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フラット３５は怖いのか

レス41
（トピ主 3 ）
041
世間知らず
話題
世間知らずな４５歳の既婚パートです。夫５１歳で、転勤生活が終わったのでやっと中古マンションを買うことに決めました。 が、事前審査は下りたものの、健康上の理由で団信は加入できませんでした。 不動産屋からは、フラット３５ではどうかと勧められています。 しかしフラット３５で団信なしでローンを組むと、もし夫に万が一のことがあった場合、私に一括返済の義務が生じると聞きました。 ここからが世間知らずなところですが、フラット３５でご主人に不幸があり、奥様に返済義務がかかってきたケースでどのようなものがあったか、ご存知の方はいらっしゃいませんでしょうか？ 私の想像では、家を売り払って返済することになるのでしょうが、やはり買ったときよりも安い値段になって負債が残るのでしょうか？高齢の元主婦が残った負債を返済するのに、どのようにされたのでしょうか？ 恐ろしくてしょうがなく、フラットは使いたくないのですが、夫ももうこの歳なので今を逃すと家が買えないと言って、怒ります。 フラット３５の具体的なリスクを知った上で、判断したいのです。

トピ内ID：4468240534

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保険に入っています。

041
ロース
けして安くはないですが、 夫に何かあった場合のため保険に入っています。 ローン免除もしくは、それなりの保険がでます。

トピ内ID：2659638799

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フラット35が怖いのではありません。

041
じゅんくん
ご主人に団信がかけられないことが問題なのです。 それは、フラット35以外の住宅ローンでも同じことなのではありませんか？ 団信がかけられないから、誰かを連帯保証人に立てるしかないということですよね？ そもそも、フラット35は35年ローンです。 ご主人の年齢で35年ローンを組むことの方が、リスキーだと思うんですけど。 （というか、86才までのローンなんて、審査おりないんじゃ…） 繰上げ返済して10年くらいで返済するご予定なら良いのですが、どんなご予定ですか？ 団信がかけられなくても、ご主人の生命保険があって、その死亡保険金で一括返済ができるなら問題ありません。 （その後の生活の保障は別問題ですが） 団信の代わりに、掛け捨てでローン残高分の生命保険に入ることはできないのでしょうか？ もしローンが払えないなら、売って補填し、売却損が出るならそれを支払っていくことになります。 売却損が出るかどうかは、立地や景気次第です。 トピ主さんは、フラット35というより、住宅ローンのリスクを勉強なさってください。 キャッシュで買える物件にされてはいかがですか？

トピ内ID：8040312454

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フラット35が怖いのではなく…

🐶
のらくろ
団信に入れないことが怖いのですよ。 それに、団信に入れなければ、普通の銀行の住宅ローンも組めないのでは？ 生命保険の死亡保障はおいくらですか？ 万一の場合は、残債を支払えるほどありますか？ なければ、現金で買うか、諦めるしかないのではないでしょうか？

トピ内ID：0007337721

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あれ？

🐧
ちょこたん
フラット35って35年ローンじゃなかったですっけ？ 35年間同じ返済額とかで、昔は5年10年でステップ返済というのが ありましたよね？それがなくなってフラット35が出てきたと 思ってましたが。 というか…ご主人51歳で35年ローンって無理ですよね？ 10年くらいで返済できる物件にしとかないと…。 そこのとこは大丈夫でしょうか？ うちは主人が来年56歳でローン完済します。

トピ内ID：8799759427

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フラット35が怖いのではなく、借金が怖いのです

041
さき
フラット35が怖いのではありません。借金そのものが怖いのです。 フラット35は団信に入る義務が無いから勧められたのでしょう。 ただ、”相続した人”に返済義務が生じるだけで、トピ主さんに必ずしも返済義務が生じるわけではありません。 もし一括返済ができないなら、家を売るしかありません。残債がある場合、当然借金だけが残ります。 トピ主さんが遺産放棄するのであれば、返済義務もありませんが当然家も残りません。 そもそも…51歳まで賃貸で、一括購入できるくらい貯金をしてこなかったのに、今頃家を購入するのは無謀だと思います。 更に、団信に入れない位の病気持ちの人が、「もうこの歳なので今を逃すと家が買えないと言って、怒ります」って…無責任です。病気持ちの自分が死んだら妻が苦労するのに。 一つ方法があるとしたら、ご主人の病気があっても入れる死亡保険に加入し、死亡補償金＝家の借金とすればいいと思います。 病気持ちの人が入れる保険は割高なので、家計を圧迫するかもしれませんが、トピ主さんの心の安心を買うということになります。

