マンションを貸すときの注意点を教えてください

レス30

（トピ主 6 ）

🐷

とんちゃん

2011年10月18日 09:59

話題

こんばんは。夫が転勤になりそうです。そうなると今のマンションを賃貸にするつもりなんですが、はじめてのことなのでいろいろ不安です。実は友人が同じように持ち家（こちらは一軒屋）を転勤により人に貸したのですが、5年後に転勤から戻ってきても明け渡してはくれず、居座ったままだそうです。もちろん次の更新のときまで待ち、次の更新はしないと言ったそうですが、それでも出て行かなかったようです。仕方なく現在は別の場所に賃貸でマンションを借りて暮らしています。不動産屋に言っても、今は借主のほうが立場が守られているので、むりやり追い出すことは無理といわれたそうです。最初にこの話を聞いたときそんな馬鹿なことがあるのかと驚いたのですが、いざ自分が貸す側になると、私たちのマンションも貸したら最後、なかなか出て行ってくれなかったらどうしようと不安でたまりません。みなさんにお聞きしたいのは、１、ほんとうに今は借主の立場が強くて、出て行ってくれないこともあるのか？２、また、そうならないために何をすればいいのか？です。文章能力が低いので、わかりにくいかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

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定期借家契約

🐧

新米オーナー

2011年10月18日 17:19

先年、マンション賃貸を始めたものです。賃貸契約の管理を業者に依頼するのであれば、その際にいろいろアドバイスをもらえるとは思いますが、（業者はオーナーがいつ戻る気でいるのか、非常に気にします）挙げられている懸念はそのとおりです。「定期借地権」ならぬ「定期借家契約」というのがありますので、調べてごらんになってはいかがでしょうか。我が家は、20年は戻らない見込みなので、通常の賃貸契約にしています。

トピ内ID：3549628264

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できるとすれば定期借家契約

ふむふむ

2011年10月18日 17:19

＞１、ほんとうに今は借主の立場が強くて、出て行ってくれないこともあるのか？　はい。あります。現在の法制度では、借主は強力に保護されています。　家賃を滞納している借主を退去させるのですら、相当な苦労が要ります。＞２、また、そうならないために何をすればいいのか？　定期借家契約という制度があります。これは一定期間を定めて、その期間経過後は更新しないということを事前に書面で明確にしておくものです。　近年、借主を保護し過ぎて、貸し手が少なくなってしまったことの反省から生まれた制度です。　具体的な手続きは、不動産屋か法律家に相談してください。　しかし、この契約は借主に不利なため賃料が低額となり、これを嫌ってか、あまり多くは使われていないようです。　トピ主さんが短期～中期の期間で戻ってくるということが確実であれば、利用価値はあるでしょうが、それ以外では使えないかも知れません。

トピ内ID：5478435374

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ご心配の件

🐱

yuki

2011年10月18日 18:36

１．借主が出ていってくれない事があるか　→あります。　　期間を定めた契約を結んでも、居座られたらそれまでです。　　裁判でなんとかできるのは法的な契約のみです。　　勝手に荷物を撤去などするとまた別の法律に触れます。２．防止のためになにができるか　→完璧に防ぐことは無理ですが、こんなトラブルが　　そうそう起こるものでもありません。　　お金をけちらず、きちんとした管理会社に委託することです。

トピ内ID：3789495790

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本当だったんですね

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月19日 23:48

ありがとうございます。皆さんのレスを見て、本当に借主が出て行ってくれないことがあると、改めてわかり、びっくりしています。友人の件は、ものすごいひどい借主にあたってしまったのかと思っていました。定期借家契約というのも初めて知りました。一度調べてみます。家賃が安くなるようですが、ずっと居座られることを思うと、そのぐらいは仕方ないですね。サラリーマンなので、転勤の期間もどうなるかわからず、3年か10年か・・・また、転勤先から戻ってこられるかどうかも不明です。このあたりも不動産屋さんに相談してみたいと思います。ちょっと追加で質問させてください。・法人契約(借り上げ)のほうが、リスクは少ないのでしょうか？・管理会社は何軒か回って、決めたほうが良いのでしょうか？現在のマンションの管理会社にそのまま委託したほうが安心ですか？（分譲の管理と賃貸の管理は違うのかな？）・管理会社と不動産屋は別ですか？無知ですみません。わかる範囲でかまわないので、またアドバイスお願いいたします。

