中古マンションを購入して、リノベーションを希望しているものです。築40、50年の物件を購入しても良いのでしょうか。不動産屋曰く、新耐震の物件だから、必ずしも安心だとは限らないとのことです。マンションは100年ほど保つと想定されているそうだとか。。。希望は、築30年未満で、フルリノベーションですが、条件に収めようと思うと、築40、50年の物件を紹介されます。40年は住み続ける予定で、場所は23区です。アドバイス、よろしくお願いします。

中古マンションの築年数 | 生活・身近な話題

旧耐震はやめなされ

😨

あらま

2018年03月02日 16:18

いくら耐震補強してあろうと、「大地震が起こった時に人命が守られる」と言う最低基準を満たしているだけですよ。制振でも免震でもない。住み続ける事は不可能に近いです。そうなれば資産価値ゼロですよ。他にも設備や間取り、住んでみて後悔する事多いと思いますよ。都内でしょう。首都直下型地震の来る可能性は高まっていますよ。

トピ内ID：6605003400

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コンクリートの耐久年数

🙂

通りすがり

2018年03月02日 16:18

日本のマンションは100年なんて持ちませんよ。技術はあるけど、100年持つマンションを建てたらコストが掛かる。回収する為、売値がバカ高くなる。結果、売れ残る。今、建て替えしている物件は50年未満が多いのでは？

トピ内ID：5561566841

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ウソではないね

🐷

緑鍵盤

2018年03月02日 16:40

ウソではないが、「論点をずらしてる」のも間違いない。＞新耐震の物件だから、必ずしも安心だとは限らないとのことですそうだね。でも、だからといって旧耐震基準の方が安心なんてことはあり得ない。単に、新耐震でも安心でない物件がある、だから、もともと安心でない旧耐震基準物件だからと言って気にするなと言っているに過ぎない。望んでいるのは「安心」。安心を求めるために新耐震基準であることのほか、設計施工の会社がどこなのか、耐震診断を受けているかなどを評価して安心を補強すべきもので、「気にするな」といわれても気になりますよね。＞マンションほど１００年は保つそれは、鉄筋コンクリートの耐力は１００年は持つってことをいっていますね。確かに、鉄筋コンクリートは部材としては、すくなくとも？１００年は持つといわれています。そのことと「住環境としてのマンションが１００年もつ」って話は全然つながらないでしょう。構造部分（マンションのフレーム■梁や柱など）は１００年もつでしょうが、設備類、特に個人で手出しのできない共用の設備部分は定期的な改修が必要です。 -- 完全な安心を求めるなら免震機構を必須とするとかでないと。そうでないかぎり、震度６強や震度７に襲われたらそれなりに壊れることを前提に考えるのは当たり前だし、逆に言えば、大多数の国民は「完全な安心は求めていない（一定程度はあきらめている）」のでしょうね。

トピ内ID：7084047205

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マンションの老朽化問題

🐱

２３区民

2018年03月02日 16:40

＞築40、50年の物件を購入しても良いのでしょうか購入しては駄目です。大規模修繕工事は何年前に完了していますか。次回は何年後ですか。修繕費用は満額準備できていますか。トピ主さんが負担する修繕積立金はいくらですか。築40、50年の物件に住む住民は、マンションとともに年齢を重ねてます。７０代や８０代の世帯が多いでしょう。遠からず亡くなるので空き室が増えます。修繕負担金が集まらない。空き室が増え続けるとマンションはスラム化します。現在、マンションが過剰です。購入層は減り続けています。つまり値下げしてでも売りたい。買って欲しい。＞不動産屋曰く、新耐震の物件だから、必ずしも安心だとは限らないとのことです他の商談では「新耐震の物件だから安心です」と言ってます。物件を売ることが仕事です。契約できれば良い。＞マンションは100年ほど保つと想定されているそうだとか 100年目の廃屋マンション。を想像してください。＞築40、50年の物件を紹介されます。40年は住み続ける予定 40年！　トピ主さんだけが住み続ける廃屋マンション。トピ主さんはパソコンを使えてるので「マンションの老朽化問題」をインターネット検索してください。多くのことを学べます。

トピ内ID：5072266703

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サイドオピニオンのように

🎁

比較も大切

2018年03月02日 16:50

別の不動産会社を回ってみる事ですね。その不動産屋さんは主さんの築30年未満でという希望を最初から無視して希望とは違う物を勧めて来ているので、その時点で良い不動産屋とは言えないです。まずは希望に沿った物件を紹介してくれるところを探しましょう。次に紹介された物件が住むのに適しているか、通勤に不便はないかを検討した上でフルリノベーションに取り掛かるべきです。 100年もつのかもしれませんが、日本では50年を過ぎると取り壊して立て直しする事が多いので築40年以上だと無駄になる可能性が高いです。（フランスなんかでは地区100年とかでも場所によっては高額で取引されますが。）病院でもサイドオピニオンがあるように不動産屋でもサイドがあって良いと思います。たった１社で高額でしかも今後４０年は住み続けるところを決定して後で後悔のないように。良い意味で比較も大事です。

