再建築不可な土地を売る？（不動産に詳しい方）

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🐱

新米妊婦

2007年06月26日 20:19

話題

　不動産に詳しい方、ご存知でしたらぜひ教えてください。東京都内で中古一戸建て住宅を探しています。非常に気に入った物件があったのですが、謎があるのです。　この物件は、公道から幅1.9ｍの細い路地を10mほど抜けたところにある土地に、築20年の家屋が建っています。路地も物件に含まれます。周囲は四方ぐるっと他者の私有地の囲まれた土地です。つまり、「旗ざお付の旗」のような形の土地です。（よって駐車場はありません。）　建物は不動産業者により完璧にリフォームされており、土地面積も広く、立地も悪くないのですが、仲介業者より、建築基準法の接道義務（道路に土地が幅2ｍ以上接していなければならない）に違反しているため、現在の法律では、家屋の再建築(建替え）不可ではないか？と言われました。　建替えできないとなれば、現存の家屋が朽ち果てれば、あとは使い道のない空地になるしかないのでしょうか？このあたりが腑に落ちないのですが、不動産業者はそんな土地を売っていいの？誰が買うの？と思うのですが。それとも、何か建替えできる抜け道があるのでしょうか？あるとしたら、買いたいと思っています。

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おやめなさい

ネオ

2007年06月27日 15:34

建て替えは可能です。改築と言う形を取るのですが、あまりお勧めできません。土地値は再建築不可として相場比かなり低くなってるんでしょうね。これはあくまで個人の価値観の問題ですので土地に資産価値を求めない人であれば購入もありかと思いますが一般的には手を出す人はいないでしょうね。

トピ内ID：3271198290

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専門家に

大金

2007年06月27日 17:18

それは不動産業者や、その道に詳しい人に聞いたほうがいいと思うのですが。ただ、現在の法律では許可が下りない場合でも「リフォーム」だったら、大丈夫だと聞いた事があります。なので、現在リフォームされて売られてるのではないでしょうか？極端な話、柱一本でも残していれば「リフォーム」になると、テレビ番組で言いつつ、「これじゃ新築じゃないのか？」と思えるくらいのリフォームをしていました。是非、詳しい人に聞いたほうがいいのでは？

トピ内ID：0186410416

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そりゃ

ほほほ

2007年06月27日 17:18

　人によっては、その土地をとっかかりに四方の土地を買い入れて、きちんと道路に沿った土地に改良し、全面的に再開発しようという人物、業者もいるでしょう。　ですから、売ることには何の問題もないと思いますが。　ただ、再建築不可ならそのことを売買契約時に告げていないと、重要事項の不告知で賠償や無条件契約解除の対象になると思いますが。

トピ内ID：5723465344

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新築は不可能

🙂

てつや

2007年06月28日 14:23

建築士です。公道に接している部分が２ｍ以上ないと建築不可です。新築したいならよく「柱一本でも残して改築という形をとれば大丈夫」だと巷で言われているのを聞きます。実際は柱一本残しての改築など不可能ですし、改築の場合などは現在の耐震基準に合わせて基礎の設計をしないといけませんので、実際はなかなか難しいです。それにもし、近所からのもらい火事で建物が全焼してしまった場合は、建て替えできないだけにまったくお手上げになってしまいます。ではどうすればいいかですが、２ｍになるようにその通路の両側の人から巾10ｃｍくらい敷地を譲ってもらうことしかないですね。買う前に両側の人に打診してみて、もし少々金額が高くても買えそうなら、トータルで相場よりどのくらい安く買えるかを計算して、得だと思えば進めてみてはいかがでしょうか。両側の人から譲ってもらえそうにないなら諦めてください。

トピ内ID：6288141073

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ネオさん、ありがとうございます。

🐱

新米妊婦

2007年06月28日 14:43

　改築ですか、やはり何かしら抜け道はあるんですね…。でも、子々孫々そこに住むならまだしも、他人に売却するときに土地の価値がかなり低いので資産価値がなくなるということですね。よくわかりました。ありがとうございました。　田園調布に近い場所で、駅徒歩10分で、140平米もあって、築20年とはいえリフォームされた大きな家屋付で6000万円台前半というのは、やっぱり普通じゃないですよね！！ああ～～～、庭のあるおうちがほしかったなぁぁぁ…。分不相応な夢を見てしまいました。

