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住宅ローンの金利の不思議

レス36
（トピ主 1 ）
041
傀儡課長
話題
住宅ローンを組むと、最初の数年間の返済では元本はほとんど減らないという話を聞きますが何故なのでしょうか？ 　仮定の話ですが、例えば年利１．２パーセントで２千万円を借りて、毎月５万円を返済するとします。借りてから１ヶ月後の借金総額は、元本２千万円プラス利息２万円なので、一回目の返済の５万円で元本は３万円減るはずです。年単位の計算に変えてみても、一年間の利息は２４万円なので、毎月５万円の返済を一年間やって６０万円返済すれば元本は３６万円減るはずだと思うのですが。

トピ内ID：0360337897

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レスします。

041
飛燕
そこまで判ってられるので，真意はご存知だと思いますが・・・ まず，条件ですが，年利1.2％で固定金利で借りられる人は，よほど条件の良い人でしょう。 借入額はいくらでも，利息の割合は同じです。 実際の計算はもう少し複雑ですが・・・ 簡単にして，借入額を100万円，金利を年2.5％固定，年に一度だけ返済としましょうか。 あとは何年で返済するかですが，仮に30年として，初めの返済を1年後からスタートとします。 計算方法は省略しますが，年間47,778円ずつ返済しないと30年で返せません。 初めの年は25,000円の利息を払いますので，元金の返済は22,778円です。 次の年は，元金が22,778円減っているので，元金は977,222円です。 これに2.5％を掛けると24,431円です。同じ47,778円を返すと，元金の返済は23,347円です。初めの年より少しだけ元金の減りが大きくなります。 返済が進めば，少しずつ元金の返済額が大きくなるという意味です。 一度，ご自身で計算してみてください。

トピ内ID：1613479477

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元利均等返済のしくみ

041
札勘は苦手でした
それは、利息は残債に対して掛かるのですが、返済額を一定にしているから、最初のうちは利息の比率が高くなるからです。 元金均等返済にすると、毎月一定の元金と、残債に対する利息を払うことになりますので、最初は金利が多いですが、元金の減りは早いです。

トピ内ID：9652911705

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利息計算が違うんじゃないですか

🙂
おっちゃん
二千万借りて、金利１．２％というのは、借りた瞬間は確かにそうですが、毎月の返済で元本も減るので、金利はずっと１．２％でも利息の金額は減ります。ローンの返済計画表を見れば分かりますよ。

トピ内ID：3598304555

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素晴らしい発想です。

041
みみりん！
確かに。単純な思考では、そうなりますね。 その考えを、銀行にぶつけて見ましょう。 金利の考え方を、叩き込んでもらえますよ。

トピ内ID：6517032560

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昔は金利高かったからじゃないですか？

041
かぼす
こんなに超低金利時代になったなら、とぴ主さんの指摘のように元本なかなか減らないって当てはまらないかもしれないですね。 でもやっぱり60万払って36万しか減ってない事に、「元本減ってない」って思う人もたくさん居るかもしれないですね。 払った分の６割しか減ってないって事になりますから。

トピ内ID：3341686804

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ローンは、

041
かぁくん
これから、ですか？借用中ですか？それとも単なる不思議解決だから？

トピ内ID：7622972370

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ローンは複利

😉
ヨシオ
住宅ローンは複利計算ですからね。 銀行のサイトでローンのシミュレーションをして、 返済予定表を見れば良く解ると思いますよ。

トピ内ID：5600632835

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計算方法が違うから

💰
ゴジ
数千万単位の大金を長期で低利で貸し付けるのだからそれに見合った利益が出るようになってるのではないですか？ トピ主さんの方式だとフリーローンのように金利が高く(クレジットカードなど15パーセントくらい？)なるんじゃないかと思います。 住宅ローンは元利均等払い(ローン年数を毎月同じ金額を返済する方式)がほとんどなので、最初は利息割合が多くなっています。 元金均等払いという方法もありますが、こちらは元金が多いほど利息が高くなるので、最初の支払い額は後に比べて高くなります。 一度、元利均等払いと元金均等払いについて調べてみてください。

