投資マンション　危なくないですか？

レス66

（トピ主 1 ）

オーナー

2009年09月27日 11:56

話題

４２歳のサラリーマン（東証一部上場製造業）です。最近、会社や家庭に投資マンションの勧誘電話が度々かかってきており、ついに今日、営業マンに会い、一通り話を聞きました。東京豊洲の新築２４．５平米の１Ｋで約２４００万円です。家賃と銀行への支払いがトントンであり、減価償却費や経費分がマイナスとなるため、所得税，住民税の還付が約４０万円見込めるとのこと。銀行のローンは３５年の変動金利で、担保は物件のみであり、リスクは少ないと説明を受けました。税金も多くなってきたし、今後配偶者控除，扶養控除がなくなり、更に税金が高くなりそうなので、節税のためにも、投資してみようか？それともリスクもあるので、手を出さない方が良いのかと悩んでいます。投資マンションを持たれている方がおられたら、率直なご意見をご教示下さい。

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またカモがいる

gkhs

2009年09月27日 18:08

節税などとケチなことを企んでいると、とんでもない状況に追い込まれますよ。不動産は株とは違い、危険を感じてもすぐ適当な値で処分できません。ちょっとした社会変動で地獄が待っていますが、それでいいのでしょうか。人生を暗転してみたいなら、やってみればいいでしょう。実体験から言えば、節税になるからと勧められた３０００万のマンションを、３００万近くで処分しました。毎月２０万近くのマイナスになるので、値上がりを待っているより早期に処分する方を選びました。当時はかなりの年収でしたので痛くはなかったのですが、『節税などというセコイ考えを持つな。』という良い教訓になりました。業者は、昔からそういう誘い文句を多用します。今でもよく電話がかかってきます。止めておいた方が身の為です。買う時は薦めておいて、同じ会社を介して売る時には「場所が悪いから」と平気で言える連中です。他人の不幸など知ったことではない連中です。

トピ内ID：7546274084

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もうかるわけがない

✨

休日の会社員

2009年09月27日 18:08

ほんとにもうかる話なら赤の他人のあなたに勧めるわけがありません。いい年してそんなことも自分で判断できないんですか？勉強のために買ってみるのもいいかもしれませんが、ご家族や友人を巻き込まないようにしましょう。

トピ内ID：8847357077

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そういう方増えてますね

💤

おんせん

2009年09月27日 18:08

ある一定額以上の年収の方は、所得税等の節税対策として収益物件を購入する方がいますね。決して物件で儲けようではなく、あくまで節税になるのなら良いと思います。もうひとつおまけで言うなら、駅に近い等入居者が決まりやすい物件である事。出来るなら１０年くらい一括借り上げして貰えるとより安心ですね。１０年後に残債が消せる金額で売却できれば、もっと言う事ないです。

トピ内ID：4959478813

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投資を知らないなら買わない

中丸

2009年09月27日 18:08

不動産と株は勉強していないのなら手を出してはいけないモノですこの２つは人が欲しがるステイタスなのであえて株も書きました。家賃はどのくらいの予定でしょうか？昨今の賃貸市場については理解しているでしょうか？２４平方メートルの小さい１Ｋは学生か若い人向けですね高い賃料設定は無理です高額所得の親でしたらもっと広い部屋を探すでしょうし普通の親でも仕送りの金は今辛い時期なのではないでしょうか？学生の多い地区ではないので会社員向けでしょうか滞納があったらどうしますか？裁判費用は？空室の期間はどうしますか？それも考慮してローン金額決めましたか？設備の修理費用も想定しローンと管理料と積み立て修繕費と毎年の固定資産税将来の大規模修繕費売る側は一生入居者を確保はしてくれません家賃保証も契約途中で切られる場合もあります余裕があっての投資でしたら構いませんがどうもそうではないように思えます投資はあくまでもマネーゲームですギリギリの計算で手を出すモノではありません私は売る側の立場です。

