田んぼを売却したいです

レス18

（トピ主 1 ）

かぜ

2016年02月14日 23:31

話題

義両親が残してくれた田んぼは、何年も無料で近所の方に貸しています。主人が亡くなり、この先子供もお米は作らないので、近所の方に貸すのも止め、税金等の支払いをしなければいけない為、売却したいと思っています。まず、近所の方に了解を得なければいけませんがその次は、どこでどのようにしていかなければいけませんか？よろしくお願いします。

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現在耕作している方に相談

🙂

税務職員

2016年02月16日 17:40

税金の仕事をしていますので、時々このような相談を受けます。農地の売買には、市町村農業委員会の許可が必要です。農地を農地として買いたい場合は農地法３条、農地を農業以外の目的で買いたい場合は５条許可が必要です。一般的に田を買ってまで米を作りたい人はあまりいないのが現実です。今耕作している近所の方に買い取っていただくことがベスト。この場合は３条許可になりますが、ある程度以上の規模（市町村によって多少違う）の農業をしている方でないと許可が出ません。耕作していただいている方に買取りの意志があり、許可がでるとよいのですが。これが無理なら、ほかに大規模に農業をされている方に声をかけてみるか、資材置き場などを作りたい会社を探す（この場合は５条許可。ただし地域によっては農業振興のために５条許可は出さないこともあります）、などでしょうか。登記の名義はご先祖様でなく、ご主人になってますか。抵当権が設定されてないかの確認も必要です。買い手がみつかったら、費用はかかりますが、農業委員会の手続きも含め司法書士に相談してください。

トピ内ID：1491407467

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役場内の「農業委員会」に相談しましょう。

ウォークマン

2016年02月16日 18:58

農振農用地(いわゆる青地)なら、農業目的以外の土地利用は大幅に制限されます。その農地を所管する役場に行って、農地に関わる法規制を入念にお調べくださいね。

トピ内ID：2785881707

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農地は大変ですよ

🐱

minon

2016年02月16日 18:58

農地を農地として売買なら農地法第３条の許可が必要。譲受人の条件がいくつかあり、原則耕作面積が50ａ以上（下限面積）ないと許可になりません。農地法第３条による所有権移転は、譲渡所得税が売買金額の約20％かかります。農地法以外の方法として、「農業経営基盤強化促進法」による所有権移転があります。これにも条件があり、農地が「農業振興地域内の農用地区域」に設定されており、かつ、譲受人が「認定農業者」であるばあいです。こちらは、譲受人の下限面積がありませんが、認定農業者でなければなりません。農地法よりも農業経営基盤強化促進法での売買のほうが、譲渡人も譲受人もお得ではあります。しかし買ってくれる人がいないと売買はできません。農業委員会へ相談し、農地を処分したい旨を説明したほうが良いかと。あっせんの制度もありますので、売買に結びつくかもしれません。また、近くに農業委員がいる場合はその方でもいいかも。その際に、農地法と農業経営基盤強化促進法の違いを聞いてみてください。税金の問題もありますので、よく説明を受けてくださいね。

トピ内ID：0091751554

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区域と法律で違う

☀

草ボーボー

2016年02月16日 20:22

都市計画区域内であり市街化区域内か、市街化調整区域内か、都市計画の指定のない区域の農地か、によりそれぞれ売却の法律が違い条件が違います。市街化区域内なら宅地転用しやすいので不動産屋に、それ以外は地域管轄の農業委員会に相談するか自分で探すか。市街化調整区域内もしくは都市計画の指定のない区域の売買なら、基本譲受人が農業目的なので、農地法よりも農業経営基盤強化促進法で売買した方が税金がお得なようです。農地法は売価の２０％を、農業経営基盤強化促進法だと８００万まではなかったと思いますが調べてみてください。農業経営基盤強化促進法の場合、譲受人が認定農業者の必要があります。認定農業者とは農業の促進に貢献的な人で自治体に届け認定を受けている農業事業者です。

トピ内ID：0934434978

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売れるのでしょうか？？

🐤

かなこ

2016年02月16日 20:22

詳しくないのですが直感的に。田んぼって，現在売れますかね？地目は農地ですよね。だとすると、買い手は農業従事社でないといけません。地目変更って，結構めんどくさいと聞いたことがあります。宅地転用できるようであれば、売れるかもしれませんが。。税金を払うのが嫌なら、現在貸している方に格安で売るのが一番かと。財産として売るのはたぶん無理で、未来の固定資産税分負担をなくす、くらいの方向しかないのでは？ともかく、地域の農業委員会にご相談されてみてはどうかと思います。

