替えたいのと、ローンの金利を支払うのがもったいないと思うからです。（貸し出し物件は現金一括で購入しました。銀行に寝かしておくより、利率がいいですもんね）。都心部で同じ費用で購入できる家はたかが知れていますし家賃収入＋少々の出費で賃貸しているほうが気分的にラクです。老朽化した自宅はメンテナンスが大変ですし、年を取ったら新しいこぎれいな設備のほうがいいですから。（夫も私もひとりっ子なので、それぞれが譲り受けた不動産を処分してこのような形にしました）最終的には夫婦ふたりで住むコンパクトな住処を購入予定ですが、子育て中は賃貸生活のつもりです。

トピ内ID：6659133001

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金持ち父さん

貧乏父さん

2011年08月30日 17:02

主は金持ち父さんシリーズの愛読者かな？と思いました。あの本に影響されたら確かに自宅を買う気持ちは無くなりますよね。私は主さんの思考は理解しますが、友人は理解出来ないかもしれませんね。悩む必要ないと思いますよ。決して「ミニ戸35年で買うなんて、バッカじゃねーーの！？」なんて言ったらＮＧですよ。友人でいられなくなりますからね。きっと思ってると思うけど。「住みたい都会じゃ買えないんだよ」って言っとけばよいと思います。

トピ内ID：6333886717

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私の場合ですが...

芳子

2011年08月30日 17:02

関西の政令都市の市内に貸家4件を持っています。不動産価格が暴落していますので、中古住宅を1軒づつ現金で購入しました。もちろんボロ住宅ですが夫が修繕をして貸家に出来る程度になりました。今、店子さんの入居して下さって満室になっています。私たちは、もっと安い中古のマンションに住んでいます。ここも現金で買いましたので固定資産税と毎月の管理費（1万程度）を払って生活しています。夫の英会話教室の部屋を一部屋当てていますので、実質、収益をあげています。始め、どうなる事か...と思う程の室内の状態でしたが、DIYを趣味とする夫が、瞬く間に「快適空間」に変身させてくれました。材料費は20万円程度でした。私と夫は現実主義者ですので「立派な持ち家」は要りません。私たちも今のマンションに不便を感じたら、条件の合う賃貸に引っ越す事も考えに入れています。このマンションを賃貸にしても良し..と思っています。

トピ内ID：9559538791

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投資

おっさん1号

2011年08月30日 17:02

「家賃払って、家賃貰ってんの？？　　訳わかんねぇぇぇ」投資というものを、わかろうとしない人は、一生わからないと思いますので、聞き流しておけばいいでしょう。ただし、自宅を購入しないという6つの理由のうち、下の4つから、ozawaさんは逃げることができません。これらの事柄に納得して投資されたのであれば、よろしいのではないでしょうか。「価格の下落が激しい（特に新築）」（自宅でもアパートでも同じ）「壊れた所はオーナーに直して欲しい」（ozawaさんが負担）「飽きたら手軽に引っ越したい」（アパートを引っ越すことはできない）「近所に変な人が引っ越してきたら逃げたい」（同上）（私は、日本の田舎にある不動産は、長期的にみると投資に値しないと考えております。）

トピ内ID：3875155608

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悪くないとは思います

やっこ

2011年08月30日 17:02

投資物件を持ってなくても、どちらにしても賃貸派なんですよね。友人は、単に投資などに無知だったんでしょう。私は株取引が好きですが（人には言いません）、やはり「株＝財産を失う」「そんな事よりコツコツ仕事をする（社会と関わる事を重視するのではなく、収入を得るという事重視）ほうがいい」と言う人います。トピ主さんは、ローンと税金の支払いをしても年間200万利益が出るんですよね。いいと思いますよ。ただ、不動産は何があるか分かりません。ローンが何年残ってるのか分かりませんが、その点が心配ですね。最寄コンビニまで15分の物件を買うのも勇敢だなと思います。（拓けていく勝算があるのかもしれないですね）

トピ内ID：1840290239

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アホな友達の言うことは気にしないのが一番

decision

2011年08月30日 17:02

不動産屋さんのお話を伺うと、まず間違いなく「賃貸用の部屋がある自宅」が一番と言いますね。家賃収入でローンを返済というのが、ほとんどセオリーのようです。これから考えると、お友達のように自分が住むだけの家というのは、ごくありきたりで当たり障りの無い選択と言えると思います。一言で言えば「平凡」でしょう。で、きっとそのお友達、その平凡が一番だと思い込んでいるのでしょう。自分の価値観でしかモノを考えられない、視野の狭い人なのだと思います。ある意味、可哀想な人だと思いますね。そもそも、トピ主さんはその不動産を収入目的で購入されたのですよね？居住目的のお友達とは主旨が違うわけですから、同列に扱うことの方が愚かだと思います。トピ主さんのように賃貸派の方もいらっしゃいますし、それはそれで良いんじゃないでしょうか。むしろ副収入がある分、お友達より現実的だと思います。もっと自分に自信を持つべきでしょう。

