住宅ローンで悩んでます

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🙂

かず

2023年10月13日 12:22

話題

都内在中50才会社員単身赴任　退職金無し　病院歴あり脳梗塞　妻52才パート　住宅ローン変動金利1.175%　残債1600万　67才までローンあり。ローンをどうするか悩んでます 1.このまま完済する 2.今の家を売って別の家を買う 3.リースバックする現在会社員で手取24万ボーナス年50万　妻パート月8万　ローン9万管理修繕費2万5千固定資産税年7万貯蓄400万　毎月3万貯金　毎月貯金してますがかなり節約しての貯金です。本当は貯蓄出来る余裕は無いです。 1番目、今後金利が上がりそうなのでとても不安です。固定にかえたいのですが今変えると+1万増えますしかも今後もっと上がりそうです。因みに借り換えは出来ません。直近で、脳梗塞になった為。 2番目今売ると二千万位で売れるので、その資金プラス貯金で千万位の中古マンションを買う。ただ借入が出来ない可能性あるのと、妻が今の職場離れたくないと言っている 3番目リースバックで今のまま住むが60才以降収入が減ると賃料が払えなくなるのが不安。年金も夫婦で月13万文章がめちゃくちゃですみませんがよろしくお願いします。

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#５０代以上

#お金

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３はナシ

🙂

きょん

2023年10月13日 15:05

「リースバック　トラブル」等で検索したら色々出てきますよ。これは止めておいたほうがいいです。単身赴任とのこと。今は奥様がお一人でマンションに住んでるのでしょうか？生活費２重に掛かってるってこと？現在のパートは絶対止めたくないということですね。うーん。私なら、失礼ながらその年収＆貯金でしたら２千万で売れるうちに売却して、公営住宅に申し込みます。売却後、一度普通の賃貸に引っ越してから申し込むのが手間ですが。２は、どう考えても現実的じゃないかな。貯金はたいてゼロになったら不安過ぎます。

トピ内ID：c2676c2ed13e4d26

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今のままでいいのでは？

🙂

メルモ

2023年10月13日 14:50

脳梗塞大変でしたね。後遺症は残らなかったのでしょうか。いずれにせよお大事にお過ごしください。ご質問の件ですが、私ならいずれもおすすめしません。まず、住宅ローンについては、変動金利であれば短期プライムレートに連動しますが、現在のところ、短期プライムレートが大きく動く（上がる）雰囲気はありませんので、金利上昇が心配だというだけのことであれば、急いで動く必要はありません。買い替えについては、その理由によります。子供が独立して家が広すぎるのでダウンサイジングしたいとか、戸建ての管理が大変なのでマンションに移りたいとか、狭くてもいいから駅近がいい、といった前向きの理由なら、買い替えもいいと思います。でも、そうでないなら止めた方がよくないですか。買い換えには仲介手数料や登記費用等がかかりますし、1000万円の中古マンションというとかなり老朽化していそうなので、大規模修繕費用が足りるのかも心配です。リースバックを考えるには、トピ主さんはまだ若すぎますよ。リースバックについても様々な手数料や費用がかかるので、決してお得な訳ではありません。どうしても収入が不足するというのなら、今の家を売却して、安い賃貸住宅に移る方がまだマシかもしれません。ただ、その場合は生活の質が低下する可能性も高いので、本当にそれでいいかどうか、奥様とよく相談すべきだと思います。ご病気で気弱になっているのだと思いますが、重要な判断は気持ちが落ち着いている時にした方がいいですよ。「落ち込んでいる時」や逆に「ハイになっている時」にした判断は、裏目に出る可能性が高いです。

