ベランダ喫煙と深夜の話し声

4階建て賃貸マンションに住んでいますが以下の問題に悩まされています。
1ベランダで喫煙する住民がいて煙草の匂いがまともに部屋にはいってくる。
これはどちらのお宅かわかりませんが両隣ではないことは確かです。

2夜11時すぎても窓をあけっぱなしなので大きな話し声がしてうるさい
これは２棟あるマンションの別棟の方の住民でどの部屋の住民かは
わかっています。（レースのカーテンのだけなので丸見え）

管理会社に電話をしたところ
1についてはこのマンションは室内禁煙ですのでベランダ喫煙に関しては
その住民のマナーの問題ですからねぇで終わり。
張り紙で注意をしてもらえないかとお願いしましたが、考えてみます、と
やる気のない返事でした。
2に関しては直接そのお宅に注意するわけにはいかないので、張り紙を
検討すると言われました。

深夜の大声での話し声は既に
主がわかっていますので、なぜ管理会社から「実はこういった苦情があったのですが」と注意してもらえないのでしょうか。
ベランダ喫煙に関しては、張り紙で注意をしていただければ吸っている人は
気がつくと思うのですが。
何か良い解決策はないでしょうか？通常のタバコの臭いなら我慢しますが部屋の中に入るくらいになるとキツイですし、話し声もせめて２１までなら我慢しますが２３時過ぎは勘弁してほしいです。


管理会社にはかなり丁寧にお願いしたのですが、なんだかクレーマーのような
印象を持たれてしまったようでこれ以上頼めないような雰囲気でした。
これから暑くなるにつれ窓を開けることが多くなるのでとても憂鬱です