サラリーマンの夫(50才)が住宅(アパートなど)をローンを組み購入、その家賃収入を得て資産を増やしていくというのです。明日、物件を見に行くと言い出し不安でいっぱいです。まだ自宅のローンも２千万円ほど残っています。高3・中3の子どもがいてダブル受験も控えています。貯金はほとんどありません…将来の為にと考える夫の気持ちも分からなくはありませんが…不安だらけです。お詳しい方どうぞご助言ください。

アパート経営で収入を得る？ | キャリア・職場

心配ですね

imagine

2012年08月05日 16:33

私の職場に頻繁に電話がかかってきますよ。アパートだかマンションのオーナーになって家賃収入で資産運用したり老後の年金代わりにとか、節税対策云々・・・。私は堅実に給与収入しかあてにしていないので早々に切りますが、他の人にも掛かって来るみたいです。違法なことではないのでしょうが、メリットばかりを並べ立てリスクを言わないとか、電話の応対もぞんざいだったりして悪い印象しか受けません。そういった類でなければ良いですね。

トピ内ID：1280719059

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それは不安ですよね

カフェ

2012年08月05日 16:33

アパート経営しています。トピ主さんご夫婦と同年代夫婦です。以下、我が家の状況です。参考になれば幸いです。主人は事業主で、その借入金があり、それをアパート家賃でまかなっています。うちの場合、家賃は安いので、今のところ満室ですが、もし空室でも出たらたちまち借入金の返済が困難になります。私もパートで月１２万円程の収入がありますが、このパート先も不安定な経営状態の為いつも不安な状況です。ただ、借入金が、あと数年で終わります。そうしたら、固定資産税や修繕費はかかるにしても、家賃収入は残ります。アパートは、ご自宅のローンを抱えたまま、別のローンを組んでまで買うものではないと思います。思わぬ経費は付きものです。貯金が無いのでしたら尚更です。トピ主さんが不安なのは当然です。ご主人は、現実問題、もうひとつローンを組めるのでしょうか。組めるとしても、ここは断固反対した方がご家族の為だと思うのですが・・・。

トピ内ID：6443931418

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え？？

珈琲

2012年08月05日 16:33

自宅のローンが２千万も残っているのに、さらに賃貸用に家を買うんですか？？高３、中３のお子さんがいるのに？？？もはや無謀としか言いようがありません。億単位の資産があれば、それも可能でしょうが、貯金もほとんどないのに、ローンを増やすなんて……。もしかしてご主人は会社を辞めたいだけなのでは？現実から逃避して楽になりたいだけなのかも。多分ローン審査の段階で終了するとは思いますが……。（逆に通ったらすごい！）お子さんの学費や結婚資金についてはどう考えているんでしょう。それから５０歳というご自分の年齢。定年後は何をやってローンを返すつもりですか？働けなくなったら、お子さんにローンを返してもらうんですか？考えが浅すぎますよ。

トピ内ID：7269724057

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やめたほうがいい

50代

2012年08月05日 16:33

義理の実家が賃貸の資産があるため今年法人化次男嫁の私も役員としてかかわるようになりました。正直大変です。個人向けだけでなく店舗２件だけでも月200万の収入になりますが出ていく額も半端じゃありません。義兄も主人もサラリーマンで会社は管理会社、税理士さんなどの手を借り実質嫁2人でやってるのでなんとか収入アップにはなっていますが、相続税の支払い分を確保するのも大変です。アパート経営ってみなさん収入ばかりに目が向いてますが税金　修理代　その他もろもろ＋ローンの出費はかなりの額になりますよ。収入が増えるとその分税金も跳ね上がります。ブームにつられた新規参入のサラリーマンは9割失敗すると管理会社の方も言われていました。住宅ローンがなく貯金でアパートが買える状態ならやってみてもいいかもしれませんがローンを2つ抱え教育費がかさむ今から始めるのは無謀です。