トピ内ID：bfbda93d5005063c

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生活を変えるしか

🙂

猫の僕

2023年10月13日 14:50

まず分からないのが、トピ主さんは、単身赴任で東京在住。奥様は、他の地域にお住まいということですか？今ローンを払っているのは、奥様のいる地域の物件ですか？そうだと仮定してのコメントですが、リースバックは難しいのではないでしょうか。全ての物件をリースバックに出来ません。場所の良い、物件の状態が良いものでないと、取り扱われません。また物件が都内だとしてリースバックが可能だとしても、ずっと家賃を払うことになるし、生きている間に契約期間が切れるかもしれません。さらに新オーナーから「出て行ってくれ」と言われたら、どうするのですか？高齢になったら賃貸物件を借りるのは難しくなります。あと、今更どうしようもないのですが、住宅ローンは定年までに支払い終えるように組むのが普通です。 67歳まで組んだのでしたら、繰り上げ返済すべきだったのではないでしょうか。そもそもの前提に無理がありましたね。また、2千万で売って、その資金プラス貯金で1千万のマンションに買い替えとのことですが、貯金をプラスする必要はないのでは？１千万の売却益が出ますよ。もし、２千万以上の物件に買い替えるとのことでしたら、今ある貯金は不動産取得税、登記費用、仲介手数料、引っ越し代等で無くなってしまうのでは？奥様は不要範囲内の収入ですか？でしたら、範囲を外れてもっと稼ぐべきだと思います。よく、働き損とかいう言葉を聞きますが、そうではないと思いますよ。一般に女性は男性より長生きします。そして夫が亡くなった後の年金は激減します。ですから今のうちに、女性自身で自分の年金を増やすように、不要範囲を外れて働いた方が、長い人生楽に暮らせますよ。

トピ内ID：a1e301acdd0a63fe

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4.妻が扶養を超えてフル勤務からの怒涛の繰上返済

🙂

匿名san

2023年10月13日 15:10

基本は1ですね。但し、67才までだらだら金利を払い続けるのではなく100万円溜まったら繰上返済する。その為にには政府が発表している年収の壁問題の解決策をしっかり活用することです。つまり奥様にガッツリ働いてもらう。月8万円な時給千円としても80時間の勤務。平日たったの4時間です。フルとはいいませんが2時間増やせば4万円増える。今できている3万円と合わせて月7万円。年間84万円。 1年ちょっとで100万円になるからこれまた繰上返済に回す。 10年で8回の繰上返済をするとどうなるか。 60才を待たずにローンを完済できます。フルなら尚いい。扶養を外れても手取りが増えるくらい稼げばいいのです。お子さんの有無が分かりませんが、いないか子育てを終了しているのなら400万円全部を予備費としておく必要はなく、100万円くらいはさっさと繰上返済しちゃいましょう。月々の返済が楽になります。銀行が収入が激減する65才を超えるようなローンを認めているのはね。大半の人が60才までに繰上返済しちゃうからですよ。その大半の側にならないと老後がキツイですよ。繰上ができなかった人が利用するのがリースバックやリバースモーゲージ。いずれも50代での利用はリスクが高いですよ。金利上昇を恐れているのでしょ？金利だけを支払う仕組みだからリスクは同じだし、利用期間が長いと厳しいことになのはご存知ですか？かなり高齢になってから利用しないね。買い替えは難しいと思う。建設資材の高騰で新築物件の値段がうなぎのぼり。だから中古に人気が集まって値上がりするのです。高く売れるのは確かですが、新たに購入するマンションも値上がりしていると考えるのが普通ですから、購入物件はかなり古いか不便になることは確実です。奥さまが納得しないでしょう。

トピ内ID：19db6cdbb2043409

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怠慢すぎる

🙂

みなみ

2023年10月13日 17:52

固定金利が上がるのと変動（＝短プラ）はだいぶ違うんですよ。そんなの、変動でローン組むならわかった上で組むべきなんだけど。上がらないとも言えないけれど、今の状況からではもう少し期間がかかるし、上がるにしたってそう簡単に何％もは上がりません。その間にすっ飛ばしてきた手順を踏みましょう。たぶん１がいいとは思うんだけど、そもそもこういう質問本気でするなら、１の場合に寿命までの収支計画を立てて、60歳の時は資産額がいくら、70歳ならいくらでって説明した上でどれがいいかと聞きますよ。そんなのも自分がやらないで誰かが計算して判断して、結果だけ聞こうだなんて怠慢もいいとこです。頭が使えないなら、もっと生活レベルを落として複雑でない生活をすること。リバースモーゲージは数年前聞いた時は6000万以上の物件のみで、そういうのはリースバックの場合もあるはずですよ。こういうのもさ、本気で心配ならさっさと自分たちのケースはどうなるかを機関に直接確認とるべきなんですよ。でないと細かい損得勘定ができないし、基本を理解してもいないのに得しようだなんておこがましいです。金融関係は複雑なものを選択するほど、中間マージンがとられて提供側が儲かるようになってるんですよ。変動も目先はお得ですし、結果的に得なまま終わるケースもあるけれど、それを選択できるのは「基本的なことが理解できて自分で状況判断とって、思い通りにいかない場合の代案が頭に描けてる」人だけ。トピ主は違うんだから本来選択してはいけない人です。自分で理解できない取引なんてしちゃいけないし、破滅の元です。生活をまるまる変えるより、奥さんに上限撤廃して働いてもらうのが一番ラクだと思いますよ。そして他人に計算させないで、今のままで何歳の時にいくら資産額になっているか、出してみて下さいよ。

