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親子間で土地の売買をしたいが・・・

レス27
（トピ主 2 ）
🙂
みみこ
ひと
まず・・・不動産取引に詳しくないので 愚問でしたら申し訳ありません ～背景～ 50代夫婦で自営業 建物は自分たちで建てました(日本政策金融公庫に完済) 土地は義親名義 自営業は義親からの勧めで土地も使っていいとのことだったため賃貸契約も不要とのこと 義親は年金暮らしなのですが 自宅も色々修繕費用がかかる事もありますし 義母は施設に入っているのでその費用もかかり 近年、金銭的に余裕はありません そこで夫が私たちが自営業(個人経営)をしている義父名義の土地を 私達が買い取ってあげたら義親の暮らしも楽になるのでは？と 言いました。 夫も私も不動産取引に疎いので それはいいかも！と思いました 勿論義父に所得税などがかかるのは承知しています ～土地の背景～ 北関東の小規模エリア(人口3万人程度)で 近隣に大きな工業団地がありベッドタウンになっていて 商業施設・駅も徒歩圏内ですし 学校も徒歩五分以内、 平坦ですが水害などもありません 将来、自営業を廃業した後、その土地も売れるだろうから 夫名義で購入するのはメリットがあると思っています 本来なら義親に経済的援助をすればいいだけ、なんですが 土地を購入したほうが経費としてローンを払えるのでいいのではないか、と。 土地は300坪あります 夫は一人っ子です どこに相談したらいいのかわからないので まずこちらで色々なご意見を伺えればと存じます。 情報不足もあると思いますので ご質問なども含め、どうぞよろしくお願いいたします。

トピ内ID：93e61546033a7b4d

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税理士さんに相談

🙂
ねこ
自営なら税理士さんに入ってもらってませんか? 相談してみたら良いと思います。 買い取る他にも使用料を月々払う選択肢もあると思います。 自営の経営状態によっても何が一番良いのかは変わってくると思うのでそれを把握している税理士さんに相談するのが一番良いと思います。

トピ内ID：dfb5742d753a22c6

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土地は相続で!!

🙂
暇人
税金のことを考えると、 (1)夫の両親を扶養家族にする事で、夫の扶養控除を増やす。 (2)土地の賃貸契約をして地代家賃を払って義両親の生活費を支援して、自営業の経費で落とす。 という方向です税理士さんと相談しましょう。 土地は相続で受け取るのが税金対策ではベストです。 今購入しては損です。

トピ内ID：3ffe69c71cec05aa

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追記です

041
みみこ トピ主
この土地は義父が購入したもので、 義父は夫に土地を売却する気持ちはあるそうです。 義父は80代ですが 一人で何でも出来ていますし 役所に提出する書類なども 自分で書いて出していて 認知症などは殆ど見受けられません。 免許は返納済です また 土地の単価は大体坪10万〜15万位 →これはあくまで概算ですし、 売買契約になる前に、 専門家に相談して話を進めるつもりではおりますが、 皆様の経験談や気をつけなくてはいけない点などありましたら ご意見宜しくお願いします。

トピ内ID：93e61546033a7b4d

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追記2

041
みみこ トピ主
自営業を始め現在まで 義実家の光熱費やスマホ代、 その他生活費については 土地の賃料分くらい出しています。 でも当店の経費として計上出来ないので それなら、と土地の購入話になりました。 念の為補足させて頂きます

