海外在住・日本の不動産を相続したのですが・・・

レス18

（トピ主 5 ）

れんぎょう

2010年05月08日 21:57

話題

海外在住です。

日本に一時帰国し住民票を取り、印鑑登録をして遺産を相続をしました。
その中には、兄弟と共同名義にした不動産も入っています。

国外にも夫(現地人)との共同名義の持ち家(ローン支払い中)があります。

固定資産税は、土地家屋の評価額で決まるので名義人が住んでいなくても税率は変わらないと、どこかで読みました。兄弟も持ち家があり、そこには住みません。借りてくれる人がいれば貸す事を兄弟皆で協議済みです。

それ以外の税金・・・例えば、所得税(相続した物件にも掛かるのでしょうか？)
兄弟にたいして、別荘・セカンドハウスなどに掛かる税金(贅沢税？)など、出てくるのでしょうか？
私の場合、住民票を一時的にでも移した事で、海外に資産があると評価され、税金を掛けられることになるのでしょうか？(申告しなきゃ分からない？)

国税庁のHPにも行きましたが、専門用語が分からず、理解できませんでした。

どなたか、少しでもご存知の方、回答をよろしくお願いします。

トピ内ID：3345724251

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小町でのレスは問題が多いかと

海外駐在２０年越え

2010年05月09日 14:01

トピ主さんへ何回も投稿しますが、此の小町で相談しても良い事とそうでない事があります。　一番困るのはいかにも知ったかぶりして、嘘（誤った）の情報を意図的にレスする人たちがかなり多く居る事です。ご自身に多少の知識が無ければ、どのレスが正しくてどれが誤りか分かりますか？さて、先ず国税庁のサイトをご覧になった訳ですね！　では税の種類は分かりましたか？ 1 相続した不動産に掛かる税金先ずは相続税です（海外居住でも国内の税ですから支払う義務があります）不動産税は毎年税額が決まります（上と同じです）（贅沢税？はありません） 2　賃貸の所得税此れには二通りがあります。二重課税防止の租税条約批准国との間では、居住国で申告・納税。それ以外の国では、日本と居住国とで申告支払う義務があります（仰る通り知らん顔も一つの手ですが）。　なぜなら、賃貸から発生する所得は日本国内だからです。　然し、一般的に各国税務は、居住国所得だけでなく全世界の所得を申告せよとなっていますから（日本も同じです）。続きます

トピ内ID：2443892710

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小町でのレスは問題が多いかと

海外駐在２０年越え

2010年05月09日 14:01

続きです 3　住民票　　1の税は、住民票が国内となっていてもいなくても、日本国税務に徴税権があります。　　で、日本に住民票を移した時の、海外の所得は、2の所得と同じです。　　海外の不動産に関しては住民票を国内に戻そうが、否かに関わらず、何か（例えば、不動産税）日本国税務から税金を払えとはなりません。　　但し、此れを賃貸で貸した所得があれば、上の2の反対になり当然短期間の滞在でも本邦で納税義務が発生します（一ヶ月とかでも）。　更に、居住国でも課税されますよね。　但し、上の租税条約批准国では、どちらか一方となります。　処で、現居住国には日本国大使館なり領事館が無いか、遠くて不便な処にあったのですか？　外地で居留届けを出していれば、居住証明書を発行してくれますから、此れを印鑑証明の代わりにして、相続の登記も可能だった事をご存じなかったのでしょうか？それと、なぜご兄弟に相談されなかったのですか？