トピ内ID：c8177569bcefe11c

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奥様がフルで働く

🙂

ばんが

2023年10月13日 18:35

123ではなく、【4】奥様がフルタイムでがっつり働くというのが一番わかりやすく可能な方法じゃないですか？更年期なので辛いかもしれませんけどね、今まで楽してきたツケだと思えば仕方ないです。【3】のリースバックが可能かどうかはさておき、60歳以降は収入が減る予定ならば今のままの返済【1】も無理じゃないですか？【2】は今の家が2,000万で売れたとしても次買える予算は800万、稼げないのに無貯金は無謀過ぎる！！！世帯月収32万、ローン+管理費で11.5万、2人別々に暮らしている、という生活自体が崩壊してますが、単身赴任の辞令が出たタイミングとかトピ主さんが倒れた後に、生活費などの計算しなかったのですよねお2人とも計算が苦手ならば、多少無理しても働ける人が稼ぐのが唯一可能な方法では？職場を離れたくないとか言っている場合じゃない状況だと思いますけどねぇ。今の職場にプラス別の仕事を持つという方法でもいいんじゃないですか？

トピ内ID：2a69bb0a0b990859

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４妻がフルタイム＋副業してさっさと繰上完済＋老後資金貯蓄

🙂

匿名

2023年10月13日 20:24

夫が脳梗塞で倒れているのに妻５２歳パート月８万ってふざけすぎてます。倒れた後は妻が大黒柱になって目一杯稼ぐべきです。もうさっさと完済しちゃったほうが良いでしょう。完済後に高値で売れ安く買えるなら住み替えという選択肢が生まれます。

トピ内ID：f275ccaa9e572569

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大丈夫かなぁ

🙂

みなみ

2023年10月13日 20:24

＞2番目今売ると二千万位で売れるので、その資金プラス貯金で千万位の中古マンションを買う。ただ借入が出来ない可能性あるのと売るにも買うにも手数料、税金、引越し代、物品の買い替えも加わり、200万余分にかかってもおかしくないけど、計算に入ってます？今の家にも、新しいのにも、修繕費はかかりますがそれも織り込んでます？マンションは毎月管理費も修繕積立金も引かれるし、しかもそれらは共有部の分だし、値上がり余地もありますし、大規模修繕の時にはさらに大きな額の追加がある時もあるし、さらにそれと別で専有部の修繕は自分で準備するんですよ。・・・また計算、リサーチ不足で、あれ？昔の家に住んでた時よりもっとお金かかる？なんてことにならないといいですが。管理費、修繕積立金は月3万～が多い、それと固定資産税。あわせれば年４０万以上かかるし、年金生活になっても同様。 13万の年金の手取りは、10～11万。そこから３，４万拠出するイメージだときついように思いますが大丈夫？（月払いのイメージでなく、寿命まで総額いくらと計算し、これから貯金できる分から引くのでもいいですが）またいずれの費用も値上がりの可能性はあります。リースもリバースも、有効なのはたとえば余命もって１．２年とわかった単身の人とかです。（ただ、家なしになっても生活保護制度が保てていれば生きるのは問題なさそうですが）お二人ともすごい悠長ですね。金利上がらなくても奥さんが目いっぱい稼ぐか、何らかの方法で（住み替え含む）思いっきり生活水準切り下げないと老後破綻予備軍。ローンで目いっぱいなら修繕費の拠出も難しそうだし。それから主婦の年金見直し案は前から言われてますが、先日70万の壁に加え、50万の壁案が出てました、あくまで案ですが。遅かれ早かれ負担増になりそうな気配ですよ。

