住宅の取得を考えております。子供は小学生と保育園児です。子供の通っている小学校の校区で住宅を捜すこと早5年・・。なかなか物件のでない場所で今回やっと中古住宅が出てきました。ですが、築30年、勿論耐震制度の整う前・・。間取りは自分で変更するとはいえ、お風呂・キッチンを入れ替えるとリフォーム代として500万は掛かります。土地代2700万＋住宅が500万で住める！とポジティブに考えるべきか、思案しています。何が自分でも惑うのか解らないのですが、61坪の東西に長い地形で東道路です。もう悩みすぎて解らなくて夜もなかなか満足に眠れない状態です。すみません。お知恵をおかし下さい。

土地値の住宅購入は有り？ | 生活・身近な話題

なにを迷うことがあるのです？

雄猫

2006年10月18日 12:55

とりあえず、買う。耐震診断をして、問題なければリフォーム。問題があるなら耐震性を高める工事をするか、家を取り壊して新築。

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５００万リフォームなら建て替えをお奨め

うにゃホーム

2006年10月18日 17:20

初めまして、業界関係者です。残念ながら欧米とは違って戦後日本では大量に安価に住宅を供給という事を基準に家を建てて来たのが現実です。建築基準法の改正、１０年保証の義務化等でようやく、ある程度安心できる住宅がここ数年建てられ始めたのがこの業界の現状です。一概には言えませんが大抵の一戸建てはローンが終了する３０～３５年で耐用年数を終えますし（残念ながらそのようにしか作っていないのがほとんどです）、資産価値も０どころか撤去費用を考えるとマイナスになります。土地は更地が一番いいのです。２７００万というのは土地のお値段であって撤去費用が別に発生する事を考えれば、実際にはプラス２００万程度は見たほうが良いです。そして築３０年をリフォームというのはお奨めいたしません（余程良い材料、例えばヒノキの四寸柱を使っているとか、大黒柱をしっかり使っているとか、基礎にお金をかけているなら考慮の余地有り）。現実的には２７００万、ブラス撤去費用２００万、プラス建て替え費用２０００万、プラス予備費１００万の５０００万というのが予算組みとして妥当かと思います。リフォームされるのでしたら建て替えをお奨めいたします。

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私なら買わないケド・・・

HD

2006年10月18日 22:06

5年も待ってたなら飛びつく気持ちも解らないでもないですが･･･一生に一度の大きな買い物ですので焦らない方が良いですヨ。長細い土地だと良い家も建て難いでしょうし､その地区には､宅地の売りも少ないのでしょうか？

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建て替えました

同じです

2006年10月19日 10:43

築年数も、坪数も値段も大体同じようなものです。 5年前購入、古屋は解体して注文住宅を建てました。リフォームする気なんてまったくありませんでした。土台はしっかりしていましたが、家自体、使い勝手などお話になりません。結果、もちろん5千万上回る額になりましたが、予算どおりですし、何よりストレスがゼロ。思い通りの家、場所、学区なのでご縁があって良かった、と大満足です。タイミング的にも底値、超低金利でした。それぞれ予算もあることなので、すべての希望をかなえるのが難しいときもあると思います。後々、何が一番ストレスになるか考えて、家族の気持ちを確かめて決める。個人的には、今気に入ってる場所で、辛くても建て替えたほうがいいのでは?と思ってしまいますが。そんな古い家、500万かけるの勿体無いです。いったん住み始めて建て替え、となるとその間住むところや何度も引越し費用がかかる、などあとで思えば最初にやっとけば良かった、になりそうだし。時間をかけて検討できないのが辛いですが、よく考えてくださいね。

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土地としての条件が良いなら

ブルーバジル

2006年10月19日 11:18

5年も候補が出てこなかったんですよね? そこに、土地条件の良い物件が出たら買いでしょう。建物は立て替えられるけど、土地の形は変えられないから、土地条件が最優先。良かったじゃないですか。しかも、自分の好きな家たてられるし。今は住宅性能すごく進化してるから、下手に築浅より、新築したほうがいいと思う。私なら、まずそのまま住みます。そして、下の子が家を汚さなくなった時、立て替えます。幼稚園児って中途半端な年齢で、結構家をよごすこともあるし、一人部屋では寝ない年齢。小学校に入れば、ひとりの時間も必要になってくるでしょう。いったん住んで、通風とか採光しか、じっくり観察して、夢をふくらませて家を建てたらいいと思います。