トピ内ID：8059023023

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だめだめです

さき

2009年09月27日 18:08

ここで質問している時点であなたは既に鴨に確定です。投資勧誘の電話なんて冷たくあしらわれるのがほとんどなのに、なぜめげずに架け続けられるのか。それはひとりでも投資者を捉まえられれば苦労がチャラになるだけの儲けをその鴨から掠め取れるから。赤の他人に儲けさせるのが目的で、冷たい対応にもくじけずに電話し続ける神様のような人間がどれだけいると思いますか。マンション投資で利益を得ている人は確かにいます。でもまったくの素人がこれから始めようと思うのなら、専門的に勉強するべきです。｢投資マンションでこれだけ儲かる｣とか、「誰でも簡単にできる投資マンション」といった類の本は間違っても専門的とは言いませんよ。あげくにこのような匿名掲示板で回答を求めるというのは、ねぎと出汁を背負って鍋に飛び込む準備万端としか見えません。還付金の合計を自分で計算しましたか？支払いが相殺されるだけの家賃が見込めるのか自分で調べましたか？リスクの大小はお金を払う側が洗い出すべきで、お金をもらおうという側がわざわざ提示するようなことはまずないというのは常識だと思いませんか？

トピ内ID：7811898668

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損する確率が高いと思う

チュン夫

2009年09月28日 11:11

ほんとに儲かるのなら、あんなにしつこく電話してこなくても、どの投資マンションもホイホイと完売御礼になると思うんですけど・・。 >家賃と銀行への支払いがトントンであり、２０～３０年先でもその中古賃貸に需要があって、トントンになるほどの家賃収入が見込めるのですか？（無理だと思います）物件を見ましたか？回りの環境などを自分の目で確かめましたか？ >所得税，住民税の還付が約４０万円見込めるとのこと。それは、今の税制だとそうなるとしても、将来の税制（２０年も３０年も先）がどう変わるのか誰にもわかりません。 >銀行のローンは３５年の変動金利で、将来、金利が上がると、大幅に支払金額が増えるはず。 >担保は物件のみであり、リスクは少ないと説明を受けました。支払いを止めたら、担保物件を取られるだけでチャラですか？。（それならリスク無いから、みんなやっているのでは？）普通は、担保不足で追加請求されると思いますけど。近所にある築３０年～４０年のマンションを見てください。３０年以上賃貸の価値を保つにはかなりのメンテが必要です。

トピ内ID：1320837807

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おすすめはしません

通行人

2009年09月28日 11:11

現地を歩いてみましたか? 住宅情報タウンズ・マンションズ(いまは「スーモ」と名前がかわりましたが)で同等物件の価格をチェックしましたか? まずはその2点。そこで物件をしっかりチェックしましょう。マンションは買ったとたんに元本割れすることもあります。下手をすると、数年後には売却してもローンの残債の方が上回るようなことになっているかもしれません。家賃保証します、というデベロッパーだっていつまで存続しているかわかりませんし、その種の契約条件が不変のままかどうかもわかりません。それと、電話で勧誘してくる業者がどういうビジネスモデルで動いているのか、なぜ利益を出せるのか考えてみると、いろいろなことが見えてきますよ。確かに、賃貸物件を小口でいくつか持っておくと収入源として堅実なものになりますが、そうなるのはローンを完済してからです。節税云々は考えたってしょうがないです。たいした金額になりませんから。1年ごとのローン金利、減価償却費、固定資産税等々と、家賃収入をつきあわせてみて何年で不動産所得がプラスになるか(=節税でなくなる)、自分でシミュレーションしてみましょう。