トピ内ID：0436072650

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二度目です

🐧

新米オーナー

2011年10月20日 19:27

ご質問に答えられる範囲でお答えします。・法人契約のほうがトラブるリスクは少ないです。しかし、大きな企業でも、勤務先が法人契約をしてない場合もあります。　法人契約の案件が少ないと、業者が「個人でもいいですか？」的に相談してきます。　最初から法人契約を希望していれば、業者が「保証人以外に保証会社もつけますから」と、オーナーに譲歩を希望してきます。　保証会社がつけば、賃料未納のリスクはほぼ避けられます。・分譲の管理と賃貸の管理は別ですが、大きい会社ならグループ会社を持ってます。例）住友、大京、東急などなどうちは他社に資料請求もしましたが、手数料とサービス内容を検討して、結局同一グループ会社の賃貸管理会社(部門)にしました。もろもろ話のとおりが良いのは確かです。・管理会社と不動産会社どのようなイメージで言われているのかわからないのですが、「不動産会社は、分譲や賃貸の管理会社(部門)を持っている」とは言えます。それとも街中の不動産屋をイメージされていますか？

トピ内ID：3549628264

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詳しいことは知りませんが

海外在住

2011年10月21日 10:27

リロケーションサービスを専門に行っている会社でしたらトラブルは少ないのでは？地元の不動産に依頼した方が毎月の管理委託料が安く済むとは思いますが、管理委託会社のほうが急に設備の故障があったときなど対応が早いので楽だと思います。その代わり、委託料が高いです。海外だけではなく、国内での転勤の場合でも委託できたはずです。資料にそう書いてあった記憶があるので。

トピ内ID：2132151877

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ありがとうございます

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月21日 10:27

新米オーナー様、丁寧に回答していただきありがとうございます。・法人契約のほうが何かと良いようですね。確かに案件は急激に少なくなりそうですが、それでも業者が保障会社などの代案を出してくれる場合もあるなら、やはり最初は法人契約でお願いしてみようと思います。・うちは三井なので賃貸管理部門はありそうです。同一グループのほうが便利そうですが、他社の分も参考の為に取り寄せてみたいと思います。・管理会社と不動産会社というのは、不動産会社ではなく、街中の不動産屋のことです。借りるときは駅前などの不動産屋に行くことが多いと思いますが、そういうところで自分のマンションを貸したいという相談をして、管理もしてもらえるのかなと思いました。それとも管理だけしている管理会社があって、直接そこに依頼をして借主を見つけてもらうのか？などが疑問でした。

トピ内ID：0436072650

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賃貸契約

だん

2011年10月21日 12:50

　契約に年限を定めて記載しておけば居座られて困る事はないかと。　契約に反して居座ったら裁判にして強制執行で立ち退かせましょう。費用は貸主が負担するかもしれませんけどね。　賃貸契約なんてそんなもんです。

トピ内ID：6067779972

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そう思ってダメでしたよ。

🐧

marin

2011年10月21日 14:42

私の家族のケースです。法人契約で５年ほど、相手も転勤族の方に貸したそうです。ですが…半年前に、「○月○日までに出て行って下さい」と言ったとたんに、「出れない」やら「子供の学校が…」やら言い出して、「他に借りるなら１００万位必要、その分を負担しろ」だの…滅茶苦茶な言い分でしたが、結局、子供の学校の都合で、払う物を払って出て頂く事に… ですが…驚く事に、この方…転勤になって、期日までに出られたんですよね… 法人と言えど、ビックリな行動をする会社もあります。ちなみに相手企業は…一部上場で日本人なら小さい子供からご老人まで知らない人はない会社でしたけどね…

トピ内ID：0478208048

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怖いですね

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月21日 17:27

法人契約でも安心は出来ないなんて、本当に心配です。実際問題、分譲マンションや一軒家で転勤になった方たちはどうされている方が一番多いのでしょうか？変な人が借主になったら、運が悪かったと思うしかないのでしょうかね。まだローンも残っているので、少しでも家賃収入があればいいと思っていましたが、絶対に転勤から戻ってきたときにここに住みたいのなら、空家のままにするほうがいいのか・・・など考えてしまいます。

