アメリカの不動産価値

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（トピ主 2 ）

🐶

まるりん

2009年07月09日 10:50

話題

不動産情報を見てこんなおうちに住んだらどんな生活かな～と妄想するのが好きな主婦です。昔、アメリカに住んでいたことがあるので、その地域のreal estateサイト見るのも好きなんですけど、アメリカの中古住宅って古くても値段が下がらないどころか年々上がっていくみたいなところありますよね？もちろん需要の高い地域（環境も治安も良いといったところ）なんでしょうけど、それでもなぜ価値が上がっていくんですか？いくら外装・内装に手を入れても建物内部（配管とか）は劣化していくものなのに・・。それか私が見ている地域（東海岸大都市郊外の比較的裕福な地域）が特殊なんでしょうか。将来移住とか考えてるわけではなく、単純な疑問です。だって、日本なら30年もしたら家屋の値段ってほぼ0にされちゃいますもんね。アメリカの不動産価値のからくりに詳しい方教えて下さい。

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考えの違いが一番ですね。

とーりすがりーの

2009年07月09日 18:14

そもそもアメリカは日本と違い、買った家屋に一生住み続けるということはなかなかあまりありませんね。簡単に言ってしまえば、何かのイベント毎に引越しをするという感じで、一生に数回以上は引っ越します。なので中古住宅の市場が日本の何十倍とかあって売り買いに心配がないので安定投資にもなります。そして日本での家屋は減価償却の発想ですが、アメリカでは修繕・補修を繰り返しても実際の使用に耐えられれば、１００年経とうが不動産価値となります。ある意味、１００年前の日本家屋も価値で言えばありますが、文化財になっちゃいますね。だから見栄えの維持ってのもありますが、売買も視野に入れて手入れは本当にちゃんとやりますよ！日本では買ったが最後で、殆ど手入れをしないのが普通ですよね。それでは長くはもちません。まあ、スクラップ・アンド・ビルドという無駄好きな日本人の発想と地震や雨などでの損傷、そして木造の日本での一般的な耐用年数、流行の速さなども関与しますね。車とかも同じ考えですね。１０万キロ越えても快調であれば高値ですが、日本ではほぼ価値なしです。

トピ内ID：1986933754

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おそらく…

Michi

2009年07月09日 18:59

ほとんど土地代ではないでしょうか。私の家は築６０年で、家自体の価値はゼロでしょうが、ただ家がダウンタウンまで車で５分というところにあるので、家の価格はここ１０年で４倍になりました。あとは、リフォームをされて今風になっている家は価格があがりますね。

トピ内ID：2976371067

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建物じゃなくて、、

DannyC

2009年07月09日 18:59

家屋の値段はあまり関係がないと思います。物価と土地の値が年々上がっているからです。アメリカの人たちは建物が古くても自分流に直せば良い又は建て直せばよいわけで、、 DIYが充実しているので家屋を直すのも立て直すのも日本より安いと思いますよ。不動産を買うことは株より安心な投資だと思っている人も多いと思います。過去（ブッシュ時代）、ローンの規制が変わり、いろいろなタイプのローンが出現してお金が借りやすくなって不動産バブルになったことも一因かも知れません。

トピ内ID：5049647765

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なるほど、投資とは

🐶

まるりんトピ主

2009年07月10日 11:28

不動産価格が上がるという前提が確かなら安定投資先として魅力ですね！でも、アメリカの住宅ローン金利って5～7%くらいじゃないですか？それで売却益を出そうと思うと、メンテ費用とか考えると少なくとも年率10%以上で価格が上昇しないとだめじゃないかと思うんですけど・・・。Michiさんの10年で4倍っていうのが普通なら十分あり得ることなんですね！いやぁビックリです。ということは、頭金が少なくても買えちゃうんですか？日本だと購入価格は年収の5倍までとかいいますけど、アメリカはどうなんでしょうか？私がよく見てる地域は富裕層が住んでるとは思いますけど、日本円で1億かそれ以上の家がゴロゴロしてます。年収いくらくらいの人たちがそんなお家をぽーんと買っちゃうのでしょう?!。

トピ内ID：9087198045

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世にも奇妙なものがたり

奇怪

2009年07月10日 12:19

アメリカ在住ですが、私も不思議に思っていました。どなたかがアメリカ人は手入れ、修繕などを、ちゃんとやる、、と書いてましたが、私からみると、普段の掃除もきちんとしない人がたくさんいます。少し前はアメリカのバブルのようでしたが、その頃はas isといって、中古の家をひっこしたあと、保証もなく、修繕もしないまま、そのままの状態でうった人がたくさんいました。一生の間に何回もこす人が多いというより、投資家やセカンドハウスを持ってる人が多く家を２軒以上、または数個以上保有しレンタルにしてる人も多いです。今までは投資物件として堅調な値上がりをしてきた不動産ですが、今はバブルがはじけたような状態なので今後はどうでしょうね、、。