トピ内ID：7532777096

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親戚が

そぉねぇ

2016年02月16日 23:27

農地を売ったときはどこぞ（農協かな？自治体かな？）に届け出してました。売買後も使用目的が変更されない場合（この場合は田んぼ）はどうなんでしょうか。

トピ内ID：0144113192

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まずは

☀

農家の嫁

2016年02月16日 23:27

お住まいの市区町村の農業委員会に行きましょう。そこで田んぼ売却の相談しましょう。すべて相談にのってくれます。我が家が田んぼを買ったときは、農協か農業委員から売買の話がありました。近くの農家から買取りの打診があるそうです。今貸しているかたには、売却予定だ、とだけ言いましょう。

トピ内ID：3507479206

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田んぼは簡単に売れない

いなちゃん

2016年02月17日 10:43

まず、田んぼを田んぼのまま売る場合は、売り先は「農家または農業生産法人」に限られます。あるいは、農地転用をして売却することになります。その場合、手続きはかなり面倒（特に市街化調整区域の場合）で、税金も高額になります。どちらにしろ、一番いいのは、「農地を取り扱う不動産業者」に相談することです。複数の不動産業者に依頼して見積もりを取っても良いと思います。自分で買い手を探したり手続きを行ったりは、すごく大変です。なので、業者におまかせするのが良いでしょう。

トピ内ID：2795414850

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土地でしょう？不動産屋に決まっています

😡

じいじい

2016年02月17日 11:25

　その地域が「農振地域」かどうかなどで、変わってくると思うのですが、そのあたりも含めて、その地域の不動産屋さんに相談するのが一番です。できれば、知り合いの紹介などが一番良いのですが。素人だと思ってぼったくられないように。

トピ内ID：8060721118

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まずは

🙂

焼きそば

2016年02月17日 13:01

現在、田んぼを貸している「近所の人」に訊いてみたらいいのでは？ずっとお米を作りたいと思っているかもしれません。他の人に売却されて困るようなら、その方が買ってくれるかもしれませんよ。

トピ内ID：4071992273

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農地は農家にしか売れない

🙂

農業一枚

2016年02月17日 13:01

原則ですけど。今は農業法人にも売れるようです。売りたいなら買いたい人を捜す必要があります。方法は五つ。 1、不動産屋さんに仲介してもらう。しかしこちらは、市街化区域外だと断られてしまうことがあるようです。何軒も回る必要がある場合も想定しておきましょう。 2、農業委員会にお願いする。特別職の公務員で、その業務には「農地斡旋」という仕事があります。これを利用するのです。 3、相対取引農地の隣接地の方や、その地で大々的に農業をやっている方に、直接交渉する方法です。無料で貸してご近所さんが農家なら、相当のディスカウントしてでも買って頂けるようにお願いしてみては？ 4、都道府県や市町村の農林公社に買ってもらう農地保有合理化事業というのをやってますから、買ってくれる場合もあったりなかったり・・・ 5、農地転用して農家以外に売る絶望的に面倒臭いので、内容はネット等で調べてみて下さい。私なら1と2を併用しながら、六番目の策として無料で貸しているご近所さんに固定資産税だけは賃料として頂けないか交渉しますね。

トピ内ID：9324060632

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農地を売るのは難しい

🙂

oba

2016年02月17日 13:01

うちも１０年以上耕作していない農地があり、この度やっと買い手が付いて売ることになったのですが、農地には法律の縛りがあって簡単にはいかないということを身を持って体験しました。お米を作っている農家の方に買ってもらうのが一番簡単です。宅地や工場、太陽光発電用地など、農業以外の目的で買ってもらうには農地転用の手続きが必要ですが、農振地域で青地の農地はほぼ転用が不可能です。地域の農業委員会にお尋ねになってはいかがですか。

トピ内ID：4759209283

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同じ様な経験中です

🙂

海賊の妻

2016年02月17日 15:04

父の残した土地は二回に分けて道路に削られてお金になりました。そして残った土地はその向かいの家のお婆さんに無料で使ってもらいました。そして最近返されました。正直困りました。そこで家を建てた工務店の社長に相談しました。このままだとごみを捨てられたり草ぼうぼうになって苦情がきかねません。家の条件はこの土地を売りたいこと。損をしても売りたいという事です。するとすぐに「測量事務所の社長」が来ました。まずこの土地について調査が必要だそうです。この土地は農地でした。これは農地以外の使用をする許可を取るのに３か月はかかるそうです。それから近隣の地権者に立ち会ってもらって杭を打ち直し、道路に面した部分は土木事務所に申請して壊れた杭を打ち直します。そこますると農地の十倍の値段が付くそうです。ただし５０数万円かかるとのこと。家はすべてを測量事務所に任る事にしました。専門家に頼むのが結局一番です。終わったら工務店が買い取ってくれる約束が出来ました。信頼関係の上で決めました。今は土地は売れる時代では無くみなさん頭を痛めています。百万円の山は測量だけで五百万かかるそうです。