トピ内ID：0436072650

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空き家にするのであれば

海外在住

2011年10月22日 19:04

家って、空き家にしたら早く痛んでしまうそうです。定期的に窓をあけ、風を入れて、と言う感じでお世話しないといけないとか。ご実家など、そういうことを頼める方はいますか？リロケーションサービス専門の会社でしたら、お金はかかりますが巡回サービスも請け負っています。回し者ではありませんが、なんせ海外に出る前にいろいろ調べたもので....。それと、聞いた話ですが、旦那さんの勤務先と交渉して借り上げ社宅（って言うんでしょうか？）にしてもらっている方もいるとか。その場合でしたら、出て行かない云々という問題は発生しにくいかもしれません。自分の勤務先相手にケンカ売る人、なかなかいないでしょうからね。

トピ内ID：2132151877

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良識ある人に貸せればいいですけど。

近所の黒川さん

2011年10月23日 11:40

お友達が言っていることはほんとうですよ。たちがわるい人に貸すと、引っ越し費用などいろいろ請求されます。うちもだいぶまえですが、貸家をとりこわす計画がずいぶん先延ばしになってしまった事がありましたよ。お金が欲しい人に居座られてしまって。なかなか簡単にはいかないものです。

トピ内ID：7373367195

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管理会社は戸別（専有部分）の管理はしない

暑い秋

2011年10月23日 17:36

　トピ主がおっしゃる「管理」が具体的にどういうことなのかさっぱり分かりません。たとえば、家賃の集金とか（専有部分の）水道管交換とかいうイメージでしょうか。　大原則として、「貸主と借主とのひきあわせ」と「管理」とは異なる業務であって、同会社同部署で両方やるケースはまずありません。　さらに、いわゆる管理会社が行うのは「１棟まるごとの管理」であって「１室・１戸の管理」ではありません。上記の集金や交換は、やりません。　というか、ご所有のマンション（１棟まるごと）の管理組合が、おそらくすでに、どこかの管理会社と契約しているはずです。そちらに相談すればグループ会社や別部署を紹介される可能性はあります。街中の不動産屋に相談するよりはベターでしょう。　いずれにせよ、戸別の管理にはコストがかかります。定期借家契約で家賃が下がるのとダブルパンチになる可能性も高いです。　転勤期間があらかじめ確定していればいろいろな手がありますが、期間がまったく不明不定だとすると、そして「転勤から戻ってきたときに絶対ここに住みたい」のなら、空家のままにするのもやむをえません。

トピ内ID：9612718065

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空家にします

悩んでいます

2011年10月24日 10:49

夫は現地に赴任済み。私も今月出国します。家賃相場、２０万前後ぐらいのエリアに住んでいます。持ち家は、分譲マンションです。年間賃料にすると、結構な金額なんで、賃貸にしようか、悩みました。でも、定期的に一時帰国したいし、任期が未定なので、いつでも帰ることが出来るということで、空家にします。同じエリアに住むお友達のマンション仲間は、財閥系商社にお勤めの方で、なおかつ、小学生のお嬢さんだけがいるご家族に貸したものの、どこをどうやったら、こんなになるのか？と思うほどに荒らされて、修理費だけで１０００万越えらしいです。当然、訴訟騒ぎとか。また聞きなので、多少の違いはあるかもしれませんが、まあ、いずれにしても、近いようなことはあるのかもしれないと思い、賃貸に出すのは止めました。

トピ内ID：9482436507

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基礎的マンション用語

大福

2011年10月24日 10:49

不動産業者に行くにせよ管理会社に行くにせよ、次のそれぞれについてよく理解してから行くことをお奨めします。（おなじものを別の言い方をしているのもあります。長くなるのでここでは説明し切れません）これらがよく分からないままでは、不動産業者・管理会社との話がトンチンカンになる恐れが強いです。不動産業者管理会社管理人管理組合管理組合員区分所有者オーナー大家（おおや）店子（たなこ）貸主借主専有部分共有部分そうそう、１点だけ。ねんのため。かりに賃貸しても、管理費・修繕積立金・固定資産税の支払い義務は、借りた人ではなく貸した人にあります。