トピ内ID：93e61546033a7b4d

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私は義実家を買い取らせて頂きました。

🙂
エス
業務の為の賃料は経費となるので、実質的に実家への仕送りでも経費となります。また賃貸契約は権利に連動するので、リスク管理にもなります。例えば何かの事情でその土地が他者の手に渡った場合、あなた方は即時かつ無条件に土地を明け渡さなくてはいけなくなりますが、賃貸契約があれば使用する権利を主張できますよ。 　だから取り敢えずは、両者の為にも賃貸契約を結んで仕送り(賃料)をお渡しすることをお薦めします。 　私は義実家を買い取らせて頂きましたが、これはローン返済に行き詰まり、このままでは競売に掛けられて住処さえも失ってしまうという状態だった為の善後策です。今も義父母はそこに住んでいますが、そのコストは私たちにとって仕送りと同じ意味を持っています。経済破綻をした老齢の義父母が不利な条件で家を借りてその分を援助するより、お買い得価格(競売価格相当)で手に入れた家を貸す方が私たちも楽になるからでした。しかしトピ主様の場合は少し事情が違う様ですね。本当に義父母の為のつもりなら賃料を払う方が理にかなっていますよ。 　あなたの提案は、親が健在のうちから「安く自分のものにしてしまえ」という内容なので、あなた方からの提案は注意が必要です。 　しかし義両親も希望しているのならズルいとまでは思いません。その時の売買は良くも悪くも他人との売買と同じです。適正価格の範囲なら贈与や資産隠しとは扱われません。買った方の所得税も、土地を手に入れた時のコストとの差額を元に計算されますから「売った金額＝所得」とは判断されません。 　良好な関係の家族間であれば、カットできるコストもあるので、通常の売買よりは有利になる要素があります。値段設定も柔軟に対応しやすいですし、売り出し広告などの費用も不要。出来ることは自分達でするつもりなら手数料などの諸経費も一気に減ります。 　本当に両者が納得できる方法を考えて下さいね。

トピ内ID：ff3b899e35b1e4f1

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専門家に相談を。

🙂
バウム
自営業をしているなら、税理士など専門家や金融機関との繋がりがありますよね。 正しい知識を持つ専門家や金融機関等に相談した方がいいと思いますよ。 トピ主さん達は購入したい、立地のいい土地だから買ったとしてもメリットはあるはず…と思っていても、自分達では考えつかないデメリットもあるかも知れませんし、適正な価格で正式な売買契約を締結しないと、親族間の贈与とみなされて税率の高い贈与税が掛かったりもしますから、売買するにしても専門家の手は必要になるはずです。 また、適正な価格の売買で手に入れるのと、やがて発生するであろう相続で手に入れる、その時支払うべく相続税等との比較などもしやすくなると思いますからね。 付き合いのある金融機関等に相談すれば、一括でいろんな角度から検討したり、専門家も紹介してくれると思います。

トピ内ID：4cde80dc91c07d70

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税理士さんに相談してね

🙂
匿名母
自営なら、お付き合いありますよね？ 相続関連は法律が何度も変わっているので、最新知識でないと困ります 昔は、兄弟がいる場合など、上モノは子供、土地は賃貸借扱いで固定資産相当を目安に家賃を郵便局支払している人もいましたよ 明朗会計大切です 相続時まで待つ方が、以前は双方にメリットがあったかとおもいます

トピ内ID：0dd108ccac46d9b5

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そうですね

🙂
おじさん
素人ですけど、お金周りの問題だけだとしても、メリットとデメリットをどう考えるかでしょうね。 売却したときの税金や手数料なんかと、相続したときの相続税、経費計上あたりでプラマイを見る感じになるのでしょうか。 実際の不動産価格と相続の評価額が異なるのでそこは概算になりますが、それ以外は調べればすぐに出ると思いますので、両方のケースを調べて話し合えばいいのではないでしょうか。

トピ内ID：bd5afbd45d92817c

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私は司法書士さんにお願いしました

🙂
今回も匿名で
15年ほど前に実家のリフォーム費用捻出のため、実家の土地（名義人は実母）を分筆し半分買い取りました。お金の支援だと金額によっては贈与税を払う必要がありますがこの形だと贈与税は不要です。分筆しても固定資産税はそのまま両親が支払うようにもできます。気をつける点ですが、路線価からあまりにかけ離れると税務署の目を引くのでそこそこの金額を算定する必要があること、その金額が私から両親に実際に動いたことを証明できるように銀行振込を利用することでした。私がお願いした司法書士さんは不動産に詳しく宅建の資格もお持ちでした。この事例は割とよくあることのようで、当然、土地売買の契約書も作成しています。 司法書士さんは実家を建てた時にお願いした建築業者から紹介してもらいました。相談してみてはいかがでしょうか。