トピ内ID：9431101475

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普通に考えて駄目ってわかりますよ

さち

2012年08月05日 16:33

御主人アパート買ったあとは不動産に一任するつもりなんでしょうね。それではまったく儲からないでしょうね。そういう話を持って来るときに、不動産屋は家賃計算を最初のときと同じ額で何十年か計算したりで、いかにも利益が大きいようにごまかしますが、物件なんて、築浅のときは入居者にも困らないし、家賃も高く設定できますが、築年数が経ってくると、当然ながら家賃は安くしないと入ってくれません。また入れ替わるときにかなり荒らされてても、今は入居者から回収できず大家負担分が大きいです(借主優位）。一見儲かるように見えるのは最初だけ。不動産屋の家賃保障は最初のうちだけ。空き家になったら家賃低くしないと入る人いませんよなんていわれるのがオチ。最後はローン抱えて人の入らなくなった物件を売るにも売れない目に合うだけ。普通のサラリーマンが絶対に手を出してはいけない話です。まずは契約しないよう実印など保管してください。築年数経った空き部屋がどれだけあるか調べてみてください。本当に儲かるなら不動産屋が自分で買ってますよ。不動産屋のカモにならないように。

トピ内ID：4814517358

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アパート経営

しゃんしゃん

2012年08月05日 17:38

アパートの大きさ、新しさによると思いますが、アパートは今は本当に不安定な状況に思います。また、借主の方が権利が強いし、古いアパートになると、維持費もそれなりにかかってきます。新しいうちはアパートも入居者はいますが、古くなると、家賃を下げても入居者が見つからなかったり、大家持ちの修繕費用も多くかかるようになってきます。最後に空き室アパートになった時、最悪の状況を想定して、予定を組まれてみてはいかがでしょうか。自宅ローンがアパートのローンのせいで払えないとなると、本末転倒な気がいたします。

トピ内ID：7891613035

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難しい

😑

fb

2012年08月05日 17:00

人気の場所ならともかく、そうでない所にアパートを建てたとします。新築時は入居者がいても、将来、誰が築10年、20年、30年のボロアパートに住みたいですか？家賃を下げます？ならば、利益が出ると思いますか？建築業者の、入居者保証契約なんて信じちゃだめですよ。あの契約なんて、数年経ったらすぐに、契約見直しさせられますから。業者なんて、土地所有者にいい事ばかり言っていざ建てさせたら、あとの面倒は見てくれないのが実情です。将来的にトータルで赤字が出なかったら、すごくラッキー！ですが、そんな人は少数派です。アパート収入で食べていけるのは、良い場所の所有者のみです。

トピ内ID：0149854987

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詳しくなくて申し訳ありませんが

穴子

2012年08月05日 17:00

義理の実家が２３区内にマンション(2、3室くらい)と神奈川県内でアパート２室持ってますが、アパートは昨年から空き室になったまま入りません。

トピ内ID：1458884093

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止めた方がいい

くーる

2012年08月05日 17:00

景気のいい時なら　まだお勧めするかもですが　ローン抱えて預金も無いのでは話に成りませんアパート経営も　人がいつも入居してる状態を維持するのは難しいですよいつまでも入らなかったら　不動産税だけでもきついのに家のローンとアパートのローンも乗っかって・・と言う最悪のパターンも予想できます昔と違って　家賃も安くなっているし　余程いい場所でないと難しいです何年も空き部屋のままとかもありますよご主人は不動産屋さんに　うまい事言われて　その気になってると思うけど駅から５分以内の場所でも　今は入り難いですし　環境が良くて比較的新しい建物でないと中古物件とかなら　修理費も今後沢山出てきます。水周り（風呂　トイレ　キッチン）の修理は高く付きますし　大変ですよ　入居後も家賃不払いで裁判とかもありえます。どうしても買うのならアパートよりガレージ経営の方が断然いいです。不動産屋さんの口車に乗せられて　家もアパートも手放す事にならないようにしっかり手綱を締めてください。

