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住宅ローン控除について教えてください。

レス23
（トピ主 1 ）
🐤
りりこ
話題
トピを開けてくださりありがとうございます。

年初に住宅を購入、住宅ローンを組みました。
4000万借入、利率変動１％、借入期間25年です。
年収は1000万程度です。

これから10年間は住宅ローン控除が受けられると思います。
所得税はローン残債の1％以上払っています。

だとすると、
4000万－今年返済した元金の1％、つまり40万弱がローン控除で戻ってくる、と考えて良いのでしょうか。

年収1000万で4千万の住宅ローンを組んだことの是非は今回なしにしてください。

住宅ローン控除がある間、利率が１％なら、税金が1％分戻ってくるのだから、
実質的に10年間は無利子で借りているのと同じだ、と考えていますが、
それで合ってますでしょうか。

トピ内ID：7259195588

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違います！

🙂
お金
4000万円を複利で25年で借入しているので、全く違います。 お金に無知で、勘違いされる方多いですが、何故繰り上げ返済を進めるか考えればわかります。

トピ内ID：4262810439

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違いますよ

💰
あらふぃふ
一度きちんとわかる人、例えばローンを借りる銀行の人とか、税理士とかに計算してもらってくださいね。 ローンの金利１％と所得税の還付１％とは意味（計算）が違います。 ローンはどういう方式で借りているかによるのですが、おそらく一般的には同じ金額を毎回返金する方法だと思います。だとすると実質年利は毎回違うんです。 つまり最初の頃は利子ばかり返していることになります。 所得税の１％というのは確かに40万という計算となりますが、ただし控除になるのは住宅部分なのでその金額に土地代が入っているともっと少ない金額かもしれません。 いずれにせよ書いてある情報だけでは正確なことはわかりませんので。

トピ内ID：5211388837

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だいたい合ってますよ

😀
まもーん
正確には年末の残高の1%です。 しかし、今現在で変動で1%は高すぎませんか？

トピ内ID：9446593795

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結論はあってる。

🐷
緑鍵盤
一番大事な結論部分である、 「実質的に10年間は無利子で借りているのと同じ」の部分については、 ほぼ正解です。 "ほぼ"なのは、「変動金利が今後１０年間１％である保証がない」からです。 変動金利がこれからの１０年間１％（または１％未満）なら、 「実質的に10年間は無利子で借りているのと同じ」です。 ちなみに、 「4000万－今年返済した元金の1％、つまり40万弱がローン控除で戻ってくる」 の部分、単なる書き間違いならよいのですが、正解ではありません。 正解は、４０００万借りて今年いくらか返済した結果の年末（１２月末）時点の残高の１％です。 たとえば、今年１４０万くらい返済した結果の年末時点残高が３９００万なら３９００万の１％の３９万円が特別減税で還付されます。 ・今年１年間ローンを借りていることによる金利相当分は年間平均残高の１％ 　→りりこさんの場合、当面変動金利の１％ ・ローン控除で還付される税金は年末残高の１％ 　→法律の規定によって指定されている１％ 年間平均残高と年末残高は大差ないので借入金利が１％（または１％未満）なら、金利相当分と税金還付分がほぼ一致、したがって 「実質的に10年間は無利子で借りているのと同じ」です。

トピ内ID：5139342700

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単純比較は難しい。1

✨
赤ワイン
住宅ローン控除の還付金の計算は毎年年末の残債額×1％なので計算は簡単です。 ですが、住宅ローン金利の計算は厄介です。 住宅ローンの利息についてですが、これはトピ主が「元利均等」「元金均等」のいずれの方式でローンを組んだかによって計算が変わってきます。 また、総返済額は単純に借入金額×貸出金利ではなく、複利で計算となるため、少々複雑です。 ですので、単純に住宅ローン控除の「1％」と住宅ローン金利の「1％」が同じ金額になるとは言えません。 また、元利均等でローンを組んでいる場合、返済開始当初は毎月の支払金額のうち利息が占める割合が大きいのが特徴です。 返済が進むと毎月支払う利息金額も減っていくので、この点でも単純比較は難しいです。 おそらくトピ主は住宅ローンの金利分の支払は住宅ローン控除の還付金でどの程度補てんされるのかをお知りになりたいということですよね？ それでしたら、一年分ずつそれぞれの具体的金額を計算して比較すると一目瞭然ですよ。 計算方法を続きレスに書きますね。