トピ内ID：c8177569bcefe11c

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マンションですよね

🐱

猫派

2023年10月13日 20:24

>ローン9万管理修繕費2万5千固定資産税年7万固定資産税はあまり変わらないと思いますが、この先修繕費や管理費は上昇していくのでは? 築何年かわかりませんが、大規模修繕が入ったら数十万・百万単位とか修繕費の不足分を請求されるかもしれません。１・２・３の選択肢なら3はなしですね。 1か2なら、奥さんの収入を増やして1かな。単身赴任は終了して居住地に戻れないのでしょうか。どちらにせよ、トピ主さんが退職年齢になったら支払いにつまりますよね。奥さんの収入を増やしたほうがいいと思います。 2人で年金13万だと、修繕費・管理費と払って生活していけるんでしょうか。年金から引かれるものもあるので全額もらえる訳じゃないですよ。売却して最終的に公営住宅もありでは。

トピ内ID：3fbb756a3bc31ca5

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マネーリテラシーは低いと自覚して

🙂

みなみ

2023年10月14日 10:51

たしかに60歳以降収入が減るなら、今のローンだってヤバいですよね。いずれの家に住むにしても、奥さんが収入を増やすのは必須。次の３つは必須です・1年ごとの収支予定表を寿命と思う年齢まで作成（苦手なら有料でFPに依頼）・奥さんの収入アップ・安い賃貸（公営含む）への引越し検討してみる 2人で年金13万は、サラリーマン世帯では違和感がある。奥様と年齢近い私世代の主婦の年金だって月６万円以上なのに、13万じゃ国民年金2人分相当でしかない。思い当る何かがなければこれも勘違いかもしれません。夫婦揃ってマネーリテラシーが低すぎ。（読む限り相当計算できなそうなので）さっさとFPに有料で相談し、見栄はらないで「計画や先読みが苦手。計算の仕方も計画の立て方も教えて」と教えを乞う、年金のことは年金事務所に出向いて教えてもらう、を薦めます。脳梗塞でお薬飲み続ける感じでしょうか。そういったことを体験すると人生観変わりませんか。こだわる必要がないことは切り捨てて、シンプルに生きられるのがいいと思いますよ。

トピ内ID：c8177569bcefe11c

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見直す勇気

🙂

変動です

2023年10月17日 11:21

我が家も変動金利です。すぐではなくても、いずれ上がるでしょうね。変動金利が安く設定されてるのは、いつでも上がる可能性があるから。高ボラティリティなので、余裕がない人には不向きな選択です。うちの場合は、政策金利が上がったら、今まで以上に注視します。諸外国の状況も見て、まだ余裕と思えば放置だし、思ったより早く（自分たちの金利から見て）１％以上とか上がったりしたら、とりあえず500～1000万繰り上げ返済してリスクを減らしつつ注視するかもしれないし、それ以上なら全額一括返済も。変動が向いてるのはこのように、上がった場合の対応策がある世帯です。それこそ奥様にも前もって、　変動だと予想以上に上がりだしたら住み続けられなくなるし、上がってからでは間に合わないことも多いから、　君も可能な限り働く気がなければ無理だよ。　そういう覚悟が持てないならもっと安い所にしよう。と言って買うべきでしたよね。今でも奥様の本気度によっては間に合います。お話しする時間はあったと思いますがどうでしたか。奥様が副業を追加するにしろ、今の職場でシフトを増やすにしろ、転職するにしろ、収入増によって住まいと老後の選択肢の幅が広がるほうが、トータルでお宅には良い話に思えます。逆に、扶養内を超えて働くなんて！とゴネられても、金利上昇リスク（遅かれ早かれ）、扶養控除の見直しによる負担増（これも遅かれ早かれ）、物価上昇と、上がり目より下がり目のほうが確実に多そうで、人生も心から楽しむことができず、寿命が縮まりそうです。手頃な賃貸にしろ分譲にしろ、住宅性能、特に室内気温差で健康寿命は左右されるらしいので。今標準のに近いレベルの樹脂サッシ、複層ガラス、断熱材か、それも個別によると思うので調べられるといいですね。