トピ内ID：2443892710

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回答ではありませんが、似た？状況

🐴

Yodo

2010年05月09日 15:53

私は米国在住。２００７年姉が他界して以来、母の介護を遠距離でしています。２－３ヶ月に一度帰国、数週間滞在、リハビリ、通院、お風呂、衣替え、必需品の支給、支払いなどしてきます。母は介護５で、通常グループホームにいます。が、リハビリをしないと寝たっきりになるので、現在のスタイルのケアをしています。仕事は、日本帰国の度に休暇をとっています。（それができる職場なので幸い）さて、日本には田畑、家、納屋等々あります。田畑は、人に頼んで使ってもらってます。家や納屋の改修建て直しが必要な状態で近々そうするつもりですが、土地が借地であるのが問題。で、家や納屋がある部分の土地を私名義で購入しようと思います。先日、CPAに日本に私が土地を購入するとどうなるか聞きました。特に税金は増えません。ただ、納税とは別のTDF-90-22-1の申告書（締め切りは６月末）に、評価額？を申告することになるようです。が、これは納税ではなく単なる報告です。日本の住民票は、２００７年に日本に移しました。でないと、お金を扱うのにとても不便なので。以来、税金他支払っています。住民票は、米国の申告と関係ないと思います。

トピ内ID：1211146789

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相続放棄すりゃ、悩まなくても良いのに・・・

老婆神

2010年05月09日 17:36

それがあるから、煩わされるのでしょう。それが無いと楽なのにねぇ。

トピ内ID：2881067706

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気になります

なな

2010年05月09日 17:36

海外在住ではありませんが、将来住む予定にない主人の実家の土地家屋を主人が継ぐ可能性があるのでこちらのトピが気になります。答えになっていなくてすみません。

トピ内ID：7324494723

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確実とは言い切れませんが

ばいお

2010年05月09日 17:36

まず、相続した土地・建物ですが、固定資産税がかかります。ただし、更地でなければそれ程多額の固定資産税がかかることはないでしょう。建物については、築浅でなければ、比較的小額です。これを、保有割合に応じて負担すればよいと思います。建物を賃貸に出せば、賃貸収入に応じて所得税がかかります。相続して得た財産については相続税の対象で、所得税はかかりません（二重課税になってしまいますよね）。賃貸収入が発生することとなった場合は、かかった経費（修繕した費用、建物の減価償却費など）を差し引いて、残りが不動産所得として所得税の対象となります。ただし、トピ主さんは非居住者になりますので、賃貸収入については在住国での申告に含めることになります。詳しいことは、在住国の会計士に相談してください。相続税については、トピ主さんが日本国籍をお持ちの場合は、日本で相続税を払う必要があったと思います。すでに財産を分割しているということは、相続額は非課税の範囲内であったのではないかと推察しますが。

トピ内ID：5783107934

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レスをありがとうございます

れんぎょうトピ主

2010年05月10日 12:35

＞海外駐在２０年越えさん誤った情報に惑わされないように、また調べますね。ご心配ありがとうございました。幸い？相続税が掛かるほどの物件ではなかったので、相続税については安心です。不動産税とは固定資産税のことですよね？これは仕方が無いですね。賃貸に出した場合には所得税が掛かるんですね。それも仕方が無いですね。。租税条約批准国という言葉は始めて聞きました。調べてみると、住んでいる国と日本はこの条約が結ばれているようです。という事は、こちらで税金を納めていれば、私が心配しているような事はなさそうですね。安心しました。大使・領事館が片道３時間ほどのところにあり、在留届も出していますが、住居証明や、後で知ったサイン証明(印鑑証明の代わりになるもの)などがあるとはまったく想像してませんでした。ちなみに、兄弟はこういう事にあまり疑問を持たない、通知が来て初めて「こういう税金もあるのかー」とタイプなので・・。

トピ内ID：3345724251

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レスをありがとうございます

れんぎょうトピ主

2010年05月10日 12:35

＞yodoさん今回の事があって「将来の親の介護」がとても身近に感じました。２～３ヶ月に一度帰れるのは良いですね。私は半期に２週間が限度かな。。ところでCPAとは何の略でしょう？アメリカも上のレスに出ている「租税条約批准国」ですよね。だから、税金が増えるというわけでは無いのでしょうね。住民票を移しているという事ですが、住居地に無くても不便では無いということですか？アメリカは保険の仕組みも違うようですし、そのあたりで困る事も無いのかな。。

トピ内ID：3345724251

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レスありがとうございます

れんぎょうトピ主

2010年05月10日 12:35

＞ななさん将来、兄弟の子供がその土地を欲しいとなれば(家屋はさすがに古くなりすぎていると思いますが)、私としては万々歳なんですけどね。その時まで寝かせておきまキ。