トピ内ID：5876312862

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単純比較は難しい。2

✨
赤ワイン
計算方法です。 まず、ローン金利の計算ですが、下記二つの方法があります。 1銀行発行の返済表から計算する。 返済表は通常年二回、半年ごとに銀行から送付されます。 通常は「1～5月分」「6～12月分」に別れています。 毎月の支払金額のうち、利息分が記載されていますのでそれを12ヶ月分足して年間の利息支払金額を出します。 ※住宅ローンを組んだ最初の年は返済開始月から12月分までを足して計算してくださいね。 2住宅ローンシミュレーションサイトを利用する。 （※今の時期だと今年の12月分が記載された返済表はまだお手元にないと思うので、その場合はこの方法で計算します。） 「住宅ローン　返済表　シミュレーション」で検索すると返済表が表示される高精度計算サイトが出てきます。 そちらで毎月の支払金額のうちの利息金額が表示されますからそれを基にその年の一年間の利息支払金額を計算します。 ※尚、このサイトは高精度なんですが、小数点以下の計算については、各銀行と異なる場合があります（小数点以下を切り下げる、切り上げる、もしくは四捨五入するなど）。 ですので、計算自体は「高精度」なんですが、銀行発行の返済表とシミュレーション結果が数円の誤差が出ることがあります。 その場合、実際に払う金額は言うまでもなく返済表の方です。 次に住宅ローン控除で戻ってくる税金の金額です。 これは毎年12月31日時点のローン残高（残債額）の1％が還付されます。 年明けの2～3月に確定申告が必要です。 12月31日時点の残債額については、銀行から贈られてくる返済表に記載されていますので、簡単に還付金額がわかりますよ。 返済表がなければ、上記のシミュレーションサイトを利用すればわかります。

トピ内ID：5876312862

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単純比較は難しい。3

✨
赤ワイン
追記ですが、先ほど「元利均等」の場合、返済開始当初は毎月の返済金額のうち利息が占める割合が高いと書きましたが、 この点については、「元利均等　イメージ」で検索するとイメージ表が出てきます。 これをご覧いただくと分かりやすいと思います。 住宅ローンを組む時に説明を受けたと思いますが、「元利均等」は毎月の支払金額を一定にする返済方法です。 返済年数がすすむにつれて利息の支払いが少なくなっていくので、この点でも毎年の住宅ローン控除の還付金額と単純比較するのは難しいのです。 「元利均等」の方が一般的だと思うので、補足させて頂きました。

トピ内ID：5876312862

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合っています

🙂
ローン歴20年
ここは借金がきらいな人が多いので、いろいろネガティブなことを言う人がいるかも しれませんが、おっしゃることは合っています。 ですから、今後10年間は繰り上げ返済など絶対にせず、その原資があるなら貯めて おいて、10年後に控除がなくなったときに一括して返すのが吉です。 なお、老婆心ながら、若干の懸念点を申し上げますと、 - 変動金利の住宅ローンで1%は少し高めだと思います。例えば0.8%のローンを 　借りられたら、税額控除で戻ってくる1%を考えると「もうけ」が出ます。 - 今後しばらくは日本の金利が大きく上がることはないと思いますが、それでも 　今は底に近いので、いずれは固定金利に借り換えることもご検討下さい。 - 年収1000万円で4000万円25年のローンが大き過ぎるとは思いませんが、 　25年間その年収が維持できるのは、堅い自営業か大手の企業できちんと 　働けている人、あるいは公務員や教員に限ります。もしこれらに該当する 　なら、大きな心配はないと思います。 お金の損得だけ考えると、これからの時代はマイホームを買うこと（＝自分の 家に投資すること）はリターンのある投資とは言えないことが多いと思います が、自分の家をもつことは、なにごとにも替え難い喜びでもあります。どうぞ マイホームを楽しんで下さい。

トピ内ID：0820507754

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違います

💡
通りすがり
年末の借入残高の1%なので、 借入した4000万に対しての控除ではなく、 年末いくらの借入があるかの控除です。 だから毎年40万控除されるのではありません。

トピ内ID：2747314867

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あっている。そのうえで大事なこと

🐱
緑鍵盤
「基本あっている」と先に投稿したものです。 大事な助言を書きもれました。 「住宅借入金特別控除で還付された税金を浪費、消費してはいけない。 　還付分は、返済原資として保管しておく必要がある。 　10年たって特別減税が終わった時点で、ためておいた税金の還付分を 　まとめて繰り上げ返済に充当すること」 住宅ローンは「有利子負債」です。 同じ借入条件の有利子負債について、 返済を厳しく一所懸命すれば結果として支払金利は低減し、 甘い条件で返済すれば結果として支払金利は膨らみます。 減税還付分を消費に回し手元に残さないということは、 結局は生活に潤いが出る＝＞甘い返済コースを選択するということです。 具体的な数値でのシミュレーションは省略しますが、上記助言を信じて還付分は貯めておいてください。

