マンション経営は危険だと思いませんか。

レス16

（トピ主 2 ）

けんけん

2009年11月01日 10:47

話題

マンションは供給過剰なうえに、いまだにマンション建設ラッシュが続いていて、マンション経営なんてうまくできるわけないのにマンションを建設する地主がまだ後を絶ちません。自宅にもいまだにしつこくマンション経営の訪問セールスがきて迷惑しています。なぜこんな簡単なことがわからずにうまいことばかりいう業者を信じてマンション経営してしまうのでしょうか。マンション経営したために大赤字で哀れなことになっている地主をしっていますか。

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勉強しない本人の責任

なつ

2009年11月01日 19:23

小町でも本気でマイホーム買いたいと思ってる人が沢山いるのだし、本人が納得すればそれでよいのでは？おかげさまで、そんな方達に日頃馬鹿にされている身分の私にとっては、お得な賃貸生活が出来て喜んでますよ。だって家賃半額近い物件が普通に出て来てますからね。

トピ内ID：2892901702

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回答まってます。

けんけんトピ主

2009年11月01日 19:23

はじめてのトピが掲載されて嬉しいです。回答まってます。

トピ内ID：2429825411

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駅から何分以内？

🛳

ゆうじろう

2009年11月02日 11:31

場所とスチュエーションによってでしょ。損する人もいればドル箱の人もいる。駅から5分以内の立地条件なら今の時代でも部屋が空くという心配はないでしょう。あとは会社と契約（独身寮やファミリー向け）する場合のメリットも大きい。 10年契約、20年契約すれば空家でも収入は必ず入りますからね。

トピ内ID：2294988012

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借金してまでするものじゃない

匿名希望

2009年11月02日 12:13

マンションに限りませんけど無借金経営が何でも理想です。マンション関係であり得ないのは「家賃収入」が前提になっている事です。家賃収入は入居者があって初めて成り立つものでこればかりは経営側の努力でどうにかなるものではありません。必然的に受身にならざるを得ないので借金してまでするビジネスではありません。一昔前は地主さんが余剰の土地にアパートを建てて借家を経営するというのが一般的でした。既に土地があれば建物にかかる費用は知れていますから損益分岐点も確かに低く抑えられる理屈になります。ところが近年ではアパートでは借り手が少なくなり、地域によっては競争が激しくなって価格破壊が起こってマンションやコーポが主流になりつつあります。坪単価が高くなれば収支を圧迫するのは自明。部屋数を増やせばランニングコストも増えますから純利益が増える保証なんて無い。修繕等を大家自身がやるくらいのスキルが無いと外注では更にマイナスです。魅力のある話とは全く思えません。

トピ内ID：8615264454

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不動産賃貸業の身内の話を思い出します

肩こり

2009年11月02日 13:01

賃貸業と言っても、会社組織でやっているのではなく、伝来の土地プラス自分の事業の儲けで買ったり建てたりした物件を、何棟か持っている状態です。何度か宴席で指導？を受けたのですが、まずリスクの分散が大事だと言う事です。マンションにしてもアパートにしても、どうしても築年数が経てば収益に影響がでてきます。その前に、どう物件の新陳代謝を図るか、そこが肝で且つ醍醐味だそうです。その身内が言うには、「自宅をマンションなどに建て替えるのは薦めない。必ず別に物件を買いなさい。」と言うことです。自宅を担保にする愚は冒すなと言う意味ですね。勿論、自宅そのものを買う際には適用できない言葉ですが。

トピ内ID：7514340797

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節税と保険の代わり

🙂

2009年11月02日 14:08

私の姉夫婦は５軒のマンション経営をしていました。かなりの節税になったそうです。義兄が事故で亡くなった時、（団体生命保険）の適用で全ての物件のローンが完済されました。姉は５軒分の家賃収入で暮らしています。つまりマンション経営は節税と、もしもの場合の保険代わりになるのです。なので、バカにするのはいかがなものかと思います。

トピ内ID：7412134330

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失礼しました

🙂

2009年11月02日 18:52

地主さんの話ですよね。私はマンションの部屋のオーナーになる話と勘違いしてレスを出してしまいました。　地主さんのマンション経営は、ゆうじろうさんのおっしゃるとおり、立地によるんじゃありませんか？それから娘の住む都内のマンションですが、お金持ちの大家さんが自分の夢をいっぱい託したデザインになっています。広めのワンルームですが、壁の厚さは六本木ヒルズのレジデンスの1,5倍だそうで（これも大家さんのこだわり）住み心地は抜群だそうです。まあ、地主だ大家だといってもいろいろいらっしゃいますよ。危険もへったくれもないお金持ちもいるわけだし・・・

トピ内ID：7412134330

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相続対策です

大家

2009年11月03日 14:35

私鉄2線徒歩5分以内にワンルームマンション父名義で建てました。部屋が1ヶ月以上空く事はありません相続対策です、億の借金してますが他にも土地もあり資産もあるのでそのくらい借金しないと、相続税が大変なんです。

トピ内ID：1510881777

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マンション経営がいいなんて驚きです。

けんけんトピ主

2009年11月03日 16:50

まさかこんな形骸化したレスがあるとは思わなかったけど、知恵袋をみると酷い実態がたくさんあります。悪徳業者に騙されてマンション経営をしようとしている哀れな地主がたくさんいるから、マンション経営は儲かるなんて誤解している人もいるんでしょうね。