トピ内ID：7549964174

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何年の返済をお考えなのですか

041
mako
フラット３５が恐いかそうでないかということはおいておいて。 ローンの総額はいくらで何年での返済をお考えなのですか？ 旦那さまは既に５０代で、トピ主さんは非正規雇用の４０代。 今後収入の大幅な増加は見込めませんよね？ 定年までに返済を終えるつもりなら、あと何年か購入を待ってもいいのではないでしょうか。 現金で購入するのなら年代による借り入れの審査などは何も関係無くなりますし、ローンを返せるかどうかを気にしながら生活することもありません。

トピ内ID：1152099268

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『健康上の理由で団信は加入できませんでした。』

🐱
ニャンと！
以前から加入済みの一般の生命保険が複数あるのでしょうか？ ない状態で長期の高額ローンを組むこと自体、非常に高リスクです。

トピ内ID：9399281641

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無謀では？

041
ゆずり
そもそも旦那様の年で35年ローンはありえないでしょう！ 組めないのでは？単独ローンが組めるとおっしゃってました？ 確かローン終了時が80歳までのはずですよ。 今まで、社宅とかで会社から少しは援助がある時に貯金をしておくべきでしたね。 或いは、退職金で払う予定があるのでしょうか？ それもないなら、家購入は諦めたほうがいいかと。

トピ内ID：1108473014

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いやいや…

041
しげ
フラット３５だけに限らず、『ローン』って、トピ文のとおりでしょう？家でも車でも。 だって、本来『一括で』購入代金の支払いをするべきところを、『分割払い』するんですから。 住宅ローンは、残債があるうちに物件を売却してもなお、ローンの残額が残る場合は、組んだ銀行からではなく、ローンの審査をする、信用機構から残額の『一括返済』を求められる、と住宅販売会社(購入元)から聞きました。

トピ内ID：4570035081

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フラット３５の問題ではないのでは？

041
みどり
世間知らずにも程があります。 大きな買物ですから、まずは自分で色々調べ、知識をつけましょう。 私も素人ですが、フラット３５の問題ではないと思います。 その歳で長期ローンを組んで家を買おうというのが間違いだと思います。 わが家は同年代で年収800万世帯、ローンなしで手の届くものにしました。 都心やその周辺だと無理だったでしょうが、地域柄半額程度で買えるので、新築を購入できました。 失礼ですが、年収は？　 いくらのマンションですか？ 頭金はいくら用意できますか？　契約～引越までの費用を除き、貯蓄はいくら残りますか？　 毎月いくら、何年で返す予定ですか？ お子さんはおありですか？　二世代ローンは可能ですか？　将来同居もしくは援助してもらえそうですか？ ご主人は健康上の理由で、団信に入れないとのこと。 若い頃に入られた死亡保障数千万付の生命保険はありませんか？ それがあれば、最悪の場合も大丈夫かと思いますが・・・。

トピ内ID：6218701457

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明らかに知識不足です

🐴
ツリー
あの、ご主人が５１歳でフラット３５を利用したら、返済し終えるのは８６歳という計算になりますよね！？ ローンを組むときはローン期間の債務者の収入を考慮するはずですから、フラット３５の適用は３０代までだと思っていたのですが。 不動産会社からフラット３５をすすめたとのことですが、それって今後３５年間ローンを返し続けるということです。 定年までカウントダウンが始まっている人にローン会社がそんなローンを組ませるはずないですけど…！ 不動産会社の口車に乗せられている気がしてなりません。きちんと色々と調べてから検討なさってください。 また、ローン期間が長くなればなるほど多くの金利を払うことになります。 そのお歳で購入する人って、ほとんどローンに頼らずに購入していると思いますよ。

トピ内ID：2969049597

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それ以前に

041
桃
フラット35のリスク以前の問題として、51歳で35年ローン！？？ 払い終わりは86歳ですか！ そのローン、無茶では？ さて、団信にもはいれない=夫が亡くなったら返済求められる、という前提で、、 仮に、住居を売ればローンを全て返済できるとします。 で、その後、妻はどこに住むのでしょう？ 一方、賃貸暮らしを続けた場合、夫が亡くなったら、金銭的にどうなのでしょう？ フラット35がどうこう以前に、そういったことを考えるべきでは？