トピ内ID：fd7d3ad5fd482c5f

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悩みどころは

🙂
神無月
具体的に悩んでいるのは何でしょうか? 親子売買の可否、価格の妥当性、資金繰りなどありますが。 経費にしたいのであれば 生計別なら賃料が払えます。 もちろん父の所得税や医療費の負担増の可能性はありますが。 土地の購入ローンは経費になりません。 利息だけですから資金繰りは楽になりません。 親子売買の場合ローンが通りにくいです。 という前提で固定資産税評価額を8割で戻せば売買代金の目安になります。 現実的には父に賃料を払い、相続でもらうがトピ主さんの資金繰りにはいいと思いますが それにより病院の個人負担が3割になれば意味がないかもしれません。

トピ内ID：09ffe7f85ec8ffb4

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不動産屋

🙂
お疲れ様です。
仲介手数料は取られますが、 不動産屋さんに言えばいいですよ。 知り合いがいるなら、 直接司法書士でもいいかも。 別に、自分達で契約書を作ることもできるし、 どうとでもできますよ。

トピ内ID：1286070ee2859f58

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自営業されてるなら

🙂
久我重明
会計士とか知り合いいませんか？ アドバイス貰っては？ 素人的には「不当に安価だと贈与と見做される」くらいですかね。 手元資金に余裕があるなら良いですが、所謂「涙金で土地の名義を手に入れよう（相続税逃れて）」って魂胆だと税務署に突っ込まれるかな、と。

トピ内ID：4a965d29d9468499

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誤記訂正 (5月3日 13:46のレス)

🙂
エス
＞"買った方"の所得税も、土地を手に入れた時のコストとの差額を元に計算されますから お気づき頂けると思いますが、「買った方」ではなくて「売った方」の所得税のつもりでした。義実家側の所得になるかの話です。ちなみに所得税は単純に「(売った金額)－(買った金額」が元ではなくて売買の手数料なども加味されます。また買った時期などで計算方法が変わることもありますのでご注意下さい。ただし原則として、良くも悪くも第三者との売買と同じです。 　私の場合は諸事情により「競売予定価格」が想定できましたのでそれを元に動きましたが、適正価格にはかなり巾があります。不動産会社や書士の様に売買になれている人と関わることになると思いますので、分からなければ相談すれば良いと思いますよ。

トピ内ID：ff3b899e35b1e4f1

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やはり専門家

🙂
暇蝦
書類関係は司法書士、税金面は税理士（税務署でも可）に相談するのが良いと思います。手続きは素人の付け焼き刃では手に負えません。 価格そのものは売主の任意なので、多少実勢価格と差があっても良いとは思いますが、親子間の取引なので税務署に疑問を持たれない範囲でやりましょう。相場が知りたいなら、それはネット検索でもある程度はわかると思います。

トピ内ID：5978724d065d45d6

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付き合いのある金融機関に相談

🙂
らいら
取引のある銀行なり信用金庫なりの担当に、 相談してみては？ 不動産業者を挟まれるかもしれませんけど、 親子間売買だと、ローンが通らないかと思いますよ。（表向きは） 相応の理由を金融機関の担当に告げて、 決済が可能かどうかの審査を経て、 まあ、なんとか、認められるとは思いますが。