トピ内ID：b22d9c7767d4311c

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奥さん何言ってるんだろう・・・

🙂

紅茶がおいしい

2023年10月17日 15:20

＞妻が今の職場離れたくないと言っている妻は、今の住宅に世帯収入上げずに住み続けたら破綻しそうなことが理解できてないんですかね？離れたくないって言えば、脳梗塞起こして次も起こす確率が高いあなたが身体に鞭打って金策してくれるとでも思ってるのかしら。夫婦円満じゃなくて、奥さんATMと結婚したつもりのタイプかな。色々お二人変ですよ。そんなにも無謀なローン組んじゃうとこ、変動なのに上がった場合のプランがないとこ、夫が重病にかかっても生活の見直しする気がないとこ、それを強く言えないとこ、今の職場離れたくないならその職場にいたまま年収上げればいいだけなのにそれを考えようともしないとこ、計算や計画が苦手だから今の事態になってるのにまだ金利の絡む方法（リースバック）で延命しようと考えてるとこ、その割に知識がないこと・・・ああやっぱり破綻する人ってこういう風なんだな、と思ってしまいました。あと６０歳以降のあなたの年収見込み、老後の目標額、が抜けています。その数値がないとかなり精度の落ちる回答になってしまいます。年金もあなたが厚生年金の割に少なすぎる？と感じました。

トピ内ID：98096bb2513d12dc

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脳梗塞

🙂

匿名

2023年10月18日 11:35

大変でしたね。単身赴任だと生活費が二重になりますよね。今、マンションのローンを頑張って支払う方がいいのかな…月々が厳しいなら期間を長くして毎月払いを少なくする事も出来ます。売って貯金を足して中古マンションを買うって危険ですよ。売ったとしても老後資金にあてないと… 脳梗塞を繰り返して車椅子になった場合、施設も視野に入れた方がいいですね。

トピ内ID：09c6b2d19ded27c8

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おいおい

🙂

うし

2023年10月18日 17:19

適当なことを書かないで。大規模修繕で何十万や何百万なんて請求されないよ。そもそも修繕積立金の口座に充分な額が溜まっていなければ大規模修繕はできない。大規模修繕は長期修繕計画に従って行われるので、その都度大きな請求がくることはありません。物価の上昇などで予想金額よりも高くなる場合は、その差額が溜まるまで大規模修繕の時期が後ろへずれるだけです。毎月の修繕積立金の金額は、築年数と所有する専有部分の面積によります。築年数が浅く、所有する部屋が狭いほど修繕積立金は安い。あなたの手取りと残債（千六百万）を考えると、一千万の中古マンションを買うより今のまま住み続けてたほうがいい。ローンが終われば月に9万円は浮きます。どのみちどこかには住まなくちゃいけないし、今よりも条件の悪い住宅に住む意味がない。奥さんのパート代も大事な収入なんですから。しんどいとは思いますが、月に1万円でも収入を増やすか、支出を減らすのが現実的だと思います。ローンの支払い方に関しては、FPに相談してみたらどうでしょうか。

トピ内ID：ed0fd6aa0d0782ab

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奥様の動きが変

🙂

ユタカリ

2023年11月02日 10:14

脳梗塞、大変でしたね。身体は動かせるのでしょうか。ご心労もあったのかもしれません。ちょっとよくわからなかったのですが、奥様のパートのために単身赴任して二重生活を送っているということでしょうか？そうすると、パートの稼ぎはマイナスなのでは？なぜ奥様が悠長にパートを続けているのかわかりませんが、最低時給でもできるだけ長時間働く時だと思うのですが…。そして、生活は変えずに、奥様が普通に働いて繰り上げ返済をすればいいと思います。仕事を増やせないなら、掃除のパートと掛け持ちなどもできますよね。今が一番若い時で、楽してるとあとで辛いと思います。いざという時に頑張ってくれないパートナーだと辛いですね…

トピ内ID：a165b0fcddc26e3a

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老後に負担を持ち込まず

🎶

TREK888

2023年12月19日 11:28

売ったほうがいいかなと思います。子育てはないですかね。教育費があるかないかで設計は変わると思います。

トピ内ID：72cf7342987c1819

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とっ散らかっていますねー

🙂

めろん

2023年12月19日 14:46

私はよくわからないけれど。わかる範囲でおかしいと思う事。まず、年金額。夫婦二人で13万円はおかしいでしょう。会社員で厚生年金を受け取るなら、あなた1人で13万円じゃない？専業主婦でも国民年金で6万円位ですが。いずれにしろ、脳梗塞ありの退職金無しで、ローンあり、は辛い。で、ど素人の私が思うには、マンションは売却して公営団地に住み、一円の負債も持たない。脳梗塞は再梗塞する可能性があるし、今後、ガンガン働くことは不可能。プラスもマイナスも資産を持たない事をまず考える。

トピ内ID：889e76acceeef929

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