トピ内ID：7682433334

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いくつですか？

🙂

taka

2011年08月30日 17:02

　失礼ですが本当にアラフォーですか？友人の質（言葉遣い）もさることながら、不動産を購入するにあたり、自分自身で熟慮の上、投資と将来設計の上、購入されているんですよね。　そのまま説明すればいいだけの話じゃないですか？

トピ内ID：1739581991

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あなたが正解/キャッシュフローの極大化

😝

ちょー、うけた

2011年08月30日 17:56

ずばり、キャッシュフローでしょう。お金には十分な流動性が必要です。何に投資するかは好みなので、是非を論じる意味はありません。ましてや、投資と持家を比較する人にはそのセンスがなく、哲学も違うので、議論する意味がないのでやめときましょう。 2,000万円を頭金にして現在の住まい近辺に自宅マンションを購入しても、毎月20万円程度のキャッシュアウトが必要ですよね。現金支出しかありませんから。現在の不動産マーケットが続くなら、売る時は間違いなく売却損がでます。今は、家賃収入で20万円程度の自宅家賃が賄える上、家賃補助分が儲けですから、償却が進んで投資物件がうまく売れれば、2,000万円＋αの現金が手元に残りますね。儲けはともかく、あなたの投資方法は間違いではありません。

トピ内ID：2794490508

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気持ちはわかる

🐧

某不動産屋

2011年08月30日 17:56

けど、7000万円の使い道には同意しかねます。何故中古アパート購入などしてしまったのですか？アパートなんて入居者が満杯になってる時期はある程度新しい期間だけですよ。あとは空き家状態。老朽化したら処分も大変です。しかも住んでいる都会、近場じゃなくてど田舎でしょ。今はいいけど中古なんか購入してそのうち廃れるのは必然。どうして他の利回りの良い運用を考えなかったのか不思議でなりません。賃貸に住み続けるのはそれは構いませんが、7000万円については不動産業者にうまくしてやられましたね。まず回収などできませんよ。たたき売り覚悟で早めに処分しないと日を追って赤字額は膨らむ一方です。7000万円だまし取られた、捨てた、と言っても過言ではないですよ本当に。友人知人の言ってる枝葉なことを気にしている場合ではありません。

トピ内ID：1253294562

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言いたい人には言わせておこう

ハイヌーン

2011年08月30日 17:56

いいんじゃないでしょうか。投資であり、サイドビジネスってことですよね。全然おかしくありません。純収益が月16万あればたいしたものです。もちろんそれがこの先続くかどうかはまた別として。ただ、話の流れとはいえ、黙っておいた方がよかったですね。そういうのがわからない人はほんとにわかりません。家を持つことへのプライオリティが非常に高くて、ある意味損得を超越している人はたくさんいます。いや、大半がそうかも。トピ主さんと友人のどちらが正しいわけでもなく、そこは生き方の問題だと思います。ただ、自分の方針がおかしいかもと自問自答できる人の方が、投資には向いています。これは間違いありません。

トピ内ID：8549738942

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いいですね

わんこ

2011年08月30日 17:56

私も投資の不動産を少しだけ持っています。自宅も持ち家ですが、ここも賃貸にしようと思っています。あちこち気楽に住んでみたいものだと考えています。投資物件をそれだけお持ちとは尊敬します。田舎だそうですが、入居者募集などに苦労はありませんか？もしよければ教えて下さい。私の物件は23区のワンルームと郊外の一戸建てです。

トピ内ID：9069901650

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疑問

😝

えみこ

2011年08月30日 20:22

中古アパート経営って良く財テク雑誌に載っていますが古くなったら、どうするんでしょうか？古くなったら売れないでしょ？取り壊すのも費用がかかるし、、、すごい疑問です。

トピ内ID：8931241646

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某不動産屋さんの目利きが正しい

☂

私も不動産屋

2011年08月31日 15:06

何故「中古」アパートを、車で10分もかかる「ど田舎」で買ったのか理解に苦しみます。投資としてアパート運営はありだと思いますが、その条件には非常に疑念を抱きます。せめてもう少し利便性の良い場所とか新築とか、7000万円もあれば選択肢は様々あったでしょうに。某不動産屋さんが言う様に初めのうちは満室で利回りもいいでしょうが、経年ごとにそれは確実に減少し、マイナスになるのは時間の問題でしょうね。辛口になりますが、事実としてはその不動産屋にうまくやられたな、不良物件をつかまされたな、と言うのが同業者としての正直な感想です。トビ主さんの発想自体は良いんです。それは間違いない。ただつかまされた部件が明らかに良くないのです。今打ってもかなり叩かれるでしょうが、それでも早めに売却処分し、新たな物件で再スタートされる事が、将来負債をかかえないで済む唯一の手段だと思います。