トピ内ID：1282886813

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難しい・・・・・・。

三色子

2012年08月05日 17:00

知り合いにマンション経営をしている人がいますが大変だと言っていました。先ずは固定資産税、個人事業税が凄いです。それに入居している年数にもよりますがメンテナンスは大家持ちに成る場合が多いです。アパートでも築年数が経っていない場合は其れなりに入ります。しかし年数が経過すれば敬遠される事が多いです、人は誰でも綺麗な方が良いですから・・。空き室にする事が出来ない為、言葉悪いけどランクを落として入居して貰う事に成りますが・・・。これがトラブルが多いです、収入も其れなりで又保証人も似たような状況ですからノラリクラリされる場合が有ります。失礼ですが自宅のローンも有り子供の教育も掛かります。何とかしたい気持ちは分かりますが止めた方が賢明では？ご主人はそのような類の会社に『美味しい所だけ聴かされていませんか？』・・・。アパート経営すれば毎月決った金額を手にする事が可能、と思い込まされていませんか？その裏の税金、メンテナンス、維持費が抜け落ちています。一度手に入れると売る事も難しいです、それに如何して他人がアパートを売るのは何故か？　考えてみて下さい。

トピ内ID：0359707162

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得るもの以上に

🐤

ICHICO

2012年08月05日 17:38

出て行くお金が殖えるだけですよ。増えるもの・税金（固定資産・所得・住民）・銀行に払う利息そして会社員を続けながらと言うことになりますと、管理会社に管理を委託するようになるでしょうから委託費もかかります。あとは地域にも寄るでしょうか、東京では賃貸アパート・マンションの空き室がけっこう増えております。「借りるより買ったほうが安い」と判断してなのかな。おそらくご主人は不動産屋（？）に「賃料でローンが返せる」と話されていると思います。乗っちゃだめですよ。条件の良いアパート・マンションでも空き部屋期間は必ず発生します。空き室になっている期間は賃料が発生しません。ご主人に目を覚ましてもらいたいですねぇ。

トピ内ID：9783613905

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レスします

🐤

huuu

2012年08月05日 17:38

アパート経営の友人がいますが、どの方も土地をたくさん持ってらっしゃって、上の建物を建てています。一からの購入では高くないですか？空き部屋があったり、補修したり。きちんとリスクは計算済み？一括借り上げの所は建物を立てる金額で儲けているとか。すべてのリスクが無くなったら購入してもいいと思うけど、金利が上がってしまったらどうするんだろう・・・住宅ローンが残っている状態では無理じゃないかな。アパート経営の方々はそんなに儲からないって言っています。ま、もともとお金持ちなので損しても逆に税金対策になるようですが。

トピ内ID：3759317256

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資産どころか、負債だけが増えそう・・・

💤

くまさん冬眠

2012年08月05日 17:38

・本業がサラリーマンという事は、アパート経営は副業・自己資金ではなく借金してまで始めるというのは、資産運用とか投資と呼べるレベルではなく、「商売」に限りなく近い商売といっても、一般的な商売と違い、「大当たりして大儲け」というのは期待できません。（各戸の賃料の合計が上限なので）短期間（２～３年程度？）で負債がゼロになるような高い賃料を設定しても常に満室、という夢のような好条件でもない限り、タイトルのようになってしまうのでは・・・？個人的には、アパート経営＝地主・資産家がやる物、と言うのが意見です。。。

トピ内ID：9016548055

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経験者より

キキ

2012年08月05日 17:38

アパート経営は余裕資産のなかで行うものだと思います。ローンを組んでまで取り組むものではありません。業者は当初は満室で最高に利益を生む状態で勧めると思いますが、そんなに甘いものではありません。 10年も経てばあちこち修理箇所が出てくるし、古くなった物件は人気が無くなるし、家賃を下げてお客を獲得しなければならず、かなりのストレスになります。貯金がほとんど無い状態で、しかも自宅ローンが残っているのに別の夢を買うというのは無謀過ぎます。地域にもよりますが、空家だらけのアパートがあるのにさらにお客をだまして（？）オーナー契約を結ぼうとしている業者があることをお忘れなく。

トピ内ID：5977325701

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スケールと手持ち資金によります

あら

2012年08月05日 17:38

部屋数に、家賃と見込める入居率をかけた合算から、ローンの返済額や税金などの諸経費、減価償却費などを引いた残額がアパート経営の損益です。アパートは土地の相続税対策で建てる人が大半ですので、たいていの大家さんはローンの返済分程度の家賃しか考えていません。これを収入の中心にするには、戸数が相当必要ですし、いい立地条件が鍵です。手持ちの土地にどの程度のアパートが建てられるか、高い入居率が見込めるか、周辺のアパートはどれくらいの家賃か、建設会社はデータをすべて持っています。建設会社に言えば、手持ち資金と借り入れられるローンからどの程度の建物が建てられるか、完成後の家賃収入、ローン返済などのシミュレーションをしてもらえます。地盤のボーリング調査があるかもしれませんが、経営が可能かどうか、短い時間で結論が出ると思いますよ。

