新築マンション、買っても大丈夫かな？

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犬小屋

2005年07月23日 13:08

ヘルス

今住んでいるところから徒歩５分ぐらいの場所に新築マンションが建ちました、もう出来てから７ヶ月経っていますがまだ売れ残っています、このようなマンションを買っていいものか悩んでいます。新築マンションは総戸数３８世帯、周りが一軒家ばかりの低層地域に建つ地上３階建てです、駐車場が機械式だけど無料、修繕費も３５００円と安い、でも建ってから７ヶ月経っているのに１２世帯売れ残っています、売れ残っている部屋は２階部分がほとんどで３階は西向きの部屋が１部屋だけ、２階の売れ残りの部屋からは向かいに建つ一軒家の２階部分から丸見えなので売れ残っているみたいです。今なら数百万の値引きは確実で機械式の駐車場もずっと無料だと営業マンも言ってるのでマンション住まいにしては修繕費も安いしローンが楽かな～と思っています、このようなマンションって買いだと思いますか？ちなみに３５年ローン組予定で最後のマイホームです、アドバイスお願いします。

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修繕積立金が安過ぎます

dian

2005年07月26日 10:59

「不動産にお買い得はない」というのが、業界にいる妹の意見です。売れ残っているのは理由があるからです。でも、転売予定が無く、永住希望なら良いのでは？但し、その修繕積立金では長期補修の為のお金が絶対不足します。最初だけ安くしてお客を誘い、その後段々と値上げしてくか、補修のたびに大金を集めるか・・・でしょうね。いずれにしても、何だか胡散臭い物件って印象がぬぐえません。

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マンションは管理が命です

さくら・さく

2005年07月26日 11:05

修繕積立金が安いところは、修繕工事の前に一括で集金があったりします。その点はご確認されたほうがいいでしょう。金額は多いと数百万ということもありますから。それに、駐車場が無料、ということは駐車場の機械を動かすための電気代はどこから出ているのでしょうね？メンテナンスの費用は？管理費に込み､なんでしょうか？車を持たない人にとっては不公平ですね。なんとなく、売れ残るのは丸見えだけでないほかの理由がありそうな気もします。

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私なら絶対買わない

2005年07月26日 11:24

良い所が１つもないマンションですね。約3分の１が売れ残ってるマンションなんていくら安くても買いません。てか、怖くて買えません。

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総合的に見て決めて下さい。

だ～こ

2005年07月26日 11:43

大きな買い物ですから悩むところですよね。修繕費が安すぎるのが気になりますね・・・。管理費はいかがなんでしょう？「マンションは管理を買うもの」とも聞いた事があり、管理費は水準以上の金額でなければ安心できないと思います。修繕費については、現在は安くても数年後～１０年後に、が～んと高くなる事はよくあるみたいです。特に、世帯数が少ないとその分収入が少ないので、一戸あたりの負担額は当然大きいそうです。その上、もし現在のように三分の一近くも入居者不在の状態が続けば赤字になる事は目に見えており、管理費や修繕費の値上がり幅は大きいかも。あるいは、逆にそうでなければメンテナンスの面で不安ですし。特に将来老朽化が進んだ時が心配ですね。結論として、立地、間取り、設備など総合的に見て是非その物件が欲しい！そこに住みたい！というお気持ちなら、購入する事をお勧めします。でも、値引きや、修繕費や管理費が安い事、駐車場料金が無料、、、といった「エサ」的な事に惹かれてでしたらやめておいた方が良いかと。最後のマイホームと決めていらっしゃるのでしたら尚更ですよね。

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全戸売れてこそ

ings

2005年07月26日 12:15

修繕費については、安すぎるかとも思いますが、これは長期的なものでもあり、変動したとしても大した負担にはならないと思います。管理費についてはどうなんでしょうか？こちらの方が、あまりに安い設定だといろいろ不備が生じてきます。戸数は少なくても、管理会社に委託する場合、人件費などはそれほど変わらないかと思いますので。ちなみに、全戸に行き渡るなら駐車場代無料はあり得ることでしょう。問題は、管理費も修繕費も完売を前提に設定されている点で、売れ残った場合は、一定期間は販売業者が負担するものの、その後は入居者負担ということになる場合が多いようです。今後どの程度売れるのかはわかりませんが、そのあたりも十分検討された上で決断されることをお勧めします。