トピ内ID：5139342700

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「まもーん」さんが概ね正しい！

🙂
ローン控除経験者
　タイトルの通りです。 　「まもーん」さん以外のレスは何か小難しいことを言っていますが、何を言っているのか良く分かりませんね。 　要するに年度末のローン残高の1％が税額控除されます。 　したがって、固定金利1％のローンであれば、減税期間の10年間は実質的に金利ゼロとほぼ同じ効果があります。 　私の場合は減税期間終了時にちょうど臨時収入（遺産）があったので、繰り上げ償還しました。

トピ内ID：0675647156

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ざっくり合っています

🙂
ミンククジラ
トピ主の考えで大丈夫です。 確かに元金均等と元利均等では元本と利息の支払い額は相違しますが、1年まとめればほぼ同じといってよいです。元金均等は利息の先払いで、総支払額を少し抑える返済方法です。このトピ主の事例では考慮不要だと思います。 4000万円を年利1％で借りれば利息は40万円で、それを12で割った金額が毎月の利息相当部分です。 住宅ローン利率の1％と住宅ローン控除の1％はほぼ対等額と考えてよいです。若干控除のほうが小さい、これが正しいでしょう。 1年でわずか数万円の利息で済むのであれば、私なら喜んで繰り上げ返済なしで期限の利益を十分享受します。 また土地部分について住宅ローン控除は要件を満たせば受けられます。一部ミスリードするレスにご注意ください。

トピ内ID：8668941523

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計算方法が異なります。

🙂
ぴくしい
　こんばんは。回答はタイトルのとおりです。 　これを理解できていないと、年末に 「控除は年末残高の１％だけど、利息はそれ以上に払ってる」 と、びっくりすることになってしまいます。 １　複利 　→　住宅ローンは複利ですが、控除は年末残高の１％です。 ２　返済方法（元利均等返済） 　→　詳しい計算式は他の方にお任せしますが、１回の総返済額を 　　一定にする方法なので、当初は全体の３割くらいを利息が占めます。 　以上です。実質無利子かと聞かれたら、「そうです」と 答えますが、上記を踏まえた上での回答です。 　話はそれますが最後に。私は小町で４年くらい 「住宅ローンは借りたほうが良い」とずっと言い続けています。 　トピ主さんは、お得なものはきっちり利用できているので、 あとはキャッシュをうまく回すことを考えると、もう一段 良い生活が送れると思いますよ。 　トピ主さんのご多幸を心よりお祈り申し上げます。 　参考までに。

トピ内ID：3585275079

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トピ主です。ありがとうございます。

🐤
りりこ トピ主
レスを頂きありがとうございます。 合ってるか、違うか、両説ですね。 悩ましいです。ネットで調べても両方出てくるんですよ。 一年間に払う利息は、元金×利率、という説と、 もっと複雑なものだという説。どちらが正しいのかわからず、 それでトピをたてたのです。 ところで、びっくりポチが多いのは、なぜなんでしょうか。 １　間違ってるにきまってるじゃん、びっくり。 ２　変動１パーセントは高い、びっくり。 ３　そんなこともわからずにローン組んだの、びっくり。 税務所に聞くのは、ローン控除。 銀行に聞くのは、利息分。（返済表で利息分を足し算すれば良いだろうと思っていますが。） これがイコールかは税理士さんに聞けばよいですかね。 ちなみに、元利均等です。 合ってる、と書いてくださった方もいて、ほっとしています。 合っていたら、繰上は控除修了後にします。 間違っているとすれば、積極的に繰上しようと思います。 引き続き、レスをお待ちしております。

トピ内ID：7259195588

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そうかなぁ？

☀
う～ん
保証料の支払ってなかったのでしょうか？ 保証料の一括支払がある場合だと保証料が0.2%～0.4%なら借入利息に保証料分も考えないといけないのでは？

トピ内ID：3089858200

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いや、自分で簡単に分かるはず

041
あまなつ
住宅ローン控除は、年末の残高の1%。 これは正解。 で、 ＞実質的に10年間は無利子で借りているのと同じだ、と考えています これも、「概ね」正解。 金利1％なら、払った分の利子と「ほぼ」等しい金額が返ってきます。 「ほぼ」と言うのは、正確には微妙に差が出るからです。 ざっと計算すると、トピ主さんの条件で借り入れをし、返済が１月からスタートした計算で、１年目の利子の合計は　\393,524- 年末の残高は　\38,584,536-　 だから、返ってくるのは　\385,845- 差額は７千円ちょっとあります。 この差がもったいないと思えば、繰り上げ返済をしたらいいし、それぐらいの差なら運用してカバーできると思えば、繰り上げ返済をする必要はないでしょう。 ま、自分でローンの計算しなくても、銀行から返済予定表ってもらうでしょ？ そこに返済金額の内、利息分はいくらってだけじゃなく、借入金の残高も書いてあるはず。 変動金利なら、半年分ずつ渡されるかもしれないので、現時点で今年の年末の残高はハッキリとは分からないかもしれませんが、遅くとも７月には分かるはず。 それを見て、１年間で払う利息と年末の残高の1％を比べれば、税務署にも銀行にも税理士さんにも聞く必要ないですよ。 ＞返済表で利息分を足し算すれば良いだろうと思っていますが その通りです。 しかし、変動で1％ですか。 私、６年前に変動で0.875％で借りてます（今のところ全く変動しない）けど、今ならもう少し低い利率で借りられるかも？って思ってたんですが。 もしかして、そろそろ利率あがんのかしら？ ま、そんときゃまとめて繰り上げ返済するからいいんですけど。