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建て替えちゃえ

かえ

2006年10月19日 11:25

私が住んでいる住宅街も築３０～４０年の物件が多く、最近建て替えをする家が増えてきました。それに伴い住民も高齢化、代替わりをしたり、マンションに引っ越す熟年夫婦も。築３０年位の物件って土地代だけなので若夫婦が購入、何年か住み、子供が中学生位になったら建て替えるっていうパターンが増えています。何故購入後すぐに建て替えないのかというと、子供が小さければ部屋は荒れるので落ち着いてから。ということのようです。新築の一戸建ては無理でもこれならってことで、最近人気があるみたいですよ。

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一部新築

建築士

2006年10月19日 11:26

　61坪の東西に長い敷地ということです。　おそらく、敷地一杯に建ってはいないでしょうから、生活の重要部分を空いている部分に新築し、元からある部分は、手を加えずに利用します。築30年であれば、ビニールクロスを張り替える程度でも、十分に利用可能です。そして、状況に応じて、元の部分を建て替えていけば良いと思います。　例えば、12坪を新築すると(1階7坪、2階5坪)、1階に8畳リビングと4畳キッチン、2階に夫婦6畳寝室+クローゼットくらいは作れます。　お子さんの部屋が古い家屋になりますが、きちんとリオームすれば問題ない(お子さんの希望しだいでは新築部分に子供部屋)と思います。このようにするのは、将来、古い部分を建て替えて、2世帯住宅にすることが可能になるからです。

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土地代は置いといて

働く主婦

2006年10月19日 15:21

素人考えですが。土地代は、きっと住んでいらっしゃる地域では妥当なのでしょうと思ったとして、家のリフォーム･･･ 500万のリフォームで残りの人生をその家で住めますか？主人の実家は築30年で大黒柱等の補強・リフォームと大きな改築に700万かけて今も住んでいます。リフォームしたときは既に65歳を過ぎてますので、老後まで何とか持つでしょう。お風呂・台所などは前からちょくちょく改築していたそうです。友人の家は、築100年を越す立派(広くはない)な家です。立ち退きの際に、4000万で家を売ってほしいという人が現れ、岐阜から北陸へ運んだそうです。なので、築30年で上の建物には値段がついていないとなると住めない場合が殆どのように思います。でも、学区を変えたくない、戸建がほしいけど物件が出てこないなら、いつか建て替えるつもりで購入するかな。

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業界関係者さんのいうとおり

はなちゃん

2006年10月19日 16:03

業界関係者さんの言うとおりですね。うわものはリフォームする価値なしだと思います。我慢して今のまま使って、建替えできる余裕ができたら建替えをする気で、購入すべきです。尚、購入するときはうわものが邪魔ということで更地にする分代くらい値下げ要求すべきですよ。

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見えない所が大事

中古

2006年10月19日 18:17

友人が、同じく築３０年の中古物件を買って５００万かけてリフォームしました。一見、新築のように見えますが問題は下水管でしたご主人が○○○をする度、詰まってしまったそうです業者に高水圧で管を掃除してもらってからは、一応は詰まらなくなったみたいですが､多分３０年分の汚れは硬くこびり付いてるような気がします（どんどん流す家は別ですが）中古って下水管に限らず、見えない所に問題があると思いました

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場所がよければ買った方がいいかも…

コロコロ

2006年10月19日 22:49

うちも2年前に中古住宅を買いました。最初は更地で家を建てるつもりで土地を探していましたが、なかなかいい土地には出会えませんでした。その時に中古住宅も視野に入れて探し始めたところ、トピ主さんの言うように土地の価格だけで家付きということに気がついたのです。購入したのはラッキーなことに築5年足らずの注文住宅で、けっこう満足しています。もちろん自分の思う間取りとはいきませんけれど。住み始めてから周辺の土地価格、戸建の価格を広告などで知るようになってみると、ずいぶんとお得な価格で購入したと思うようになりました。売主が早く手放したかった、そのタイミングと購入の時期が合ったために、うまく安い値段で買えたのだと思います。気に入っているのであれば、それは出会う運命だったと思います。建て替えかリフォームかは専門家の意見に任せます。ただ、やはり築30年というのであれば、耐震性能などを調べてもらってからリフォーム、建て替えを考えてはどうでしょうか？贅沢な装備品をつけなけば、安く建ててもらうことも出来るみたいです。頑張ってくださいね。

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土地値で買える住宅なのに

もり

2006年10月20日 13:09

悩むのは、なぜでしょう？今まで懸命に探してきたところに、挙げていた条件にはまる物件がでてきた。金額的にも納得できる。でも・・・？それが、大きな買い物をする前によくある迷いなら、大丈夫だと思います。でも、「これだけ条件がそろっているのに買うのをためらう・・・」なら、その第六感を信じたほうがいいかもしれません。理由をつけて諦めようとしている自分がいるなら、”そこを買うのはやめておけ”という、お知らせなのかもしれませんよ。

