身内の所有する旗竿地を買いたいという方が現れたそうです。持て余していたので渡に船です。が、提示額が安すぎない？と言われました。調べてみると同じ住所の相場の半分くらい。理由を自分なりに調べてみましたが、旗竿地だからでしょうか？道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束というのも原因でしょうか？

旗竿地は安いというけれど | 生活・身近な話題

経験があります

😒

esezou

2021年02月09日 15:04

>道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束相場の１/３から１/４でも買い手があれば御の字です。試しに不動産屋に持ち込んでみなさい。

トピ内ID：3933963264

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旗竿地は他の土地より安くなります。

🙂

エス

2021年02月09日 15:26

　売買の双方が納得出来る金額であれば問題はありませんが、旗竿地の面積当たりの金額はかなり安くなります。　近隣の土地の相場に近い金額で話がまとまる可能性はまずありません。　公道からつながる区間の幅などにもよりますが、旗竿地では工事車両が入りにくくて家屋の建築などに制約が出る場合もありますし、住んでからも消防車などの緊急車両が入れない可能性もあります。道路の騒音や空き巣などのリスクはやや軽減されますが、まわり全てが他人様の家屋の場合、日照、騒音、臭い・・と気を使うことが多くなります。　その為に２～３割は安くなると一般論で説明する人もいますが、一般論で説明される旗竿地は公道からつながる道(土地)も自分の土地という前提です。　土地の形が「竿についた旗」の形だから旗竿地と表現します。　ですからこの案件の土地は旗竿地ではなくて「公道につながっていない土地」です。本来の旗竿地よりも不利な土地ですから、公道にしっかりと面している土地に比べて半額もあり得ます。　公道につながる部分に明確な権利がない場合、いつ陸の孤島になるかも知れません。地権者が利用を拒否しても、今までの良好な利用実績があれば裁判などで配慮されますが通常の利用勝手とは雲泥の差になります。だから相場の半額でも私なら売りますね。(立場が逆なら半額でも買いません) 　ただし下記の様に公道に面した土地として一体化出来る売買なら｢旗竿地｣や｢世間から隔離された土地｣のハンディーはなくなります。 (1)公道と所有地の間にある土地を買って、公道に面した土地にする。 (2)私道の持ち主に買ってもらう。　(2)の場合、隣接した土地は相場の５割増しでも買えといわれますから、例え他の土地と同じ単価でも両者にとってお得です。　話を決める前に、ダメ元で私道の持ち主に買う気がないか聞いてはいかがですか？

トピ内ID：1514561538

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そりゃそうでしょ

🐤

春菊

2021年02月09日 15:55

できるなら旗竿地など買いたくない。半額だって嫌です。持ち主が渡りに船というぐらいの土地なのに欲をかくと話が消えて要らん土地を持ち続けることになりますよ。

トピ内ID：7889989716

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半額なら絶対売るべきでしょ！

⛄

冬は好き

2021年02月09日 16:24

公道に面してない土地を買ってくれる人なんてそう現れないですよ。というか、そんな土地買っても家建てられないし。その方はその土地の隣の土地も買う予定なのかな？そうじゃなきゃ相場半額なんて破格に高いお金払いません。トピの内容で間違いないのなら絶対売り！でしょう。因みに我が家は旗竿地です。竿部分の幅が５ｍ（接道５ｍ）あり６０坪ですが、接道してる４０坪のお隣の土地と同じ価格でした。

トピ内ID：7920212891

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袋地ですね

🙂

はな

2021年02月09日 17:01

旗竿地ではなく袋地ですね。再建築不可（建て替え不可）、接道してないので利用価値がなく、不動産価格がかなり下がります。申しわけないけど、仕方ないです。その分、安く購入できただろうし、固定資産税も安いはずです。ちなみに、袋地の所有者には、隣地を通行する権利が法律上、当然に認められているので、通行許可が何十年前の口約束でも特に問題ないです。購入希望の方は隣地と合せて購入して建物を建てられる感じでしょうか。不動産屋に相談するなりして、納得されてから売却を決めたらいいと思います。