トピ内ID：9018198673

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質問

🙂
?
4000万を前提とされていますが，要件は大丈夫ですか？ 2000万円限度の方だとそもそもの比較が違ってきますが。

トピ内ID：4715379242

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２回目です

🙂
ミンククジラ
話を簡略化しますが、毎月10万円の元本と3万3千円の利息を支払うとします。 これを見て、住宅ローンの利率1％のはずなのに、元本の33％も利息を払っているではないか！これは利息1％ではない！と怒っている方が、ここで住宅ローンを早く返せと主張する方たちです。 確かに期首残高4000万円に対して利息40万がかかりますが、その一方で期末残高3880万円の1％の38万8千円が国からキャッシュバックされるわけです。これが額を少しずつ減らしながら最大で20年間続く。期首残高と期末残高の1％の差は1万2千円です。この1万2千円がどうしても惜しいという方は繰り上げ返済してすっきりするしかありません。 これとは別に団信保険料も1％に含まれるとなれば、掛け金無料の生命保険に20年間無料で加入できていることにほかなりません。それが1万2千円で加入できますか？

トピ内ID：8668941523

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まもーんさんが正しい

041
hy
まもーんさんのレスだけ読めば大丈夫です！ 年末のローン残高の１％が控除されます。 そして個人的感想もまもーんさんと一緒です。 なぜ変動で１％のローンを組んでしまったのでしょう。 年収一千万円なら確実に0.7％は下回るはずですが… ４年前に年収700万円で3500万円のローンを組みましたが、変動で0.65％でしたよ。 ちなみに夫の年収だけで組んでいるので、私の収入は貯蓄して控除終了の10年後にがっつり繰り上げ返済します。

トピ内ID：8193859382

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この機会に本質を理解すれば・・・

🐱
緑鍵盤
元金均等と元利均等で、 ・月々の支払額が違う ・支払額に占める金利分が違う ことを根拠に「違います！！」といっている意見に傾いているならそれは間違い。 詳しくお勉強してくれればお分かりなんですが、 どちらの方式も、「今年返済する金利相当分は、今年の平均残高に借入年利を掛けたもの」で、一致しています。 元利均等は、返済期間中の月々返済額が一定になるように計算しますが、 当初は、平均借入残高が多いから金利も多く、だから月々の返済額に占める金利の割合い（元金がなかなか減らない）が多いのです。 元金均等は、返済期間の月数で借入額を単純に割り算したうえで、その年の金利額を加えて返済する方式です。 年々、借入額（借入金の平均残高）が少なくなるので、「その年の年利額」が小さくなるので、だんだん、返済額が少なくなっていきます。 ちゃんと理解すればお分かりのとおり、その年に払っている金利額はどちらの方式でも「その年の平均残高」×「借入利率」です。 りりこさんの理解は間違ってませんよ。

トピ内ID：5139342700

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計算したらいいじゃない

🙂
四角
細かい計算は色々ありますが、すでに借りているのだから電卓叩けば手っ取り早い。 1返済明細を出してくる 2今年返済分の利息を合計する 3今年年末残高に１％する 2と3どっちが多いですか？ それが答えです。

トピ内ID：0581504087

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計算してみるに一票

♨
不動産営業担当
仕事でトピ文の質問よく聞かれます。 私は実際に計算してみることを必ずお勧めしています。 これから先10年いくら控除されて利息をいくら払うのかきちんと数字で把握しておくのが一番いいです。 特に支払い開始当初は元利均等、元金均等に限らず利息分の支払額が多いです。 ですから控除額＜年間利息支払い額になる場合が多い。 実際にはオーバーローンの場合もありますからケースバイケースですが。 概念的に「10年は利息ゼロと同じ」とだけ思い込んでいるより、実際の数字を把握しておく方が確実ですよ。

トピ内ID：5876312862

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今からなら

🙂
よんどころ
今の収入水準(住宅ローン控除可能額相当分以上の所得税を払っている状態)が続くうちは現状のまま、収入が激減して住宅ローン控除の効果を満額使えない状態になったら繰上げ返済、がよろしいのではないかと思います。 あるいは金利が急上昇した局面、とか。

トピ内ID：4137169328

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