トピ内ID：3486880597

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はぁ？

ろっく

2009年09月28日 11:11

元本２４００万円で毎年の利益がたったの４０万円。その４０万円だってちょっと空室だったり退去時のリフォーム費用に充てたらあっと言う間に無くなるかへたすりゃ赤字になりますね。しかも買ったマンションの価格は減ります。最低でも減価償却分は下がり続け、周辺に同じ様な物件でも溢れていればあっと言う間に半分くらいまで一気に下がります。この時点で利回りがいくらか計算してみれば解るでしょう。どこをどうつついてもマイナスにしかならんと思いますが。こういうのを投資って言います？節税になるなんてのは既に不動産資産を持っている人から見れば意味のあることでね。遊ばせていても税金は毎年持って行かれるわけですから。でも、それは投資ではないです。

トピ内ID：2489414669

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再確認

🙂

今何時？おやじ

2009年09月28日 11:11

税金の還付は所得税からです。所得税をたくさん納付していないと還付はありません。数年前に所得税と市・県民税の割合が変更しています。もう一度、所得税の納付金額を確認しましょう。そして、その納付金額が投資している期間、ずっとできるお仕事をしていますか？再確認しましょう。そして、豊洲の現場に行きましょう。築10年、20年のマンションがどうなっているか？

トピ内ID：3099146160

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高い～～

🐶

そういう私も豊洲住民

2009年09月28日 11:11

豊洲で24平米で二千四百万ってずいぶん高いと思いました。豊洲って今値段上がっているのかな。なんにもないけど。一人暮らしで豊洲に住む人っているのかな？ファミリーが多くてその割にはスーパーも少なくて住みにくい場所ですよ。子供ばっかり多いし。１Ｋ買うなら、池袋とかにしたら？

トピ内ID：5774164095

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テレアポしなければならないような投資話なんて・・・

ケルナー

2009年09月28日 12:16

ろくなものではないそういうことです。

トピ内ID：9135245344

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不動産屋さんの話

☀

夢翼

2009年09月28日 12:16

今年の６月に仕事で、１０年前に購入した「投資マンション」売却に携わりました。私は大学教授を勇退された方の秘書をしておりました。地元の信用できる不動産会社の社長に専門媒介契約書を依頼しましたが、その時に「先生は騙されたんだよ。私は、こういった不動産価値の全くないものは売らないな。」と社長は言っておられました。家賃は7万3千円。購入時の価格は1800万円。一般的な売値は600万円です。この実態のどこが、有利な物件と言えるでしょうか？現状は分譲マンションが余っている状況です。それに、今後、この少子化で家は余る一方です。私の自宅の周りには、小学校入学を控えた、20代の若い夫婦が戸建てを、バンバン建てています。建築関係の仕事をしている夫の話では「マンションは屋根を張る前に雨が掛かった状態で、カビが生えていようが乾いていなかろうが、構わず壁をはって、クロスかけちゃってるんだよ。何を買いたいのか解らない。」と話してくれた事があります。止めた方が賢明です。専門家が言うのですから、信憑性もありますよ。

トピ内ID：3875895978

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手堅く儲かるならその営業マンも買っている筈

🐱

うわあぁ

2009年09月28日 13:01

> 家賃と銀行への支払いがトントンであり、減価償却費や経費分がマイナスとなるため、所得税，住民税の還付が約４０万円見込めるとのこと。それは、借り主がずっと入替り立替り入居し、かつ遅滞無く家賃を支払ってくれたらですよね。いまモンスターな人多いですからねえ。さらに、24平米なら1人暮らし用でしょうが、これだけ少子化が叫ばれていて、かつ不況が当面続きそうな状況で、豊洲のような学生にも社会人にも中途半端な立地と広さはあまりニーズが高くないような・・おまけに、株や投資信託、FX等ならその気になれば遅くとも数日後には売却できますが、不動産は高価なので売りたくても数ヶ月売れず相場ばかりが下がる可能性もあります。中古物件を安く買いスケルトンからリフォーム後に賃貸に出して稼いでいると言う知り合いがいますが、新築より投資金額が小さいぶんリスクが少ないと思いました。それはそれで、良い物件を見抜く目が必要ですが。投資は総悲観のときこそ買い時と言われるので、諸々のリスクも考慮した上で買う気なら止めませんが、トピ主さんの場合はもうすこし不動産の知識を学んでからのほうが良さそうです。