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状況次第ですが、

腐った建築士の卵

2006年10月20日 18:53

　５年も探して見つからなかった土地ですので、買っておいた方がいいとは思います。が、飛びつくのはやめて、隣近所にトラブルがないか、日照や騒音に問題はないか調べましょう。それがクリア出来ているなら一気に購入対象です。　上物の価値は基本的にはゼロですが、たまに出物があります。まず、お金持ちが作った家。これは材料や工賃をけちってありませんので、３０年経っていてもリフォームでかなりいけます。あとは建築関係者の自宅。これも大抵はいい材料が使ってありますしメンテも小まめです。それ以外はリフォームするより、建て替えを検討した方が早いと思います。５００万のリフォームといっても、水周りをいじったらそれだけで５００万かかります。それになんやかんやであっという間に２００～３００万の追加工事がかかります。更に屋根が傷んでたら、それだけでまた２００～５００万かかります。前の所有者が小まめにメンテをしていれば、ここまでは掛かりませんが、そうでない場合は・・・。

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買いましたよ

むむ

2006年10月21日 03:50

12年前、ほぼ土地代だけの3600万で築30年以上の家を買いました。リフォームは２階にトイレと洗面所をつけたりしまして300万ほど。もともと考えていたよりローンも少なかったので、10年で完済し、一昨年建て替えました。土地があれば建て替えは可能です。土地代だけで買えるなら、とりあえず今の家に住んでせっせと借金を返し、10年後ぐらいに建て替えされると楽だと思いますよ。

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新興住宅地は？

アヤカ

2006年10月21日 12:19

土地や家も重要ですが、その近くのご近所さんの様子伺ってみましたか？後々になって、騒音がうるさい人がいる等問題がないかチェックしたほうがよいのではないでしょうか？すでに古くからある住宅街だと、すでに近所付き合いなど出来上がったものの中に飛び込むわけですから、そのへんの覚悟等はありますか？もし、学区内にこだわらなければ、新興住宅地などはどうでしょうか？皆転勤で入ってくるので、一人だけ転入生って扱いもないし、小学生くらいなら結構適応力ありますよ。住んでいる地域にもよりますが、土地2700万+500万なら、（田舎でしたら）土地+建物込みで3000万前後の新築物件というのも考慮にいれてみてはいかがでしょうか？ただ、車必要、都心まで遠い等はあるかもしれませんが・・・

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ふつうは

元業界

2006年10月21日 13:01

値下げさせて建て替えるのが最善ではないか。一度住むと、後からリフォームするのはかなりしんどいし、「方位」など迷信めいたこともあるから、ヘタに家をつつかない方が身のため。工事後、当主が亡くなったなどという話もよく聞きます。

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トピ主です。

判断付かない

2006年10月23日 17:43

皆様　ありがとうございます！自分のﾄﾋﾟがまだ反映されていないと思ってました。お一人お一人にお返事が書けなくて申し訳ございません。皆様の意見全てが勉強になります。61坪の長方形の土地いっぱいに家を建てられていて、お庭がとても狭いのです。建築士さんの意見に心惹かれるのですが　住みながらのリフォームは無理ですか？値段は　妥当ではないかと思っています。買う気満々で居たところに　知り合いの方に図面を見て貰ったところ、長男が居着かなくなる家だ。逆の床の間だから　病人が出る。などと言われて怯んでしまってるのもあります。自分の決断に自信が無くて、怖いのです。HDさんの意見ですが、宅地も全くない場所です。はなちゃんさんの意見ですが、一回は値下げして貰ったんですよ。もっと早くにトピ建てれば良かったです。もりさんの意見も　すごく気になります。何かが教えてくれてるのかしら？と・・・

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後出しになりますが。

トピ主です。

2006年10月24日 11:52

この土地は西の真横にコンビニが建っています。かつ西の横の土地は盛り土をした上にコンビニが建っているためちょうど1階と2階の間が向こうの地面の高さと同じです。こういうのは関係ないのでしょうか？風水もどこまで信じたらいいのか解らないのです。間取りも変更したら　結構な金額になるモンなのですね・・・。しかも　無駄に広い家なのでクロスを張り替えるだけでもそこそこの金額に・・・。自分でも　でもこの条件の家を手放したら後悔しそうだな。と思ったり、築30年で果たして何年住めるのか？と思ったり。あぁ。。昨夜も2時頃　目が覚めてどうして良いのか。思案に暮れてしまいました。皆様の意見　本当にありがとうございます。もう決断の時が迫っているのに、心が定まりません・・。