トピ内ID：8709061033

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やめなさい

小心者

2018年03月02日 16:50

平成に入ってからのものがいいですよ。 40.50.年では壊すしかないです。あなたの部屋だけリノベーションしても、上下水道はほかの部屋と行きつくところは同じ。 60年が目安ですよ、100年なんてどこを調べたんですか？

トピ内ID：2587259089

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はそろそろ建て替えが検討

🙂

花火

2018年03月02日 17:15

マンションの建て替えに以前は全世帯の合意が必要でしたが、今は世帯の３分の２の合意に引き下がりました。築40、50年の物件はそろそろ建て替えが検討されているのでありませんか？中古マンションに多額なリノベーション費用をかけても建て替えでムダになる恐れがあります。これは既居住者のリフォームにも同じことが起きるのですが。〈100年ほど保つと〉いうのは100年建て替えないことが保証されているのとは違います。

トピ内ID：2568091428

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赤信号、みんなでわたればみんな轢かれる

😀

ジョーカー抜き

2018年03月02日 17:15

＞マンションは100年ほど保つと想定されているそうだとか。。。問題は、多くの人が信じているかどうかですよ！信じているならば、築７０年くらいの物件でも売りたいときに買い手がみつかるでしょう。信じていないなら、築４０年あたりを過ぎたら買い手は少なくなりますよ。そのマンションの建て替えまで住み続けたいと思っている人はまずいませんからね！！

トピ内ID：3580434584

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いろんなリスクを背負う気持ちなら

チュン夫

2018年03月02日 17:15

＞新耐震の物件だから、必ずしも安心だとは限らないそりゃ、そうですけどね。でも、同じ建物を旧耐震と新耐震で作って揺らせてみれば、新耐震が強いに決まってますよね。でも「同じ建物」なんかないし、「手抜き工事」はなくても「工事ミス」はあるかもしれない。そう考えると、新しいからと言っても「大丈夫」とは限らないわけで。新耐震できっちり作っていても地震の揺れが大きくて傾いたり、半壊になれば、建て替えも必要になります。新耐震は壊れない保障ではなく、地震が来てマンションが壊れても、住人ができるだけ死なない強度を持たせているだけだと思います。コンクリートの強度も昔の「山砂」のほうが海砂よりも（塩分での腐食がなくて）強いという話も聞きます。でも、どの建物が「山砂」を使っているかなんてわかりませんよね。私が、あと４０年住む予定で検討するなら・２３区といえども、空き屋が増えないか（４０年先も廃れないと思われる主要駅近くなどの立地とか）・住人が高齢になって管理費、維持修繕積立や、管理組合自体が機能できるか。・建て替えの案件が出ても自分が対応できるか。ということを考えたいですね。どこまで調べられるのか、不動産屋さんが（居住者の年齢などの）資料を出せるかどうかわかりません。（無理か）でも、頭に入れておくのと、まったく考えなし、とでは自分で「リスク」を背負う度合いが変わると思います。新築だって４０年も住めばみんな老人になるし、空き部屋も出るでしょう。ただ、中古物件だと進む度合いが早いように思います。新築を買っても「リスク」はあるので、できるだけ多くの「リスク」を考えて、それを背負う覚悟で買うのが良いと思います。

トピ内ID：6837785223

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給排水管の交換がされているのか確認要

🙂

姐さん

2018年03月02日 17:31

「給排水の配管」を確認してください。イマドキのマンションは高性能ポリエチレン管やステンレス管など使っているのと床下にパイプスペースがあって交換がしやすくなっていますが、昔のものは鉄管が多く、錆や腐食による不具合があっても管の交換が難しいものです。（元々錆があると言う時点でお分かりでしょうが）これって、そうそう交換ができるものではなく修繕積立金でギリギリ賄えても、居住者への負担がきついので意見をまとめるのが本当に大変です。（縦一列を同タイミングで室内工事するので在宅しつつの工事でその間は昼間は風呂トイレ台所の水は全く使えない）ですから、中古マンションを購入する際には、給排水管の更新が終わっているのか、終わっていなくても交換しやすい設計になっているのかを聞いておくべきです。閑話休題、自宅マンション（築30年）で給排水管の交換をしましたが、それはそれは大変でした。（肉体的にも精神的にも、一気に年を取った感があります。自分は別に不具合を感じないという高齢者を説得するのもシンドイものです。）

