４０代後半からの住宅ローン

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🐷

までりか

2013年08月15日 15:25

話題

夫４７歳　妻４５歳　高３と中３の子供がいる４人家族です。１２年前に購入したマンションに住んでいますが、マンションはそのうち建替え問題などで揉めたりするし３年以内には売却して戸建を購入したいと夫が考えています。正直、ローン残高と大学費用分の貯蓄ができて一息ついてるのにまたローン…とため息がでますが、夫の話にも一理あるし前向きに検討しようと思います。現在の家計状況ですが収入　夫　会社員　１６００万（あがる見込みはほぼなし）　妻　契約社員　２５０万（３００万ＭＡＸ、正社員転向すれば３５０万～）　貯蓄額　３３００万住居費　２００万（ローン　１６０万　管理費・駐車場　４０万）　教育費　２００万（２人とも私立）　年間貯蓄額　３００万今の地域で３０坪の戸建となると物件８０００万＋諸経費８００万は必要と思われ、頭金に４５００万（マンション売却益３５００万円と貯蓄から１０００万）入れても４３００万円のローンを組むことになります。借入期間２０年、固定金利１０年でシミュレーションすると年間返済額は２５０万。ローン控除を考慮すると今とそう負担は変わらないし１０年後にはその間の貯蓄で繰上げ完済も可能に思えます。給与減や健康問題などリスクがあるのはわかっているのですが、実際みなさまだったら購入に踏み切りますか？戸建の維持費や老後資金の見通しなどいろいろ見通しが甘い点もありそうなので具体的な指摘もお待ちしています。

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条件によっては、可能のような気がします。

杏

2013年08月16日 10:37

40代にしたら、収入が多いのですね。購入可能のような気がします。ただし、保険に加入　私的年金に加入されたらいかがでしょうか？旦那様が定年まで　13年ですよね。住宅ローン控除を考えて10年で返却を目指す。将来の年金支給開始年齢が、64歳以降になると思うので 60歳～70歳の10年間の年金を積み立てられておくと安心です。定年退職の費用は、娯楽費や赤字補に充てるといいと思います。

トピ内ID：5431959813

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12年前のマンションが3500万で売れますか？

あおい

2013年08月16日 10:37

まず夫47歳で4,300万の20年ローンは無謀すぎると思います。うちの夫も年収は同程度ですが、そんな額のローンは年齢的にリスクが高すぎます。それと、マンションを売却して3500万というのは見積もりをとった額でしょうか？よっぽどの好立地で高級マンションでないかぎり、ローンを精算して3500万が残るとは考え難いのですが。戸建てに住み替えたいのであれば、今後子ども達は独立して出ていくわけですから今から購入するならそんなに広い家である必要はないと思います。

トピ内ID：1969734032

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3年考えたら？

Mr.4649

2013年08月16日 10:37

理由は、取ってつけたようなもので、１２年前からわかっていたことですので、少し頭を冷やすと良いかもしれません。いますぐ実行というのでなければ、３年のうちに考えれば良いのではないでしょうか？住宅をお子様が継承するかどうかが問題でしょう。ご主人の定年（６０歳？）まで貯蓄を厚くしておき、その時点で必要な住宅を手当すればどうなのかなと思います。

トピ内ID：1081798788

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その広さが将来にわたって必要？

💡

万村

2013年08月16日 10:37

お子さんの進学先は必ず自宅から通学可能範囲なのでしょうか？実家に自分の部屋が無いと帰りづらいかもしれませんが、ゆくゆくは結婚して出ていきますよね早いと進学する来年には… 希望されている面積が将来的に必要なのか？と考えてしまうのですが、その辺りはどうお考えですか？家事やメンテナンスの利便性を考えると、本当に戸建てがいいのか？という選択肢も出てくると思いますし出社の必要が無いなら、希望する立地条件も変わるかもしれません私なら、退職時までの貯蓄で一括で『夫婦用』の住処を買うかな

トピ内ID：4177700873

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水をさすようですが

😉

ももんが

2013年08月16日 11:28

お子さんが大きいので、今建てるのはもったいないと思います。大学や就職で、何年もすまないうちに出て行ってしまいますよ。お子さんが独立されてから、夫婦のための戸建てを建てられてはどうでしょうか？（子供が帰省したとき泊まれる上、普段夫婦でも使えるような多機能な部屋を作るとか）