トピ内ID：6126429360

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せっせと60万払った（返済した）のに。

🐤
ぴよまる
３６万しか減ってないのですけど？ ほぼ半分金利にとられてるわけですけど？

トピ内ID：8594252019

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感覚の違い

041
さんりん
だから、大概の人はその状態を元本が殆ど減らないって思うんでしょ だって、半分近くは利息なんですから

トピ内ID：7808079322

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契約書をよく読みましょう

🐷
こぶた
ローンの返済には大雑把に言って2種類あります。 『元利金等返済』と『元金均等返済』です。 2文字目が『利』か『金』か、一文字違うだけですが、ぜんぜん違います。 元利均等返済は、毎月の返済額が均一になります。 元金均等返済は、利息分の返済が月を経る毎に減るので、毎月の返済額も減ります。 トピ主の場合は毎月5万円と決まっているそうですから、元利金等ではないかと思います。 ローン契約をするときに、こうした事の説明はあるはずです(選択できるかどうかわかりませんが)。契約書を見てみましょう。 実際には、「ゆとりローン」とか、もうちょっと複雑なローンもありますが。 因みに私は 1800万円 を27年ローン(当時の年齢から60歳定年まで)で借りましたが、5年で繰上げ完済しました。繰り上げても利息が減るわけじゃないのでがっかりしましたが、借金がなくなって妻は喜んでました。

トピ内ID：4161620616

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元金が減るから

041
擁人02
2000万の借入にずーと2000万分の利息がつくのではなく、 1900万に減れば、1900万への利息しかつきません。 この計算をした上で、月の返済を同額にしてあるだけで、 内訳は利息分が減り、元本返済が増えると変化している。 毎月の元本返済が一定で、利息分が減っていくパターンもあり、 元本が減れば利息も減るのは同じだから、 利息が減った分、月の返済額自体が減っていくのです。 こちらの方が利息は見えやすいと思います。

トピ内ID：9031792293

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そうですね

🐱
minon
金利が1.2％が低いんですよ。 私が家を買った時の金利、3.5％でしたからね。毎月5万円じゃあ利息も返せないんですわ。バブルのころは7％とかもあったんじゃないですか？郵便局の定期預金の利息が8.25％とかありましたからね。 今は未曽有の低金利です。

トピ内ID：7421565429

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そのケースのローンというのは違うんです

041
えいりあん
一般的な住宅ローンは、毎月返済額が固定されています。その場合たとえば10年でローンを組んだとすると、最初の月は借りた金額の120か月分の金利がかかります。 次の月は最初の月に返した元金を引いた残りに119か月分の金利がかかります。毎月の返済額を固定するということはそういう事です。 あなたの言われている返し方、つまり毎月同じ元金を返す方法のローンの組み方もあります。その場合は毎月の返済額が変わります。つまり最初の月に５万返すなら次の月はその５万を引いた残りの金額に119か月分の金利を載せますので、最初のころの支払い金額の負担は相当になり、逆に最後はほとんど金利がかからないというかたちになります。後者の方が全体に支払う金利は少なくなりますので、余裕のある方はこういうローンの組み方をする場合もあります。

トピ内ID：1538880628

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不思議じゃないですよ。

041
通りすがり
トピ主さんが書いているのは元金均等返済を選択した場合の事です。 こちらを選ぶと最初の返済額は高めですが元本は減ります。 一般的には最初の返済額が少なくてすむよう元利均等返済を選択する人が多いのでこちらは元本が減らないのです。 毎月の返済額が同じ人はこちらの返済方法ですね。 住宅ローンといっても種類により返済方法も一律ではないのですよ。 これからローンを組むのでしたら違いを良く調べた方が良いです。 現在ローン支払い中ですと今更勉強してもって感じですが。 同じ利率の時でも元金均等返済の方が総額は少なくなりますしね。

トピ内ID：4979056626

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低金利

041
とおりすがり
それは、1.2％という低金利で計算しているからです。 都銀の優遇金利なら、そんなものです。 でも、住宅金融支援機構のフラット３５だと、最高2.28％です。 これで３５年ローンをくむと、初年度返済83万円のうち元本は38万円だけです。 地銀のローンには、4.7％などというものもあります。 これで３５年だと、初年度返済117万円もして、元本は23万円だけ。 まさに、返しても返しても元本は減らないということになります。