トピ内ID：4283274417

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旗竿地より私道の権利

🙂

４０代主婦

2021年02月09日 17:01

ポイントはここじゃないでしょうか。「道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束」私道の持ち主が亡くなったりして持ち主が変われば善意（無料）の通行許可が有料契約に変更される可能性もあるし。私ならいくら安くてもそんな土地は買いません。うちのあたりは人気のエリアなので、旗竿地だから安いといっても雀の涙ほどの差額でしかありません。その差額分で安い車なら買えるな、程度の金額です。場所によっては道路に面していないぶんプライバシーが保てていいという土地もあります。それらはみな竿部分が自分の物で、駐車スペースや趣味（園芸やペットスペースなど）に利用可能です。やはり道路へ出る私道の権利が無いというのが大きいと思います。

トピ内ID：9588689599

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半額で売れるならチャンスだと思いますよ

🐱

ろうねこ

2021年02月09日 17:01

＞道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束というのも原因でしょうか？旗竿地のうちでも最悪の条件のようですね多分再建築は不可なんじゃないですか？

トピ内ID：0692746044

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一般的な旗竿地より条件悪いよね？

🙂

よく考えて

2021年02月09日 17:01

>道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束というのも原因でしょうか？口約束？それって旗竿地とは言えないよね？だって竿は他人の敷地なんでしょう？安くて当たり前。私なら絶対に買わない。

トピ内ID：8541445785

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それは袋地

✨

射手座

2021年02月09日 17:11

道路に繋がる自前の土地がなく他人の土地を通ると言うのであれば、それは旗竿地ではなく袋地です。その他人の土地を通行する権利は民法で定める地役権であったり囲繞地通行権になりますが、いずれにせよ前者ならその他人との契約、後者なら通行に必要な範囲に限られますので自由になるわけではありません。場合によっては建築基準法などの規制によりそこに建てられる建物も制約を受けることになります。したがって周辺相場に比べて安価になるのは当然と思われます。

トピ内ID：2063686946

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半額以上でも売ります

💤

地主

2021年02月09日 18:07

宅地を数十か所所有しています。袋地を半額で買ってくれるなんて神様みたいな方です。袋地なんて売れる見込みもなくずっと固定資産税を取られます、更地なら尚更高額で不動産ならぬ(負)動産になり、ただでも処分したいくらいです。実際に捨て値で処分した土地も有りますが、土地バブルなんて二度と無いでしょうから買ってもらえるうちが華です。

トピ内ID：2351060490

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旗竿地よりさらに不利な土地です。

🙂

むいむい

2021年02月09日 18:41

その土地は旗竿地ですらありません。旗竿地よりさらに条件の悪い土地です。旗竿地というのは、公道に繋がる通路もその土地に含まれている場合です。所有者が、通路を自分の土地として他人の許可もなく通行できるのが、旗竿地です。　トピ主さんの親族が所有する土地は、旗竿地の竿部分…公道につながる土地がない陸の孤島、袋地です。他人の敷地を通らせてもらって公道に出られるけれど、相手の好意や仕方ないという諦めの上に成り立っているだけです。私なら、旗竿地なら安ければ買うかもしれませんが、袋地ならどれだけ安くても買わないだろうと思います。ただし、公道に接した隣家の土地と一緒に購入なら話は変わります。もしかしたら、今回その土地が買って貰えるのは、隣家との抱き合わせではありませんか。もしもそうだとしたら、今売らないと今後はいつ売れるかわかりません。相場の半額でも、値がついて売れるチャンスではありませんか。実際のところは想像ではわかりませんが、通路が自分の土地ではないのが本当なら、いわゆる旗竿地よりさらに条件が悪いと思います。