トピ内ID：3572500056

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地震…‥。

💄

Coach

2018年03月02日 22:26

神戸の地震の時、神戸の、東‥…芦屋寄りの地。昭和24~5年に建てられた、3階建の、物件の、2階に住んでました。鉄筋コンクリート。倒れはしませんでしたが、沈んだ？1階の、天井が低くなり‥…。我が家も玄関の扉が歪んで開かなく、ベランダから避難しました。結局は、取り壊しに！！。これから先、どんな地震か？？ですよね‥…。『耐震構造』の確認を！家族の『命』に関わります。『中古』、『耐震、強度』…‥気にして下さい！！。『壁に、ヒビ』が、入ったマンションが、一杯でした。地震の、前年に建てられた『長谷工』の、マンションが、無事で羨ましかったです。『TOSIBA』の、自家発電？明るくか輝いてました‥…。関東の地震で『ヒビ』が入ったマンション、じゃないですか？『補修』『外壁塗装』で、誤魔化されてないか！？注意して下さい‥…‥。息子が通っていた中学は、築年数浅く、大丈夫でした。しかし少し外壁にヒビが有り、補修、塗装されてたのを思い出しました。

トピ内ID：7617063296

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東京はこれからは大きな地震がくると思っていた方がいいのでは？

🙂

hipi

2018年03月03日 09:54

だから不動産屋さんは、そういってくれているのでしょう。別に地震が来たら来たで、死んでもいいっていうならいいと思うけど。

トピ内ID：1786242220

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やめた方がいい

🙂

びっくり

2018年03月03日 10:41

そりゃもしかしたら100年もつかもしれないけど、恐らくそれまでにマンション全体での建て替え計画が持ち上がると思います。そうなるとそれぞれに負担金が必要になってくるだろうし、そもそも紛糾してなかなか建て替えもできず、それでも建物はどんどん老朽化していく。なんてことになるんじゃないのかな？鉄筋コンクリートの耐用年数は一応47年とされています。 100年建て替えせずに住むのは難しいと思いますよ。

トピ内ID：0322373850

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個人的にはすすめない

🙂

関西人

2018年03月03日 11:37

昭和48年竣工のマンションに住んでいました。阪神大震災で全壊扱いで立て直しでした。この時代のマンションがすべてあてはまるわけでは無いですがやはり新しい方がいいですけどね。そもそも、100年は微妙ですが・・・もつかもしれません。施工次第では？

トピ内ID：5049460761

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トピ主さん

鑑定士

2018年03月03日 11:37

新耐震の建物が安心でないなら古い耐震規則でつくられた古いマンションはもっと安心出来ないと言う事ですよ。理解されていらっしゃいますか？熊本地震でも新耐震の建物も確かに一部壊れましたが倒壊した建物の大部分は古い耐震の建物が多かったと聞いています。後もう一点、今のマンションは本当に100年もつようにできているのか疑問です。億ションなら丈夫にできているかも知れませんが今現在私が住んでいるようなファミリータイプの4～5000万円のマンションの場合そんなに長くないと思いますよ。現に建て替え時どうするかが時々話題の上ります。道路拡張で建ぺい率の問題が生じているので。今年で築三十年ですが。長く住む予定のマンションなら築年数の浅いものがいいと思いますよ。ところで修繕費の事も考えていらっしゃいますか？築年数が長いマンションでは自己負担金も馬鹿にはならないと思いますよ。十年毎、十五年毎にしますので。新築入居時一括で或る程度支払った修繕積立金は大抵が二回ぐらい修繕すると底を尽くそうですよ。従って古いマンションほど毎月の修繕積立金かなり高くなりますよ。

トピ内ID：3079206828

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絶対買わない

🙂

くさもち

2018年03月03日 12:11

>マンションは100年ほど保つと想定されているそうだとか。。。実際に100年前に立てられたマンションはありません。その時代には、まだマンションなどと言うものはなかったので。ですから、証明はされていません、あくまでも机上の理論です。建物自体は持つかもしれない。でも、内部の配管等はどうでしょうね？それも100年持つことを想定されているのでしょうか？ 50年前のマンションと、今の新しいマンション....工法なども全く違います。使うコンクリートさえ、全く違うものですよ。不動産屋は売るのが仕事ですから、なんとでも言いますけどね。最初に住んだ世代がいなくなって、売りに出されたマンションですよね。なぜ次の世代がそこに住まないのか、考えたことがありますか？不便だし、不安があるからじゃないでしょうか？本当に住み心地が良くて便利だったら、みんなそのまま住んでますよ。まして23区内なら。よほど高級な地域で探しているか、予算が低いかどちらかですよね。身の丈にあった家に住むのが、幸せだと思いますよ。これからはそういうマンションがどんどん出てくるのでしょうね。うちの親が住んでいるマンションも、そろそろ築30年を越えます。すでに80代後半ですから、近い将来空き家になることでしょう。出来るだけ早く売却したいと考えています。負の遺産はいらないので。