トピ内ID：0898445683

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どちらにお住まいでしょう？

生粋

2009年09月28日 12:16

今さら豊洲？って感じです。 2年ほど前は、5000万ほどのマンションが7000万になったりという事もあったようですが、続々と建ち続けていますよね。よく、あのあたりに買い物に行きますが、車で通りながら「今からこんな物件が売れるんだろうか？」と夫と話しています。１ｋという事ですが、独身対象に賃貸に出すんですよね？銀座からも近いですが、どうなんでしょう。他の方も言われてますが、駅近でもっと便利なところがいっぱいあると思いますが。大学の近くなどのほうが、よっぽど空室になりにくいと思います。もしくは借り上げ保証してもらえるならいいでしょうけど、それでも80%くらいしか手元に入りませんよね。私が投資物件を買うとするなら、豊洲１ｋは買いません。電話営業で投資物件を買ってもロクな事ないと思いますよ。友人も、マンションを探す際に「豊洲は絶対イヤだわ」と言ってます。なぜイヤなのかは、住んでる方もいるのでここでは書きませんが、安いには訳があると思ったほうがいいでしょう。

トピ内ID：5529279535

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まずは勉強を

巧

2009年09月28日 12:16

小町というものがあって命拾いしましたね。それくらいのレベルの事を仰ってると思います。

トピ内ID：5659615414

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そういうことがやりたいなら

💰

グリッソム

2009年09月28日 13:01

そういう不動産投資がしたいなら、人が持ってきた物件ではなく、自分で条件に見合う物件を探して、収入や経費、税金のシミュレーションをした上で始めたらどうですか？それが出来ないなら諦めた方がいいかも。節税にはなりませんが、Ｊ-ＲＥＩＴで練習してみたら如何ですか？

トピ内ID：5329562887

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考える必要は無い

🐱

Ash

2009年09月28日 13:01

投資で遊べるのは現金で物件を買える人だけです。３５年の変動金利、３５年で物件がどれだけ値下がりするかが問題になります。昔の友人にバブルの頃マンションをそういう買い方をした人がいるけどバブルがはじけて相場がかなり下がっておまけに持っているだけでマンションは古くなるので株の塩漬けとは違って慌てていました。結局損益を承知で最近手放したそうです。サラリーマンが不動産投資、先物投資で遊ぶのは止めた方がいいです。

トピ内ID：6135039894

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投資ね…

とりすがり

2009年09月28日 13:01

投資と節税って全然違うものですよ投資は儲ける為にするもの節税は過納付を防ぐもの投資で儲からないから還付があるので、実質のところは損してるんです所得税、住民税が還付されるという言葉に騙されてはいけません 40万という数字はどこから出てきたのでしょうか？特に所得税は累進課税制度なので、かなり踏み込んだ話をしないと税額は解りませんよ相手は謳い文句で適当なことを言っていませんか？それと貴方は何歳まで働く予定ですか？ 65歳までだとして、23年。それ以降を年金のみとした場合、還付金が約40万円も見込めるとは思えません

トピ内ID：8138989922

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調整弁として購入

🐱

とらちゃん

2009年09月28日 13:39

自営業で利益が出過ぎている場合は悪くないと思います。らくだのコブみたいなもので、もしもの場合の調節弁として購入するなら悪くないです。勤め人で買うなら、リスク分散のため、１箇所でなく複数個所持ったほうがいいです。全額キャッシュで買える資金を持っていても税理士さんに相談して、分割にするかどうかを決めてもらったほうがいいです。