トピ内ID：2024066709

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友人の意見はどうでもいい

🐷

あ～あ

2011年08月31日 15:06

投資、運用の観点は今の時代必要だけど、不良物件に何故手をだしたのでしょうか。中古で田舎なんて、収益がでる期間なんてたかが知れてるのに。友人の意見をどうこう言う前にはっきり言ってあなた勉強不足ですよ。この条件で7000万円を本当に回収できると思ってるのですか。悔やんでも悔やみきれない失態。やっちゃいましたね。この状況じゃ都心にマンション買って賃貸に出した方がよっぽど運用の仕方や将来性がありましたね。しかしどうしてこんな初心者の様な失敗を簡単にしちゃうの。フィナンシャルプランをきちんと考えればすぐ解るでしょうに。しなかったの？

トピ内ID：9574762423

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二度目、某不動産屋様

谷

2011年09月02日 10:50

おっしゃることは良く分かります。私事ですが、私の競売での小遣い稼ぎは一戸建てオンリーです。利回りが１３パーセント越えしか狙いません。北関東の田舎のアパートなどは落とそうと思えば安く落とせるものもあるでしょうが、周りを見渡せば空きアパートだらけ、安くても収支が合わないので絶対入札しません。苦労を背負い込むだけです。マンションも一戸単位だと共益費や駐車場の問題もあり、毎月経費が掛かりすぎてやはり収支が合いません。マンションまるごと一棟落としたのかと思うような県庁所在地にある物件の大量賃貸や売買もみうけますが安い割りに借りてや買い手があまりついていない様子・・トピ主の７０００万円の物件とはどんなものか私も関心ありです。しかし利回り１１パーセントで、毎年２００万円の収入ということは年７７０万円の家賃収入があってそこから諸経費と支払い（現金で買ったのと違うのですね）を行って２００万円の利益・・支払いは年４００万・・と計算していくと・・？競売でアパートを買うのによく銀行から借り入れが出来たとも思うし・・いったい築何年のどういう物件か、考えるほど損得は微妙ですね・・

トピ内ID：3152551698

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そうですねえ

かわうそ

2011年08月31日 18:43

不動産屋から厳しい評価入ってるようですけど、「利回りが低すぎるのでは」とのアドバイスで受け取ってくださいね。不動産投資やる人は、そんな外野を気にしない人が多いんでしょうね。てか、周囲には明かさないのが普通では？不動産投資で全くの素人に話して、何の得があるのでしょう？税務署にあることないこと言われて、税務署から《痛い腹を探られる》となること必須。そこは、大変甘いと思いますよ。大きく儲かって、サラリーマンを辞めて不労所得だけでやっていける。税理士も一流、探られても痛くないとなって、初めて、「俺様（ozawa様）、不動産王」と周囲に言ったほうがいいと思います。私がozawa様なら、「あ、税務署からのチェックが入るかも」と、脇を固めますけどね。自慢しないこと、謙虚であることが、大家としても投資としても成功への道です。

トピ内ID：2633354125

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ありがとうございます

ozawa トピ主

2011年08月31日 22:39

分かってくれる方もいて投稿して良かったです♪ 友人のセリフは面白くしようと、ちょっとデフォルメしてしまいました。　すみません・・・不動産関係の方から別の視点で叩かれている気もしますが・・・まぁ、そこはプロの意見として承ります。本題とずれてしまうのでサラっと書きますが、私は不動産でキャピタルゲインは求めておりません。物件購入費（借り入れ）を他人（賃借人）が払ってくれて10数年後に負債の無い不動産があれば良いかなと思っています。なので、出口戦略らしいものも特にありません。 ROIとかCCRとか色々指標はあるかと思いますが、手出しが無くて借り入れと税金が払えればいいや。って考えです。各物件とも頭金は手出しですが、後はすべて家賃収入から賄っています。その頭金もほぼ回収したので、借り入れが無くなった時点では、買い叩かれようが別に損したとも思わないでしょう。最終的には家賃を下げて募る、改築ｏｒ建替える、自宅に建替える、更地で売る等があると思いますが相続もありますし、社会情勢もあるのでその時に考えます。年金代わりになってくれれば良いですよ。