トピ内ID：5384162887

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勿体ない

チャヌ

2018年03月03日 12:26

室内をリノベして住んでも、マンション自体の老朽化はどうするんですか？いくら100年ほど保つと言われても外壁や共有スペースの老朽化は防げないでしょ。年が経てば経つほど改修頻度が増えます。住居世帯が少ないと改修費用の負担額も増えます。ましてや耐震構造ではないですしね。そんな古い物件にお金をかけるのが勿体ない気がするんですけど。

トピ内ID：0818013740

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大失敗しないために

🐱

mai

2018年03月03日 12:26

＞中古マンションを購入して、リノベーションを希望しているものです。無駄な出費になる予感がします。築４０～５０年の古いマンションは、都内の場合は住民が減ってる。大規模修繕や建替えの時期になりますが、その費用を都合できない住民が多い。住民の高齢化です。住民の多くは６０代、７０代、８０代でしょう？　お金出せないと思うのです。我が家が半年間、マンションに仮住まいするとき、何処を選ぶか現地で確認しました。マンションの外観を見て、駐車場のクルマを見て、洗濯物の干し方を見て出勤時間や買い物の時間に出入りする住民の姿を見て総合的に評価しました。良い住まいを見つける努力を怠ると、その結果は明らかです。築４０～５０年の古いマンションに４０年住み続けるのは不可能です。先住民は、そんなこと望んでません。このままで、ここで死ぬつもり。

トピ内ID：4690055321

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良くないと思う

🙂

さちこ

2018年03月03日 13:07

節税対策で持っていた築25年の物件を、最近売却したところです。その理由は、最後まで持っていてババを引きたくなかったからです。リノベしたら表面的には綺麗になりますが、内部の水道管などは取り替えるのは不可能ですよね。いつか誰も住まなくなって、尚且つ売却できなくなっても、管理費や修繕積立金そして固定資産税を払い続ける必要があります。そういうババを引く前に手放したわけです。節税対策用と自分が住む用は違うかもしれませんが、マンションという建物という点は同じです。築40年？50年！？あり得ません。そりゃ業者は100年持つと言いますよ。「100年ほど保つと想定されているそうです」国文法で伝聞、と言います。ご自分で調べてごらんなさい。

トピ内ID：5336695393

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その建物を維持して住み続けたい住人の集まりかどうか

ふくろう

2018年03月03日 14:38

中古マンションを購入しました。築20年。交通や生活、子供の学校等、便利な場所で、なおかつ駅前繁華街のような場所でなく、程よく閑静なところ。場所優先で選んだら、中古マンションになりました。新築マンションだと、駅前繁華街ど真ん中か、駅まで徒歩では厳しいエリアにしかありませんでした。想定してたより、築年数が長かったですが。住んでみてマンション住人の質がすごく良く、とても住みやすいです。下調べもしました。周辺道路を夜、夕方、昼間、それぞれ歩いてみる、ゴミ捨て場、自転車置き場等のチェックはもちろん。管理組合の運営方法や、修繕計画、不動産屋が知る限りの住民の構成も教えていただきました。場所が便利なこと、転勤族に需要の高い場所であることから、売買もそこそこあって、築20年ながら、住人の年齢構成はかなりばらけている。小学生と幼児以下のだいたいの人数も管理人を通して教えてもらいました。賃貸も個人所有者がそれぞれ貸しているだけで、まとめて何部屋も所有して賃貸収入得ているようなオーナーはいない。このくらいまでは教えてもらえました。長期で住むことを想定している家庭は少なそうだから、建て替えよりは、修繕しながら住み続ける方向性の管理組合だろうと感じています。それでも、ぼろぼろの外観でもいいから修繕費安く、みたいな住人もいないと思っています。管理組合がしっかりしているのはもちろんのこと、周りの住民と、同じくらいのスタンス、経済状況も大事だと思います。築50年の物件をリフォームもせずに済む住人が多い物件だと、この先、管理組合や修繕計画との意見があわなくなる可能性が高い。適宜リフォームしながら住み続けている住人、まるごとリノベーションで新しく住む住人が多いなら、大丈夫かと思います。マンションは、住人(管理組合)次第で寿命が決まるそうです。