トピ内ID：9450503330

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不動産の売却益に対する税金は？

🐧

元秋田美人

2013年08月16日 11:28

不動産の売却益に対する税金は計算していますか？不動産の売買手数料を仮に105万としても、数百万の誤差が出てくる計算と思います。購入前提に不動産屋に相談した方がいいです。金利は安いので悪い話ではないと思いますが、お子さんの進学、就職の状況によってかなりの出費が予測されます。留学の予定はないと思いますが、年金支給開始含め専門家に相談した方がいいと思います。

トピ内ID：7357982035

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そうだなぁ

きりこ

2013年08月16日 12:34

私なら、ですが。まず、戸建購入はもう少し待ちます。医学部や、大学院進学を考えても、あと１０年ほどで、下のお子さんも社会人でしょう。そしたら、子どもには１人暮らししてもらい（女の子だと難しいかな？）、夫婦二人の生活をベースにした家の取得を考えます。今はそこそこ地価の高いにお住まいの様ですが、地域を移ることは出来ませんか。もうお子さんの学校のことは気にする必要ないでしょう。少し郊外に出ればもう少しゆったり暮らせそう。郊外でも駅近なら利便性はまずまずです。バリアフリー化しやすいなど、老後の生活も考慮したりして。ちょと論点がずれてますかね。ごめんなさい。

トピ内ID：7192951518

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それだけの年収

あんず

2013年08月16日 12:34

と貯金があれば大丈夫だと思いますよ。子供二人分の大学資金も確保してあれば余裕だと思います。マンションも3500万で売却できるなら問題ないと思いますが・・・　固定資産税はマンションより高くなると思います。我が家はローンは完済しましたが子供の大学資金は用意できなかったのでこれから苦しいです。

トピ内ID：7313875351

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優先するのは老後資金では？

☀

水玉

2013年08月16日 16:46

私なら、購入する家の価値ぐらいの老後資金があって、それに手をつけないで、ローンや諸経費込みで、１５００万円ぐらいで購入できて、老後を見据えて、車椅子対応の家を建てるなら、考えます。中３の１５歳の子が２３歳ぐらいに独立するとして、あと８年したら、ご主人も５５歳。その時まで、頭金貯めて、今のマンションの売却益とで、一括購入してもいいんではないですか？その頃には、ご主人が退職されるまで待って、子供たちの近くに引越してもいいと思われるのでは？今の土地にこだわる必要はありますか？でも、４０代後半ともなれば、老後のことも考えませんか？老後の資金を貯め、投資で増やすことが一番の優先順位ではないですか？２０年後、そのローン無しの家に住んで、老後のために預金と、国の年金と、企業年金、個人年金があるのなら、それでやっていけそうですか？退職金はもらえますか？６７歳以前に退職に追い込まれたり、倒れでもしても大丈夫ですか？仕事は安定していますか？これから、２０年ものローンを組んで大丈夫ですか？４３００万円ものローンは無謀では？５５歳すぎると、給与は下がりませんか？

トピ内ID：9789454674

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私も知りたい

☀

ミキ

2013年08月16日 16:46

こんにちは。同年代、同家族構成、同収入です。2年前にマンション→戸建てに移り住みました。但し、物件価格をマデリカさんより円低くし、その分ローンが少ないのですが、それでも、この先老後資金を貯められるのか不安です。但し、住環境は格段に向上しましたし、満足感はあります。ローンがあるので、働きがいもでてきました。マデリカさんの場合、3300万の貯金＋マンション売却代金-残高が4300万円となる（つまり、買い替え後に貯金がなくなる）なら、心もとないですが、貯金から頭金1000万円支出した残り（2300万円）は手元に残っているのでしょうか？それによって、踏み切れるか否かが違うと思いますが。

トピ内ID：8308394987

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子供は巣立つ

アント

2013年08月16日 18:10

長男が中3の時に新築しました。当時は子供が大学で家を出ることを想定していませんでしたので、何も考えずに建てましたが、実際は大学で家を出ることになりました。家族が一人出るだけで、急にガラーンとして、将来夫婦二人になるのに家は必要だったかな、と思うことがあります。そんなに大きな家ではないので、これくらいの広さにしておいて良かったと思っています。主さんは資金面では無理なく家を建てられそうと思いましたが、子供達と同居の予定がなければ夫婦二人の生活が案外すぐにやってくるものとして、広さや立地条件を考えて新築されることをお勧めします。そのままマンション生活も、お金の余裕ができるし、夫婦二人になった時はちょうど良いかと思いますよ。 10年15年後のことを想定してみては。