トピ内ID：ebffd555e5f584cb

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税金の相談は税理士、登記代行だけなら司法書士

🙂
ヨーコ
不動産の売買は何度か行っています。 買いたい方を自分たちで探して決まっているが、プロに売買契約書を作成して欲しい場合は、不動産会社にお願いしました。 それなりに手数料をお支払いしています。 きょうだい間で不動産の売買を行った場合。 きょうだい間なので売買契約書は個人で作成。 支払いは現金一括。 登記のみ司法書士の先生にお願いしました。 さてトピ主さんの場合、税金の関係でどちらが得かを考えないといけないのではないでしょうか。 ローンを自営業の経費で落としたいという考えがあり、 その一方で、相続時の控除も捨てがたいのではないですか？ 税金のことに関しては、顧問税理士の先生にご相談されるといいですね。 相談料はお支払いすることになりますが。 購入するとしたら現金一括ではなくローンになるようですね。 でしたら、ローンに関しては銀行へ相談です。 現金一括で支払うなら、契約書は自作でも構わないと思いますが ローンを申し込む場合は、銀行にご相談ください。 ローンのために、きちんとした売買契約書が必要な場合があると思います。 その場合は、宅建の資格のある方（すなわち不動産屋）にご相談なさってください。

トピ内ID：a7e0ddbc704c8a19

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経験からの欠片でしかありませんが

🐱
匿名
税制が変わるので、数十年前のことは参考にならないかもしれません。 売買経験は、8回ぐらいある素人です。 １．買った時の値段を証明する物（契約書）がないと、売った時の譲渡益が大きくなる。 ２．知人・親子間の売買（直接取引）では、相場を下回り過ぎると、みなし贈与とみなされる。 ３．登記は印鑑証明、住民票等が売買で必要だが、親子間なら自分達でもやる気があれば出来る。 １．では古い土地ですと、証明するものがなく、昔の権利証を見ても、評価額100万と桁外れの安さ。　　　　 　　譲渡価格？の５％の方がまだましでした。それでもかなり税金でもっていかれました。 　　譲渡税で、国税、地方税とかあったと思います。 ２．では、譲渡税の年間110万までは買主一人に付き控除されます。確か、相場の2割を下回ると、 　　みなし贈与で、贈与税が発生したかなぁ？もし、ご夫婦二人の名義で買い取られるなら２２０万の控除　　 　　では？ ３．抵当権抹消は勿論、住所変更登記、相続登記、売買（譲渡による権利移転）、共有物分割などを苦労し　 　　てやりました。莫大な労力と時間がかかるものもあるので、仕事している人にはお勧めしません。 　　特に、相続登記は揃える書類が多く、国籍離脱者が居たりすると難関です。 　　土地の値段が安い地方では、相続登記は面倒なので、「贈与」で継がせるところもあります。 事業関係での節税は全くわかりません。プロに相談すれば、「こっちの方が得」とかあると思います。相続では、義父遺言で義母の分もトピ様の夫が相続という形になります。法定ですと、義母様にも権利が半分。義母様が万一判断能力がない状態ですと（認知症などで重い）、分割協議はできません。後見人をつけるなら可。夫様が万一、義父様より先に亡くなると、義父様の兄弟に行きます（トピ夫婦に子供ない場合）。

トピ内ID：423cf8a738c5ff51

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ローンは経費になりません

🙂
とんきー
> 土地を購入したほうが経費としてローンを払えるのでいいのではないか、と。 いくらローンの返済をしても、１円たりとも事業の経費にはなりませんよ。 (利息部分だけは経費になりますが、元本は経費になりません。) 借りた時に利益にならないのですから、返済の時にも経費にならないという理屈です。 また、土地は建物と違って、減価償却の対象にもなりません。 ご留意ください。

