「市街化調整区域」の土地購入について

レス20

（トピ主 6 ）

桜

2010年01月31日 09:44

話題

宜しくお願いいたします。夫がある土地を見つけ、現在、夫婦で購入するべきか・・。悩んでいます。タイトル通り「市街化調整区域」であり、購入費は安いものの、将来的に売ることが困難であり、建物を建てる事も不可能だそうです。現在この平地は、駐車場として使用されているそうです。「市街化調整区域」の土地を購入した経験のある方はいらっしゃいますか？宜しければ、いい点、悪い点、後悔した事など、助言して頂けると嬉しいです。宜しくお願い致します。

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購入の目的は？

気になった

2010年01月31日 17:03

家庭菜園貸し駐車場調整区域でも建築可能な事業者への土地賃貸将来計画道路が通る予定等の値上がり期待節税対策目的は何でしょうか？それにより、みなさんの回答は大きく変わると思います

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うーん、難しいかな？

💤

おじゃん

2010年01月31日 18:05

確かに破格値ですよね。でも、とーっても扱いにくい土地ですから、一般の人だったら、手を出さない方が良いですよ。でも、サービス業として、おそば屋さんやクリーニング店を営むとかだったら、住まいも一緒に建てられると思いますよ。我が家も商売をしたいのですが、手続きが面倒なので、今は我慢しています。そしたら都市計画で引っ掛かりそうなので、後少しの辛抱です。

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月01日 12:51

気になった　様、書き込んで下さりありがとうございます。目的は、私達夫婦が将来そこに家を建てる為でもなく、私的に使用する為でもありません。一番の目的は、貸し駐車場のままで、若しくは不動産に預け管理して貰い、毎月安定した収入を得る事です。将来的な値上がりは、多少ですが、期待しています。夫婦共に不安定で、とても少ない収入なので、老後を考慮して、投資？しようか・・・と悩んでいるのですが。おじゃん　様、そうなんです。破格値なんですよね。未だその土地についての詳細待ちの段階ですが、やはり、一般的な知識しか持たない私には、とっても扱い難い土地なんですね・・・？検索でそのような記事を幾つか読みましたが。ここで難しいよ。と意見してくれる方が現実感があります。書き込みありがとうございます。

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レス拝見しました

💡

気になった

2010年02月02日 10:27

おそらくトピ主様ご夫婦、熟考の上で最終判断なさるでしょうが老婆心ながら補足させていただきます（あくまでも私個人の考えです。地域性などで状況は変わると思います）貸し駐車場としての将来性が見込まれる土地でしょうか？例えば、その土地が1000平方メートル以上で周囲に物流会社がある工場など従業員用駐車場として一括借りしてくれそうな組織がある病院がある　などなどまた、土地に面する道路は広いでしょうか？６ｍ未満の道路は不利ですそれと、敷地が100坪以下だったら、正直魅力はありません当然ながら、収支計算はされていますよね？直接貸しはトラブルの元ですから、不動産会社に駐車場管理を任せる管理料、草取り、整地、車止めの補修費用、固定資産税、賃料による収入の所得課税（経費を引けますから課税は少ないでしょうが）夢を壊すようで申し訳ありませんが、現実的に手取りがいくらになるか… 投資用不動産でしたら大学近くの中古アパートなどの方が実用的だと思います

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駐車場なら問題無し

💤

おじゃん

2010年02月02日 12:28

そう云う話なら、購入するのに賛成です。我が家ももう一つの土地を駐車場として貸し出しています。破格値なのですから、買いましょ。

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購入ですか・・・。

凡妻

2010年02月02日 16:26

知人で駐車場経営をしている方達は、全員が、先祖伝来の土地が余ったのでとりあえず駐車場、という人です。ですので、初期投資やランニングコストを差し引いて見合うだけの収入が得られるかどうかは、よくよく検討されたほうがいいと思います。ちなみに、料金の踏み倒し、又貸し、放置自動車、廃棄物の不法投棄などのトラブルがあったそうです。先日も外国人の方が借りたいとやってきたけど、言葉が通じなくて困ったと言っていました。

トピ内ID：6724516482

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相続の事も考慮しましょう

パン屋

2010年02月02日 17:15

トピ主さんの土地購入の目的は分りましたが、失礼ですが相続が発生した時の事までお考えですか。お幾つぐらいのご夫婦でお子さんがいるか分りませんが、ご夫婦共に亡くなり、お子さんだけにその土地の相続が発生した場合、お子さんが困ることはありませんか。自宅からも遠く、家も建てれない土地を残されてもいいことばかりではないと思います。管理を不動産会社に任せたとしても、何かあった時にはやはり所有者が責任を問われます。見た事もないような土地に、果たして責任を持てるでしょうか。また、今は調整区域という事で税金も安いでしょうが、線引きが見直しされ市街化区域になると、売買はし易くなると思いますが税金等は高くなり、金銭的な負担も増えるかも知れません。ご自分達の老後も大切だと思いますが、土地は残るものです。他の方のレスにもありましたが、周辺の状況や相続を含めた将来的な事も考え、再度、お考えになられた方がよいかと思います。なお、購入にあたってはご自分達で土地が所在する役所に出向き、土地に関する法律的な制限等や登記簿等で地目の確認もした方がよいと思います。

