住宅ローン借り換えか、マンションを売却（買換え）か悩んでます

現在4ヶ月になる子どもいて猫を飼ってます。アレルギー（しかも動物系）かもしれないと思ってます。
猫を手放す事考えられず、今より広い家に越して、赤ちゃんと猫の部屋を区分する方法を検討してます。

現在は都下のマンション（58平方メートル、1SLDK）です。
最寄駅は2駅（急行駅）で徒歩2分と7分で立地は悪くないと思います。
築年数は5年未満、オートロック、オール電化、ペット可等々…最近の物件としては標準的だと思います。


■パターン1…借り換えをしてローン月額返済を軽減し賃貸に出し、今より広い家を購入
現在のローン残高は大手都市銀行で借りていて、約1800万円、金利2.3％（固定10年/残6年）です。
これをネットバンク系の変動金利に借り換えして月額分を減らし、かつ賃貸に出す案です。
調べたところ低く見積もっても12万円以上で貸し出せそうです。
現在は固定資産税・都市計画税と返済額・管理費修繕費を足すと月10万円弱（月額）なのでマイナスにはなりません。
※もし借り換えで高くつくようなら、借り換え無しで単に賃貸に出す事も考えてます。

■パターン2/マンションを売却し、今より広い家を購入
上記にも書きましたがローン残高が約1800万円です。
現在たまたま階下の部屋が約3000万円で売りに出されてます（チラシを見ました）
ただ先日売りだしたばかりでまだ買い手はついてないようです。
おそらく表示金額から値引きして売れると思いますので、我が家を売却できる金額もだいたい同額だと思います。
現実的に考えて2800万円で売れたら良い方だと思ってます。
そうなると手元に入るお金（不動産会社への仲介手数料等を差引）は800万円強となり、その金額を次の家の頭金としてあてようと思います。

夫とはこれから話し合いますが、皆さまならどちらを選びますか？