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しばらく我慢して住む。

こっこば

2006年10月24日 16:42

我が家の体験談です。（と言っても買ったのは両親ですが）築２５年ぐらいの建物に引っ越しました。本当は、母親は台所と風呂場はリフォームしたかったみたいですが、年数からいって５～１０年ぐらい経てば建替える感じになる。という判断から、壁紙のみを変えました。それだけでもぐっと新しい感じになりましたよ。実際すんで６年経った頃から、同じ時期に建てられた近所の家がぽこぽこと建て替えを始めました。築３０年の家の場合、恐らく１０年も経たない内に、ところどころボロが出てくる可能性があります。なので、せっかく希望の場所と土地の大きさが見つかったのなら、買ってもいいとは思います。ただ、築年数からすると、風呂場とキッチンだけのリフォームは待ったを掛けたいです。

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風水は気にしない。

建築士

2006年10月25日 11:29

　風水を気にすると何も進まなくなります。私の場合、風水を気にする方は、最初から風水に沿わせた考え方で対応しますが、最初から信じているとは受け止められない場合は、最初から風水を気にせずに対応していきます。　風水というのは、長年の積み重ねによる傾向を数値で示したものと同じです。建築の常識で設計すれば、おのずから風水と同じになることもあります。例えば、玄関は道路に面しないようにし、角を作ってから---と風水で言われるようなことは、これは道路から玄関が見えると、泥棒などが侵入しやすくなるからです。そういうことが風水という形で言われているのです。

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最初は出来る限り手を入れない。

建築士

2006年10月25日 11:34

　最初は手をいれずに住んで、経済的に余裕が出来た段階で建て代えたらいかがでしょうか? 　建て代える前提で購入することにして、建物の解体費用は値引きしてもらうように話してはいかがでしょうか? 通常、古家がある場合は、撤去費用を値引きしてもらうことは普通のことです。値引き交渉に遠慮はいりません。　建て代える場合でも、61坪あれば、庭も造れるし、いろんなことが考えられます。　建て代える場合、現地を見ないと確かな判断は出来ませんが、東側1/3くらいを取り壊して、新築することが可能ならば、それが、なんとなく良いような気がします。

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更地にした方が高い

kuropo

2006年10月25日 12:17

私も無駄に広い築50年ほどの家に6年間住みました。天井や建具の高さが低い。広い部屋がなく、小さい部屋ばかり。寒い。ネズミがでる。一部基礎がくさってる。シロアリがでた。水道管も腐っているのか、水がまずかったです。いろいろ問題はありました。親戚からの賃貸なのでとぴ主さんとはぜんぜん状況がちがいますが。そして現在妹が住んでいます。一時はこの家を親戚から買い取って建替えもいいなと思ったんですが、家を壊して更地にするのに300万くらいかかります。そしてセットバックしなくてはなりません。変な場所にあるので、整地にすごくかかりそう。と言うわけでやめました。大地震さえなければ、築30年でも50年でも住めます。でも、去年新築マンションに引越し、こんなにも設備に差があるのか～住みやすい～暖かい～　と感動しました。表面下の劣化を考慮する必要は大です！！古い家って本当に寒いんですよ。

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2度目です

働く主婦

2006年10月25日 12:52

トピ主さんの2度目の書き込みを見ました。西隣がコンビニですか？しかも、購入予定？の土地より高い位置に建ってる･･･ちょっと購入するのに躊躇しちゃう条件だなぁと思いました。コンビニってことは24時間、色々な客が来ますよね。うるさいのかなとか、上から自分たちの家が覗けてしまうとか、ゴミを投げ捨てられそうとか･･･西日はなくても差し支えないようにも思うので、コンビニとの間に高い壁を作りたいなぁと思ってしまいました。そのあたりは大丈夫なのでしょうか？風水に関しては分かりません･･･

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法律上はどうでしょうか？

こすもす

2006年10月25日 17:39

みなさん、建替えが可能という前提でご指摘ですが、疑問があります。敷地が東西に長く、東が道路。道路に面していればたしかに建築可能なはずですが、法律上、通路とか水路だった場合、建てるのは無理とされます。これは昭和三十年くらいに、てきとーにやってしまったなごりと、現実より地図を重視するお役所仕事が現在もあるためです。「道路」と地図になかった場合、全部の建て直しは無理です。本来は建ててはいけないんですから、部分的リフォームをするしかありません。さらに、外側を直すとき、南北に建物がある場合、セットバックしなくてはなりませんね。今よりさらに細長い家しか建てられないでしょう。出入り口についても、防災上必要な場所を規定される可能性があります。角地であればすみ切りを要求されるケースもあります。広さだけみれば不自由はないでしょうが、こうしたことをお役所で調べてみてもよいのでは？