トピ内ID：8343730350

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月02日 19:06

気になった　様、大変丁寧にお返事下さり、ありがとうございます。大切な事なので、メモを取らせて頂きました。現在、約２００坪程の平地で、相手の方は現在不動産を通し、駐車場として物流会社に貸していますが、管理料・固定資産税・その他を差し引いても、十分な利益を得ているようです。が、現在、未だ詳細待ち（近辺調査＆法務省）の段階です。仰って頂いたような「将来性」を考慮して、私自身もその土地周辺の環境を調べてみる事にします。道路幅も調べます。おじゃん　様、は駐車場として貸しているのですね？実は私は、市街調整区域、というだけで不安もあり、あまり賛成していないのですが・・・夫の方が押しています。住宅街と違い、汚染に対しても法律がゆるかもしれない、自然災害を受けやすい低地かもしれない、と、いろいろ考えてしまいます。これからの調査結果と共に、これらの助言を１つ１つ確認し夫婦で話し合っていこうと思います。書き込み、ありがとうございました。

トピ内ID：6903143456

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自分も市街化調整区域の土地を購入しました

🎶

ドファラ

2010年02月02日 21:42

最初、市街化調整区域となる前に知らずに３０坪ほど購入しましたそれから市街化調整区域になってから隣の土地を５０坪ほど購入しました建築確認は下りませんので自分でログハウスキットを組み立てて建築する計画です。

トピ内ID：1278893953

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月03日 10:07

私達夫婦の現状を説明致します。私達双方の両親は既に他界しており、私が不妊であった為、現在子供は授かっておらず、年齢的にも諦める決心を致しました。現在アパート住まいですが、持ち家は一切ありません。高価であり、購入する事は考えておりません。（子供が居たら考えたでしょうが・・・。）世間では貧乏層に値すると思います。夫に持病があり、私もパートタイムをして家計を補っていますが、生活費は毎月ぎりぎりです。しかし、私には少ないですが、残された遺産が唯一あり、将来を考慮して、毎月ギリギリの生活をしていくのなら、この土地を購入して、少しでも収入が増えたら。と思ったのでした。凡妻　様、なので・・・購入を考えたのですが・・・。私自身もあまり自信がありません。忘れていましたが、廃棄物の不法投棄などの問題はあるらしいです。それらもよく考えて決断しようと思っています。書き込み、ありがとうございます。

トピ内ID：6903143456

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ドファラ様

🐤

B1F

2010年02月03日 11:32

>建築確認は下りませんので自分でログハウスキットを組み立てて建築する計画です。建築確認以前の問題として、市街化調整区域では原則として建築ができませんので、小規模なログハウスであっても建てられません。お気の毒ですが、自治体の都市計画担当部署にご確認ください。同じ回答が返ってくると思います。

トピ内ID：6374859664

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辞めたほうがいいです

🙂

あひる

2010年02月03日 15:57

市街化調整区域は値段は安けれど、後々何かとトラブルが多いのです。とにかく、建物は建てられないし、いらなくなっても手放すことも難しい。一番多いトラブルは、子供やその子供が相続して、その土地がどういう土地かわからず、いざ家を建てたいとなったときに初めて建てられないとわかったとき。売ることもできず、家を建てることもできない。ちなみに自分でログハウスを組む、ということもできません。まず、基礎を打つこと、コンクリートを流すこともできません。いつでも更地になる状態でなければなりません。地目が宅地に変るようなことは一切できず、やってしまうと違反転用となります。

トピ内ID：7271154502

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月03日 18:23

パン屋　様、（文字数が超えてしまい、私の現状説明後、コメントが書けませんでした。）私には相続を受け取る家族が知る範囲ではおりません。会った事もない遠くの親戚は存在するのかもしれませんが、この土地はいずれにしても、私達が亡くなった後は、国に渡して？公園などの緑化に役立てて頂けたらいいと、勝手な事かもしれませんが思っています・・・。毎日と老後の生活費を少しでも増やしたい。のが一番の目的です。仰る通りに、もし将来市街化区域になったら、税金があがり、負担が増えますよね・・・。あと、土地の場所が遠い為に、管理は不動産頼りになります。それも不安ですよね。細かく助言して下さり、本当にありがとうございます。

トピ内ID：6903143456

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破格と言っても

ふむふむ

2010年02月03日 20:34

>現在、約２００坪程の平地で、相手の方は現在不動産を通し、 >駐車場として物流会社に貸していますが物流会社も拠点の見直しや撤退駐車料金の引下げ要求などがあります。将来の保証は無いですよ。 >十分な利益を得ているようですなのに売主はなぜ売却を考えていらっしゃるのでしょうか？不動産関係者ですが、私なら買わないかな。

トピ内ID：2664398311

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98％駄目!!