トピ内ID：2397598311

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元本も減りますよ

🐧
新右衛門
主さんの計算でおおむね正しいです。元本が減った分、月々の利息も減っていきますが。 （年利は単純に月利×１２ではないですが、多くのローンは年利で表現しその１２分の１の月利を毎月課す複利計算をやっている。ちょっとした不当表示だと思います。） 実際私の借りている住宅ローンではちゃんと毎月元本減ってますが、元本の減らないローンがあるんですか？本当でしょうか。

トピ内ID：0361608195

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金利の違いかな

🐶
モガオ
計算式は大凡それであってます。 が、６０万返済して３６万しか返していない。 ２４万も金利で元金が減らないと考える人もいるでしょう。 また、２０００万の借り入れで年利１．２％としていますが、これが２％となると、返済期間３５年で月々６６０００円の支払いのうち半分が金利となります。 自分は６万以上毎月返済しているのに、元金は半分しか減ってないとなると、元金が減らないと思う方も少なくないでしょうね。

トピ内ID：6440011212

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その話の金利は？

041
あらかん
「最初の数年間の返済では元本はほとんど減らない」という話，昔よく聞きました。 元利均等払いにした場合ですよね。 昔のことですから，金利は高かった。 2000万円借りて，年利6%，毎月12万円返済とすると， 最初の5年の元金返済額は140万円にもならない。 それに比べて最後の5年は，600万円を超える。 当初5年または10年間の返済額を抑えて，それ以降の返済額を増やす方式がありましたけど， その方式ならなおさらですね。 昔話はこれくらいにして，ところで，どういう文脈で聞いた話ですか？

トピ内ID：2061668921

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そこじゃない

041
まるぼーろ
おっしゃる通り。 その計算は正しいです。 ですが、ポイントはそこではないんです。 たとえば10年間でローンを組むとして、最初の1年間はたしかに年36万円程度の返済になります。 しかし9年後はどうでしょうか。 そのころ、元金は大幅に減っているでしょう。 例えば100万円に減っているとしましょうか。 その場合、金利は月1,000円しかありませんよね。 つまり、49,000円が返済に回ります。 これでおわかりでしょうか。 ローンの初期は返済のペースが遅く、終盤になればなるほど返済ペースが速くなり、残高はどんどん減っていく。 そういうことです。

トピ内ID：8200384012

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その計算で正しいです

041
レンジ
ただ、借入金が増えて金利ももっと高かったら、毎月均等払いで計算するとどうしても元金の減りが少なくなってしまいます。長期借り入れで、できるだけ多く借りる設定をするケースが多いので、そうなると最初の内の元金はなかなか減りません。 それから、２千万円を35年ローンで返済となりますと、毎月6万円近く返済しなければなりません。その内の当初の利息はおしゃるように2万円です。 エクセルにローン返済の関数がありますので、ご興味があれば調べてみてください。

トピ内ID：5207391840

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返済方法は2通りあります

041
深爪
返済を比較したサイトがありますよ。 判り易く同額の支払いシミュレーションの表があるサイトもありました。 ＞年利１．２パーセントで２千万円を借りて、毎月５万円を返済する その例え（同額返済）だと「元利均等返済」になりトータルの返済額が「元金均等返済」より多いです。 「元金均等返済」は毎月同じ額を返済するのでなく、当初は多めな支払いでやがて減少していく感じ。 早めに利子分を多く減らすタイプの支払いになるので、家賃のような同額の支払いではありません。 数～10年は10万位は支払って、その後段々月々の支払い（利子分）が減っていくイメージです。 元本を少しでも早く減らしたい場合、毎月の支払いを同額で支払う「元利均等返済」でなく 多少キツくても「元金均等返済」にすれば良いのです。

トピ内ID：9547000327

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前提がおかしい

🐤
チキンカレー１０辛
計算は合ってます。 でも前提がおかしい＆低金利だからです。 まず、２０００万借りて、月５の返済だと金利０．５％でも ３５年でも完済できません。 とりあえず３５年ローンとして、フラット３５の ３５年固定金利２．４％で計算してみてください。 また現在は歴史的な低金利です。 リーマン前の金利だと当初１０年固定でも２．０％台。 ３５年固定だと３．５％とかです。 今は超低金利ですがいずれ金利は上昇します。 いま１０年以上のローン組むなら全期間固定金利です。 変動金利で３０年ローンなんて組んだら金利３％で破綻できます。