トピ内ID：7731362562

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豊洲がよくわかりませんが

れんこん

2009年09月28日 15:11

豊洲で１Ｋって借りてくれそうな対象はどういう人なんでしょう。学生って感じじゃないですよね。賃貸って結構出入りありますから、その都度、空いてる間のローンが赤になったり、補修にお金がかかったりとなかなか思ったような収入にはなりません。またローン返済期間、ずっと同じ家賃というのはありえませんから、該当地域の古い物件の家賃を調べたほうがいいです。それと >家賃と銀行への支払いがトントンであり、減価償却費や経費分がマイナスとなるため、所得税，住民税の還付が約４０万円見込めるとのこと。税務署のＨＰで確定申告のシミュレーションをしてみてください。家賃分が現在の収入に上乗せされ、その上乗せされた収入に対して税金がかかってきますから、実際には確定申告で税金を払うことになります。銀行の支払いをマイナスすると収入の上乗せはないとお考えでしょうが、家賃収入から引けるのは原価償却費（割合が決まってます）、不動産屋に管理を頼むならその経費、管理費修繕費にプラスして銀行への支払額ではなく利子分だけです。

トピ内ID：8025579029

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国センHPにて

😑

aryarya

2009年09月28日 15:51

国民生活センターのホームページに以下のような事例が載っています。 http://www.kokusen.go.jp/jirei/data/200605_5.html 参考までにご覧ください。ご家族がいらっしゃるなら皆さまでよくご検討なさってください。

トピ内ID：9611172315

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そんな電話

ぎちぎち

2009年09月28日 16:40

うちにもよくその手の電話がかかってきます。そんな電話まともに聞く人いるんですね・・。

トピ内ID：5709931027

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もちろん年収1800万以上ですよね？

🐴

オーナーやってます

2009年09月28日 17:26

それって損益通算ですよね。年収1800万以上で物件はキャッシュで半分出せるならいいんじゃないですか？どうせなら１棟買いの方がいいと思います。

トピ内ID：0786475846

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投資の鉄則

ネフ親父

2009年09月28日 17:26

『分からないものには手を出さない』ここで質問しなければ判断できないのなら、投資しない方が良いでしょう。匿名で無責任かもしれない意見、字数制限のため浅くしか書けない意見に耳を傾け、判断材料にしようとする時点で投資不適格です。投資は、周りの意見を無視してでも、自分の判断の正しさに固執することで利益が得られるものです。身内、身びいきの浅知恵より、本物のゆるぎない知識を得るために専門書を読みましょう。投資利益を得る判断は、常に大衆とは真逆、孤独な決断なのです。

トピ内ID：9973892388

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うちにもよくセールスがきます

⛄

どさん子

2009年09月29日 11:34

うちにも先物取引と投資マンションの話がよくきます。 (職場にもくるそうです) 北海道在住ですが、東京のマンションの話です。自分が住まない家のローンを借りるなんてばからしいので相手にしません。夫は「儲かるかも」的な話に一時はクラッときたようですが、儲かるのは販売会社とローンの銀行でしょう。儲かるんだったら営業さんが自分で投資しますよ。 >銀行のローンは３５年の変動金利で、担保は物件のみであり、リスクは少ないと説明を受けました。自分の居住しない住宅ローンは一般のものより高く設定されていますよ。そして変動金利のメリットやデメリットはご存じですか。ローンを組まずに余裕資金で投資できるなら損をしようがアリかと思いますが、３５年のローンを組んでまで投資はしない方がいいと思います。 >家賃と銀行への支払いがトントンであり、減価償却費や経費分がマイナスとなるため、所得税，住民税の還付が約４０万円見込めるとのこと。もともと損を見込んだ商品てどうなんでしょうかね。よく考えて下さい。