😠

聞き齧り人

2010年02月03日 22:18

市街化調整区域の土地で何をしようと計画していらっしゃるのでしょうか。読んで字の如く、市街化を進めない区域として区割りされている土地です。但し、市街化区域に編入される可能性も?％かはあります。素人は法令適用に抜け穴があると安易に考えますが、法令は厳然としていて例外なく規制されます。その為、特別用途以外の建物は立てることができません。ご主人がサラリーマンなら駐車場位しか用途がないでしょう。家庭菜園も可能かも知れませんが、お金が勿体ないですよね。もう直ぐ市街化区域に編入されるなどと言って、仲介している業者もいますが、何時の事になるやら分かりませんぞ。といことで、専門家に相談された方が間違いがありません。ローンを組まれるのであれば、銀行などの窓口でも助言頂けると思います。

トピ内ID：3456606384

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ログハウスも建築物だから駄目です

建築屋

2010年02月04日 10:08

たまに「プレハブで基礎なんか無しで置くだけだから、仮設建築物ってことで大丈夫」なんて言う人がいますが、間違えです。基礎があろうと無かろうと、プレハブとかログハウス組立てキットだろうと「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」であれば、建築物なんです。ちなみに横浜の海に浮かんでいる船のレストランも「土地に定着している」ということで建築物扱いなんですよ。たまに、建てる用件が無い人が市街化調整区域に「簡単なものだから」「コンテナ倉庫だから」などと言って建物を設置してしまうことがありますが、市街化調整区域に土地を持っている方は、普通じゃ建物が建てられないことをよくご存知なので通報がすぐにあり、違反指導の対象となりますのでお気をつけください。似たような勘違いで「10平米以内の建築物なら建築確認がいらない」というのがありますが、それは住宅などの建築物がすでに建っている敷地に増築するなら必要ありませんが、更地に建てるなら10平米以内でも建築確認が必要となりますのでお間違えのないよう・・・

トピ内ID：7478396399

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月04日 11:06

皆様、多くの助言をありがとうございます。お返事が追いつかない為、まとめさせて下さい。勉強すればする程、物件の扱い難さを実感している所です。法律もとても複雑に絡んでいて、理解しきれません・・・。水道・下水道・電気などの整備もされていない区域ですし、売主が何故破格な値段で売却したいのか。も確かに疑問の１つですよね。やはり、私には無理なのかもしれません・・・。

トピ内ID：6903143456

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2度目です。

パン屋

2010年02月04日 11:38

トピ主さん、ご丁寧な返信をありがとうございました。トピ主さんのご事情は理解しましたが、少しだけ違和感を抱きました。 >私達が亡くなった後は、国に渡して？公園などの緑化に役立てて頂けたら >毎日と老後の生活費を少しでも増やすのが一番の目的確かに、所有者が亡くなり誰も相続人がいない場合、最終的には国に帰属されることになるでしょう。国に帰属され公園にするにしても更地で維持するにも、税金が投入されるのは間違いありません。どれ程の物があるか判りませんが、自分達はその土地の利益で老後を送り、後始末は国に税金でしてもらおうと、申し訳ありませんが虫のいい印象をぬぐえません。土地や財産を自治体に寄付される方がいますが、それは例えば生まれ育った街に恩返しをしたい、という損得勘定のない気持ちでの行為だと思います。国に後処理をしてもらうという考えが念頭にあるトピ主さんの気持ちとは、全く別の気持ちだと思います。国への帰属はある意味、国が相続人になるのだと思います。そして、国がお金が使うお金は税金です。利益で暮らして後処理は税金で、というお考えはちょっと受け入れ難いものがあります。

トピ内ID：3779586452

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住んでいます(横気味)

住人

2010年02月04日 11:38

『子や孫まで何が何でも家は建てられない』訳では有りません。条件をクリアした上で【許可】が下りれば建てられます。現に許可取って住んでますので、私。色々条件が厳しいのは確かですが、上手に運用している人も居ます。立地条件が良ければ活用出来ます。確かに問題も色々有りますよ。よくお調べになった方が良いですよ。

トピ内ID：7255893966

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トピ主です

桜トピ主

2010年02月05日 10:57

たくさんの書き込み、ありがとうございます。無知である為、皆さんの助言がとても参考になっています。昨日、登記で地目の確認をしたところ「宅地」と書かれていました。又、土地に面した道は３ｍ、直ぐ１０ｍ先に、道幅６ｍの大きな道路がありました。土地は畑に囲まれていますが、遠くない場所に住宅街が広がっていました。住人　様、中には条件をクリアし、建築許可が下りる特別なケースもあるようですね。検索でそのような記事を読みました。建てられて本当に良かったですね。パン屋　様、再度コメントして下さり、ありがとうございます。購入と同時に、その後の土地の行き先（相続）を考慮するところまで考えていなかったので、未だ答えが出ていませんが、相続人が居ない私達は、この土地を含めた（少ないですが）全ての財産を、何かしらお役に立てるよう、又相続人に迷惑がかからぬよう、配慮したいと思っております。建築屋　様、建築事務所の方なのでしょうね。とても分かりやすく、詳しく書いて下さりありがとうございました。

トピ内ID：6903143456

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