トピ内ID：3345724251

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レスをありがとうどざいます

れんぎょうトピ主

2010年05月10日 12:35

＞ばいおさん路線価格もたいした評価ではなく、家屋はかなり古いです。貸す場合は兄弟が表立った手続きをする事になると思うのですが、私の委任状が必要になるのでしょうか？不動産所得って、不動産から得る金銭なんですね。不動産を得たでは無く。。ばいおさんのレスを読みながら、いろいろ検索しましたら、分かりやすいサイトが見つかりました。ありがとうございます。家の修繕・所得の申告など、いろいろ時間を割く事になると思うので、家賃は兄弟の収入にしたいです。こちらだと、かなりを税金で持って行かれそうです。

トピ内ID：3345724251

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ごめんなさい

海外駐在２０年越え

2010年05月10日 16:48

トピ主さんへ紛らわしい言い方をしてごめんなさい。不動産税は固定資産税ですね！　そうです！　日本にある家屋を賃貸して得たお金は、貴方の場合は居住国で個人の所得として申告します。　処で、厳密に言うと、日本で支払われた賃貸料が、（例えば）貴方の日本の銀行口座に振り込まれたとします。その場合には、其の総額を居住国税務に申告するはずです。　一方、借主なりエージェントが賃料を非居住者である貴方に海外送金する場合には、見做し課税として１５％の源泉徴収を本邦税務に納付、残りの金額を送金する事になります。　そこで、貴方は租税条約締結国ですから、居住地税務に総額（源泉徴収前のGross金額）を所得として申告し、更に、引かれた日本での税金額を外税枠控除といって、貴方の居住国での課税金額と相殺してもらいます。此れで二重（日本と居住国）に課税される事が防止されます。一方、アメリカにお住まいのYodoさんが言う書類は（納税とは別のTDF-90-22-1の申告書）、将来その不動産を売却するとキャピタルゲインが予想されます（ロスも勿論あるが）。そのために、予め取得時の価格を申告しておくものです。

トピ内ID：2797890040

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レスをありがとうございます

れんぎょうトピ主

2010年05月12日 15:16

＞海外駐在２０年越えさん海外からの不動産収入はかなり面倒くさい手順が必要なんですね・・それで税金の２重払いが避けれるにしても・・(汗) TDF-90-22-1の申告書のようなものがこちらにもあるのか、調べてみますね。いろいろありがとうございました。

トピ内ID：3345724251

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又のＨＮを低所得定年退職者と言います

海外駐在２０年越え

2010年05月12日 18:50

れんぎょうさん！決して言ってはなら無い事ですが。　日本の家賃収入は日本で作る銀行口座に振り込んでもらう様にしては如何ですか？　出来れば現金でご兄弟が受け取って、此れを貴口座に入金するのが宜しいのですが（なぜって、聞かないで）。それと居住国では、だんまりを決め込む事ですかね！但し、確率は極低いですが、課税条約締結国ですと両国税務が協力して追跡調査することがあり、修正申告を強制される事があります（最悪重加算税）。まッ、どちらにせよ、副収入がおありになるとは、羨ましい限りです（トホホッ）。

トピ内ID：2797890040

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CPA

🙂

Yodo

2010年05月13日 13:13

Cirtified Tax Accountant (公認会計士）と勝手に解釈してます。米国での確定申告は、以前はTax Turboで自分でしていましたが、夫が外国人で、米国での私達夫婦の給料収入以外に、夫の国での年金口座や私の日本の銀行口座があるため、海外資産の扱い上数年前からCPAに確定申告をしてもらってます。住民票は日本の法律で、米国の納税に関係ありません。米国では米国内外の収入を全て申告しますが、日米でTax Treaty があるので、日本での納税分はForeign Tax Creditを適用し２重課税を避けれると思います。ただ、住民票が日本だと、日本での県民税、町民税、国民年金、所得税、国民保険等が発生します。私自身、老後は日本に帰国したいので、住民票の日本への転入届け以来日本でも納税してます。なので、最近は医者にかかりたい時は、日本帰国時に病院に行ってます。私は米国で看護師をして医療保険もかなりいいもの持ってます。が、米国の薬が合わないのと抗生物質多用に不安を覚えます。医療と食事は日本人には日本のシステムが最も安心できると痛感してます。