トピ内ID：2436235687

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家屋の価値はある

40OYAJI

2009年07月10日 12:19

中西部在住ですが、僕の家の周囲にある家屋はどれも築４０年かそれより古いんですが、似たような築年数でもランチ、スプリット、コロニアル、プレーリーでそれぞれ家屋＋土地の値段は違います。土地のサイズはどれも似たり寄ったりです。従いまして、築年数だけでなく、スタイル、間取り、状態によって総合的に価格が決まっているものと思われます。アメリカの場合、住宅のあらゆるパーツが規格化されてどこでも入手可能なのでどんな家のどの部分も自由自在に修繕、改装できます。なので古い家を買ってうまく手を入れると取得費用＋修繕費用より高く売ることも可能なんですね。

トピ内ID：1881395080

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経済学的な説明

💰

購入検討中

2009年07月10日 14:07

一言で言えば、名目ＧＤＰの伸びが減価償却のスピードより速いからです。アメリカでは家は50-100年くらい持つものとされているので、建物部分の減価償却は早くても年2%前後。建物の価値が半分とすれば年1%の減価です。それに対して、インフレ率が年2-3%、実質成長率が3%くらいありますから、名目成長率は5-6%。その結果、不動産の価格は上昇します。

トピ内ID：1640267496

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日本の中古住宅たった30年で無価値になるのは

フォー

2009年07月11日 20:42

敗戦直後から高度成長期にかけて「質よりも数」で品質の低い「安普請」住宅を大量に建設したからです。世界有数の地震国であることも影響したでしょう。国が豊かになり、建築技術が向上して長持ちする家ができるようになっても、「建物は20年で価値が無くなる」と不動産屋に言われ続けたので皆の意識は古いまま。新民法で家督制度が廃止されて60年以上経つのに、未だに小町で「嫁入り」とか「長男だから」という言葉が飛び交っているのと同じ理由です。加えて、長男が両親と同居して家を継ぐ慣習とか、いわゆる「土地信仰」、「家は一生もの」というマスコミ主体の啓蒙などのため、大規模な中古住宅市場が育たなかった。数年前に母が他界して、築20年足らずのモルタルと軽合金の立派な家を売却したとき、もう一人の相続人である妹が建物を壊して更地にして売ろうと主張したことを思い出します（もちろん建物ごと売りました）。ちなみにシリコンバレーの築25年の我が家の固定資産税明細では、建物と土地の価値の比はおよそ３：２です。

トピ内ID：3059548946

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おもしろいトピですね

花子

2009年07月11日 20:42

我が家は、アメリカ東部の大都市へ20分の郊外に位置する小ぶりな一軒家です。築80年は経っているそうですが、改装されていて一見新しい建物です。税金のお知らせを確認した所、建物が6.6万ドル（660百万円）土地が30万ドル（3000万円）だそうです。不動産税がこれに年間75万円で土地の価格が上がれば上がるほど税金も上がるので、投資としては悪くないですが、維持費が痛いですね。こちらでは一軒家のみならず、コンドミニアムやアパートなど土地を含まない物件なども、戦前からのものなどPre-warといって、高く売買されているようです。天井が高く、頑丈な作りになっていて、価値が高いそうです。

トピ内ID：5001687984

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古い家のほうが高いのです

PRB

2009年07月12日 18:41

アメリカ以外の国から失礼します。（シドニー在住です）わが家は築八十数年の家です。この住宅街一帯（数としてはたぶん５千軒位）はほとんど同じ時期に建築されたようで、レンガを二重に積み上げてできています。古くても何十年かおきに改装しながら住むので、中に入れば新築と変わりないような家がたくさんあります。近所で家を取り壊して新築にしたいという申請が出ても、景観が乱れるので区の許可が下りなかったり、許可が下りたら下りたでまわりの住民が反対署名を集め始めたりします。不動産の価値としては、新築物件よりも高いです。築百年の家だとしても、先月完成した新築よりはずっと長く住めるからではないでしょうか。最近の家のできる様子を見ていると、構造がいかにも弱弱しいので...。私の友人は築140年近い家に住んでいますが、今でも価値は上がり続けています。古い家には独特の雰囲気もあるし、建築当時の様式（Victorian House等）がとても魅力的に残っているのでその人気は根強く、たとえボロボロの状態でも買い手がつきます。そういう家は『修復』され、多くの場合、日本円で億を超える家に変身です...。

トピ内ID：9093367202

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不動産

LiveWithMe

2009年07月12日 18:41

一般的に言って、住居としての不動産の投資効率は良くないです（経費・売るタイミングの制限など）。　　投資として、不動産をみるなら、土地ころがしのように、早く回転させることです。　やはり、自宅としての不動産は、住んでいる間の環境・治安の代金として考える方がよいのではと思います。　住居を投資として考えた場合、一番理想的なのは、住んでいる間、値が変わらず、売る（リタイヤ）直前に高騰することですが、こればかりは予測が不可能です。

