マンション経営の勧誘の電話が良く掛かってきます。節税対策ではじめてみませんか。と言うものですが、全額借金でマンション経営をして見える方がいましたら良い点、悪い点等アドバイスをお願いします。

マンション経営の勧誘 | 生活・身近な話題

やめときなされ

対消滅

2008年06月18日 16:17

節税のために有り余る資産をマンション投資に回すなら「有り」だと思いますが、全額ローンで行うのはやめておいたほうが良いでしょう。業者はおそらく、入居率を95％や90％などに設定し、ローンの返済が家賃収入を少しずつ上回るような経営モデルを提示すると思いますが、おそらくそんなにうまく行きません。これからの長期のローン返済期間中に金利の上昇もあるでしょうし、マンションが老朽化すると入居率も低下し、さらに修繕費も掛るようになります。したがって業者の提示するモデルは、ほとんど破綻することになると考えられます。売却しようにも二束三文になりかねません。そうなると老朽化した資産価値のないマンションのローンを支払うだけの生活が待っています。マンション価格の下落も始まりつつありますし、業者も今のうちに出資者を集めなければ資金を回収できないのでしょう。業者が説明しないリスクに目を向け、甘言に乗らないようにしましょう。

トピ内ID：6790367543

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シミュレーション例（どこかの掲示板の引用ですが）

あかさたな

2008年06月18日 15:58

仮に　家賃５４０００円　とれる投資用マンションが　７１４万円で　売りに出された場合を考えてみましょう。２．９％　３０年ローンで、月々の返済額は　２９２８５　円です。　それに対し、経費はマンションの管理費　　７０００円不動産屋さんに委託する管理料　７０００円（これをけちると空室率に響きます）今は壁紙を新しくしても、古い借主には請求できず、大家の持ち出しになります。稼働率　８０％（これを長期に維持するのが難しい）　とすると、実質的な　年間売り上げは６４８０００円×０．８　－１６８０００円　=　３５０４００円となります。ここからさらに減価償却費　７万円／年金利　１７万円／年を引いた　１１万円　に対し所得税が　所得に応じてかかってきます。（高額所得者なら４０％も！）それを３万円（２７％）とします。年間の収支は３５４０００円　－　３５１４２０円（ローン返済）　－　３万円（所得税）　＝－２７４２０円と、初年度から手持ち資金がマイナスになってしまいます。その後の３０年　「推して知るべし」　です。

トピ内ID：5572150092

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考えるまでもない

びり

2008年06月18日 17:16

その営業の方に「こんな仕事やめて、なぜマンション経営一本にしないのですか？」って聞いてみるのがよろしいかと思います。家賃保証とかなんとかありますが、いずれにせよ10年を経過したあたりで資産の価値がなくなりますよね？住んでても大規模修繕・建て替えなどで面倒なのに、そんな面倒くさい資産、持っててもしょうがないですよ。

トピ内ID：3612236636

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申し訳ありません。（汗

KA

2008年06月18日 17:45

貴方のご希望の対象人物では無いのですが、一点だけ。全額借金でも「儲け」が出るのなら、その電話勧誘している本人が、真っ先に「マンション経営者」になっているのが「世の中の道理」だと思います。そもそもが「節税」した金額よりも「借金の方が大きい」段階で、根本的に、人としてその考え方は、何かが間違っていると思いますが。実際の所、これが日本国内の話なのかも解りませんが、本当にソレが「節税」になるのであれば、少なくともその国の企業役員は全て、マンション経営している事でしょう。（笑

トピ内ID：0483994545

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やめましょう

😀

mimi

2008年06月18日 18:49

築十年までは良い感じでいくかもしれませんがそれ以降は空家率が高くなります。何故なら新しいマンションがどんどん建つ中、古い物件に住もうなんて思わないですから。家賃保証といってもその頃、その会社は倒産してるかもしれませんよ。また、建て替え費用は莫大です。費用が用意できても一斉に皆が出て行ってくれるとお思いですか？居住権だなんだかんだ言って数人でも出て行かない場合どうします？儲かるなら建設会社がこぞってやってますって。何でやってないのかって考えましょうね。