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修繕費安すぎない？

香奈

2005年07月26日 12:16

売れ残るのにはそれ相応の理由がもっとあるのでは。単に向かいから見えるってだけじゃなく、駅から遠いとか、地盤が軟弱なのを地元民は知ってて敬遠してるとか、建て方が粗雑だとか。そういう心配がなくて、トピ主さんが気に入って一生住み続けたいほど惚れ込んだ土地だというなら、良いかも知れませんが。修繕費は３０年積み立てて一戸あたり５００万は要ると言われています。（総戸数が少ないと更に必要です。）３５００円／年だと１２６万にしかなりませんよね？修繕費が安いって事は、いざ修繕って時に追加徴収を求められる可能性があります。エレベーターはないとしても駐車設備の保守・取り替え、屋根の防水塗装、壁や手すりの塗り替え、配管の取り替え等々真面目にやると結構掛かりますよ。

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売れ残る理由

まみこ

2005年07月26日 12:57

それだけ売れ残るには何か理由があるのでしょうか？駅からは何分ですか？マンションは、駅から遠くなればなるほど安くなり人気もなくなります。修繕費の安いマンションは要注意です。その世帯数で、その安さの修繕費。マンションは１０年目にどこどこを修繕とかかなりまとまった修繕費が必要になってきます。１０年後に一括で修繕費を何十万円徴収とかになっていませんか？修繕費のあまりに安いマンションは、メンテナンスが不安ですね。それだけ売れ残りがあるというのは何か理由があるはず。最終的に売れ残った場合、賃貸住宅になったりもします。私なら、やめておきます。ごめんなさい。

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私なら買わない

一時半

2005年07月26日 13:30

西向きの部屋は嫌だし、戸建てから丸見えになってしまう部屋も、嫌です。修繕積立金はちょっと安すぎませんか？大規模修繕の際に臨時徴収があるかもしれないですし、すぐ値上がりしそうですね。だいたい５年１０年で倍々に上がるとか聞きましたが。あと、管理費はどうですか？駐車場無料は嬉しいですが・・。多分、出し入れしやすい場所は既に住人となってる方が使用してると思われるので、その点は不利ですよねぇ・・。ただ、どうしてもその地域がいい、丸見えなんて気にならない、予算的にもいっぱいいっぱい・・ということなら、別にいいんじゃないでしょうか。

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微妙かも

マンション購入者

2005年07月26日 13:36

よく、「駐車場無料！」というのを見かけますが、実はその収入はマンションの修繕積立金になっている場合もあります。それに、修繕費が３，５００円。文章を読む限り、修繕積立金が年間に１３万ちょっとしかないということ？２０年で２６０万？その金額で２０年経ったマンション全体を直せるとは思えません。ちゃんと資料をみた訳ではないので、憶測ですが。諸経費の安さに目を取られて購入してしまいがちですが、それらの金額が安い＝将来の為に積み立てられている修繕積立金が少ない＝修繕できないor修繕する際には別途お金が必要になる（各住戸から徴収）という式が考えられます。もし可能なら、仲介してる不動産業者に長期修繕積立計画書なるものを見せてもらって、計算してみて下さい。ご自身でわからないようだったら、専門の方に見てもらってください。すべてを最初から最後まで検討してくれるコースや、契約書だけ見てくれるコースもあります。それと営業マンの言葉はほぼ信じてはいけません。彼等は大体歩合で売るだけのためにイイことばかり言うものです。自分の頭と足と目で事実を見つめ決めるのです。

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私が聞いた話

マイホームママ

2005年07月27日 12:59

駐車場無料、修繕費も安い、って確かに一見魅力的ですよね。以前、そういうマンションを購入しようと考えたことがありますが、別のマンションの営業マンに「機械式駐車場は、どうしたって故障やメンテナンスで費用がかかるもの。駐車場代の一部は、そういう時のために使われるので、無料だとどうしてもメンテナンスが甘くなったり、または追加で修理代を徴収されることもあるのでは？また修繕費も、１０年後２０年後に大規模修繕が必要な時のための費用になるので、月々の安さ＝十分な修繕ができない、または追加徴収が必要になるかも」という話を聞いて、なるほど、と思った覚えがあります。現在は、駐車場代、修繕費共に、平均金額のところに住んでいます。家はとても大切な買い物なので、一概にそれだけで「買い」とか「そうでない」とは言えませんが･･･ご参考まで。