トピ内ID：0229101444

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レスします

🐱

チョッパー

2018年03月03日 15:18

築40～50年も経てば水道管やガス管、外壁やエレベーターなどのライフライン全て老朽化し、交換工事や建て直しの話が出てくると思います。あまり古すぎるとリノベーションしてすぐに修繕の話が出るかもしれません。中古をフルリノベーションするなら築10～20年位の物件にするか、理想に近い新築を探した方がいいと思います。東日本大震災で大なり小なり建築物は影響を受けています。私のマンションは築17年、あの震災で壁の一部にヒビが入ったり、共有玄関の床タイルにヒビが入ったりしました。日常生活には影響ありませんが、目の前の価格より、長い目で先まで見て考えた方がいいと思います。

トピ内ID：6781486765

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水周りに注意

🙂

通りすがり

2018年03月03日 16:53

１９８０年代に建築基準法が改正されているので、４０年以上だと耐震性は旧基準です。ちょっと不安ですね。戸建ても同じですが、水周りは30年ほどしかもちません。フルリノベーションとのことですが、どこまで手を入れているか確認してください。排水管、給水管まで手を入れたのかどうか。どちらも20数年でガタがきます。どこまでリノベーション済みで、どこまで自分で手を入れられるか、その時結局総額いくらの出費になるのか、それによって高値掴みさせられたのかどうかがわかると思います。

トピ内ID：7185262816

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怖いです

⛄

やまと

2018年03月04日 16:08

数千万の買い物をしようとしてるのですよ。もっとたくさん調べて自分でも勉強してください。車を買う時、高級料理店に行く時、その店、その商品、他と比べたり、内容を吟味したり、いろいろリサーチしませんか？なんとなく入ったお店で勧められるがままの商品を購入して何の疑問も持ちませんか？少しでもわからないことがあれば、自分でちゃんと調べるべきです。人に聞いてもいいですが、その言葉が本当かどうかはやはり自分で調べるしかありません。ちなみに私が家を買った時の不動産屋は、「築40年50年のマンションは、リノベして賃貸など投資や税金対策目的で買う人がほとんどです。さすがにそんなに古い家に今から数十年住もうと思う人はいません」と言っていたよ。配管だって骨組みだってボロボロ、いつ倒壊してもおかしくない。購入直後の建て替えを期待しても反対する住人がいれば何十年でも頓挫する。そういうのを全て受け入れてもいいほど、その土地と建物の価値がトピ主さんに魅力があるなら買えばいいと思います。実際、ボロでも高額なマンションは、要するに、立地がよいのでいつでも買い手が多く、古くなっても高く売却できますし。

トピ内ID：9053773604

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新築マンションが増えて築浅物件も沢山あるのになぜ?

うこっけい

2018年03月05日 16:34

建築基準法はより厳しい方向に改正します。築40、50年のマンションが、今後40年安全に住めると本気で思っているのですか? アルカリ性のコンクリートと鉄筋の劣化、考えるだけでも怖い。新築ラッシュの都内では売れないであろう築50年のマンションを勧める業者には不信感を持ちます。高い買い物です、もっと色々な不動産会社に当たってみることを勧めます。私なら今後40年居住する予定なら、広さや環境は多少我慢しても第一選択は新築、中古は10年以内の物件。

トピ内ID：3809843748

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お勧めしない

🙂

たぬき

2018年03月06日 10:08

耐震基準って、「倒壊しない」が主眼で地震後もそのまま住めるかは別問題。壁のひび割れぐらいならまだしも玄関や窓枠の歪み、配管類の損傷などあると住み続けるのは大変ですね。古いマンション、配管の都合で、風呂などが廊下より少し上がっているケースがほとんど。これは構造上、直せない。今は良くても、年を取ってバリアフリー化を考えても対応できない。今、築５０年なら、２０年、３０年後に老人ホームに入居するためにマンションを売ろうとしたときは、築７０～８０年。二束三文の上に、その時点で買う人は金融機関はローンを認めないのでますます売りにくくなる。

トピ内ID：0379120224

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トピ主です。

🙂

たいやきトピ主

2018年03月08日 12:03

みなさま返信が遅くなり申し訳ございません。たくさんのアドバイス、ありがとうございます。思ってた以上に多くの方からアドバイスをいただき、感謝しております。やはり、築40、50年のマンションに住むのは現実的ではないとわかりました。結論として、築10年弱の中古マンションを部分的にリノベする方向にいたしました。

トピ内ID：6297222212

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中古マンションの築年数

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