トピ内ID：4752958290

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土台は残して再建築

🐱

野良猫

2007年06月28日 14:43

よくある話ですが、土台だけ残し、旧土台の上にまったく別の建造物を立てる方法があるようです。立地の良さや価格面で折り合いがつけば、購入するのも一つの方法です。「再建不可」と言っても、譲渡や相続が禁止されているわけではありませんから、住んでお使いになった後に売買も可能です。あとは、公道から１．９Ｍの細い路地ですが、隣の地所をお持ちの方に１０ＣＭ幅を買い取るなんていう方法もありますね。

トピ内ID：3547567582

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旗状部分の敷地に面する土地所有者と交渉

♨

こんこん

2007年06月28日 14:43

　これは、余程、運が良くないと無理ですが、旗状部分の敷地に面する土地所有者と交渉して、10センチ幅だけ売ってもらえないか、交渉してみてはいかがですか? 0.10x10=1平方メートル=0.3025坪です。坪単価50万円としたら、相場の倍の値段で購入しても30万円です。坪単価200万円の土地でも、120万円です。　ダメモトで突撃!!

トピ内ID：4351284545

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ネオさん・・・適当なことを

😨

@@@

2007年06月28日 14:43

まずこれを。 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html 第３条に建築基準法の適用除外というのがあります。この場合は第３条第２項「この法律・・・・」に該当します。簡単にいうと、接道要件が法により規定される以前に作られた建物もしくは工事中の建物については違法にはしないということです。現行法上、接道が求められているのでしたら、この建物を建て替える場合、第３条第３項第３号に該当します。「工事の着手が・・・・・」です。増築、改築、大規模な模様替え、大規模な修繕についても現行法が適用されるということです。つまり、そのままの条件では建て替えは出来ないということです。どうすれば建て替えることができるか？建築基準法上、道と認められる道をつくり（認定道路とかそういうもの難しいので行政で確認してください）それに接道するか、一敷地（現実的でない。行政に確認を）の認定を得るかくらいだと思います。

トピ内ID：8235005222

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そういう土地はよくあります

😀

マイホーム

2007年06月28日 15:58

前レスであるように改築という手段で建替えは出来ます。（柱１本残してあとは全部直しても改築とできます）建築基準法の変更で現在の基準法では適合しない建物は沢山あります。そうした土地でもきちんと再建築不可という説明と買う側の承諾があれば販売には問題ありません。多分ですが、トピ主さんの見つけたその物件は相場の価格からみて割安ではありませんか？銀行によりますがその物件が銀行融資を得られる物件かどうかは確認しましたか？再建築不可の場合は銀行ローンが付かない場合もありますので・・・。ただ、本当に気に入った物件であれば購入する方もいると思います。将来、改築で建て直すという前提でハウスメーカー等でこの場合にローン付けが可能かどうか教えて貰ってはどうでしょうか？

トピ内ID：3554753342

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止めた方がいい

😑

ぽこ

2007年06月28日 15:22

私も以前、練馬区で一戸建てを探していた時、似たような物件を紹介された事があります。この物件は、法改正する前に建てられたものでしょう。接近している四方のお宅が買い取り、土地を広げるとかなら分かりますが、トピ主さんが購入するには不利な物件ではないかと思います。説明にあるとおりなら「建築不可」物件でしょうから、どの程度の建築物か存じませんが、築20年では早晩住めなくなると思いますし、土地ごと売り払うとしたら、この条件では地価も低いし、古屋付きはそれこそ売るのに不利ですよ。「現在の法律では、家屋の再建築(建替え）不可ではないか？」の「？」とは、仲介業者もハッキリしませんね。業者に、役所で確認してもらった上で検討するべきです。もし、金額の面でこの物件に対して購入意思を持たれたのなら、止めた方がよいでしょう。詳しく図解入りで説明されているサイトのアドレス↓を貼りますので、読んでみてください。 http://kodou.web.infoseek.co.jp/jiten/jiten_h_sikiti_setuda.htm