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トピ主です。

犬小屋

2005年07月27日 19:21

皆様お返事ありがとうございます！管理費は月９０００円です。マンションの立地は、駅から徒歩７分で坂道が無いフラットな場所です。周りは大きめの一軒屋が立つ低層地域で、マンションが建つ前は大きなお屋敷とお屋敷所有の月極め駐車場があった場所で相続の為に売りに出されたそうです・・。このあたりは同市内でもわりと住環境の良い地域です。検討中のマンションは、この辺りにすでに建っているマンションよりも売り出し価格が安めの設定でした、この辺りは新築マンション７０？で大体４０００万前後の地域ですがこちらのマンションは７０？３０００万前半からのスタートでした。営業さんが値引きも含めで熱心に勧めてきます。週末に掛けて少し売れたようであと残り９部屋だと言っていましたが、検討中のお部屋はまだ余っています。立地的に２階の部屋はかなり余っていて、この先売れるのか心配にもなります。。主人が「駅近・ガレージ無料・値引き」に引かれてすごく買いたいみたいなのです。修繕費がやはり安すぎますよね。。何年かごとに多額の修繕費を納めることになるのが心配です、本当にどうしよう・・

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変動したことありますよ～

いーちゃんったらぁ

2005年07月27日 19:46

向こう１０年にかけてズンズン上がっていく方式で、修繕積み立て金が上がっていった経験者です。しかも一括も３０万程先に払っていたのにもかかわらずね！もう手放しましたが、正味半年住んだだけですが、半値以下で売れました。もちろんマイナス（負債）が出ましたよ。

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需給の論理より簡単に申し上げます

木っ端役人

2005年07月27日 20:34

新築のマンションであるにも関わらず売れ残っている。この一事を以って・何らかの無視できない欠点がある・価値に見合った価格ではない（値段が高すぎる）と見ておくほうが無難かと。多くの人が手を出さないというのは、それだけの敬遠する理由があるということ。売れているからといって良い商品とは限りませんが、売れ残っている（売れていない）商品で良いものはまずありません。特に不動産で掘り出し物狙いで物件を買って、結果が良いことは皆無と言っても過言ではありません。バーゲンハンティングは、安値の理由が自分で理解できる範囲で、且つその値段が安いと思える場合に限って可と考えます。

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修繕費.....

まん

2005年07月28日 09:19

こんにちは。我が家は駅から離れていますが、設備も充実していてなかなか住みやすいマンションです。最初修繕費は3500円でした。が.....５年たった今は度々の値上がりで２万円程度になってしまいました。駐車場は車がないので良く分かりませんが、当初よりも大分上がったと近所の方がおっしゃっていました。「借りる」のではなく「買う」なので修繕費が安いって言う事は毎月積み立て額が低い＝なかなか貯金が貯まらないと言う事です。実家のマンションの大規模修繕が今年入るのですが、５億円ほどかかるそうです。毎月の積み立ては安くは無かったけど持ち出しはなく安心しています。夫の実家マンションでは数年前の大規模修繕の時に持ち出しでかなりの額をそれぞれ出したそうです。一概に「修繕費も安くていいかな？」とは言えないものです。

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修繕積立金の額は？

しの

2005年07月28日 09:57

購入を本気で考えておられるなら、重要事項の説明後すぐに契約をせず、しっかり内容を考えて下さいね。区分所有建物（マンション）の重要事項説明には、修繕積立金の額があれば説明されるはずです。マンションは、長期計画で１０年単位の「大修繕」が普通です。数千万円の出費を、マンションの戸数（床面積の持分割合）で割って、不足額の請求が来るかもしれません。更に、空き家の部分について、そのまま空き家の状態が続くのであれば、管理費や修繕積立金等、分譲会社が負担しなくてよいと規定されているかもしれません。そうすると、その分の支払いも増えると考えて下さい。マンションが３階建てで２階部分がほぼ空き家だと考えると、あまり賢い買い物だとは言えないと思います。（あくまで私個人の意見として・・・）素敵なマイホームが見つかるといいですね。