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松居さんの逸話を知っていますか？

えいゆう

2006年10月25日 22:24

>もう悩みすぎて解らなくて夜もなかなか満足に眠れない状態です。すみません。お知恵をおかし下さい。タイトル通りでご縁がないのでしょう。てか、まだ｢機が熟してない｣のです。数年後後悔して家族が･･なんて事になっては元も子もありません。みんなモノじゃないのです。まだわかりませんか？就学時に合わせて家を、って発想はもう時代錯誤ですよ。お母さん、しっかりしてくださいネ！！

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皆様ありがとうございます。

トピ主です。

2006年10月27日 13:49

まず　立て替えは問題なしです。セットバック済みの物件です。松居さんの逸話は　知らないです。良かったら教えていただきますか？先日白アリ業者に見てもらいました。こんなに地面から床が離れている家は最近は無いですよ。と言って貰えました。お金持ちな方なので　良い材料で建ててらっしゃるそうです。お風呂とキッチンだけのリフォームは辞めた方が良い。との意見がありましたが、買うならそうしようと思ってました。駄目なのでしょうか？

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保険をケチらない

おたえ

2006年10月28日 00:29

築２８年戸建を購入、総リフォーム中の者です。建て替え派のご意見が多いようですが、我が家はいろいろ考えた結果、総リフォームしています。新築が理想でしたが、注文住宅はまだ予算的に厳しいのと、建売だと間取りが狭かったり不安な要素も多く・・・。購入した中古物件は駅徒歩３分南東南西角地で、古いですが土地・建物とも広いので購入しました。今回のリフォームで１５年位頑張ってもらって、建て替えたいと考えています。トピ主さんがもし購入後のリフォームを検討されるなら、火災保険をケチらないことです。我が家は総合保険という、地震保険と自然災害補償が付いたものに加入しました。地震の損害はもちろん台風などで雨漏りなどあっても屋根の修理費が補償されたり、雪害、凍害等いろいろ補償項目があります。加入時は結構お金がかかっても、古ければ古いほど元が取れるそうです。地震で住めない状態になってしまっても、建て替え費用のいくらか（家の評価額や被害の度合いにより金額は異なる）が補償されます。詳しくは保険会社にお尋ね下さい。以上ご参考まで。　

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２回目ですが。

腐った建築士の卵

2006年10月28日 18:09

壁（塗装）と屋根の診断だけはしておいた方がいいですよ。あと、耐震診断（自治体で補助がある所もある）もやっておいた方がいいです。それでＯＫなら、水周りのリフォームだけでもいいような気がします。

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リフォームで問題なさそう。

建築士

2006年10月30日 10:07

>こんなに地面から床が離れている家は最近は無いですよ。と言って貰えました。お金持ちな方なので　良い材料で建ててらっしゃるそうです。　これまで、家の状況が分からなかったので、建て替えという話し方になりましたが、建物の状況がかなり良いようですので、リフォームで差し支えないように思えてきました。　古い建物で問題になるのは、他の方も言っておられますが、水道管等の錆や設備関連の問題です。風呂、キッチン、トイレと配管の更新と居室の内装さえ行えば、問題なく住めるようになりそうですね。日常的に使う場所以外については、手を入れずに利用すれば良いのでは---。　尚、大きな家のようですので、建物の維持費は、それなりにかかると思います。屋根の葺き替え等は、かなりの費用がかかると思っていたほうが良いと思います。

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コンビニ隣の一軒家は

のら

2006年10月31日 11:37

私ならあきらめます。小さいお子さん達に良くないと思います。一軒家はマンションよりも外に出やすいです。妄想かもしれませんが、小学生のお子さんが夜にコンビニへ遊びに行ったらどうしますか？　そこまでひどくなくても、小さなお子さんたちは夜中に買い物に歩くのは普通のことだとインプットされるでしょう。大人がずーっと立ち読みしてたり、大人向けのマンガや雑誌がいつでも目に入る環境が普通になるのでは？孟母三遷という言葉もあります。環境は子供の成長に大きな影響を与えると思います。子供は土地家屋よりも、もっと大事だと思います。「不動産はご縁」と良くいわれますが、本当に縁があって相性の良いものなら、トピ主さんほど悩まずに縁結びされてると思います。悩むことは当然ですが、”悩み過ぎ物件”はやめた方が良いと思います。

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土地値の住宅購入は有り？

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