築十年のマンションを売るのに気をつけること

レス13

（トピ主 2 ）

🐤

しまうま

2007年08月24日 13:58

話題

築１０年のマンションですが、たまにしか使用していないために、ある程度はきれいです。駅からは徒歩１５分と割合近く、ニーズはあると思うのですがどのように売り出したらいいのか分からず大手の不動産業社に仲介を頼みました。ところが１年以上経った今でも売れる気配はありません。業者によると一ヶ月で１０万円ずつ値を下げていくのだそうで、このままだとどんどん価値が下がっていきそうで不安です。私が女性で素人なので、何か足りないところがあるのではないかと考え始めました。不動産を売買するには仲介している不動産業者の言うとおりに動くだけはいけないのでしょうか？不動産売買の経験のある方、是非助言をお願いします。

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一般媒介で売出し

😀

不動産ふっとんだ

2007年08月24日 17:40

大手不動産会社で専任媒介（１社のみ依頼）であれば、そこ１社では無く一般媒介（複数の仲介業者に依頼）に切り替えて売却して貰う様にお薦めします。そして、依頼する業者は大手だけでなく、近隣の不動産業者で地元の業者さんにも依頼しましょう。大手の業者とは違った角度からの販売方法もあると思います。＞一ヶ月で１０万円ずつ値を下げていくのだそうで、このような小出しの値下げ方法は感心しません。売出し価格が分かりませんが、下げるときは相場との兼ね合いを見て下げるもので、１ヶ月で１０万円、なんて話あまり聞きませんので。地場の業者さんにも一度、相場で売れる価格を査定して貰ってはどうでしょうか？売り出し価格に無理がある場合等も含め、別の業者の意見を聞きましょう

トピ内ID：0884460071

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買う（借りる）側の意見ですいませんが

夏本番

2007年08月24日 17:40

私的には徒歩15分じゃ、駅から「近い」物件ではないです。むしろ遠いかな。駅近を希望とする際は、基本5分以内、よほど折れて7・8分。どんなに素晴らしい物件でも10分以上では候補から外してますね。なので、トピ主さんのマンションも駅近物件ではないため購買意欲が湧かない、というのが第一印象です。「15分歩くんじゃあ遠い。そこまで範囲を広げるならもっと他も見てみる」となるのが大抵の意見かと思われます。そのへんも考慮に入れてもう一度業者さんと相談されてはいかがでしょうか。

トピ内ID：1932618759

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業者の営業姿勢は信頼できますか？

仲介経験者

2007年08月24日 17:40

業者に仲介を依頼したとき媒介契約を締結しているはずですが、一般媒介、専任媒介のどちらですか。一般媒介は複数の業者に依頼することが可能であり、専任媒介は他の業者に依頼することができないかわり、業者の負担でチラシ広告を出すなど客の誘致活動に積極的に取り組まなければなりませんし、また、売主への定期的な報告義務があります。その業者は何回ぐらい広告を打ちましたか？ 1ヶ月経過ごとに１０万円の値下げはトピ主さんが了解したことですか？あるいは媒介契約に記載されているのでしょうか？売れなければ必然的に価格を下げざるを得ませんが、業者が勝手に行うことは宅建業法違反です。業者に誠意が見られないようなら一般媒介に切り替えて、他の業者にも依頼したらいかがですか。

トピ内ID：0744436186

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１年も経って売れないとは・・・

kuwappi

2007年08月24日 17:24

不動産業者は何と言っていますか？１年経っても売れない＝やる気がないと思いますので、別の業者にも問い合わせることをお勧めします。周辺相場は確認しましたか？仲介を依頼した業者がよく知っているはずです。あまりに相場とかけ離れているようなら値付けを再考する必要があります。マンションは部屋を使用したしないは値段に全く反映されません。駅１５分は戸建てならまだしも、マンションでは割合近い所か遠い部類です。立地の人気や周辺環境に大きく左右され、買ったときの値段も参考にはなりません。

トピ内ID：1206340168

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駅徒歩15分をカバーする魅力はありますか?

駅近至上主義

2007年08月24日 17:24

立地に関して「駅徒歩15分」としか書かれていないので、私には、そのマンションの魅力が一切伝わって来ません。私にとっては、駅徒歩5分が限界。それ以上遠い物件は、検討対象外です。トピ主さんが、駅徒歩15分を許容してまで、その物件を買われたのは何故ですか?? それが伝わってこないと、買う側としても、魅力を見つけられないと思います。間取りがファミリー向けなら -お子さんが遊ぶのに適した公園が近くにある -評判の良い病院が徒歩圏内にある -風紀の良い公立学校の学区内 -買い物に便利等が魅力になるでしょうし、単身者向けなら -最寄駅の終電が遅い -深夜営業のスーパーが近所にある -夜道が物騒でない等が重視されそうです。不動産屋任せにしないで、ご自分で魅力を提示してみては如何ですか?? また、複数の不動産屋にお願いするのも良いのではないでしょうか。私は、A社の室内カメラでの映像を参考にし、B社から購入しました。 (B社は、夫の会社のグループ企業で手数料値引があったので) ビデオ内覧は必須だと思います。中古物件は特に。