トピ内ID：8517376914

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連帯保証人にならなければ大丈夫

041
家内安全交通安全
旦那さんがもしものことがあった場合は財産を奥さん＋子供が相続することになります。 このとき借金も相続ということです。 でも借金が多ければ相続放棄すれば済むことです。その場合は家を放棄することになります。 よく精算しなければ分からない場合は限定相続（プラスのときのみ相続する）手続きを取ればいいのです。 万一のことを考えて少しづつ財産を旦那から奥さんに贈与して移しておいた方がいいとは思います。 ただし連帯保証人に奥さんがなっていればダメです。

トピ内ID：6790692094

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その歳じゃ一括払い以外選択肢はないです。

🐤
RINGO
あれ？ 51歳、持家なし、転勤族ですよね。 もうローンで購入する年齢層を明らかに超えているので、 あとは一括で購入するしか選択肢が無いと思いますけど…。 団信に入れないならその時点でローンを組むのは諦めるしかありません。 今を逃すともう買えないと言うより、とうの昔にローンでの買い時は逃しているのですが… 旦那さん、怒るって（笑） 怒ってる場合じゃないでしょう。 若い人たちと同じくローン組めると思ってる事自体おかしい。 困った旦那さんですね。。

トピ内ID：3250523794

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返済計画を立てられるんですか？

041
ビンビンちゃん
まず、夫が怒るからとか言う話ではなくて、51歳の世帯主がどうやって60歳以降ローンの返済ができるのか、紙に書かせればいいのではないでしょうか？これを逃せばとかいう話ではありません。結局返せなかったら家を取り上げられて終わりです。（個人再生の妙な宣伝文句を真に受けていなければいいですが。） 正直、51歳の人が長期のローンを組まないといけないなんで、逆に家を買えない人です。賃貸でいいじゃないですか。自分は結構な資産がありますが家は賃貸です。自分の場合、冷静に損得を考えると余剰金は投資した方がいいですし、今の土地に縛られるリスクは賃貸料というお金で解決したいからです。（実際近くに高い建物が建って日当たりが悪くなったので出ようと思っていますが。）そういう極端な例は別として、高齢者もいい時まで毎月支払いし続けるという返済計画を立てるのも相当極端です。 男子たる者一国一城の主としてというのは無理だったわけですしそれ程意味のあるものではありません。ならばそれを受け入れてもらうのがいいのではないでしょうか？そもそもフラットって金利が結構高くて理想的にやっても行き詰まるリスクが高いと思いますよ。

トピ内ID：1431072016

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フラット云々より

041
かな
団信に入れないのが問題ですよね？

トピ内ID：4365588385

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団信はいりました。

041
かつこ
フラット35でローンを組んでいます。 うちは、繰り上げをバンバンできる家計ではないので。 デメリットは、今の変動に対し金利が高いこと、百万からしか繰り上げできないこと。 我が家に関するデメリットは以上です。 でも団信は入りましたよ。一年目は強制加入、二年目以降は任意です。 自分で選ぶなら、生保に同じような商品があります。 残債額に合わせ月支払い額が決まり、ご主人が万が一の時は、ほぼローンを賄えるものです。 ただ、金利はそうそう上がらないかな～と思いますが。 好景気の実感は薄いですし、いま金利を上げたら家を手放す方がどれほどいるか。 それくらいはお上も分かっているのかな、と素人ながら思います。 支払い期間が短い方、繰り上げバンバンできる方は断然、変動がいいですね。 うちは、あと何十年も支払うのでやっぱりフラットです。

トピ内ID：4756577984

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世間しらず　というよりも

041
tome
51歳で長期ローンを組むことの方が、 よっぽどこわいと思いますが。。？ 50代で買う場合、頭金を多く、ローン部分は少なくして ～15年で完済　位のプランにするべきでしょう。 リタイア後もローンが残るのはしんどくないですか？ 団信がないリスクは、書かれている通りと思いますが、 勤続年数宇の長い会社勤めの方の場合、退職金がそこそこ出て、 それで相殺　ということになるのでは？ 返済期間を短くする　が　一番のリスクヘッジだと思います。 給与が出ている間、出ている金額で支払える額を借りる、 万一の時は、退職金で払う。。 こうすれば、むやみに不安になることない　と思いますよ。 但し、65歳まで働けて、 退職金もほぼ保障されていることが条件ですが。。。

