有効な土地の活用方法

レス17

（トピ主 2 ）

パピー

2013年04月18日 17:52

話題

トピを開いていただき　ありがとうございます

空き家となっている家の活用方法で悩んでいます

敷地面積　300坪
建坪　100坪
築40年　ＲＣ2階建て
以前は事務所として使用しておりましたが
今現在は　空き家となっております
各部屋の広さは　20畳の広さが5部屋
10畳が2部屋
その他　ＬＤＫ　30畳
お風呂2か所
トイレ3か所です

この広さを　使いこなすには　何か良い方法はありませんか？
賃貸も考えたのですが　見つからず　（家賃8万円まで下げました）
年間の固定資産税もバカにならず
売ろうとした見積額は　750万円と言われ　
途方に暮れています

空き家になって早5年
家の傷みもひどくなると思います
活用方法が見つかれば
リフォームなどもして　有効に使いたいと思いました
（リフォームも1000万円超えると言われたため　先行投資はしておりません）

また解体業者での見積価格も950万円でした

どなたか　お知恵をお貸しください

トピ内ID：8999971742

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それは無理と言うモノ

空論

2013年04月19日 10:41

私はそう言う事の専門家ですが、これだけでは無理です。その用途地域、細かな場所、道路の位置、土地の形状などで、出来る事と出来ない事があるのです。場合によってはトピ主がそうしたいと考えても、条例や地域の規制で出来ない事もあるんですよ。地域の不動産業者で信用のできる所は無いですか。そう言う所で相談してダメなら、言わば「需要が無い土地」なんですね。しかも、建坪100のＲＣ、更に築４０年は建物としても需要がないです。既に耐震基準も満たしてないでしょう。リフォームだけは止めて下さい。リフォームしようがリノベーションしようが、名前はカッコ良くても本体は劣化していています。リフォームすれば入ると言う甘い言葉に騙されて、泣く人は沢山います。たったこれだけではどうしようもないけど、駐車場の需要のある地域であれば、建物を壊して月極にするなどの方法はあります。売るにしても建物が余りに邪魔ですから、更地にすれば売り易いかも。これは儲かる事を期待するのでなく、管理や税金から逃れる為です。ただ、更地は固定資産税は跳ねあがります。

トピ内ID：8310329031

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むずかしそう

アイアンマン

2013年04月19日 10:41

詳細がわからないと何とも言えない部分もありますがそのような大きさだと需要がなさそうです。相場も不明ですが家賃８万でも決まらないということならそういうことなのでしょう。依頼いた不動産業者がどれほど気が利くのかわかりませんけど・・・単に住宅・事務所だけでなくグループホームとかそういう客層にも訴求はされてるのでしょうか？そもそもそんな需要はないのでしょうか・・・敷地が300坪あって750万ということはまあ都心ではないのでしょうけどその価格は建物を価値なしとして解体する分を見込むからなのでしょうか？需要が見込めるなら大規模リフォームというかリノベーションしてワンルームマンション10世帯にするとか都心なら今はやりのシェアハウス用に改造するとかもありそうですけど。不動産て大きければいいってものではないですね(笑) いくらＲＣ造でも築40年では旧耐震構造ですしトピ主さんが思うほどの市場での価値はありません。

トピ内ID：8925078695

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グループホーム、シェアハウス、学童保育などに貸す

チューリップ

2013年04月19日 10:41

要介護老人や精神障害者のためのグループホーム、若い人に人気のシェアハウス、老人のデイケア施設、学習塾・私立学童保育などに貸すことは出来ませんか？古いけど広くて安いというニーズがあると思います。

トピ内ID：4221120496

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う～ん…

こここここりん

2013年04月19日 11:37

更地にして駐車場か、マンション建てるしかないでしょ？確かにその広さで家賃８万なら安いですけど、広過ぎですね（苦笑リフォームして今はやりの”シェアハウス”にするのも有りですけど…。２０畳の部屋はパーティションを入れて１０畳×１０部屋。そうすれば１２人が入れるでしょ？どの地域か分かりませんが、一部屋５万程度なら入ってくれるのでは？ただ、管理人を一人置かないとめちゃくちゃになりますからその分の負担は必要ですが。単純計算で、管理人さんに２０万払っても４０万位は利益出ますよ。