トピ内ID：8543560676

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そういう条件では借り難いから・・・

🐷

崩れた桃

2011年10月24日 16:11

１、そういう話を不動産屋さんから聞いたことがあります。住んでる人優遇なので、追い出せないみたいですね。２、自宅の建替えで、一時的に住むところが必要な人を募集するとか・・・５年以内に必ず出ると思われる、納得できる事情がある借主にだけに貸すことだと思います。（もちろん、そんな人を見つけるのは、とても難しいかもしれません。）自分は借りる立場ですが、転勤などの都合で、「○年」と条件が付いてる家は借り難いです。 ○年後、どういう状況か分りません。都合よく、退室する理由が有れば良いですけど・・・家主の都合で、退室を要請されては困るので、まず、借りません。

トピ内ID：1987792604

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転勤族でした。

なな

2011年10月24日 21:59

で、隣人も転勤族で、自宅を他人に貸した事もあったらしいですが、家をボロボロに使われ、修繕費がかかり、思ったほど儲からないから今は貸してない。って言ってました。でも、具体的にどの程度、｢思ったより儲からない｣か聞いてないので、参考にならなくて、ごめんなさい。

トピ内ID：6814411800

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アドバイス助かります

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月24日 21:59

沢山のアドバイスありがとうございます。不安は募る一方で、本当にどうしようかと悩まましたが、今の段階では次のようにしようと思っています。転勤は3年以上になるので、定期借家契約を3年にする。もし5年、7年と延びればその間は空室にする。万が一3年前に戻ってきたら、近所でとりあえず賃貸暮らしをする。大企業の借上げが安心と思っていましたが、そんな事はないようなので、借上げか普通の賃貸かは不動産屋と相談します。近所に大企業が何社かあり、もしかしたら不動産屋が借上げを多く扱っていたかもしれないので、情報収集してみます。修繕費に１０００万円はすごいですね。こんな人にはめったに当たらないかもしれませんが、絶対に自分があたらないとも限らない・・・というのが本当に怖いです。管理組合は管理会社と契約をしていると思いますので、同じマンションで同じ管理会社のほうが何かと便利なような気がするので、そちらの方も調べて相談してみたいと思います。基礎用語ももう一度確認します。管理費・修繕積立金・固定資産税の支払い義務はもちろん私たちだということは理解しています。

トピ内ID：0436072650

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貸したら…

🐷

よね

2011年10月24日 23:49

住宅ローンから投資ローンへ切替が必要です。無断でやってばれたら、契約違反で一括返済の可能性もありです。よくお考えになってください。

トピ内ID：2900689114

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うちは売りに出しました

どつぼ

2011年10月25日 11:03

夫の転勤に伴い、分譲マンションを８年に渡って貸しておりましたが、今年に入って売却しました。私どものマンションは60平米ほどの広さだったため、店子さんは独り者か、若いご夫婦で、大体１，２年で退去されました。店子さんが入れ替わるたびに、掃除の費用が掛かりますし、備え付けの備品が経年経過で壊れたりした場合は、家主負担で買い替え・修繕しなくてはなりません。また、皆さんが良心的にお使いくださるわけではなく、中には、何の目的かわかりませんが、壁紙をペンキで真っ赤に塗ったり、フローリングの床板を無理やり剥がしたり、寝室の壁に直径１０センチほどの穴を３箇所開けた人がいました。通常、このように故意に破損した場合は、借主が修繕費用を負担しなければならないのですが、私どもがお願いしていた管理会社が、退去の立会い時、全く内部を確認しておらず、そのまま退去を許可しておりましたため、結局全ての修繕費用をこちらが負担する羽目になり、数百万円掛かりました。このような部屋に戻ってきても住む気になれなかったので、売却しました。せいせいしましたよ。