トピ内ID：6933911234

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難しいですね

🐶

いぬいぬ

2007年06月28日 15:58

４ｍ以上の建築基準法上の道路（法４２条１～５号）に敷地が２ｍ以上接面していなければ建物の再建築が不可、というのは間違いありません。これは役所の建築指導課へ行って調べることができます。この建築指導課というところが建築確認の申請を受け付けて許可を出したり、建確の確認済証や検査済証を出すところです。本件は間口が１．９ｍしかないため、接道が不足してますね。また長い通路も敷地の一部とのことで、この通路は通路としてしか使えない、要は建物を建てられる有効部分ではないため、そもそもの土地面積より少なく担保評価をされる、俗にいうＬ字不整形の土地です。こういう場合はどの銀行でも担保価値が低く、ほぼ間違いなく採り上げ不可案件となり、住宅ローンがつきません。トピ主さんはキャッシュ購入されるのでしょうか？もしそうだとしても、将来建て替えまたは売却をされるとき、建築確認が出ない、ローンがつかないなど、問題が出ることと思います。おすすめはできません。

トピ内ID：6427578702

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ローンが組めない可能性あり

💄

ローズリップ

2007年06月28日 15:58

皆さんが仰っているように改築で建て直しができますが物件価値が著しく低くなる為、ローンが組めない可能性があります。相当に頭金を用意されるか、現金でしたら買えるのですが転売も厳しいですよ。おそらく今の値段も適正価格よりだいぶ安いはずです。こういう場合、隣接しているお宅から10cm分譲って貰い買えるといいのですが、都内ではまず難しいでしょう。

トピ内ID：4750405085

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再レス

ネオ

2007年06月28日 17:03

誰かが詳しく書かれると思って簡単にレスしましたがあまり書かれてないので再度レスします。再建築不可の土地はローンがつかないのが一番の問題です。ですから売却するにしても自己資金で購入できる人しか対象にならないため売却がなかなか実現しないのです。でもその土地が気に入って自己資金で購入しリフォームして住めば何ら問題はありません。ただし一般的な不動産価値は極端に下がることは覚悟しましょう。普通は素人の人はこんな物件には手を出しません。よくあるのは自己資金で買って賃貸する資産家が買うケースです。家の賃貸としての耐用年数から利回りをはじいて採算に合う値段であれば買う事もあります。いずれにしてもローンでしか購入できない場合は端から問題ではありません。

トピ内ID：3271198290

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消防車が入れないのでは？

ぱふぱふ

2007年06月28日 19:41

近くにも再建築不可の物件はあります、リフォームは可。持ち主に聞くと一般の人が分かりやすい言い方で言うと消防車が入れない＝建築確認許可がとれない…だそうです。

トピ内ID：6082968305

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不動産業関係者です

🐤

通りすがりの者

2007年06月29日 12:50

いつも読むだけなのですが、初めて書き込みしてみました。建築士の方の書き込みが、やはり一番分かりやすくて、的確なアドバイスかと思います。万一、将来、改築だと言い張って、大掛かりなリフォームを検討しても、現状で車が入れない物件では、部材運びも全て手作業。それによって、更に経費がアップします。その他、いろんなリスクを考えると、残念ながら現況では、素人さんには、非常に難しい物件かと思われます。私も稀に、そのような物件売買を見ますが、まず手を出しませんし、売却を依頼されても、結局、買い手が付かないですね。

トピ内ID：4501156073

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我が家の場合ですが、

🎶

えび

2007年06月29日 12:13

東京近県在住の者です。我が家は、トピ主さんが購入を希望している地形にとてもよく似た土地に一戸建てを建てて住んでいます。が、売却も視野に入れて不動産業者に相談を行ったところ、仮に立て替えが可能だとしても2mぴったりの路地(うちの場合)の奥では建設用の機材が入らないので路線価よりもかなり安くして買い手が付くかどうか・・・という話しでした。たしかに軽トラックが入るのがぎりぎりです。ちなみに我が家は車を持っていません。主人の両親が若い頃(かれこれ40年程前)に購入した土地ですが、駐車場がないので車を持ったことがないそうです。トピ主さんがもしご希望の土地を購入され、リフォームなり立て替えなりなさるとしても(法律上可能だとしても)、物理的には非常に難しいと思います。