トピ内ID：1110304705

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団信が通らないなら買うのは止めておいた方が良い

041
セイウチ
「フラット３５のリスク」という考え方そのものが変です。 そもそも団信が通らないほどの健康状態なのであれば、 現金で家が買えないようなら諦めるのが上策では？ フラット３５の団信は加入が強制でないだけであって、入らない場合には 基本的には団信以外の別の手段でリスクヘッジするのが当然。 例えば万一の場合には既に入っている生命保険の保険金を充当するとか。 それが何にもないのであれば、家を買うのは止めるべきです。 確かに万一の時には、一括返済を迫られます。 ただ、その時にトピ主さんが残金のローンを組めるような状況であれば 改めてトピ主さん名義でローンを組むという方法はあるはず。 万一に備えてトピ主さんが頑張ってローンが組めるような職についた上で 改めて検討するかです。

トピ内ID：8179441213

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生命保険に加入していますか

041
経験者
住宅ローンアドバイザーとFP3級の資格を持っております。 今までに生命保険に加入していませんか。できれば終身保険がいいですね。 団信＝団体信用保険は、内容は一般的な生命保険と同じです。 違うのは、この保険が住宅ローンとセット販売になっていて、死亡保険金が住宅ローンと相殺する規定になっていること。 ですから、例えば購入物件が3000万円として、すでに3000万円の死亡保障がある生命保険に加入していれば、 家を購入した後ご主人に万が一のことがあっても、ローンを一括返済できる現金が手に入るので心配は要りません。 もしも生命保険に加入していないなら、掛け金は高くても審査不要の保険に入っておくと安心です。 フラット３５のリスクはあまり大きくありません。 いちばん大きいのは、借りたときの利率が返済時までずっと続くので、途中で金利が絶対下がらないということ。 トピ主様のご主人は51歳ですから、もし10年後にまた金利が下がって借り換えしたくても職がないか、 あっても年金との調整で収入が少ないでしょうから借り換えはできないでしょう。 今は金利が低いから、今後上がることを考えれば借り時だと思いますよ。

トピ内ID：3569251826

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51歳、借金の額は安全圏で

💰
まー
・家をローン返済中に売り出す場合 売るには借金のかたになっている抵当権をはずさないといけないので、ローンの一括全額返済が必要となる。 よって、借金の残高以上の値段で家を売ることになるが、相場価格があり、特別な値段にすると売れないので、相場価格で売りに出したら残債が残ることになる。 残債分は自分で出す、ないなら銀行から借りることになるが、貸してくれる保証はない。貸してくれても高金利、貸してくれる保証が取り付ければ、残債を残してでも売却できる。すなわち相場価格で売りに出せる。 ・競売 上記の売却もできず、ローン払えなくなったら、任意売却もダメな場合は数ヶ月で裁判所の手続きによる競売にかかる。 叩かれ落札価格が安いので残債が残る。残債が払えないと強制執行になり給料を含む資産の差し押さえ。実質上の破産となる。 ・ローンの支払い ローンの名義人が払う。名義人死亡、失踪、破産なとで滞ると、共同債務名義人、連帯保証人の順で返済義務が生じる。 共同名義や保証人でない場合は支払い義務なし。ただしご主人死亡の場合は、3ヶ月以内に相続放棄しないと奥様に債務が相続される。

トピ内ID：8467671781

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基本条件しだい

041
匿名希望
ローンは借金ですので返さないといけません。それが返せるならば、 ローンのない今は貯金があるはずですね。 フラット35は無茶ですが、より短いローンを組み適切な頭金と 組み合わせれば、不動産が買えない訳ではありません。ただし、 物件の値段はトピ主様一家の資力次第です。 というわけで、年収、物件価格、現在の貯金額を教えて頂けますか？ 51歳ならば、物件価格の半額を頭金として入れ、10年ローンで返済 出来るくらいが適切な物件だと思います。

トピ内ID：7269945048

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これだけでは分からないです。

🐷
ふりふりさえもん
すみませんが、トピ文だけの情報ではアドバイスしようがないです。少なくてもアドバイスするなら、追加で以下の情報は必要です。 ・ご主人の年収 ・家族構成（子供の有無） ・中古マンションの値段 ・貯金（いくら分をマンションの頭金にするか）