トピ内ID：9112740383

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よねさんに同意。ローンの契約違反に注意

暑い秋

2011年10月25日 16:38

　住宅ローンの契約には「契約者自身が住む」という条件がたぶん入っているはずです。　もしそうなら、貸すことは契約違反になります。

トピ内ID：9612718065

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海外在住さんへ

私、帰国妻

2011年10月25日 16:38

調べただけでは、、（汗）。私、そのまま置いておいた者です。帰ってくるのが絶対なら、貸さないほうが良いですよ。新築１年経ってからの海外転勤です。うちは、６年置いてました、、。傷んでませんよ。きっと、貸していたほうが傷んだと思います。会社は（会社社宅として）借り上げてくれると言われましたが、断りました。会社経費で定期的に、清掃を頼みましたが、清掃会社は信用できませんね～。いいかげんで！！（この件は怒りがあります）今は家賃を払わずに、会社をすぐ辞める人も多いんですよ。損は、会社が払ってくれるでしょうけど、、逆に、ヒドい扱いのところを、家の持ち主が会社に言えそうもないと、、将来の事も考えてしまう。もう２度と帰れないだろうからと貸した人もいらっしゃいましたが、新しい転勤先は家賃８０％補助出るし、私も海外では似たようなものでしたしね、、。

トピ内ID：1864430994

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投資ローンの切り替えについて

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月26日 11:08

住宅ローンの契約には「契約者自身が住む」という条件があるのは知っていますが、転勤などの場合は大丈夫なはずだと思っていましたが違うのでしょうか？このような時も契住宅ローンから投資ローンへ切替が必要なんでしょうか？故意で破損した場合は借主が修繕費用を払うのに、管理会社の怠慢で立会いをしなかった場合でも結局貸主が払うのには、びっくりしました。管理会社が払ってくれないんですね。こんなときの為に管理費など払っているのに、借主だけでなく管理会社にも気をつけないといけないとは、本当に大変です。私自身も今まで転勤で数回引越しをしていますが、これは性格かもしれませんが賃貸物件を丁寧に使用していて、一度も敷金から修繕費をひかれたことがなく、全額戻ってきました。会社からの借り上げでしたので、ぜひ次もうちの会社の社員に貸したいとおっしゃっていました。なので賃貸は自分のもちものではないので「より丁寧に使う」というのが私の常識でしたが、まったく当てはまらないですね。戻ってくるときに、IHヒーター、食器洗浄機を新しくする、壁紙などはすべて張り替えるぐらいに思っておいたほうがいいですね。

トピ内ID：0436072650

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賃貸に貸したら…ですよ。

🐷

よね

2011年10月26日 16:59

銀行にそのまま言ってごらんなさい。転勤するので賃貸に出そうと思います。って。投資ローンへの借り換えのご案内をされますから。転勤などの場合は、届け出を出せば（確か３年程度まで）ローン契約者が住んでいなくても契約違反とは見なされません。きちんと届ければ…ですよ。それでも有期です。しかし住んでいないのを許可されるのと、他人に貸すのは同じではありません。他人に貸す事は認めていませんよ。その辺の違いはきちんと理解しましょう。

トピ内ID：2900689114

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やはり基礎的マンション用語をご理解でないのでは？

大福

2011年10月26日 16:59

２度めです。失礼ながら、あんのじょう、基礎的マンション用語を──というよりマンションの仕組みを──誤解しておられるようです。＞管理会社が払ってくれないんですね。＞こんなときの為に管理費など払っているのに、＞借主だけでなく管理会社にも気をつけないといけないとはあなたが今払っている管理費＆修繕積立金等は、管理会社に払っているのではなく、管理組合に払っているのです。この件で管理会社がやる管理とは、管理組合の委託を受けて、金銭収受の管理すなわち帳簿をつけることが主です。そもそも内装のトラブルは、専有部分の話なので、管理会社（共有部分を管轄）は原則として介入しません。

トピ内ID：8543560676

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暑い秋さん、大福さんの

🐧

新米オーナー

2011年10月26日 23:44

ご心配ももっともかと思います。三井不動産のグループ企業には、１．マンション一棟の管理をする＝管理組合の手伝い２．賃貸マンションの斡旋をする３．マンションの売買仲介をするその他、リース仲介する会社などなどがあります。現在トピ主さんが関わってるのは、上記１。マンションの管理人さんが直結してると思えばいいかと。賃貸に出すとなると、２が登場して１との関係はちょっと切れます。店子さんは居住者として１に、賃借者として２に関わります。２は、一般的に、賃借人を見つけた際の契約手数料、毎月見張ってる(？)手数料、賃借人が退去するときの敷金精算の手数料などを要求します。退去時に部屋の状態を確認するのもこの業務の一環です。清掃業者や修理業者・内装業者も抱えていて、必要に応じて仕事を回します。（オーナー(トピ主)が自分で業者を探して指示してもいいですが）