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もうちょっと考えたほうが良いかも。

うーん。

2005年07月28日 10:55

他の方も書かれていますが修繕費が安いということは定期的に一括払いで数十万払うというシステムになっているだろうから結局払うお金は大して他のマンションと変わらないのではないかということ。それから機械式の駐車場はメンテナンスに費用がかかり、エレベーター同様に管理費がかさむという欠点があります。駐車場代が無料でもその部分でお金を多目に取られている可能性があります（管理費）。数百万の値引きならば、もっと条件の良い中古マンションのほうが良いのでは？とも思います。新築だけれど３階建てで２階部分は気持ちよい眺望では無いのですよね？賃貸ならば「安いからここは我慢」できますが、３５年ものローンを組んで一生住むつもりで探すのならば、やはり間取り、眺望、利便性などなど重視されたらどうかと思います。新築で売れ残るには理由があるはずです。購入後、売るのは至難の業かも。

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機械式駐車場について

ミルク

2005年07月28日 20:17

私が以前住んでいた分譲マンションについて書きます。私も購入していたのですが、機械式駐車場の維持費が意外とかかることを管理組合で確認し、機械式を撤去し平置きに変えました。今は売却し、違うマンションに住んでいます。駐車場タダというのは一番危ないのです。駐車料があれば管理組合の収入になるので、そのほうがいいんですよ。それから、７ヶ月経っても売れ残りがあるのは訳有りかも。私だったら買いません。それから低層地域に建つマンションだから総戸数３８戸も仕方がないと思いますが、５０～６０戸以上ないと１戸あたりの修繕積立金は非常に高くなり、効率が悪い事も知っていてください。私の経験を参考までに、書かせていただきました。

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止めた方がいいでしょう

どんちゃん

2005年07月28日 22:29

＞周りが一軒家ばかりの低層地域に建つ地上３階建て　ここが気になります。そのマンションの建っている地域はおそらく高層建築が立てられない場所でしょう。市役所で確認してみてください。　もしそうであれば将来の高層化で新たな入居者からの支払いを当てにした立て替えは不可能です。　また、その地域に将来広い道路計画等がある都市計画区域に指定されていないかどうかも市役所に確認してください。そうであれば、ずーっと長い間、固定資産税に都市計画税が加算され徴収され続けます。＞機械式駐車場　また、機械式駐車場は維持経費が高く、とても月３千円では維持できません。おそらく入居すると５年もたたないうちに管理費は修繕積立金と合計で月３万円に値上げとなるでしょう。住宅ローンの外に毎月３万円です。　しかも問題なのは、車の所有の有無にかかわらずその経費負担がかかってくることです。　おそらくこのような管理費の値上げに不満のある方（＝車を持っていない方）の管理費未収問題が発生する可能性大です。　私なら止めときます。

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総会が必要

管理組合理事

2005年07月29日 00:29

修繕費、管理費の変更には総会を開いて、２／３以上の承認を取らなければできません。その安さだと必ず値上げが必要になりますが、トピ主さんのようにずっと住み続ける住人ばかりではないのでおそらく否決されます。その場合、誰が払うんでしょうね？

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マイホーム購入は結婚と同じ。

持ち家

2005年07月29日 07:06

結婚する前に約束した甘い言葉が１００％補償されるわけではないのと同じです。今なら駐車場は無料の決まり。今なら管理費が安いのが決まり。・・・・なのです。一生涯そうです・・・・と決定しているのではないのです。途中で値上がりしたからといって、出て行くことが出来ないのが、持ち家＝自己責任なのです。自分で家を買ってみて、不動産の価格は公平に決められているのだと実感しました。一見高いと思っても、住んでみれば同じ開発地区の他の場所より些細な事で暮らしやすいことが判り、価格はプロがつけているのだと引っ越してから身に染みてわかりました。