トピ内ID：5390945952

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続きます

🙂

海賊の妻

2016年02月17日 15:04

土地を売りたいのなら、やはり専門家に依頼するしかないと思います。家は不動産も扱う工務店に話を聞いてもらいましたが、貴女はそういう人がいますか。居ないのなら不動産屋さんに相談するかそれなりの専門家に依頼しないとうまく事が進みません。測量事務所でやるべき事が終わるとその後、司法書士にバトンタッチしてようやく売買できる形になるという事です。そこまで行くのには手順を知り尽くした専門家のチームのような物が必要です。もちろん初期費用は掛かります。杭打ちの時には私が接する地権者に菓子折りを持って挨拶し立ち会う必要があります。印鑑登録も必要です。それらの指示を出す人は素人では無理だと思います・そして私の考えはこの件では儲けは出なくても良いと言うことです。山や湿地等を相続して泣くような思いをしている人は沢山います。今は土地は売れないのです。せめて子供に面倒な土地を残したくない親心です。上手くいけばそれで少しくらい損をしても大成功と思う事です。それでは頑張って下さい。うまくいきますようにお祈りしております。

トピ内ID：5390945952

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こういう時のためにプロがいます。

🙂

宅建士です。

2016年02月17日 17:31

この春からの作付けの準備もありますので、売却をお考えでしたら、まずはお隣の方に売却することを考えていることをお話することは大切ですね。ご存知かもしれませんが、農地法という法律があり、田畑などの農地は勝手に売り買いすることが出来ません。どんな場合に売ることができるのか、田んぼを買える人はどんな人か、それはその土地が市街化区域の土地か、それ以外かなどによっても変わってきます。主様のように農地を手放す方も多いので、農協にも不動産部がありますし、相談してみてはいかがでしょうか？取引事例から価格査定もしてくれるはずです。私自身は不動産業勤務の宅地建物取引士です。費用はかかりますがプロに任せるのが一番確実で楽だと思いますよ。

トピ内ID：6312082103

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おそらく同じようなレスが出るでしょうが。

🙂

もも

2016年02月17日 18:24

登記簿上、農地となっている土地は、農地法により自由に売買はできないようになっています。市街化区域にある農地の場合、最少行政区の農業委員会（市をまたぐ場合は知事）への届出が必要です。市街化調整区域又は未線引き区域の農地の場合、最少行政区の農業委員会（市をまたぐ場合は知事）の許可が必要です。なお、届出、許可の内容は以下の通り。第１条届出及び許可⇒農地を農地のまま第三者に売却等する。第２条届出及び許可⇒所有者は変わらないが農地を宅地などに転用する。第３条届出及び許可⇒農地を第三者に売却等して転用する。です。市街化区域なら、届出ですのでさほど難しくはありませんが、市街化調整区域ならば、まず、第２条、第３条の許可は下りません。許可が下りるのは、太陽光プラントの建設など、国の事業に関わる場合が殆どです。お隣さんに売却するのなら、第１条ですから許可が出ると思います。でも、農地を農地のまま売却する場合、売買価格はビックリするほど低いです。上記の理由から、購入しても農地として利用する以外、選択できないからです。

トピ内ID：0844677667

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ありがとうございました

かぜトピ主

2016年02月18日 15:33

皆様、ご意見ありがとうございました。プリンターで印刷しました。すべて参考にさせて頂きます。

トピ内ID：0595922217

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こういった仕事をしている者です

🙂

ネットで聞くよりも

2016年02月19日 17:29

他の方が仰っているように、市街化区域か調整区域かによって話は変わってきます。普段農協とのお付き合いはありますか？もしあれば農協に、なければ農業委員会に行ってお話してみてはいかがでしょうか。そして一緒に、この件をどこの専門家に頼めばいいか聞いてくるのが一番いいです。皆さんが書かれているいわゆる専門家も、農地法について精通しているかはピンキリです。現にこちらのレスに書かれている中でも、残念ながら部分的に間違った情報もあります。詳しくは書きませんが。農業委員会に行けば、こういった案件に詳しい方を紹介してもらえると思います。インターネットに頼るよりも確実です。

トピ内ID：2412340240

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