トピ内ID：6746643936

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なぜ私にオイシイ話を！？

🐤

ヤナオーダ

2008年06月19日 11:23

ありあまっている資産を運用したい！というのであればとめませんが、借金してでも利益が出るおいしい話を、見ず知らずの人に教えたりしますか？

トピ内ID：6194930878

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じゃあ

mo

2008年06月19日 12:14

　「あなたの会社でマンション経営しなさいよ」って言ってあげましょう。　「そうすれば、うちに払う分もそっちの会社の利益になって丸儲けでしょ」と。　フランチャイズ店経営しかり、マンション経営しかり、物を売るのではなく事業ノウハウを提供するビジネスというのは、「ノウハウを提供する側が一番儲かる仕組みでないと成立しないし、やらない」という大原則です。　マンション経営するなら、そんな会社を通さず自分で全部一からやるのが、一番儲かります。

トピ内ID：0986532530

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あまり節税にもなりません

🐴

中高年

2008年06月19日 12:40

　以前は住宅供給促進のため、ローンでマンションを買い、人に貸しても、ローンが税金の控除対象になったので、確かに節税効果がありました。　しかし、法律が改正され、（時期は忘れましたが）控除対象にはならなくなり、マンションの修繕などで使った費用だけが、控除対象となります。たとえば、電球を交換したなどで、たいした額にはなりません。言い方によれば、それも節税なのでしょうが、こうした背景から、以前はもうかっていた業者が、マンションの売れ先がなくなり、必死に営業をかけているのが、現状です。　家賃とローンのバランスについては、他の方がレスしていますので、省略しますが、つまりは、業者が言うほどには、節税にもならないということです。

トピ内ID：1706321085

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トビです

yann

2008年06月20日 12:25

皆さん親身になった回答を頂き、ありがとうございます。電話の主は決してもうかるとはいいません。「あくまでも節税対策です。今支払っている税金を少しでも減らすための対策です」と言います。あまりにもいい事尽くめで少々恐い気もしていたのですが、反面損は無いのかなとも思ってしまう自分がいるのも事実でした。しかし皆さんのお話をお聞きしてやっぱり断るのが無難との結論になりました。ありがとうございました。

トピ内ID：5587351024

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節税できていますが

🐷

めたぼパパ

2008年06月20日 12:25

経営している人のレスが１つもなく否定的なレスばかりなのに驚いています。私はサラリーマンですが、５年ほど前からマンション経営しております。約１２００万円のマンションを２つ所有しております。どちらも３５年ローンで購入いたしました。マンションの収支はトントンですが、所得税と住民税(市民税)の戻り分が毎年３０万くらいあります。ローンの金利分とマンションの減価償却費が運営上の損失となりますので、実際の収支がゼロでもサラリーマンとして得た収入からマンションで発生した損失分が差し引かれ確定申告して税金が戻ります。マンション経営の注意点は空室になりにくい物件を選ぶことです。駅から近く需要の多い大都市圏の物件を選べば失敗することは少ないと思います。トピ主さんがサラリーマンで税金をたくさん払われていらっしゃるならお勧めいたします。

トピ内ID：1404110943

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＞めたぼパパさま

😀

個人凍死家

2008年06月20日 16:59

２４００万も借金してリターン年間たったの３０万ですか（笑）＞駅から近く需要の多い大都市圏の物件を選べば失敗することは少ないと思います。一時期マンション建てすぎて空き家が社会問題になると言われてましたよね。２０年過ぎると老朽化し空き家リスクが高くなります。修繕費もかかります。それに、関東大震災。規模や、時期はわかりませんが起きる確率は高いそうです。あと、流動性リスク。もしローンが払えなくなった時すぐ売れるとは限らないし損する可能性も。（有価証券は流動性に優れる）借金してまでするにはリスクが大きすぎ、その割りにリターンが見合いません。自分が住まない物件の場合かなり固定資産税が高くなりますし将来の増税リスクも。＞経営している人のレスが１つもなく否定的なレスばかり投資とするにはあまりに稚拙だし不動産は何かとランニングコストや税金手数料が高い。私なら中古物件をキャッシュで安く買い叩いて綺麗にリフォームして賃貸経営するけどね。（それだと利益率１０％前後。でも上記理由でやらない。まだましな投資先があるので）お金があり余ってる人以外やる理由無し。

