老人施設入所による親名義の家土地等

大変ですよね、家って。 今は義母様はご存命ということですよね？ ならば、亡くなるまでなにもしなくていいと思います。 亡くなる前に家の名義を変えるには、理由を売却か贈与のどちらかで法務局で名義変更するようですが、親子間の贈与の場合でも贈与税がかかりますし、亡くなってからの相続税より贈与税のほうが高いそうです。なので、亡くなってからの相続で、遺産分割の一部として兄弟で分けるのがいいと思います。 ただ、分けると言ってもその価値がどの程度になるのかどうかはその家の築年数や土地の場所の価値になりますね。老朽化した空き家を取り壊して更地にするのにもかなり高額な費用がかかると聞きます。取り壊して更地にして、そこから売却してどの程度のお金になるか・・・ 家に限らず、相続とか生前贈与とか、本当に大変だと思います。

親が住んでいた家に、今さら他のだれかが住む（貸す）ということは、ほとんど考えられないと思います。 私の実家は、土地代にしかなりませんでしたが売却して、親自身の施設費用の足しにという名目で、親の口座に入れました。 残ったら遺産として分けると言ってありますが、たぶん、足りなくなると思います。 何年も施設にいたら費用がそんなにもかかってくると言うことを、親はあんまり実感してないみたいです。 手続きは、親の許可を得て、地元に住む長男が代行しました。

地方都市在住です。父が亡くなり、母が認知症でグループホームにいます。 母の自宅（実家）は私の自宅から車で１５分なので、時々、実家に行ってます。仏壇もあるので、お寺さんが毎月拝みに来てくれるし。 その管理費用は全部、母の預金を使っています。 兄夫婦は首都圏にいるので、年に数回実家に帰ってくれます。 母が亡くなれば、遺産相続で家土地・預金を兄弟で分ける予定です。その後に売却予定。 存命中に名義変更すると「贈与」になりそうで、税金面などを考えても遺産相続したほうが無難だと思います。 また、認知症だと、いろんな手続きも、母に説明して住所や名前を書いてもらうのも大変です。 今、実家が売れるとしても、手続き面も面倒だし、兄が帰っても泊まる場所がなくなります。 なので、母の存命中は空き屋を管理することになります。 トピ主さんご主人の兄弟共に実家をまったく使って無くて、義母様の了解も得られ、良い条件で売れるのであれば、たとえ義母様の書類手続きや、代理での所得税支払いや確定申告などが面倒でも、義母様が売った形で売る方が良いかもしれません。 なお、妻が車で１時間かかる田舎の家土地・田畑・山を相続しましたが、年に数回、墓参りに行くだけで、田畑や山は売れる見込みもなく、固定資産税や（時々行って使うための）光熱費・庭木の手入れや草刈り、家の補修などが出費になっています。今は義父の残した貯金を使っています。

より的確なアドバイスを貰う為にはもう少し情報をお願いします。 義母さん所有の土地が都市部なのか地方なのか、需要があるのか負動産になってしまうような土地なのか。 ご兄弟は何人なのか、もし兄弟が亡くなっているのなら相続人は何人なのか。 義母さんはもう自宅には帰れない状態なのか。 誰かその空き家に住む意思はあるのか。 需要がある土地でしたら民泊でもやりましょうか。 固定資産税が上がるけど更地にして駐車場にするとか。

私が亡くなったら壊しても、子供同士で分けても良いですが、生存中はそのままにしておいて欲しいです。 もしかしたら一時帰宅も出来るかも知れませんから。 義母さんにとって家があるだけで生きる希望にもなります。 ご自分が義母の立場だったらと考えれば自ずと答えも出ます。 固定資産税他は義母に貯金があるなら其処から天引きして貰うか、お金が無いなら相続時建て替え分だけ多く貰えば良いと思います。 主様も大変とは思いますが、親の承諾なしで売る事も出来ません。 今はそのままで良いのと違いますか？ 急ぐ必要も感じません。

