マンションの買い時

現在賃貸で、マンション購入で物件を探しています。
条件は、おおまかには、
・予算：できれば4500万～5000万ぐらい？（カツカツにならない程度）。
・場所：都内西部。駅周りが充実し、緑もある所。
・駅から徒歩10分以内。
・2階以上。

しかし…、条件を満たしていて予算内におさまるという物件がなかなかありません。
新築でほぼ条件を満たすとなると6000万以上になってしまいますが、
それだけ出して十分満足なのかと言われると、最寄り駅や周辺環境が納得できないというかんじだったり、
中古は予算内でも、築年数25年（将来転売できなそう）とか、道路の音が気になりそうとか、
何か大きなマイナス要素があって妥協できずに決めかねている状況です。

ちなみに、資金は現在頭金1500万（～1800万）ぐらいです。
夫：40代半ば、年収1000万（定年まで約20年、退職金2500万ぐらい）、
妻（私）：40代前半、扶養内程度の収入。
子供はいません。
資金不足なのに高望みをしているでしょうか…。

やはり東京オリンピックまで買うのを待つ方がいいのでしょうか。
夫の定年までに完済したいのですが、残りの年数があと20年ぐらいで、
購入を先のばしにするとローンを組める年数もけっこう少なくなってしまいます。
またその間、賃貸料（駐車場込みで月15万）が発生します。
でも、この高い時期に買うのも何だし…と、堂々めぐりです。

物件を探し始めて1か月ぐらいなので、
とりあえずあと1.2年ぐらいは、納得できる物件が出るのを待ちつつ検討しようか…と話しています。
アドバイスお願いします。