トピ内ID：ae21d982ad26f268

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親子間売買は難しいよ

🙂
アラフィフ
親子間売買は、その必要性を説明出来ないと借入が難しいです。夫さん一人っ子なら将来の相続人は夫のみですので、売買で買う必要性がありません。 あと、ローンを組んで経費で落とせるのは利息だけです。例えば借入3000万、金利2％、返済期間15年とした場合、1年間の支払額は元金部分200万、利息部分60万ですが、経費になるのは60万だけです。 借りている土地は坪単価10〜15万で300坪なら、今からでも賃貸借契約をむすんで賃料を払うのが1番いいとおもいます。毎月10万位払っても賃料としては違和感ないとおもいますが(駐車場で300坪貸すと車何台停められるかイメージするのもいいかも)。賃貸借にした場合、もしその土地の固定資産税をトピ主夫が経費で落としているなら、それは出来なくなりますので、それも踏まえて賃料を設定して下さい。義父が固定資産税を払っているなら、賃貸借になればその土地の固定資産税は義父の経費として落とせます。 何にせよ、トピ主さん夫妻は税務にかなり疎い印象があります。ちゃんと税理士に相談した方がいいでしょう。

トピ内ID：3b93dcab9e5b66be

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税理士に相談必須

🙂
レモン
かなり都合の良い解釈されています。 まず親子間売買でローンは組めない可能性が高いです。 万が一ローンが組めたとしても、所得税の必要経費に算入した借入利息相当額は、廃業後に土地を売却した際には取得費から除かなければなりません。 同じ土地の売買に関して、そう都合よく何度も所得を控除することはできません。 ここに書かれた将来プランや書かれていない相続プランも含め、ご夫婦と義両親で税理士に相談することを強くオススメします。

トピ内ID：cae84ac02b4e5e3c

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ありでは

🙂
トビウオ
売買価格の算出のために、一番良いのは不動産鑑定評価による土地の算定（３０万円ほど必要）、二番目には税理士による路線価からの土地の算定（税理士への報酬は必要）、三番目には不動産業者による類似物件との比較による算定（売るとしたらいくらくらいかを聞くことと金額が記された書面をもらう）。 妥当な価格と主張できるようにしましょう。 売買に際しては、売主買主が双方立ち会って司法書士を同席させ意思表示を確認してもらい、あらかじめ作成した土地売買契約書を示したうえで代金の受け渡しを行うものです。 この方法が一番費用が掛かりません。お互い宅建業者ではないという前提ですので、重要事項説明書や説明は必要でありません。

トピ内ID：519a601b7a3942a5

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相続に強い税理士

🤔
福娘
相続に強い税理士事務所を探して相談するのが一番良いと思います。 税理士と一概に言っても相続を一生やらない税理士もいます。 事業に強い税理士じゃなくて、相続に強い税理士事務所に相談すると、大体宅建資格を持っている方がいますし、相続が発生する資産状況にある家は不動産を所有していることが多いので、税金面も含めどういった形が一番良いかを提案してくれると思います。 不動産屋は相続税や売買にかかる所得税などの税金は分かって無いのですし、不動産屋は客付けや土地活用の提案を行う仕事なので、今回の件に関して不要です。税理士に相談することを勧めます。 他の方がおっしゃっているように、賃貸契約を結んで地代を親御さんに支払って、経費計上するのが一番良いように思います。 実際にお借りしているんですから。 売買にかかる税金と、相続税として支払う税金なら多分相続税の方が安いんじゃないのかな？ 又、賃貸契約に関しても不動産屋を通す必要は全く無いです。 無駄に手数料を支払うことになります。 貸し主が直接客付けするのは違法では無いし、家族関なら簡単な契約書を作成して経費計上したらいいと思います。

トピ内ID：aa00022c23bf7188

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親への援助と混同しない

🙂
なな
他者から見て明確でないお金の流れは、後から突かれたときにとても困ったことになります 自営業を始め現在まで、義実家の光熱費やスマホ代、その他生活費について、土地の賃料分くらい出しているのなら、きちんと賃貸借契約書を交わして、賃料を払っほうがいいです なにかあったとき、証明できないでしょ？ なにも悪いことをしていないのに 自分たち夫婦にはまったく関わりのないことなのに ゴソッと追徴課税請求が来て、なんでっ！となってからでは遅いです 親が、意思表示をできなくなった場合 認知症でなくても、手を痛めて字が書けないなどでも 色々不具合が出てきます そういったことも含めて、まずはいつもお世話になっている税理士さんに相談してください 司業の方はそれぞれ独自ネットワークを持っていますから、税理士さんで扱わない分野については紹介してもらえます