私が亡くなったら壊しても、子供同士で分けても良いですが、生存中はそのままにしておいて欲しいです。 もしかしたら一時帰宅も出来るかも知れませんから。 主様も大変とは思いますが、親の承諾なしで売る事も出来ません。 今はそのままで良いのと違いますか？ 急ぐ必要も感じません。

一番確実に安心なのは、今義母さんがご存命のうちに売却して現金化することです。 売却に際してかかる費用なども義母さんが負担する。 そうすると空き家の管理も不要、相続の時に分ける際も現金を分ければ良いだけ。 さらにこのまま義母さんが長生きされても老人ホーム費用の心配も無くなります。 ご存命の間は置いておきたいなら、一人が相続して売却し、売却益や税金なども含めて後程折半するとか（贈与税がかかる可能性はあり）、 土地と建物を兄弟で共同名義の形で相続すると相続税も、売却にかかる税金も、売却益も自動的に折半されます。 ただし「分ける」という意味ではフェアですが、万一誰かが売りたくないと言いだしたり、売れなくてやっぱり住みたいとか、事情が変わるととてもややこしい事になります。

隣が空き家だと、侵入者とか防犯面でも不安だし、夏は雑草が生えてはみでてくるし、できれば早く処分してほしい。もう帰らないんですよね。雑草が増えて虫やねずみの問題がでても嫌だし、漏電・ガス漏れも心配だし。（家ちゃんと保険はいってます？）

お母さんももう戻らない、子らもその家に住む予定もない、 のでしたら、お母さん名義なんだし「お母さんの意思で」 売却処理をした方がいいです。 お母さんが認知症でない限りは可能なはずですから。 （すでに認知症になっているとすれば非常に厄介です） お母さんがまだしっかりしていて「生きているうちは 置いておいて」というのなら、空き家で維持するしかありません。 子らにはどうすることも出来ないです。 やがて相続する時が来るでしょう。それまで何とか空き家、土地の 管理を兄弟姉妹でやり繰りするしかありません。 お母さんの気持ちが変って、売ってもいいとなれば お母さん名義のままで売却手続きに入りましょう。 これをヘタに子らの名義に変えてしまうと贈与税の対象になると思います。 お母さんが亡くなって相続という形を取るか？ （その場合はそれまで維持管理しなければならない） お母さん存命中にお母さんの意思として売却を進めるか？ （兄弟姉妹が売薬処理の窓口を担当する） しかないですね。

現金なら簡単に分けられますが、 家土地は容易く分けられないのを どうして高齢者は理解してくれないのかと思います。 売って現金化すればといいますが、話はそう簡単ではなく、 その前に相続税の納付や土地の名義人変更、 不動産の売却手続き、売却益の分配など、誰が泥を被ってやるかなど 遺族だけの話し合いでは済まない手間のかかることが本当に多々あります。 実際に弁護士・司法書士などが間に入らないとできません。 義母が生きているうちに後見人を設定し、売却して現金化しておく方が、 よっぽど遺族は助かります。

＞空き家管理も長期に渡ってしまいました。これら同様な方いらっしゃいますか。我が家の課題になっております。 トピ主様達は管理から手を引くと予告して、専門家に依頼することを義母様に提案なさっては？

実母が入所してまだ一年足らずです。 ただ、彼女の「家に帰りたい」の家は、入所前に住んでいたところではなく、 彼女の生家のようです。 認知症ではないのですが、入所前の入院で、記憶があいまいになってしまったようです。 で、彼女がそれまで住んでいた家（私の実家）には、私と夫と猫で住んでいます。 自分の家を建て替えているので、その間の仮住まいです。 実家の所有権は土地、建物ともに私と母と５０％ずつ。 処分するには彼女の実印が必要。 入所に伴う住民票異動の際に、以前の印鑑登録を失効したまま、新規登録していません。 数か月後に我々が引っ越した後は、簡単にリフォームして貸家とし、固定資産税だけでも回収する予定。 とりあえずは本人が亡くなるまでそのまま、の予定です。 ただ、ほかにアパートなども持っているので、委託しているとはいえ、管理が面倒。 できれば全部売り払ってしまいたいのですが、リフォームして２，３年の物件もあるので、あと5年は動けないかなと思ってます。