トピ内ID：9010828598

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現金で買える位なら

😀

四名様

2007年06月29日 17:55

他の方も書いてますように、一般的なローンは組めないでしょうね。とはいえ６％オーバーの利率の高めの業者なら組めます。となると、収入にもよりますが、2000-3000ぐらいは手持ちがないと今後の生活にも響くと思いますので、多分、その程度以上はお金があるのでしょう。ならば、田園調布に拘らなければ、きちんとした条件の物件もありますので、そちらを参照したら良いかも。私がその物件を現金で買えるならば、それを買って人に貸して（その条件ならば家賃３０万は堅いでしょう。）、自分は他にもっと良い物件を探します。

トピ内ID：2005124975

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ありがとうございました。

🐱

新米妊婦

2007年06月29日 20:03

えびさんのレスまで拝見しました。みなさま、ありがとうございました。とても勉強になりました。細い路地の隣のお宅は敷地ギリギリめいいっぱい建物が迫っていますが、築40年は経過してそうな廃屋で、人が住んでいません。10CM分けてもらうとしたら、その廃屋をつぶさないといけないでしょうね…。それができるなら、現在の物件を所有している不動産屋(所有者個人が不動産屋に売却し、現在は不動産屋所有）が、とっくにそうしてますよね、きっと。それができないから、｢再建築不可」を明示せずに、売り抜けようとしているんだろうと想像しました。もしかしたら、仲介業者のおとり広告なのかもしれないとも思い当たりました。また、銀行からローンも借りられなさそうですし、いずれにせよ、素人では手を出すのは止めておきます。そうしないと、火事に怯える暮らしになってしまいますから…。明日からまた物件探しをがんばります！ありがとうございました。

トピ内ID：4752958290

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かえって好都合

♨

こんこん

2007年07月02日 18:56

>細い路地の隣のお宅は敷地ギリギリめいいっぱい建物が迫っていますが、築40年は経過してそうな廃屋で、人が住んでいません。　法務局に行くと、土地の所有者を調べることが出来ます。この時に、土地が抵当権に入っているか等も調べることが出来ます。所有者が確認出来たら、10センチ幅だけ譲って貰う交渉をしてみて下さい。住んでいる場合に譲って貰うことは困難を極めますが、住んでいない場合は、譲って貰える可能性が出てきます。　場合によっては、通路幅が4mになるように譲って貰うことも、ひとつの方策です。(資金的に可能であればの話です。)まだ、諦める段階ではないように思います。

トピ内ID：1200865246

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田園調布ならもっと条件があります

胃腸並木

2007年07月04日 18:55

皆様のレスを拝見して勉強になりました。トピ主さんの「土地が140平米」という記載が気にかかったので素人ながらレスします。140平米は田園調布の街づくり協定による分譲最低面積なのです。もしかするとこの土地は街づくり協定範囲内に存在するのではありませんか？もしそうで不動産屋さんからその説明がなければ、不動産屋さんを信用できません。街づくり協定は実に細かく規制があるのですが、建物を建てられない旗地を140平米から除くと建物が建つのは120平米ですね。 ○容積率建蔽率は40／80 ○隣家とは1m以上離さなければならない。 ○現在ある樹木の数を減らしてはならない。 ○地下室は原則禁止。これでトピ主さんご希望の家が建つかも考慮すべきだと思います。現況建物は違反していることも考えられます。地元に関わりを持たずに暮らすなら違反していても気にしないでしょうが、田園調布はひったくりが多く、町会のお年寄りが街のパトロールをなさるなど地元の結びつきの強いところです。

トピ内ID：4281538881

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こんこんさんへ

かな

2007年07月05日 16:42

トピ主さんも書いてらっしゃいますが、隣の土地を譲ってもらうという方法は可能であれば業者がとっくにしているでしょう。そうすればその業者だって大幅値引きした値段で売る必要はないですから。手数料３％もらえるんですよ。たぶん相当の努力はしてみたことと思います。隣の人が何らかの理由があって売りたくない、もしくは裏のその当該地を安く買い叩こうとしている可能性もありますね。

