住宅ローン固定→変動への借り換えについて

できれば経験者の方からのアドバイスが頂けると嬉しいです。 ＜現状＞ ローン残高約1910万円 金利　2.3％（10年固定/残期間6年9ヶ月） ※都市銀行です。 借換えを検討しているのはネットバンク系の変動金利です。 私が借換えについて理解しているのは以下になります↓ １）変動なので金利が上がった場合にリスクがある ２）借換えには諸費用がかかり、トータルで損しないかをちゃんと調べる あと、よく言われている残債1000万円以上、借換後の利率との差が１％以上ならトク…等です。 そのネットバンクのサイトでシミュレーションすると諸費用についても計算に組み込まれていて大体200万円くらいがトクになります。 （ただし変動利率なのに現在の利率を適用して計算し続けてるので正確でないのは承知です） 計算上はトクに見えても実は…という点がシミュレーションでは分からないと言いますが、諸費用以外にかかる費用ってありますか？ ちなみにネットバンクでの諸費用には ・抵当権設定・抹消 ・事務手数料 ・印紙税 ・登記関連費用（おそらく司法書士報酬） が含まれてます。 それと、追加条件として現在済んでいるマンションはあと5年内には売却予定です。 多分…売れると思います。理由は以下です↓ ・2駅利用可能（徒歩3分、徒歩8分） ・築6～8年と築浅。 ・2LDKなのであまり重たくない（立地も商業地区で徒歩圏内に東急・丸井等のデパートがあり若い世帯やdinks向け） ・設備がまぁまぁ（オール家電・床暖・ホームセキュリティ等） ・23区外になりますが都心駅（渋谷・新宿等）まで1時間弱で大抵どこでも行けます。 一応自分なり冷静に判断した理由ですが、素人なので見当はずれかもしれません。。 このように売却予定であるならば借換せずに今の金利のまま繰り上げ返済に励んだほうが懸命でしょうか？