トピ内ID：2248512581

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皆様ありがとうございます。

🐤

しまうまトピ主

2007年08月25日 15:40

たくさんのアドバイスを頂き、とても感謝しています。まず、早速、複数の仲介業者へ依頼をすることにしました。今後どのように進めていくのかじっくりと相談しながらやっていきたいと思います。さて、物件の魅力ですが、駅まで徒歩１５分とは県庁所在地のある駅です。地下鉄の駅までは徒歩１０分かかりません。バス停も同様です。３ＬＤＫの東向き１２階建ての４階部分です。繁華街や駅前から広がっているショッピング街へも徒歩が可能です。１ヶ月で１０万円ずつ値を下げていくのは、今の仲介業者さんからの話で、時間が経てば経つほど下がるのは当然と言われてのことでした。今思えば誘導されたように思います。

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駅から遠いです

のんの

2007年08月26日 16:42

駅から徒歩１５分のマンションと言うのは、私から言わせていただくと、駅から徒歩圏内というには厳しいように思えます。過去に築年数の浅いマンションを売却しましたが、そこの不動産屋さんは、売却目標期間は２ヶ月以内だと言っていました。長引くとあちらも経費がかさむからではないかと思います。複数の不動産屋さんにお願いしてみるのも良いのではないでしょうか？

トピ内ID：7993425649

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駅１５分は無理

☀

遠い

2007年08月27日 13:19

マンションだと駅１５分はかなり遠い部類です。駅５分以内、妥協して７～８分までですね。なので、相当値を下げないと売れないと思いますよ。駅５分以内は、買う時の鉄則です。

トピ内ID：5807505231

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値付け

🐱

南海の黒豹

2007年08月27日 13:19

販売価格はどうやって決めましたか？当たり前ですが、不動産仲介業者は成約してナンボです。売れなければいくら広告宣伝したって、営業したって、売り上げ利益ともにゼロです。ですので、本音で言えば相場より１０％以上割安で売り出したいのです。従い、売り急いでるお客様の場合は足元を見て安い値付けを推奨します。しかし、お客さんの中には不動産業者の値段に納得しない方もいらっしゃいます。その場合に、「そんな値段で売れるか！」と思っても、そうは言いません。ご希望の値段で出しますが、結果としては引き合いは来ません。買い手だって相場を勉強してますからね。そうやって、２週間以上動かない物件は、「たな晒し物件」と呼ばれ、その地域の「買っちゃいけない」価格のベンチマークになります。また、駅から徒歩１５分は、どっちかといえば遠い部類ですのでマイナス材料です。固定資産税のことも考えて損きりするなら、もう一回相場を勉強して値付けし直したほうが良いと思います。

トピ内ID：0948407653

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難しいですね

😍

めぞぴあの

2007年08月27日 13:19

私の親友も、中古マンションは難しいと言ってました。今は、いろんな最新設備も出てきましたしね。私の親友は、仲介してもらっても動かず、不動産会社と相談し広告に載せてもらってようやく売れました。広告料と仲介で数百万円。その費用を惜しむか、それでもに売りたいのか売主の気持ちひとつですよね。

トピ内ID：2313366297

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どうもしっくりいかないことが起こりました。

しまうまトピ主

2007年08月27日 17:57

みなさんに助言をいただき、他の仲介業者にも依頼をしました。物件の見せ方やリフォームのメリットについても、アドバイスを受けました。そのことはもちろん、頼んでいた大手の業者にも伝えました。そうでないと、手続き上の交通渋滞が起きたら困るので。すると間もなく、大手の業者の方から連絡があり、「買い手が現れた。」というのです。しかも、買い手は同業者つまりその大手企業の社員。不動産の売り買いのプロなわけです。このことを後で依頼した仲介業者に話すと、「そう思って私はすぐに書類作成を始めなかったんですよ。」とのこと。なぜ、すぐに売れるだろうことの察しがついたのか、尋ねてもハッキリとは言われませんし。どうもすっきりしないのです。このまま売買の手続きをしてもいいのかと悩み中です。何かアドバイスがありましたら是非お願いいたします。

トピ内ID：1925616355

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気にかけるのは価格だけですね。

仲介経験者

2007年08月29日 19:12

買い手が誰であろうとトピ主さんが金額面で納得していれば問題ないのではありませんか？不動産業者の社員が買うのであれば、お買い得な価格かもしれないという気がしますが。ほかの業者の査定価格と比べてどうですか？

トピ内ID：0744436186

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怒気と笑顔

🙂

三昧

2008年04月28日 14:39

小生は過日しまうまさんとほぼ同じ内容のマンションを仲介しました。築後丁度10年。大手ゼネコン分譲の手入れのゆき届いた素晴らしい物件でした。10年前の購入価格 4180万円だったそうです。既に売主様は転勤で関西に住み新たに居宅を購入するための売出し依頼でした。使用期間も少なく現状は空き部屋というのもそっくり、売り出して1年半も買い手がつかないというところもそっくりですが、最終結着価格は1680万円。できるだけ高く売ってあげたいのはやまやまですが他に買い手が無いのだからこれは仕方がない。買主様は物件の近くのアパートにお住いでした。しかも新築時の分譲価格もよーく知っておりました。契約の席で買主はもう満面の笑顔、売ってなを大きな残債の残る売主は怒気もあらわの渋面。不動産を購入するタイミングの難しさをつくづく思ったものでした。因みにその後の売主様からの手紙には新たに購入した新築物件に残債分も上乗せしてローンを組み直し何とか元気にやっているのでご放念下さいと書いてありました。そういう事実が現実にありました。

トピ内ID：3760250681

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