トピ内ID：2429825411

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主旨は？

✨

ガス人間第３号

2009年11月03日 16:50

＞マンション経営したために大赤字で哀れなことになっている地主をしっていますか。他人の不幸を聞いて喜びたい、というのがこのトピの主旨なのでしょうか？

トピ内ID：4591083994

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相続税がゼロになります

🐤

ジュリエット

2009年11月03日 20:39

やり方によって相続税が無料になるからマンションを建てるのではないでしょうか？借金から相続税を相殺できるからです。ただし名義人が10年以内に他界すれば効力が落ちます。土地の価値が1億以上あればマンションをこれから建てるメリットは大いにあります。材料費も今が底です。大家が大工のスキルがなくても外注で修理したものは全て経費で落ちるため節税になります。モップ、植木、花、旅行費（建築見学）も経費で落とせます。年間３００万円くらいの節税にはなります。

トピ内ID：2294988012

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形骸化したレス？

アパート経営者

2009年11月04日 12:56

マンション経営は危険です。マンション経営すれば楽に儲かると誤解して悪徳業者に騙されて大損こいた地主さんもいらっしゃるでしょう。また、マンション経営は余り儲からないけど、株よりは安全だし、銀行預金よりは金利がいいし、あるいは相続対策になるしと人によって理由は異なりますが、熟慮の結果、マンション経営をし、儲かっている人もいらっしゃるわけです。レスをされた方は誰も「無条件にマンション経営はいい」とはおっしゃっていないと思います。成功例もありますよ、ということです。もちろん失敗例もあるでしょうが、失敗した方は恥ずかしくて書き込みしにくいのでしょうね。（しつこくマンション経営を勧める営業マンの撃退法をたずねるトピを作った方がいいのでは？）

トピ内ID：5053151503

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方法にもよる

ran

2009年11月04日 15:17

経営の仕方にもよると思います。地方か都心かにもよると思いますが。私は地方ですので、地方の事情はよく知っています。地主がメーカーなどに進められて建てる新築賃貸住宅は、まず経営は難しいでしょう。その訳は、メーカーは建物建築代金だけで、経営コスト計算をするから。また、知識が無い人には、建物代金いっぱいに借入をしているので、いつか（１０年、２０年先）行き詰ることがあると思います。本当は、土地と建物の合計代金で経営コスト計算（採算）をしなきゃならないのに、建物だけで計算するから、いつか、つじつまがあわなくなるんです。　不動産や税金の知識があって、経営するのなら乗り切っていけるかもしれません。ですが、メーカーの言うとおりだと元手が全く無い人はダメでしょうね。隣町では、東証１部の大手のメーカーに言われるがまま、賃貸住宅を何十棟と建てたオーナーが、結局は収入が乏しく、借金に追われるばかりで、自殺しましたよ。３５年家賃保証とかという文句で販売してるようですが、管理費や建物修繕費に吸い取られて、手元に残るお金がなかったみたいです。メーカーとオーナーの知恵比べですね！

トピ内ID：2088770168

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負け組み勝ち組の違い

🛳

ゆうじろう

2009年11月05日 14:21

＞悪徳業者に騙されてマンション経営をしようとしている哀れな地主がたくさんいるからいるでしょうね。何も勉強せず情報集めもせず安易な考えで計画する人が失敗するのでしょう。一番良いのは親戚か友人に1級建築士または工務店などがいるととても有利です。オーナーが依頼する建築業者との間に建物を査察する不動産鑑定士を雇うと良いですよ。もちろんオーナーがそれなりの金額を包みますが、いざ、欠陥住宅や工事が必要な時にメーカーに逃げられず保証内で責任を取らせる事ができます。他にも裏技がありますよ。

トピ内ID：2294988012

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裏技

🐤

ジュリエット

2009年11月05日 14:21

うちの場合、土地の資産が5億はあるので相続税がかかりすぎます。払えない場合はその土地を切り売りしなければなりません。それはご先祖に申し訳ないということで計理士の親戚に依頼、親戚の建築士に相談し、査定も入りました。ローンの名義人がたとえ10年以内に他界しても、ある裏技で相続税は相殺されます。失敗されてる方はローンの組み方（固定金利か変動金利か）、何年ローンにしたのか、土地価格に対して建築費用と資材の値段なども関係していると思います。世界的にアメリカ、日本、ヨーロッパは3年前に住宅を買った人が1番損をしています。今は買う、創るの買い手市場です。資材も土地も過去20年で一番底ですから。この時期をずっと見据え、このために貯蓄していたようです。ストックの投資もまったく損していません。勝ち組です。

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メーカー（建築業者）のいいなりは損！

🐤

ジュリエット

2009年11月06日 15:34

大手のメーカーは大抵、設計士もメーカー側で用意します。この組み合わせだとオーナーには不利です。言いようにお金を出させ創られてしまいます。会社の利益を図るため、木造、鉄筋コンクリート、それぞれで資材を値切り、安物を使われてしまいます。問題になった”アネハ”のように利益を出すために柱や鉄筋を減らすため欠陥住宅を創られてしまいます。ポイントは建築屋と設計士を分けること。設計士はオーナー側が用意しオーナー側の視点で動いてもらう事、見方にする事が勝ち組になる重要ポイントです。

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