トピ内ID：3935306704

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賃貸でも

🐷

えっとー

2013年04月19日 11:37

それだけ広いのなら、今流行のシェアハウスにはできないですか。１人では家賃が高いけど、複数の人に貸したらお手ごろになりますよ。

トピ内ID：8169037131

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情報が少なくてわからないのですが。

桜

2013年04月19日 13:00

建物自体の賃貸料が月８万でも、需要が無かったのですか？場所は山の中とか？畑の中とか？その大きさなら、場所が良ければバリアフリーにリフォームして、介護施設に貸すことも出来ますが。ただ、スプリンクラーの設置や、避難経路の確保や、安全な風呂の機材、エレンベーターの設置等、色々制約が有るので、よく調べないとね。場所によっては、レンタル倉庫、専門学校、塾とか。　　他には、お洒落に改築してレストラン。防音設備を入れて音楽スタジオやダンススタジオ。 ○○文化センターの様に、趣味や講座を開く様な場所としても面白いかも。ただ、人が沢山出入りするなら、トイレの数が少ないかな。

トピ内ID：8814610723

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塾

😢

子亀

2013年04月19日 13:00

塾か、会社の研修所なんかにどうですか？コムニテイーセンターとして時間貸しはどうですか

トピ内ID：0292598255

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売る

匿名

2013年04月19日 16:43

8万円で借り手が見つからないと言うことは、人口密集地ではないですね。持っていても固定資産税がかかり、リフォームしても借り手は見つかり難い、壊して更地にしても高くは売れないでしょう。たとえ安くても、現状のままで売ることが一番経済的損失が少ないと思います。売り急がなければ、少なくとも更地価格－解体費用よりは高く売れる可能性が高いでしょう。

トピ内ID：1272380753

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事業者向けは検討済みですか？

😨

masame

2013年04月19日 16:43

駐車場を整備、庭をつくって保育園とか、音楽教室、学習塾。１棟貸しでなく、必要とされる部分だけ貸す。だめなら、更地にしたうえで建売業者に売る。もしまだでしたら検討してみてください。それと解体の見積もりは高いです。ＲＣ１坪あたりの解体相場を調べたほうがいいです。

トピ内ID：5397248987

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そういう案件に強い不動産業者

2013年04月19日 17:27

立地に拠るところが大きいと思われます。あとは活用を依頼する業者の力量です。 40年前のRC住宅ですから躯体は大丈夫かと思います。(ただし要調査) 設計の素直なものであれば用途転用という方法が考えられます。例えば、高所得層が多い住宅街、かつ都市圏であれば、静かで小規模のレストラン。田園や海沿いなど、郊外で環境の良いところでしたらゲストハウスなど。敷地も広いですから駐車場や庭も充分とれそうです。そういう現在の用途転用に明るく、また良好な買い手やテナントを引っ張ってこられる有能な不動産業者をまず見つけることです。あるいは用途転用の事例を本やネットで調べて、これと思ったデザイナーや建築家に問合わせてみたら良いと思います。色々アイデアが出るでしょうし、経験豊富な方ならそういう案件に強い不動産業者さんとの繋がりがあります。ちなみに、地元にこだわる必要はまったくありません。賃貸にせよ売却にせよ、いずれにしても少し勉強が必要です。がんばってください。

トピ内ID：5477376237

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ありがとうございます

パピートピ主

2013年04月22日 17:17

トピ主のパピーです投稿後確認した時には　まだレスがなかったため返信が遅くなってしまいました申し訳ありませんでした不動産屋さんには　相談したのですが公にしての募集などは　していないみたいです理由は定かではありませんが一般的な賃貸として募集しても　借手がいないと思っているからかもしれません図書館、幼稚園、中学校、県立高校、小児科ともに徒歩5分小学校　徒歩10分場所は悪くないと思いますその不動産屋さんからこの規模の借手は　1年たってもみつからないから　アパートを建てたらどうですか近くのアパートも満室だからいいですよそれが嫌なら　駐車場にしましょうと　提案されました解体してさらに　建築・・・いくら世の中　不景気とはいえ　借手は本当に見つからないものなのかまた数千万の借金をしてまで建築する必要があるのか疑問に思い　お知恵をお借りしようと思いました

トピ内ID：8999971742

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パピーです　２

パピートピ主

2013年04月22日 17:17

事業者向けの賃貸の募集方法は　どのようにみつけられますか？地元の不動産屋さんは　普通の賃貸メインで事業者などは　わからないのかもしれませんねグループホームなどは　コンビニ？を改築したようなところも確かに見受けられますよね学童や民間の保育園も立地的には　いいのかとも思ったのですがいかんせん　問い合わせ先がわかりませんでした資金調達して　+α　の収入を得ながら固定資産税を払い続けた方がいいのかはたまた　ただ同然ででも　この先　住む予定がなければ売ってしまった方がいいのかその辺も　ご意見伺えたらと思います