トピ内ID：8332826851

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良く調べて検討したうえで慎重に…

😉

そら

2012年08月05日 18:02

タイトルのように思います。ご主人が入念に調べて、ローンを新たに組んででも安定した収入を得られる手ごたえを感じたと思われるなら、「よく相談して決めてください」としか言えません。ただ、素人考えですがアパート経営は難しいのでは…と思います。きちんと部屋が埋まるか、入居者が家賃をきちんと払うか、住人同士のトラブルは起きないか、家事や災害でアパートそのものが住めなくなってしまったらどうするか…。学校と契約して学生寮にするか、会社と契約して社員寮とかにしてもらえる当てがあるなら話はまた別かなと思いますが…。アパートを何年間か借りる保証をする、と謳っている会社もありますが、きっと契約には条件がありますよね。ご主人が60歳で定年になるなら、その二千万のローンを10年で返済しなくちゃいけないと言うことですよね。年金支給の年齢が70歳になったら、ローン返済とは別に10年分の生活資金が必要になると言うことに…。「取らぬ狸の皮算用」で見切り発車して後悔することのないように、よくご主人と相談してください。

トピ内ID：2379193523

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やるべきではない

♨

モガオ

2012年08月05日 18:31

現在の仕事は会社勤めですが、以前の仕事で得たお金絵を元に、賃貸マンション２棟を所有しています。まず、賃貸アパート・マンション経営は、元々土地を所有しているとか現金資産を保有しているとかでないと基本的にビジネスとしては成立しないものと考えたほうが良いです。何故か？全額近くをアパートローンとした場合、家賃収入の大半は返済に消えてしまうでしょう。ですが、返済金額のうち、元金分はご主人の収入として計上しなければなりません。収入として計上するということは、確定申告で納税しなければならないということです。確かに、減価償却で相殺される分もあるのですが、返済が大きすぎると補いきれません。加えて、固定資産税も大きいですし、維持メンテにもお金が想像以上に掛かります。最後に一番のネックは入居率です。新築はある程度は入ります。ですが１０年後はどうでしょう？率直に言って、月々のローン返済、維持メンテ積み立て費（最低、収入の１０％は想定）、各種納税、管理費等々の諸経費の合計が、入居率５０％でも支払可能であれば検討の余地がありますが、それ以下ではやるべきではありません。

トピ内ID：6797647176

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おやめなさい

🐱

ニャロン・ストーン

2012年08月05日 20:27

婚家が不動産会社を経営し、自社物件も多数所有しています。トピ主様がどこにお住まいか不明ですが、首都圏近郊の賃貸物件は、過当競争状態です。分かりやすく言えば、アパート余リ状態です。物件を見に行く…とは、ご自分の土地ではないという事でしょうが、ご主人が「素人さん」なら、入居率の高い、高収益物件を見極められるのか、非常に疑問です。うちの会社の自社物件は、同業者の繋がりや銀行から紹介されることが多いのですが、そもそも優良収益物件が、取引実績のない人に案内される事は皆無ですね。自宅のローンが2000万残っていらっしゃるなら、銀行の融資も極めて厳しいでしょうし、失礼ながら賃料でローンの返済を当て込むプランが、絵に描いた餅です。このご時世で入居率100％を続けるのは、至難の業ですし、空室が続いても、ローン返済は容赦なく降りかかってきますよ？ご主人にお伝え下さい。素人さんが手を出すと大火傷しますよ…と。

トピ内ID：9159024989

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無理です

🙂

人形焼

2012年08月05日 20:27

無謀だと思いますよ。そんなことが簡単にできたら、資産家ばかりですよ。自宅のローンですら完済できてないのに、さらにローンですか？親から相続した土地を、有効利用する・・という目的でアパート・マンション建てても、数年後には修繕費がかかります。 10年も経ったアパートなんて、入居者の確保にも不安がでますよ？そのままの状態で売却できればいいでしょうが、解体するのに数百万かかることもザラです。子供に借金を残すことになりかねません。多くの土地持ち資産家が、どんどん土地を売却していることから考えても、持つことにどれほどの価値がでるのか、お分かりになるのではないですか？それよりも、現在のローン残高が、50歳で2000万もある事に驚きです。退職金で返済するのでしょうか？