トピ内ID：1211146789

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横ですが、難かおかしな話をされていませんか

海外駐在20年越え

2010年05月14日 12:59

れんぎょうさん横レスになり、ごめんなさい。Yodoさんの言う＞Cirtified Tax Accountant では無く、Certified Public Accountantでは無いでしょうか！また、何かドンでも無い勘違いをされているか、正しい税制の理解が無いのかと思います。日本の住民票は直接米国の税制には関係しませんが、租税条約上では矛盾する地位となります。Yodoさんは、米国でも日本でも所得（給与とか銀行の利子）があるのですか？　その場合、日本に住民票がありますから本邦の居住者と認定されます。また、アメリカでは多分Resident Alien(それとも米国籍取得済み？)として居住者として納税しているかと思います。すると、yodoさんは、日本の税務に日米とその他の国でのyodoさんの所得を全て申告する義務があります。また、米国でも同国の税制に基づき日本と米国、更にその他に国でのYodoさんの所得を申告する必要があります。此れは、日米の租税条約が想定していないケースです。両国で「Resident」の地位を持つ事はありえません（重国籍ではありません）。　

トピ内ID：2797890040

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横ですが、難かおかしな話をされていませんか

海外駐在20年越え

2010年05月14日 14:28

続きです一方の国でNon-Resident, 当該一方の国でResidentとなるから、租税条約で重複課税を防止するわけです。なお、此れでは日本国の法律（住民基本台帳法）違反です。　本邦に「生活の本拠地」を持たないのに、住民票がある地域に生活の本拠を有すると、身分を偽っています（罰則あり）。処で、Yodoさんが仰る；先ず、国民年金ですが、現在では海外居住者にも加入が認められています。　海外から送金するなり、本邦の銀行口座から自動引き落としにすることです。国民健康保険は住民票がある限り強制加入です。　本来、海外居住者には加入が認められていません（非居住者の場合）。　　従い、本来違法ですが、一時帰国するたびに転入届けを出して、国民健康保険にも加入します。　帰国時には転出届けを出して脱退します。長くなりますが・・・

トピ内ID：2797890040

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横ですが、難かおかしな話をされていませんか

海外駐在20年越え

2010年05月14日 14:28

続きです此れで、本邦で住民税も国税の所得税も払うことはありません。　もし日本の銀行の利子で源泉徴収等がある場合には、米国でのTax Creditで相殺しましょう。お分かりになりましたか？　　もう一度申し上げます。　日米とも、全世界源泉の所得を申告する事になっています。れんぎょうさんへ！　最初に申し上げたとおり、小町も良いのですが、誤ったレスが着くことが多いので気をつけてください。

トピ内ID：2797890040

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横ですが、訂正他

🙂

Yodo

2010年05月14日 18:24

海外駐在２０年越えさんの指摘通り、CPAはCertified Public Accountantです。頭でそう思いながら、違う単語を入力してました。後、恐らくご指摘のように、日本の法に違反しているのかもしれません。年金に関しては、住民票にかかわらず任意加入できる事は承知しています。国民健康保険については厳密には違法なのでしょうが、母の介護をしなければならず、私自身日本帰国が頻繁になった事、私自身万が一日本での事故や病気に保険がないと困ること、数週間の滞在の都度住民票を移動しても、実質の待ち時間上使えないなど不都合なのでそうしてます。実際病院を使うのは年１－２回で掛け金の方が勿体ないですが、私には唯一の日本での保険です。また国民保険証がIDとして要求されることが多く、ないと不便です。母が日本で生存している間は、違法だろうが実質上の必要性からそうします。私が不在の間は、他人に支払いをしてお墓の掃除、母の急な異変での病院への対応、実家の管理、田畑の管理などお願いしています。日本で銀行利子（２０％源泉徴収）以外所得はありませんが、ケアしなけばいけない事が多々あるので。

トピ内ID：1211146789

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