トピ内ID：8999971742

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解体して土地全体に太陽光発電

💡

さんさん

2013年04月23日 12:59

我が家の近所にある元田んぼの土地一面に太陽光発電のパネルが設置されています。どうしても建物を生かす方法がなければ、そういう方向はいかがでしょうか。電気の買取価格にもよりますが、賃貸物件のような、入居後の人に関して面倒なこともないですし。広い土地があればこその活用法だと思います。一度お考えになっては？

トピ内ID：6517421250

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損得勘定

本音

2013年04月23日 16:16

結局は、土地の価値次第でしょう。地目が宅地で市街地ならば、更地にして分割し、宅地として売れば、坪20万円ならば解体費用の元は取れるでしょう。住居地域でない、周囲が田畑、分割すると家が建たないなどの条件だと、そのままの条件で気長に売るしかないと思います。賃貸で借り手が見つかるかも同じ条件です。売れるところならば、借り手が見つかるでしょう。賃貸にする場合の問題は、ある程度の初期投資が必要なことです。更地にして賃貸住宅を建てると更に初期投資が必要です。20年で初期投資が回収できないならば、避けるほうが賢明です。不動産屋はお金が動かないと商売になりませんので、投資が必要なほうを勧めることが普通です。私の想像では、地方都市の周辺、周囲は田畑中心、坪10万以下が相場という感じなので、そのままで安値で売ることが経済的には一番得と思います。勿論、条件が違えば話も違います。

トピ内ID：1272380753

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早まらないで下さいね

空論

2013年04月23日 19:02

二度目です。他の方のレスにシェアハウスとかディケアとか書かれてますが、「自分でリフォームして事業する」のは止めて下さい。「誰かが借りて、○○ハウスにする」ならいいのです。ご自身がお金を掛けてリノベーションするリスクと金額が大きすぎます。デザイナーや建築家に相談ともありますが、お金を出すのはトピ主さんが前提パターンが大きいです。リフォームに○千万掛りますよ。私は事業用不動産の物件のみを扱い、建築家・建設業としての資格もあります。だからこそ、その危険性が身に染みます。トピ主さんは素人なので「自分で何かする」考えは捨てて下さい。つまり、アパートを建てるもダメです。解体と建てる費用の借金が一般の人には重過ぎます。不動産会社は近隣にも沢山あるはず。いくつか電話するとか足を運んで「事業用として需要は無いか？」と言う聞き方をして下さい。その際「リフォームなどは私は出来ない。借り手が好きにして下さい」と言う事。または、やはり更地にして駐車場が取りあえず良いかな。更地なら売る・経済状態が良くなって建てるも可能です。

トピ内ID：8310329031

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更地にせず、そのまま駐車場

プーすけ

2013年05月07日 09:47

まだご覧になっていらっしゃるか分かりませんが。土地が広いようですので、駐車場としての需要が見込めそうなのであれば、ひとまず空いているスペースを駐車場にして貸してはいかがですか？解体費用もかかりませんし、実際に駐車場としての需要がどの程度か探ることもできます。リスクもほとんど無いです。更地にしたり建て替えをしますと固定資産税が跳ね上がりますので、私ならば上記の方法をとります。建物が古く借り手がつかなくなった場合、割とよくやる手です。ともかく安易に投資するのだけはさけたほうが良いと思います。

トピ内ID：4940241081

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他の不動産屋を

toto

2013年05月07日 21:43

その不動産屋はどうも、トピ主の希望を叶える気は無いようですよ。駐車場にするも、アパートにするも、トピ主さんだけがリスクを負って不動産屋が利益を得る形です。トピ主にそのような事業をやるに十分な資金があるのならば良いのですが背伸びをしてこのようなリスクを負うのは大変危険です。この不動産屋は初めから借り手を探すつもりすら無いのではないでしょうか。もし偶然借り手が自分から現れたら契約は成立するかも知れませんが、ものすごく低い確率でしょうね。また、安い値段で土地を手放してくれればしめたもの、くらいに考えてる可能性も考えられます。万策尽きたというにはまだ早いでしょう。他の専門家を探すべきです。相手が利益を得るのはどういう場合か考えて用心しましょう。

トピ内ID：5613338573

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