トピ内ID：2513566569

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ダブルローン？

🎶

りりこ

2012年08月06日 10:04

私は経営はしてませんが、実弟が駅から近いワンルームマンションを１軒、中古住宅を１軒大家しています。貯金を貯めて現金一括購入したそうです。弟には専業の妻、小学生と幼稚園生の子ども２人がいます。両親と同居しているので家賃は掛かりませんからその分を貯めていたと思われます。ご主人は自分の家のローンとそのアパートのローン二つも払っていくんですよね？もしアパートの入居者がいなかったり、空き室になった場合収入はどうなっちゃうんですか？と素人の私でも不安になります。お子さんの大学進学費用はもちろん用意されてるんですよね？もし用意もできてなくて、銀行のスズメの涙の利息よりアパート経営なんて思ってるとしたら無謀すぎますよ。

トピ内ID：4145784234

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儲かる物件は、すでに買われている

✨

『砂金』

2012年08月06日 10:04

貸家でも儲ける。当然ですが、借り手がいなければ儲かりません。多少高くても借りてくれる優良物件は、すでに買われています。家賃を安くしても、借り手の無い物件は多いです。借金をしてまでも、する事ではないです。

トピ内ID：6359593704

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やめた方がいいです

はなび

2012年08月06日 12:03

身内が何人かマンションを経営しています。どこも家賃は新築当時に比べ５万円前後は下がってます。最初の家賃収入で計算しちゃうと、後で家賃は下がりますから苦しくなります。破綻した家もあります。持っていた土地の近くに駅が出来て、家賃は下げたものの空室はほとんどない所、こちらは順調そうです。一番近い身内は毎月建物のローン支払いに必死です。空室も目立つし家賃は下がったし、商売やってるから何とか補てん出来る。家賃収入が少なくてもローンは支払わなければならない。私の父も土地をたくさん持っているので、しょっちゅうそういったうまい話しの営業電話がかかって来ますが、一切お断りです。それに、オーナーになったらなったで、建物の修繕だの給湯器の交換だの、何だかんだとお金出さなければなりませんよ。汚すだけ汚して出ていった人がいても、ある程度しかお金は取れない。取れない場合も。きれいにして次に貸すのはオーナーの仕事です。知恵もつけてて、少額訴訟だ何だと逃げる人も。今は貸す方が弱いですから。そんなうまく行くなら、簡単に家賃収入が得られるなら、み～んなやりますよ。

トピ内ID：9752225837

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ふむ

🙂

こんぶ

2012年08月06日 11:06

まだ2000万もローンがあるのに　お金を貸してくれないんじゃないの？それにアパートをローンで買って家賃収入で資産を増やすなんて。今どきありえません。それが可能だったら　みーーーんな　やってますから。自分だけがもうかるなんて　そんな　いい話は世の中に無いですよ。御主人の頭を　なぐりつけてでも　冷やしましょうね。

トピ内ID：4922304615

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儲からないよ

さくら

2012年08月06日 12:03

実家が１億ほどの土地があり、相続税対策にアパートを数件建てました。それが流行っていた時代です。ところが建ててから１０年以上経ち空室が目立ってきました。借入金の返済はまだまだ終わりません。今両親は「失敗した」と言ってます。とにかく空室になったと同時に資金繰りが回らなくなるんです。年数が経てば経つほど修理代もバカにならない上に、古くなって人が入らなくなる。年収は２０００万円ですが、苦しいです。更に相続税対策なのに借入金を返せば返すほど、相続税対策にならなくなるっていうこの矛盾。不動産屋に乗せられて甘い話に飛びついた両親もアホですが、それでも元手が１億ありました。いまどきアパート経営を０からやろうなんて時代の波が見えてないんでしょうか？