トピ内ID：0dd108ccac46d9b5

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それは当たり前では？

🙂
久我重明
＞義実家の光熱費やスマホ代、その他生活費については土地の賃料分くらい出しています 逆に言えば「賃料ロハにしてもらってた」ってことでしょ？ 何の自慢にもならんが？ ましてやそういう魂胆で「売買を装った相続狙ってるなら税務署に突っ込まれるよ」と皆言っておる（笑）。

トピ内ID：4a965d29d9468499

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訂正

🐱
匿名
「経験の欠片・・・」で、間違いがありました。 みなし贈与の部分で、贈与税と記すところを「譲渡税」と間違えて記してしまいました。 すみません。 ここのレスで気になる部分をノート等に項目別にまとめ、その部門の専門家に真偽他、確かめるのが良いですね。 税制もその時になってみないと、色々変更があったりで難しいですね。 相続税も以前は基礎控除5千万でしたし、路線価や相続人の数で大きく変わるし、配偶者の有無で、 控除も大幅に変わるし。「家なき子なんとか」というのも今はあるし。 選んだ場合の欠点・利点を、現時点と、相続時について書き出して比較って感じですかね。 売買だと、一時的に義父様と同世帯の義母様の介護費が跳ね上がったりしませんか？ 民間施設だと大丈夫なのかな？ 現金だと相続時はそのまんまの額ですが、土地は何らかの割引（居住用？事業用？）があったような、 色々要件に該当すれば。 自分名義の土地なら、それを担保に融資が受けられ、万一控除枠の大きい配偶者が先にお亡くなりになった時でも、現金よりは低い評価額で申告できるとか。子供の数他要素にも左右されますが。 問題は、義父様まで介護が必要になった時ですよね。 二人で万一施設入所となれば、毎月４０万位掛かりませんか？ それを土地の賃料で賄えるのでしょうか？ 夫婦二人入居で、毎年500万払っているとか、聞いたことあります。 義父様の家のリフォームだって、数百万単位の話ですよね。 ド素人の考えですと、賃料で払いきれない部分を結局援助するなら、 土地を購入し、建物と名義を一緒にすればいいのにと思ってしまいます。 義父名義のままご主人に先立たれると、代襲相続、お子さんや祖父母居なければ、義父兄弟姉妹へ。 建物の名義はご夫婦で、みみこさんも半分？ 今時のお子さんの中には遺留分寄こせ、クレクレがいますから、みみこさんの老後も考えてね。

トピ内ID：423cf8a738c5ff51

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疑問

🐶
匿名
１．親子間の貸し借りだと、有償無償でも、借地権はつけられるかどうか不明だけど、 　　その土地の評価額が借地権で安く見積もられることはないのでは？ 　 ２．建物名義と土地名義が違うとなると、義父さんがお亡くなりになると、義父さんの土地は　　 　　更地としての税務上の扱いになる？ ３．義父さんの自宅（土地建物）もあるから、万一義母さんが先にお亡くなりになると、 　　基礎控除他で、相続税が発生して困るってこと？ ４．土地を地銀等使って？何とかローンで買えた場合、借主死亡時にローンが返済される制度ってあるの？ 　　建売でしかローンは組んだことないからわからないんだけど。 わからない事だらけだわ。 全部が得ってことはないし、世間一般から比べたら、親の介護費を本人が出せるだけましよね。

トピ内ID：423cf8a738c5ff51

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それは、、

🙂
みみ
土地のローンは経費にならないし、減価償却の対象にもならず、住宅ローン減税も適用されないので、買うメリットが無いと思います。 賃貸契約を高めに設定して、経費として計上しつつ 親の援助をするのが一番良いのでは。

トピ内ID：bde667889ff0833d

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