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マンションは管理

匿名野郎

2005年07月29日 11:57

ご自宅から近いのなら何度も足を運んでみた方がいいと思いますよ。昔から“マンションは管理を買え”と言われているぐらい管理というのは大事な要素です。出来れば早朝、日中、夜間など時間ごとにチェックするのがいいですね。一番大事なのはマンションから漂う雰囲気がトピ主さんに合うかどうかです。その他、非常灯の電球が切れてても、なかなか替えていないとか掃除が行き届いているか等、細かいところも要チェックです。僕個人的には売れ残りが多いマンションというのは購入するにあたって、これといった「決め手」が少なかったということです。管理費、修繕費が安いのにそれだけ売れ残った原因が必ずあるはずです。周囲に清掃工場があるとか懸念されるような施設があるとかよく調べれらた方がいいですね。売れ残りマンションで「家具」「液晶テレビ」付きとか、その他購入支援金プレゼント等というセールス文句で販売している例が多いですが、それに惑わされないようにしてください。

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危険なかおり

ローンレンジャー

2005年07月31日 22:06

まず、営業マンは売るために購買意欲を削ぐことは決して口にしません。良い話ばかりをします。私も２００世帯以上の新築マンションを買いました。（４年前）率直に言えば、失敗した感があります。みなさんもレスしていますが、修繕積立金は今後幾らまで跳ね上がるかわからないですよ。駐車場も自走式で無料ですが、今後は駐車料金を払うことになりそうです。そもそも管理会社が見積もった管理費や修繕積立金は、かなり抑えているようですよ。どこのマンションも入居後、住人の総会で金額の見直しを余儀なくされているようです。お薦めは中古マンションです。結構掘り出し物がありますよ。マンションの管理組合などがきちんと確立されて、安心して住める所がきっとあります。

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あるマンションの例です。

トビウオ星

2005年08月02日 03:36

うちのは築約３０年。管理費月２万円。戸数は３桁。売りに出されると即買い手がつくマンションで、空くのを待っている人がいる状態。オートロックじゃないです。どかからも見えるので代えって防犯上は良いです。いわゆる、入りやすくて見え難いというところではないです。入り口には全て監視カメラ付きです。もちろん、敷地から引っ込んでいるのでベランダから中が丸見えにはなりません。管理が徹底されていて掃除も行き届いてます。古いけれど月に１度は修繕してます。電気がきれているところは１ヶ所もありません。先日はバリアフリーの工事が終わりました。道路予定地からは外れています。

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管理組合にとって最大の収入源

管理組合理事

2005年08月08日 12:07

駐車場代がマンション管理組合にとって最大の収入源です。それを毎年総会にかけて、修繕積立金に回しています。そうしないととてもやっていけません。

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良いアドバイスが沢山ありましたね

からくり

2005年08月14日 17:21

トピ主さん、ここのトピを書いて良かったですね。好意的なレスが沢山書かれています。トピ主さんに良い買い物をして欲しいとに気持ちが現れています。売れ残りが多すぎます。購入後の転売は新築より難しいでしょう。少しづつ売れているようですが、その売れ残り購入者はこのレスを読んでいませんね。３０年以上住む場所です。アドバイスを何度も読んでください。

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それだけかな？

ぼてねこ

2005年08月18日 00:36

条件が本当にそれだけかな～売れ残っているにはそれなりの理由があると思います。３階建てってことは、エレベーターないんですよね？修繕費が安いって事は、逆に何かあったら特別徴収されるのでは？機械式駐車場でただってのも、メンテナンス費用はどこからでているの？そのマンションに住んでいる方や、まわりの一軒家の方に聞いてみられては？一軒家の２階から見られるって事はその逆もあります。一軒家ばかりのなかのマンションって建築時のトラブルｓりそうですし、ちょっと心配。もう少し調べてから決められてはいかが？

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トピ主です。

犬小屋

2005年08月19日 20:16

皆様のお話を聞いて、そのまま不安に思っている事を主人にも伝えました。主人も私も一戸建てで育ったのですが、マンションの快適さに魅かれていました。検討中の物件は、お盆前にもラストスパートなのかまた少し売れたそうです。でも２階の部屋の売れ行きは相変わらず悪いようです。。３階建ですがエレベーターは１つ付いています。管理人は通いで毎日９時～１７時体制で一応２４時間管理システムです。設備はいたって普通です。皆様の意見を参考にさせていただきました。マンションを買うというのは難しいことだと改めて分かりました。この物件は見送ろうかな・・と思い直しました。有難うございました。

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