トピ内ID：8600828658

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トピ主さんがおかしい。

♨

県庁所在地の大家さん

2011年08月31日 22:39

>友人からケチョンケチョンに言われてから、自分がおかしいのかと気になって仕方なくなりということは、十分な検討をせずに購入したということです。 >車で10分くらい走らないとコンビニが無い田舎では、「こんな所にアパート建てるか？」と思うところに結構たってます。それは、相続税対策で、土地はすでに所有しているから成り立っているのでしょう。立地に問題ない住宅地にあるアパートの中古のお値段も、アパート経営している人なら築年数がこれでお値段がこれじゃ買えないっての多いですよ。また老朽化した後の処理の問題。貸家は老朽化しても誰か買ってくれそうですが、老朽化したアパートどう始末します？ここらへんのことを十分検討した上での決断でしたら、友人にそれは違うと滔々と説明しつくせるはずです。なお、田舎の物件なんぞ、という意見もあるようですが田舎もんの私は、東京のマンション買って賃貸なぞ恐ろしくてできません。土地勘のない場所の物件には手を出すものではない、と私は思っています。

トピ内ID：6385050661

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価値なし　田舎賃貸

😭

セカンドハウス持ち

2011年09月01日 11:37

おっさん1号さんの言うとおり！日本の田舎にある不動産は、長期的にみると投資に値しないと考えております。そのとおり、今はいいけれどもね。

トピ内ID：9945033544

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いいと思います

🙂

みい

2011年09月01日 11:37

自宅は、お金をうみません。固定資産税や修繕費やら、かかるばかりです。賃貸だと、全部大家にやらせればいいから、楽ですよね。将来的に、賃貸にいられるかどうかはわかりませんが、貸してくれるところがなければ、所有のアパートに住めばいいのでは？主さんの考え方はありだと思います。

トピ内ID：6452029197

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横ですが、かわうそさん

♨

県庁所在地の大家さん

2011年09月02日 17:02

「不動産投資」は存じませんが、不動産経営をしているものが、税務署を恐れているなどという誤解を与えるような言い方は、不愉快です。私は、ちゃんと個人事業、青色決算の届出をして、確定申告までしています。不労所得だけでやっていけますが、別に税理士さんに頼むほどの処理でもないです。税務署が《痛い腹を探られる》って・・・、税務調査一度も来てくれません。来てくれても困りません。明朗会計ですもん。

トピ内ID：6385050661

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理解不能

🐷

ウィング

2011年09月01日 12:59

友人に対して大口叩いてますが、そんな悠長な事をしてる場合じゃないのでは。不便な、それも目の行き届かない田舎の中古不動産にそんな大金を。都心でもっと利回りのいい投資物件あるでしょうに。他の方も仰ってますが入居率がいいなんて今だけでしょう。おんぼろになったらどうやってその不動産を処分するんですか。土地代を含めて元金すら回収できる様な場所とは到底思えません。上物は別としてもそもそもその不便な土地を購入する人がいるのかしら。騙されたってことないですよね？

トピ内ID：1253294562

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なんだかな

ハイヌーン

2011年09月01日 16:04

ご相談の内容は今更言うことでもないのですが・・・自称不動産屋の方々がおかしなことを言っているなあ、と思いまして。田舎だから失敗と決めてかかる神経がわかりません。中古だからいけないということもありません。要は物件を高値掴みしているかどうかであって、それがトピ主さんの説明文だけで判断できるのなら、不動産屋ではなく神様です。コンビニまで車で10分は特に問題ない（どのみち車でしか行きません）し、何より重要なのは物件が地域特性に合っているかどうかですから。もちろん私もトピ主さんの投資が成功かどうかはわかりませんが、たったあれだけの材料で成功か失敗か判断してしまう人が投資をしたら失敗をするのは間違いないでしょうね。県庁所在地の大家さんは、割合に的確かと思いましたが。

トピ内ID：8549738942

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疑問

まめぞう

2011年09月01日 19:36

自宅を購入しない理由をいろいろ挙げていらっしゃいますが、その中で「価格の下落・各種メンテナンスの必要性・入居者やご近所をめぐるトラブル」といったリスクや煩雑さは、お持ちの賃貸物件に関しても必ずあると思うのですが…。自宅でなければ気にならないということなのでしょうか。それから、家賃補助があるといっても、「都内でも有数のものすごい都会」であれば自己負担もそれなりにあると思うのですが、その分を差し引くと、利益はどのくらいになるのでしょうか。トピ主さんが投資に関してどのような考えを持とうとご自由ですが、どうも不合理な気がしてなりません。

トピ内ID：1205711571

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