再建築不可の物件

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（トピ主 4 ）

🙂

素朴な疑問

2008年12月17日 17:57

話題

田舎出身で、現在は東京に在住しています。時々、不動産情報を見ていて気付いたのですが、建築基準法により再建築不可の物件が比較的格安で出ています。そこで疑問がいくつかあります。このような物件はどのような方が、どのような目的で購入するのでしょう？そもそも、売れるのでしょうか？また、再建築不可の物件で、築浅（10年くらい？）のものもあります。これらの物件は、その建築当時は再建築可であり、その後基準が変わり現状では再建築不可となってしまったのでしょうか。その当時は、将来再建築不可となることがわからなかったのでしょうか。さらに、自分の土地が再建築不可の条件に当てはまってしまっていることに気付いていない方というのは、いらっしゃるのでしょうか？突然そのような事実を知ったなんて事であれば、相当なショックではないかと思うのですが・・・。多くの場合、接している道路の幅が問題のようですが、この条件は今後より厳しくなる方向にあるのでしょうか？・・・というのも、気になった中古物件があり不動産屋に詳細を尋ねてみたところ、今後、再建築不可となる可能性があるが、今なら建築できる。新築するのであれば、住宅ローンが組める、との説明を受けました。これは、今のうちに新築の建売で売ってしまえば、将来再建築できなくなる可能性を説明せずに販売できる、ということなのでしょうか。東京では、比較的大きめの土地を4つ程に分割して新築分譲している家の一団がよくありますが、あれは30年後には再建築不可となる可能性はないのでしょうか？マンションよりは一戸建て・・・と思っていましたが、東京の現状を見ると、土地付きであっても、30年後にはその価値がどうなっているかわからないような気がします。・・・やっぱり、賃貸が安心かなぁ。。

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安い物件には訳がある

後出しじゃんけん

2008年12月18日 11:31

不動産に掘り出し物はない、というのが常識です。最近殺人事件があったせいで安いなどという場合なら、気にしない人にはお買い得だとは思いますが、転売のときにはやはり不利かな。建築不可物件？まともな人は、手を出しません。黙って建て売り住宅で売ってもいいか？業者ではないでしょうから不動産取引業法の規定は別としても、詐欺罪ってありますよ。信頼できる業者の仲介で、相場にあった価格の物件を購入する限り、一戸建てを怖がる必要はないと思いますが。

トピ内ID：9782966183

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都内で、再建築不可の戸建を3年前に購入しました。

🐧

小さなチャレンジャー

2008年12月18日 11:31

もともと不動産屋のチラシで「再建築不可」と書いてあり、しかも築40年以上だったのですが、それを承知でリフォームして購入しました。理由は、 1立地がよい（駅から徒歩10分圏内で、小学校のそば） 2価格が安い（周辺の新築の半値ほど） 3リフォームは可能（俗に「柱一本残しておけば良い」と言われています） 4固定資産税も安い（年間で8万円程度） 5子供を中心に地域にネットワークができた（賃貸生活５年、子供ができて４年たって決めました） 6転売するつもりはない　　　　という点からです。懸念するのは、大地震などで家屋が倒壊したときに同サイズの家を建てられないということぐらいでしょうか（それでも敷地にテントは張れます）？不動産屋は、ただでさえ住宅が売れないので、あの手この手であおっているだけです。法改正など先のことは、誰にも100％は分かりません。　あなたの将来設計が第一です。今の場所に定住するので本当によいかどうか？よく考えてから決めましょう。　「子供」「老後」がキーだと思います。あと、ローンも長期固定＆繰上げ返済がオススメです。