トピ内ID：8336534652

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金貸しの知恵

041
企業主
住宅ローン、事業用証書貸付も含め借入時に返済方法の契約をするでしょ。 １）元利均等 ２）元金均等 一文字違いでも内容は全く異なる。 例えば2,000万円の借入で固定1.2％、35年返済とすると元利均等毎月58,340円（年700,080円）で総返済額は24,502,800円。 しかし同条件で元金均等だったら第一回目の返済67,620円がピークで1年目は総額808,292円。二年目も少しずつ減っていき総返済総額は24,210,144円。 総返済総額の差、292,656円は35年で考えると毎月700円程度で僅か。 元金均等は毎月決まった元金を金利と共に返済するので毎月借金は減るが、元利金等は返済初期は大半が金利。中盤頃頃逆転し、後期は殆ど元金で金利は少々となる。 よって元利均等で中途解約した場合、払った金利は金貸しの丸儲け。勿論元金は殆ど減っていない。 金貸しの極意は「貸した後、出来るだけ元金の返済は少なくゆっくり。金利はたっぷりで」そのままです。 ちなみに金貸し担当者10人に聞いてごらん。10人とも金貸しが儲かる「元利金等」で契約させようとするから。

トピ内ID：0856309588

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ザックリな説明すぎるかしら？計算式は複雑ですので…

🐶
元住宅営業さん
その考え方で間違ってはいませんよ？ 1.2%ではなく3%と考えますと分かりやすいかな？ 1.2% 年利子24万円→年36万円元金返済 3.0% 年利子60万円→元金返済不可 ちなみに2千万円1.2%月5万円元利金等払の返済ですと約43年程かかる様ですね(笑) 本来であれば 元金は一定額毎年返済、利子は残債に比例して毎年計算とするべきなので 30年払の元金均等払で 55,555/月+利子→約7万5千/月～5万6千/月(30年目)が支払額です 一定額支払いの元利金等払で返済は 66,181/月×12×30年となり 本来初年度 約7万5千円ずつ返済しないといけないのに6万6千円ずつしか返していない訳ですから、この返却差額の部分を更に借りてる(元金が減らない)と言う事になる訳です 金利が1.2%程度でしたら35年借入でも総返済額は借入額の1.25倍程度で初年度から2/3は元金返済できますが 約4.5%にもなりますと借入学の倍返済することになりますので初年度は8割利子となります 長期であるほど、金利が高いほど初年度の元金返済は極小になる訳です (1.2%程度でしたら気にもなりません)

トピ内ID：9362155491

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こんなとこで聞かなくても・・・

041
少し調べたら
「元利均等返済」と「元金均等返済」調べたらすぐわかるよね。

トピ内ID：7628102228

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元金均等方式

041
もしもし
元利均等方式で返済するからですよ。 元金均等方式に変えればいいじゃないですか？ ちょっと勉強してみましょうね。

トピ内ID：5087756337

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あのぉ。。。

🐤
ゆずの花
それは、ただただ、「ほとんど減らない」の捉え方の違いでは？ ご自分で書かれてますよね？ 「60万円返済したら36万円減る」と。 60万円返したのに、元本はその6割分しか減ってない わけですよ。それを人は「ほとんど減らない」と表現する。 不思議ですか？

トピ内ID：0108591764

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小さなことと思います

🐱
現金命
質問内容の答えは持ちあわせんが、小さなことと思います。 ２０００万円借りて、1.2％金利で　毎月５万円返済だと、３５年ローンでしょうか。 ３５年後の支払総額は、約２４５０万円です。 毎月５万円程度しか返済できない人が、３５年間も支払い続けられるのでしょか。 挫折した時、悲惨ですよ。家を抵当で取りあげられて、残金の借金が残ったままです。 ２０００万円借りるなら、２０００万円貯蓄できるまで我武者羅に働いたほうが良さそう。 現金で住宅購入するのが一番賢い人生。

トピ内ID：9220695512

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「 元金 」均等返済　と　「 元利 」均等返済の違い

⛄
雪だるま
一般的に住宅ローンは「 元利 」均等返済だから 違いは納得いくまで調べてください。

トピ内ID：6622999731

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