トピ内ID：6746643936

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＞めたぼパパさま

🙂

あかさたな

2008年06月21日 15:25

拝見させていただきましたが、現在満室運営とのこと、満室運営ならばそれほどの損害は出ないので、すばらしいことだと思います。ただ、一点、質問させてください。収支トントンとのこと、家賃収入によって増額した今年の所得税、住民税についてご教授いただけると幸いです。一般的には、３０万が　金利と減価償却費によって帰ってきたということは３６万円ぐらい、昨年の賃料収入によって、今年の所得税、住民税が増加していると思われるのですが、、（ひょっとするともっとかも）確定申告によって還付される税金のみ着目されるのも結構ですが、家賃収入に伴う所得税、住民税の増額分に目をつぶってしまうとそれこそ不手際だと思われます。

トピ内ID：5572150092

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節税できていますが２

🐷

めたぼパパ

2008年06月21日 17:40

年３０万は固定資産税を差し引いた利益ですが、投資としてのリターンとしては少ないですね。でもローンは他人（借主）様が全額払って頂けているので今のところ純粋な利益になっています。あと２０年くらいで定年になりますが６００万くらいは利益が期待できます。株は恐ろしいので郵便貯金よりは率がいいと考えて投資しました。定年後は貯金をローン返済に充て家賃収入を年金がわりに生活する予定です。大地震でマンションが倒壊する事をリスクだと考えるなら恐ろしくてマイホームは買えないですし、会社はビルを建てないはずですよね。マンションは一戸建てに比べ地震に強いのでリスクだとは考えていません。リスクは何といっても空き部屋になる事ですね。マンションの需要の増減はあるでしょうが無くなることはありません。大都市のすぐ近くで駅から近い物件ならたとえ古くなっても先に人に借りられますので空き部屋にはならないと思います。家賃は新築と中古でほとんど差がないので安い中古マンションだとリターン率がいいかもしれません。ただ、ローン金利分や減価償却分が減るので逆に節税効果は少なくなるので所得の少ない人向きかもしれませんね。

トピ内ID：1404110943

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素朴な疑問です

😑

還暦おばさん

2008年06月21日 17:40

横になってしまいますがすみません。めたぼパパさんにお尋ねしたいです。税金の戻りが３０万円ってことは損失が１５０万円から３００万円くらいあったということですか？数字と経済には弱い主婦です。幼稚な質問お許し下さい。

トピ内ID：3623817670

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マンション経営での損失分

🐷

めたぼパパ

2008年06月23日 12:33

還暦おばさん様私も経済には詳しくないのでマンション管理や確定申告は全てマンションの管理会社にお願いしています。作成してもらった申告書を見ると家賃収入からかかった経費を引いたマンション経営での損失分は約１５０万になっています。経費は約３００万(減価償却、管理維持費、ローン利子、その他）です。

トピ内ID：1404110943

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マンション持ってます

ミント

2008年06月23日 15:32

投資マンション2つ持ってます。持ってない人の否定的なコメントは、いくらでも際限なく出てくるでしょう。投資を決断した要因はいろいろありますが、それを述べると、又叩かれるコメントが山のように出てくるんでしょうね。なので、自分で勉強して決断するしかないですね。ちなみに私は、して良かったと思ってます。してみた人にしか解らないでしょうね。不動産投資から初めて金持ちになった人は、世界中に多くいます。彼らは「不動産投資なんて・・」と否定する人には、ただニヤニヤして、そのうまみを説明する気にはなりません。すでに出ている叩きコメントにいちいち説明する気になりませんから。近々3つ目を購入予定です。東京は国際都市です、働きに来る人はゾロゾロいます、彼らは必死で賃貸を探してます・フフフ

トピ内ID：0572946289

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トピ主様そっちのけになってしまってすみません

😑

還暦おばさん

2008年06月23日 16:33

めたぼパパ様やはり経費がそんなにかかるものなのですね。レス有難うございました。

トピ内ID：3623817670

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そうですね。

KA

2008年06月24日 16:29

詰まる所、結局は壮大なババヌキでしかありませんから、最後にソレを掴まないようにするだけですね。

トピ内ID：0483994545

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マンション経営の勧誘

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