トピ内ID：3908917114

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これが明治時代に作られた法律なんです。

😑

専門家

2008年12月18日 11:31

トピ主さんが御覧になった物件は敷地が道路に接する幅が2m以下のものだと思います。今現在の既存として建っている物件には住む事はできますが、その土地を購入したとしても将来家を建てようと役所に申請しても審査が通らない土地なのです。死に地といいます。ただ建築審査会によって行政の判断でこのぐらいなら立ててもいいといわれる可能性はあります。ですが一般的には銀行も敬遠する土地なので住宅ローンは組んでくれないのです。なぜこのような事が起きてしまったのでしょうか。戦後都会に人が集中したからです。戦前は麻布の一軒家とライカのカメラが同じ値段でした。安いのかライカが高いのかは別として（小津安二郎談話←映画監督です）高度経済成長期を迎えた日本は土地が商品になってしまいました。人が集まる所に店を出せば売り上げが上がるという現象から今でも銀座は第一等地として地価は高い訳であります。そういった現象が周辺から地方に及ぶに渡って土地はどんどん値上がっていったわけです。儲けられる話しに人が群がるのは世の常であります。そこで様々なトラブルが発生しましたその都度法律を付けたして今の建築基準法が成り立っているのです。

トピ内ID：9086207182

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再建築不可物件

🎶

みお

2008年12月18日 13:48

私も再建築不可物件については疑問に思っていました。そもそも、そういう物件は、相場に比べてすごく安いですよね。つまり、自分達がその物件を売りに出さなきゃいけない時に、売りにくいって事なんだと思います。築浅や新築で再建築不可物件になった物件は、大きい土地を分割して建てた物件なんでしょうね。次からは再建築不可となるという法律の抜け穴見たいなのようなものをかいくぐって建てた物件なんだと聞いた事があります。そういう物件は、将来的に困るので避けるべきと思います。家の前の道路は4mあれば、今後そのような事は法令は作られないと思いますよ。賃貸も、お金捨ててるような物ですからね。若い時代は良いけど・・・ってのもあると思います。

トピ内ID：5675133412

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ありがとうございます

素朴な疑問トピ主

2008年12月18日 13:48

皆様、早速レスをいただき、ありがとうございます。トピ主です。我が家にはそこまでのチャレンジ精神がないため、今回の物件については、“再建築不可の可能性”という情報で即却下です。しかし、気付けば我が家の前やら隣やら、これって再建築不可なんじゃないの？というお宅が結構ありますが、皆さん、平然と暮らしていらっしゃるようです（確認した訳ではありませんが）。そこで、これって普通の事なのだろうか？という疑問がわいたという訳です。たとえば、地続きの方が購入するなどすれば、不可物件でも建築できるようになる可能性はあると思います。でも、そういう取引は成立しづらいように想像します。その地域一体をまとめて大手が購入するという方法で救われるという可能性はあるかもしれませんが、低層住宅地域だったりすると難しいでしょうね。マンション需要も少子化の今、どうなるともわかりませんし。（続く）

トピ内ID：1443652313

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続きです（トピ主)

素朴な疑問トピ主

2008年12月18日 15:25

続きです。街を見回してみると、新築の家では“これってセットバック？”と思われるように敷地が空いている家があります。このセットバックの部分は、いずれは道路にするのでしょうか？現状では、古い家も立ち並んでいますから、すぐには道路にはならないのでしょうね。結局、不動産購入も投資ですから、リスクは覚悟すべきなのでしょう。道路幅、地形・・・あれこれ考えると、“格安物件”なんてものは存在しないのですね。

トピ内ID：1443652313

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またまた新たな疑問が・・・

素朴な疑問トピ主

2008年12月19日 13:09

現在の建築基準法では、原則、4メートルの道路に接していないと建築できないということになるんですよね？ぱらぱらと物件情報を見ていると、たとえば、1998年に建築した建物で3メートルの道路にしか接していないものもあります。98年といえば、私の感覚では『最近』建てられた家のように思えるのですが、これは当時は問題なかったのでしょうか。また、現在ではこの家は再建築できる物件なのでしょうか。価格としては、特に安いというようには感じません。セットバックの部分を取れば、再建築できるのでしょうか？最初に疑問に思った家は、43条但し書き道路とのことで、4メートルはあったと思いますが、私道だったようです。この道とは2メートル以上接していました。セットバック部分を取れば、再建築できる土地と、できない土地とは、何が違うのでしょう？・・・今のところ、購入の意志はなくなったのでどうでもよいのですが、疑問がすっきりと解消できなくて。。