トピ内ID：9634009118

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アメリカの家

ひなたぼっこの猫

2009年07月12日 18:41

不動産価格の乱高下ですが、これは東海岸、西海岸の沿岸都市部では、変動がわりあい激しいという印象があります。購入検討中さまのレスを大変に興味深く拝見しました。ちょっとつけ加えて、中古の家でも車でも、需要のがあるからそれなりに値段もつくのだと思います。アメリカは、２０世紀初頭の金融危機を、住宅ローンで乗り切った国です。つまり銀行が立ち直れるくらい高金利の伝統があるという事です。つい２０年程前、金利１０％を切ったのがお買い得と言われていた時期がありました！私は、アメリカで、頭金ぎりぎり（２０％）しか手持ちがない状態でローンを組むのは、日本以上に止めた方がいいと思っています。それから、貯金の金利が下がると、不動産市場が活発になるという現象があります。つまり貯金の利子より不動産のあがり幅の方が大きいと見込んだ場合、アメリカ人は大きい家に住み替えたりして、さっと引っ越したりするという事です。建っている場所により価格の上限があるので、建てますより引っ越すのが正解です。ちなみに日本でもヘーベルハウスなど、きちんと建った家は減価償却が遅い。

トピ内ID：5613745245

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知人のケース

🐱

米猫

2009年07月13日 14:24

私は半年前に西海岸へ引っ越しましたが、ここは１億円以上が文字通りごろごろしてます。というよりは、それ以下の値段ではかなり条件の悪い場所（環境、学区、通勤時間など）しか買えません。＞＄３Mの物件を買った知人の場合は、＄１M の前の家を担保、兼レンタルにだしてローンを組んでいます。ほかの知人は築８０年以上の物件を借りています。持ち主が９７歳のおばあさんで老人ホーム暮らし。この家の立地がとてもよいので、知人はas isで購入して建て直すことを考えています。この場合、新しい家の価格は＄２Mくらいになると思います。前に私が住んでいた東部の田舎では、不動産市場はとても安定していました。７年所有した物件を売りましたが、実は売値は買値の２倍です。立地がよく、需要が高い、そしてかなりのリノベーションをしました。アメリカの不動産は、１．ロケーション、２．ロケーション、３．ロケーションです。

トピ内ID：1722481840

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興味深いお話ばかりです

🐶

まるりんトピ主

2009年07月14日 13:08

家、土地に対する日本との考え方の違いは大きいですね！経済学的視点からのご説明にはなるほど～と腑に落ちました。正直、羨ましいです。私は家を買い換えて大損したクチですので。 15年ほど前、良質な中古戸建てを探したものの全く見つからず、結局新築を買ったんですが、その後全国的に地下がどんどん下がった影響もあり、築8年で住み替えのために売却したときには半値になってしまいました。利便性の高い人気のあるエリアでしたけど（大阪市内通勤圏で環境も良いベッドタウン）。夫婦二人でしたので家も殆ど傷んでなかったのに。もう住み替えて損するのはこりごりなので、不動産情報で妄想するばかりです。 LiveWithMeさんの仰るように、自宅兼投資目的物件というのは難しそうに思うのですが、やはり富裕層ならいつでも躊躇なく売買して住み替えていけるのでしょうかね？米猫さんやそのお友達さんはものすごいセレブなんでしょうか、いったいどんなお仕事をしていたらそんなお家が買えるようになるんでしょうか、ここだけの話(?!) PRBさんのように米国以外も大歓迎です。お国違えば・・ですね面白い不動産話お待ちしてます。

トピ内ID：9087198045

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時の価値？

💡

まんまるキツネ

2009年07月14日 15:04

古い時代に建てられた家のほうが評価されるのは、時の試練に耐えてきたという独特の風格が感じられるからだと思います。これは、最新設備の整ったピカピカの家にはない、歴史的な価値ですね。いわば、お金では買えない「価値」がついているので、結果的に価格も高くなるのだと思います。古い住宅はマメな手入れが必要だし、内装や配管を新しくしたりと、いろいろと手間はかかります。でも、「成金的でない」、「家族が長く安心して生活できそう」という点で、一種の保守的な美意識にこたえるものなんだと思いますよ。あと、庭の木々も同じように樹齢を重ねていたり、街並み全体にも重厚さがあったりして、そういうところも評価される要素でしょうね。

トピ内ID：9189511239

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セレブ？？？

🐱

米猫

2009年07月14日 18:15

と～んでもない。＄３Mの知人は、ダブルインカムです。片方が弁護士をしています。この方は、生まれた国ではかなり裕福な家庭で生まれ育ったので、その国ではセレブにはいるかもしれません。セレブの定義にもよるでしょうが、私の知り合いはみな硬い職業です。少なくとも、芸能人とか株のトレーダーとかではありません。収入とは別に社会的なステイタスが高いという意味で、セレブに入る人もいますが、まあ個人の趣味も多分にあるのでしょうけど、質素なお住まいです。この方はすでに３０年以上お住まいなので、家の値段はまったく見当がつきません。おそらく当人にも？でしょう。この人の数軒お隣はどう見てもセレブです。長者番付けでおなじみのG氏です。内部は見たことがありませんが、外観は至って普通のお宅です。

トピ内ID：1722481840

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