トピ内ID：0414780386

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口約束

🐤

匿名

2021年02月09日 21:44

これはだめでしょう。いくら安くても、服や靴を買う訳ではない。大金です。なのに、口約束なんて、あり得ない。素人の私でもそう感じます。

トピ内ID：5448653189

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ありがとうございます

ハタ坊トピ主

2021年02月10日 10:33

まず、身内の土地は袋地というのですね。教えていただきありがとうございます。思った以上に売るのは難しい土地なのだと分かりました。相場の半分でもありがたい話なのだと身内にも教えます。

トピ内ID：5627831402

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そこは旗竿地ではありません

高橋XYZ

2021年02月10日 11:34

公道まで通行できる正式な道路がありませんので、そこを旗竿地とはいいません。そういう土地には全く価値がありませんので、公道に接した土地の1/10の価格でも買っていただければ御の字です。公道に接している土地の半額でなんて、安いどころかかなりの破格ですよ。さっさと売り払ってしまいましょう。絶対に売れない土地をお金に換えるチャンスです。速攻で動くことをおすすめします。

トピ内ID：6059545624

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状況確認が不足している

🙂

スタンダード

2021年02月10日 13:00

囲繞地通行権が確保されているようです。公道に通じる私道の幅が2m超え、公道の幅が4m以上あれば立派な旗竿地で、周辺相場の半額で売る必要はありません。不動産鑑定士に時間相談されて状況を確認することをお勧めします。(鑑定は不要です)売却後に後悔されませんように。売却額は買手が決めるものではありませんから。

トピ内ID：8649818704

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そのまえに、なぜそんな土地を欲しがるか考えてみたら？

🙂

gura

2021年02月10日 13:00

普通そんなところを買おうと思う人はいません。なぜその人はほしがるのでしょうか？売れるということよりも、その安いお金で、何が起こるのかの方が怖くないですか？なぜその土地に目を付けたのか、調べた方がいいと思います。

トピ内ID：4281213672

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袋地買いました

🐱

経験者

2021年02月10日 14:28

私の実家の話ですが。隣家のご主人が亡くなり、家を売りに出したいのだけれど、裏庭(150坪位)の処分に困り、相続人から実家に「幾らでも良いから買ってくれないか」と泣き付かれたそうです。庭付きでは広すぎて売れないし、その庭には隣家の脇(1m位？)からしか通れない。それ以外には実家の庭を通るか、隣家を挟んだ反対側の３軒分の庭を通るしかない。実家も困り(このままでは隣が放置家屋になってしまう)、仕方なく離れた所に有った畑を同じ面積だけ等価交換の形で手続きしたそうです。その結果、実家も庭が広すぎてもて余しています。今後の相続で、今度は実家が「只でも良いから貰ってくれ」と誰かに頼むようになるのではないかと心配しています。袋地なんてに半値でも買ってくれる人がいるだけ有り難いと、逆に感謝した方が良い案件だと思います。

トピ内ID：9188045043

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チャンスです

🙂

匿名

2021年02月10日 14:28

私だったら即、売る(買ってくれる)事に賛成します。実は私の実家が「袋地」です。今は親がひとりで住んでいますが将来絶対に売れないと思います。解体用の車さえ入らないからです。地価がすごく値上がりしている人気地域なのに、この残念感。裏によそのお宅があるのですが(ここも高齢の親だけ住んでいる)、実家とそのよそのお宅同時なら、「何とか」売れそう、、、くらいです。 (裏から回ると車が入り、広い土地ができる。ペンシルハウス三軒分は軽くある) 車を必要としない地区、街なので親が購入したのだと思います。今、流行りの「太陽光発電」設置か物置用かもしれません。本当にチャンスだと思います。羨ましい。