トピ内ID：1443652313

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建築基準法における「道路」

一応建築士

2008年12月19日 16:49

結構、この建築基準法における「道路」というのは難しいものです。建築基準法第42条2項による道路は、法律の網がかかった時(基準時)にすでに建物の建ち並びがある1.8m以上4m未満の道、ということになっていまして、これが道路中心線から2mセットバックすれば建てられる道路となります。この「基準時に存在する」というのがミソで、セットバックをしなかった違法建築物があったとしても、あくまでも基準時に建物の建ち並びがある道路なので、接していれば建築可能となります。あと接道長さの足りない敷地、「再建築不可」となっているものは、建物を建てる前に出す確認申請には2m以上接しているかのように図面を書いて申請し、完了検査は受けないという手段で建っているものが多いです。 10年ほど前までは、木造の住宅なんて完了検査を受ける方が珍しいくらいでした。ここ最近は完了検査を受けたものでないと銀行も融資してくれなくなっている為、完了検査率は上がっていますが、ちょっと前までは建築確認とまったく違う建物が建つというのは普通だったのです。この辺が建築業界が信頼されなくなった原因の一つ…かもしれません。

トピ内ID：4742092477

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全部は書けませんが、業者側から。

業者から

2008年12月19日 16:49

きちんとした業者さえ選べば、誰も彼もが騙して売ろうとは思っていません。が、基本的に再建築不可物件は買わないことです。この業界に長くいますが、不測の事態ってのは避けられません。その時いいと思っても、後で困る確率が高いなら、やはり止めることをオススメしてます。トピ主さんは買われないということですが。セットバック、再建築はその土地やその土地の条件でも違いますから、ここでは詳しい説明は出来ません。国やなどが指定する区域もあり、その地域に詳しい業者に聞きましょう。だた、３ｍ、４ｍの道路で無い場所は、「消防車」またはその他「救急車両」が通れない可能性があります。そういう場所は、ずっと住んでるんで無い限りは、やめたほうが無難です。格安物件、これは実際には出ます。しかし、一般的に出回りません。業者も馬鹿ではないので、確実な自分の顧客にまわす為、広告などに載らないのですよ。売る側、買う側に事情もある事が多く、買っても売っても、金額は口外しない事が多いです。

トピ内ID：3936295514

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少しずつわかってきました

素朴な疑問トピ主

2008年12月20日 19:48

一応建築士さん、業者からさん、ありがとうございます。他で調べた情報などを総合すると、現在の建築基準法が定められた年（S25年)以前からある道である、と証明できれば、4メートル以下の道路でも建築できる場合がある。ただし、公道ではない場合は、4メートルを満たしていても建築できない場合がありる。というのが、大まかな現状という感じでしょうか。再建築可となるか不可となるかは、その物件ごとに異なるため、一概には言えないということなんですね。ここで気になるのが、不動産を購入する際には、再建築の可または不可について、不動産業者は説明をしてくれるものなのでしょうか？・・・というのも、Webで情報を見る限り、明らかに"再建築不可"と書かれているものは価格も安めになっていますが、先ほどの例のような微妙な場合、値段も特段安いという訳ではないようです。この場合、買い手が尋ねないかぎり不動産業者はそういう可能性を指摘しない、ということはあるのでしょうか。

トピ内ID：1443652313

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上手く説明できませんが

建築見習い

2008年12月24日 12:20

購入者に不利益な情報は伝えなくてはなりませんなので今現在再建築不可であることが明確であれば、契約時に取り交わす書面の一つに明記する必要があると思います

トピ内ID：5652114982

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