トピ内ID：0771699776

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信じられない

😝

おせっかい

2009年09月29日 13:00

大きな買い物なのに、どうして大胆に、売主側の（あるいは仲介者の）言うことだけをきいて買ってしまうのかな。親しいお友達に不動産会社の人とか、不動産に詳しくて、なおかつ今回の売買に利害関係のない相談相手はいませんか？　賃貸用の不動産を持っている資産家のお友達なら、信頼のおける業者を知っているかも。どうしてもその物件を買いたいなら、そういう人を紹介してもらって、物件を調べてもらいましょう。やたらな業者だと、逆につけこまれて、手持ちの物件を売りつけられちゃうこともあるから気をつけてね。一般に、先方から電話セールスをかけてくる物件なんて、ろくなもんじゃないです。そんなに結構なしろものなら、とっくに専門業者が目をつけて（一棟まるごと）買っちゃってますって。不動産不況でも、いい出物はちゃんと売れてます。っていうか、奪い合いですよ。売れ残りはそれなりってこと。不動産投資をするなら、自分で物件を探さなきゃ。向こうから転がり込んでくる儲け話なんてないよ！　世間知らずもたいがいに。一部上場企業の肩書きが泣きますよ。

トピ内ID：0802804700

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マンションを貸してました

今は社宅

2009年09月29日 13:00

転勤のため、自宅用に購入したマンションに住めなくなり、賃貸に出していました。ローンと家賃がトントンでした。・税金の還付があった年。　１：入居者の入れ替わりがあった年は、新しい人が入居する前にクリーニングや修繕などの費用が掛かり、　　　若干の税金が戻ってきました。しかし、戻ってきた金額より、クリーニング・修繕費の方が高かったです。　２：入居者がなく空き部屋となっていた期間は、税金は少し戻ってきましたが、家賃収入がないので当然大赤字。・税金の還付がなかった年　　入居者の入れ替わりがなかった年は、税金の還付があるどころか、家賃収入に対して所得税が発生しました。以上を経験して、マンション経営でもうけようと思ったらマンション１戸じゃ無理よ、と思いました。なんでさも美味しい話のように、マンション経営勧誘の電話をかけてくるのか不思議です。マンション１棟経営なら儲かるだろうとは思いますけどね。

トピ内ID：7380313904

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私なら

ケーコ

2009年09月29日 15:56

マンションはローンを差し引き、管理費、修繕積立金（年々増加）を考えると1部屋あっても利益はスズメの涙。もしくは持ち出しが相場です私なら、郊外の大学街の近くの中古アパートを一棟買います狭い1ルーム。六部屋として1部屋4～5万は見込めますから。 2400万円出すならゴロゴロあるはずですよ

トピ内ID：6723379073

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持っています

のんべい

2009年09月29日 15:56

投資用マンションを持っていない人達の、手厳しい意見ばかりですね。うちは都心にワンルームマンション2棟・持っています。オーナーさんと同じように、業者からの勧めで購入しました。結果から言うと今すごく感謝しています。業者は都心に数多くワンルームマンションを手がけている大手です、空きが出てもすぐに手広く広告を出して、見つけてくれます。そこが、プロなんでしょうね。そして業者との付き合いは何十年にも渡る訳ですが、彼らには管理手数料が何千万棟と収益として入るわけです。売ったら終わりではありません。他業者からも、内のマンション(日本橋)を売ってくれと、一月に3～4回電話が入ります。東京駅は再開発が進み、すでに土地が手に入らない状態だそうです。少子化・離婚・結婚しない率・は年々上がる傾向にあり、都会の独身者は増える一方です。賃貸のマンションは不況知らずです。もうすぐ定年ですが、もうひとつワンルームMS買おうと思っています。

トピ内ID：0838944993

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私だったら

🐤

お金Love

2009年09月29日 15:56

仮にですよ、お金も知識もあって不動産投資をはじめようと思っても、自宅や会社にセールス目的で電話をかけてくる、もしくは訪れるような節操のない会社経由では絶対にしませんね。そんな切羽詰ったセールスを社員にさせる会社…そのことからその会社の経営方針、企業理念、道徳心の有無、ひいてはいざと言うときの顧客への対応などなどが窺い知れませんか？トピ主さんは社会人経験も豊富なのではと思いましたが、違うのかな？

トピ内ID：9092367378

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