トピ内ID：2980673671

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辞めたほうが…

😨

アンブレラ

2012年08月06日 12:03

うちは2棟のアパートを持ってます。 10年以上前に（一面、田んぼだったところが次々に住宅地になった為）父がアパート（資金も無いので借金）を建てました。最初のうちはそれなりの収入があるようですが、アパートの築年数が経つにつれて、家賃を下げなければ部屋を借りる人が居ない…等、いろいろな事が出てきます。そうすると借金を返すだけになってしまいます。なので、アパート経営をしてる人から話しを聞いたり（建設会社は良い事しか言わないし、リスクはパンフ＆契約書の下等にちいさく書いてある。）資産があるなら別ですが、ちゃんと先々の事をよ～っく考えてからにしてください。

トピ内ID：8950383799

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レスします

ホンネ

2012年08月06日 13:01

関係者ですが、その状況ならお薦めしません。少なくとも私ならご主人には営業はかけません。仮にご主人からコンタクトがあったとしても、経済状況を知った時点で手を引きます。現在の負債額プラス貯蓄なしという点で無謀だからです。土地などお持ちならまた別ですが。私の会社では、ある程度経営の成り立つお客様とお付き合いさせて頂いています。現在黒字の大家さん達は、元々良い土地を所有、会社員世帯でも高収入で負債なし、投資などで不労所得がある、不動産の知識が豊富、親から多額の相続・・・大体こんな方々です。黒字の大家さんは2棟3棟と買増しします。普通の会社員が区分所有(一部屋だけ)で大家業を齧った場合、奇跡的な方もいますが、大体は赤字で手放します。 1棟物件で強引にローンを通す手段もなくはないですが、そういうのを勧める業者は危ないと思います。失礼な事を書いて申し訳ありません。ご夫婦でよく話し合って下さいね。物件だけで余力ゼロになる人が手を出すと赤字確定です。・・・と申し上げても、諦めずに他の業者を回る方も多いのが「サラリーマン大家ブーム」の現状です。

トピ内ID：8746653101

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辞めたほうがいいでしょうね。

hirot

2012年08月06日 13:01

中小零細企業の支援をする仕事をしています。仕事柄アパート経営の大家さんの決算書を見ることがあるのですが、「所有している土地に自己資金（余剰資金）で建てる」場合に何とか幾らかの収益が見込める、というのが現在のアパート経営です。ローンを組む時点で採算取れません。無理です。

トピ内ID：5859159184

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明日、物件を見に行く、ということは

🐱

アパートの大家

2012年08月06日 13:01

中古物件の購入、ということですか？いずれにせよ、皆さんがレスされておられますが、やめなさい！としか言いようがありません。私は、父からアパートを相続しましたが、そもそも父が土地の相続税対策として、不動産屋から進められて建てたものです。近隣の地主さん達は、相続税対策の為に、皆が皆、アパート・マンション経営に走っています。あくまで相続税対策、つまり、相続する不動産とローンを相殺して、相続税を安くする為なので、家賃収入をアテにはしていません。 1　土地を手放したくない 2　相続税を安くしたいこの２点が目的です。私のアパートも、相続時点で築２０年を経過してしまい、家賃も新築当初の半額です。しかも、空室保障を受けるためには、定期的に数百万単位の金額をかけてリフォームをしなければなりません。相続する前は、働かずとも余裕で生活できる、などと、呑気な事を考えていましたがね。ローンを全額払い終わっているのが、せめてもの救いです。サラリーマンが借金してまでするものではないんです。

トピ内ID：0977451546

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二重ローン

匿名

2012年08月06日 13:01

二重ローンなので、余程の高収入でない限り、ローンの審査が通らないと思います。なので好きにさせておけばいいですよ。ここで反対するとムキになるだけでしょうから。

トピ内ID：9679855059

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住宅ローンの繰上げ返済を優先しましょう

🙂

ジョー

2012年08月06日 13:01

住宅ローンを抱えているのであれば、ローンの繰上げ返済に全力を注ぎましょう。他にやるべきことはありません。繰り上げ返済より有利な投資なんて、まずありません。ちなみに私の父親はアパート経営をしていますが、入居率が下がってきて、大変のようです。遺産相続の時にはどうなっていることやら…。いまから心配しています。

トピ内ID：2342401185

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アパート経営で収入を得る？

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