トピ内ID：5476698514

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質問が不適切でした

041
世間知らず トピ主
質問の仕方が悪かったです。 フラット３５について伺いたかったのではありません。 団信なしでローンを組んだ場合、もし夫に先立たれるようなことがあったら、家は当然売ることになるのでしょう。しかしそれでも返済額に満たない場合、どうなるのか？ということが心配です。 そのような事例をご存知の方がいらっしゃれば伺いたいということです。

トピ内ID：4468240534

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勘違いしている人が多いようですが

041
みほ
フラット35は、35年ローンじゃなく『最長』35年の固定金利ローンです。 最短だと15年から借りられます。 年齢から考えて恐らく15年のローンで66歳までの返済、60歳定年退職した際の退職金で繰り上げ返済予定なのではありませんか？ フラット35が怖いというよりも、団信には入れないのにローンを組むのが怖いですね。 トピ主が連帯保証人になるのか、保証人なしなのかでアドバイスは違ってきます。 ご主人の生命保険がローンの残債よりも多ければ、生命保険でローンを返済することも可能です。 また、遺族年金ももらえると思いますし、ご主人の退職金ももらえますから、そう言ったお金で返済する事も可能です。 ローンの返済金額も不明ですし、遺族年金やご主人の退職金は個人差が大きいので、それでローンを返しながら生活が出来るかどうかはわかりません。 トピ主のパート収入と合わせれば、最低限の生活は可能だと思います。 問題は、ご主人が高度障害になり収入が無くなる…でも生命保険はもらえない場合です。 団信だと高度障害でも保険がおりますので。 退職金が多ければ何とかなるかもしれません。

トピ内ID：9605427661

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保険とローンのバランスです。

🐱
はな
保険屋＆AFPです。 団信にはいれなかったとなると、通常の保険は加入が難しいでしょうね。 ローンの残債程度は死亡時に相殺プラスアルファあるとご安心では。 新たに加入なら、漢和型死亡保険か緩和型医療保険に終身特約を。 しかし、老後の生活は大丈夫ですか？ 繰上返済して、年金生活時には固定費減らしておくと、いろいろラクですよ。

トピ内ID：3889618848

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もっと

🐱
アイルー
貯金をして、現金で購入できる物件を探せばいいのではないでしょうか？ 今からローンなんて無謀じゃないですか？

トピ内ID：9671181818

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FPよりむしろ弁護士さんなのでしょうか？

041
世間知らず トピ主
実は昨日、CFPと面接して同じ質問をしてきました。 この方なりの判断では、「事前審査が通って、ご夫婦共に買い時だと機が熟しているのなら、団信がないというデメリットはあっても、それが踏まえられれば私は買ったほうがいいと思う」というご意見でした。 肝心の、団信なしで万が一の時はどうしたらいいか？については、競売⇒自己破産申請⇒生活保護、というお話でしたが、まーさんが書いてくださったような「抵当権をはずす必要から一括返済になる」「共同債務名義人」「連帯保証人」という辺りの説明があまりありませんでした。 私が知りたかったのはずばりそのような質問なのですが、こういうことはむしろ弁護士さんなどに質問するべきものなのでしょうか？

トピ内ID：4468240534

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『家を売っても返済額に満たない場合、どうなるのか？』

🐱
ニャンと！
不足する金額は、相続人が支払います。 相続人に支払い能力がない場合は、相続放棄をすれば支払わずに済みます。 しかし、その後の住居の確保や生活費の事を考えれば、今の状況でローンを組む事自体、極めて無謀です。 また、中古マンションの場合、メンテナンス費用 (補修費用) も早期に必要 となる可能性が大きいので、別途資金を準備しなければなりません。 補修費用は、年金生活の時に過大な負担となるかもしれません。

トピ内ID：9399281641

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借金も相続する

041
大梅
お子さんはいらっしゃいますか？ 夫が亡くなれば、妻と子が相続しますが、預貯金や不動産などの 財産だけではなく、借金も相続します。 家を売ってもそれだけではローンの残債が払えないなら 当然借金が残ることになります。 他に預貯金や生命保険金があれば、そこから払うことになります。 お子さんも相続人ですから、トピ主さんが一人で払わなければ いけないわけではありませんけど。

トピ内ID：2545229598

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