トピ内ID：3549628264

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marinさん、それは大家のほうが悪質です

🐶

かくかく

2011年10月27日 14:56

半年前に「〇月○日までに出てください」って…。それ、大家側のほうが悪質ですよ。相手は「お金を払ってくださっているお客様」ですよ？大企業が法人契約していたとのことですから、きちんと礼金敷金も払い、滞納もせずきっちり家賃を払ってくれている優良な顧客だったのですよね？又貸ししているとか壁に穴をあけるような客でもないのに、いきなり「半年後に出ていけ」は、大家のほうが悪質です。たった数年しか貸さない予定なら、あらかじめ「5年間の定期借家」として３割くらい安い家賃を設定するものです。ちゃっかりと普通に家賃を設定したなら、「借主のライフステージに合わせて、好きな時に出て行ってよい」という意味です。たまたま借主が「たぶん5年間くらいで転勤になるんですけどね～」という世間話をしただけで、大家が立ち退きの期日を指定するのは、悪質です。定期借家にしていないのに大家の都合で立ち退いて貰いたい場合、一般的に家賃１年分の「立ち退き料」を払って出て行ってもらうことになります。そのお客さんは、本当に立ち退き料が欲しかったわけではなく、法律を無視した大家の悪質な態度に立腹しただけでは？

トピ内ID：4767806140

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よくわかりました

🐷

とんちゃんトピ主

2011年10月27日 18:41

よねさん、やっと理解できました。転勤などの場合は、届け出を出せば契約者が住んでいなくても契約違反にはならないが、賃貸にだすのはまた別の話なんですね。大福さん、また私の書き方がおかしくて、誤解を与えてしまいました。すみません。＞こんなときの為に管理費など払っているのに・・・というのは、新米オーナーさんが書いてくださったように　２．賃貸マンションの斡旋をする会社と契約して、その管理会社が退去のときなども確認して、オーナーにかわり請求してくれるのではと思ったからです。

トピ内ID：0436072650

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ローン切替はまず必要ないでしょう

⛄

ハイＧレモン

2011年10月27日 18:41

わざわざ自分から銀行へ「他人に貸してます」と報告する人はまずいません。それでもどうしても心配なら報告してもいいです。私の身内も転勤でマンションを賃貸に出す時、後で何かあると嫌だからと報告しましたが、ちゃんと返済をしてくれれば問題はないとの事です。転勤など已むを得ない理由で居住できない場合、居住用に利用していないから契約違反だ！ではあちこちで困る人が沢山います。実際、今のご時世簡単に売却できるはずもなく、１　転勤で居住できなくなる２　売却もできない３　ちゃんとローンを返済していくため　（また遅滞なく返済している）などなど理由があれば大丈夫だったという人もいますよ。特に銀行へ迷惑（返済不能など）かけなければ報告しない人の方が多いでしょうけど・・・・。他の方も書かれていますが、数年で帰ってくる事可能性が高ければ定期借家で貸すのが良さそうです。その分、相場より少し安めの賃料設定をすれば借り手は見つかると思いますよ。

トピ内ID：6763523468

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みなさん、ありがとうございました

🐷

とんちゃん

2011年10月31日 18:02

みなさん　ありがとうございました。無知な私にいろいろなアドバイスをいただき、本当に参考になりました。ハイＧレモンさん、貴重なご意見ありがとうございます。銀行に報告していないひとも沢山いるんですね。相場より安めの賃料設定をして、定期借家で貸すことにします。立地はかなりいいので、夫婦だけの家族や共働きの人には気に入ってもらえると思います。でも借り手が見つからなければあきらめます。ハイＧレモンさんのレスで、少しだけ希望がもてました。ありがとうございました。

トピ内ID：0816065174

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