トピ内ID：5087332838

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面白いケースだと思っているのです。

♨

こんこん

2007年07月05日 19:12

　胃腸並木さん、かなさん、今日は! 　胃腸並木さんが、とても良いご指摘をされていて、問題点を取り上げて下さっています。条例や建築協定の存在を指摘して下さるというのは、とぴ主さんにとって、大きな意味を持つと思います。　私の場合、経験上、このケースは面白いと思っています。というのは、化ける可能性があると思っているのです。誰もが無理だと思っているのを、ちょっとしたことで問題解決すると、思いもかけない優良地に変わることがあります。もちろん、無理をして---ということではありません。もう少し、きちんと調べたら、面白いものが出てくるような気がします。もう少し範囲を広げて、隣接地全てについて調べてみると面白そうです。条例、建築協定、隣地の所有者と抵当権の有無を調べてみるのは、何の危険もありません。良い条件が出てきたら、専門家に相談しながら、可能性を探ればよいのです。　諦めるのは、いつでも出来ることです。契約さえしなければ、何の危険も生じません。購入するような流れになった時には、専門家による厳重なチェックをすれば良いと思います。

トピ内ID：1200865246

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実家がそうでした

🐱

てんこ

2007年07月06日 15:57

私の実家は両隣が家、裏は畑、道路といえば家の前の幅１メートルにも満たない私道だけ・・老朽化が進み建て替えざるをえないときになって裏の畑を道路分借りているという書類１枚ですんなりＯＫでした。もちろん書類上だけの事であると畑の持ち主さんには納得してもらいましたが・・法律には抜け道がつき物、不動産屋さんはご存知なんじゃないですか？？

トピ内ID：5911399261

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違反建築や書類だけということはしません。

♨

こんこん

2007年07月06日 18:47

　補足説明します。私は、違反建築は一切しません。また、書類上の手続きで対応するということもしません。何らかの対処をすることで、建築基準法に合致した土地に作り変えていくという考え方をします。従って、対処した土地は、これから先、建築基準法がおかしな改正がされない限り、問題なく建てられる土地になっていきます。　幅1.9Mの通路の敷地というのは、多分、法律改正前(いつの改正かは特定が難しい)に分譲されたのだと思います。最初から、違反建築ということではなかったのだろうと思います。日本中に、幅1.9M通路だけの敷地というのは、かなり存在するようです。役所は、安全の面から、一定の基準を設けている訳であって、昔から、その土地に住んでおられる方に、建て替えするなとはいいません。安全が確保できるように対処すれば、役所は建築許可を出します。例えば、昔は用水路に面していて道路がなかった土地が用水路が親水公園化されて建てられるようになるというようなことです。土地の状況により、いろんなケースがあります。個別に判断し、良い状況になるような対処が可能であれば、土地は生まれ変わるということなのです。

トピ内ID：1200865246

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難しいでしょう・・・

かな

2007年07月07日 15:16

２度目のレスです。トピ主さんはもうこの土地を諦めておられるようなので横レスとなりますが・・・。こんこんさんがせっかく詳しい方法を書いてくださっていますが、私が言いたかったのは、そういったことは既に複数の業者が繰り返し調べていることだと思うのです。私のいる会社にもそういった調査を行う専門のスタッフがおり、隣地調査はもちろん役所の担当への聞き取りも行います。建機法から地域の協定等も熟知したスタッフです。また、その物件担当の営業が変わるとか、問い合わせがあってもっと詳しく知りたいということになるとその都度確認するので、状況が変わることがあればすぐに気がつくと思います。しかも田園調布ですよね。再建築不可の物件は３割～７割引きと言われますから、６千万の物件であれば本当は９千万～１億５千万近く。売主もそれは必死で調べたと思います。業者も１社ではないと思います。上にも書きましたが、そうやって誰にも売れずに売値が下がったところ、隣地の人が購入したというケースを見たことがあります。だいたいそんなところではないのでしょうか。

トピ内ID：5087332838

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