トピ内ID：4561145458

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確認しないとトラブルに

🙂

久美子

2021年02月10日 15:01

>道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束というのも原因でしょうか？それって、買いたいと言っている人に、伝わっているのでしょうか。何十年前なら、所有者も変わっているかもしれないし、その間、放置されていたなら、無効にされるかもしれませんよ。それから、買う予定の人が、ゴミ置場とか資材置き場にする場合、嫌がられたら、通行許可はかんたんに取り消されてしまいます。旗竿地でさえ、竿部分が何人かの共有使用だと、全員の許可がないと売れないですよ。売るなら確認が絶対に必要だと思います。

トピ内ID：0430347783

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旗竿地だから

kaze

2021年02月10日 15:53

＞道路から土地へつながる私道の権利が無く、通行許可は何十年前の口約束というのも原因でしょうか？そもそもその土地に建築許可は下りるのでしょうか？

トピ内ID：3523647591

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それって買えるの？

😑

なお

2021年02月12日 12:16

昨年家を建てるために土地を探してました。安くていいなと思っていた場所が旗竿地で、しかも私道に面しており、その私道の権利はないと言うまさに主さんの（あってますか？）言ってる土地でした。ハウスメーカーから、この土地では家を建てられません、と言われましたよ。なので買いませんでした。善意で私道を通してもらっているなら、今の持ち主が無くなり代替わりして私道通行禁止になった場合陸の孤島では？買いたい人はきちんと理解しているのでしょうか。本当にそれでいいのなら、半額でも御の字だと思います。

トピ内ID：5451771181

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私道の通行許可を取り消されると、無価値です。

🐱

ニャンと！

2021年02月12日 13:01

私は、亡父から旗竿地を相続して処分に苦労しました。しかしながら、道路から土地へつながる私道は、道路側の住人と亡父との共有地でした。その場合、道路側の住人が誰に替わっても、通行に関しては、住人側の承諾を必要としないのです。私道が、100％道路側の住人名義の場合、私道の半分を買い取る交渉が必要です。その交渉がまとまらない限り、旗竿地の売買は、重大なトラブルに発展する懸念があります。

トピ内ID：5155992793

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袋地はとんでもなく不利

🙂

よもぎ

2021年02月12日 16:34

他人様の私道を当たり前のように通らせてもらってきたんですね。ありがたい話です。私道所有者が、人しか通るなと言ったら、自転車も通れません。水道埋設なんてまずさせません。だから、建築は無理。接道義務も満たしてないし、どうやってもなんの使い道もない。畑くらい？買い手なんてつきません。買うのは隣人だけです。どうしてそんな袋地を半値なんて高値で買おうとするのか不思議です。

トピ内ID：9350479697

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旗竿地なら価値があるけど袋地はほぼ価値がない

🙂

なお

2021年02月13日 15:17

しかも私道の使用許可すら担保されていない土地って、家すら建てられないですよ。売れる時に売った方がいいです。旗竿地なら、価値は低いけどそれなりに使えますが、隣接する人くらいしか相手にしてくれない土地です。

トピ内ID：3920661451

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チャンスかも知れません。

🙂

ＨＡＮＡ

2021年02月14日 14:29

「道路から土地へつながる私道の権利が無く・・・」というのであれば、常識的に考えて、そんな土地に誰も手を出さないでしょう。なぜなら、家も建てられない、車も入れないでは、買っても使い道はなく意味がありません。つまりそれはほとんど利用価値のない死んだ土地です。買い手が現れたということは、その土地にアクセスする道路の確保に見通しがついた！ということです。可能性としては、その道路の所有者がその土地を買い上げ土地を広げたいとか、宅地分譲業者がその一帯を買い上げ区画し直して売りに出すとか、考えられます。私はトピ主さんの身内の方とは真逆の立場で、道路に広く接する土地を持っていましたので、袋地の所有者に道路を確保するための土地をあげて、その１０倍の面積の土地をもらいました。つまＲ1：10の交換です。

トピ内ID：9070028647

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旗竿地は安いというけれど

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