トピ内ID：9411978250

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怖いな～

同世代

2013年08月16日 18:57

２０代とか３０代はじめならまだしも、この歳からのローンって、怖くないですか？４０代後半からって、心身共に一気にがたっときますよ、いろいろと。明日どうなるかも分からない状態で、平気でローンを組んで家を建てようとしている友人がいますが、表向きは皆「よかったね！」「楽しみだね！」と祝っているものの、内心、「こわっ！！」っと陰で噂しています。ご主人、もうすぐ５０歳なので・・・。私なら定年後に、夫婦で終の棲家を建てたいなぁ。そんなに広くなくていいので・・。もちろん、ローンは組みませんし老後の蓄えも残した上での話です。主様の件は、可能と言えば可能ですが、私だったら怖いので辞めます。ローン破綻した知人を何人も見ているので。

トピ内ID：3971926741

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老後に戸建ては住みづらいですよ？

じゅんくん

2013年08月16日 18:57

うちの母が嘆いてますが、年を取ってくると、階段が辛いようです。でも、戸建てですと２階に物干しを用意しますよね？洗濯物を干すのに、毎日２階に行ったりきたり…。玄関に階段があるだけでも、足を痛めると厳しいです。掃除も大変そうです。雨戸を閉めたりもしてますし。何より、戸建てって駅から遠くなりませんか？老後に、病院やスーパーが遠いのは致命的ですよ。車もいつまで運転できるか分かりませんしね。そして、万村さんやももんがさんもおっしゃるように、お子さんの部屋が余ります。戸建てがいいなら、お子さんが巣立った後に現金一括購入することを視野にいれて、あと１０年待ってはいかがですか？その頃には、駅近マンションの方が住みやすいと思うようになってる気がしますね。ちょっと、ご主人は目先の夢に踊らされているような印象です。老後資金を、夫婦二人で住むには広すぎる戸建てに使ってしまってよいのか？私の友人のところは、６５歳の親御さんが寝たきりになってしまっているそうです。６５歳の父を亡くした友人もいます。よーく考えて下さいね。

トピ内ID：2507805387

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私なら今買うのはやめておくかな

ぱん

2013年08月16日 21:02

年収も多いし貯蓄もあるので買ったら買ったで何とかなるとは思います。ただ、年間貯蓄からいって10年で繰り上げ返済してローン完済すると、貯蓄は今からほとんど増えないのでは？お子さんの学費は別に貯蓄していますか？別にとっていなければ10年後は夫57妻55、ローン完済して貯蓄2300万-学費という感じですよね？老後資金も退職金で賄えるなら問題ないですけど、生活レベルを下げたくないならもうちょっとあったほうが安心ですよね。私なら子供が独立してから夫婦二人の家をローンなしで購入するかな。その方が色々無駄がないし、選択肢も増えるので。

トピ内ID：9950627761

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私も知りたい 2

☀

ミキ

2013年08月17日 11:42

朝のメールで一部抜けてました。我が家の新居費用はマデリカさんより一千万円少なく、ローンもその額だけ少ない、です。レスをみると、子供が独立したあとに考えては、というアドバイスが多いですね。マデリカさんの引っ越しの主目的がマンションの修繕や管理に関することのみなら、もっともですね。でも、今のマンションでの暮らしに不都合があるとか、戸建てでの暮らしに何かしら夢をお持ちとかなら違うのでは？我が家は、子供の独立が迫っているからこそ、より広い家で数年でも四人でゆったり暮らしたかったことなど、いろいろと生活の仕方、気持ちの持ち方に思うところがあり、再度ローンを抱えた生活に踏み切りました。

トピ内ID：0027869492

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分からない点が多い

還暦男

2013年08月17日 11:42

１２前に買ったマンションが、建て替え問題で揉める。新築だったら、普通大規模修繕ですよね。これは需要事項説明にあたると思いますので、そんなマンション買う人いますか？考えられるのは、個別に結構な負担金があると思います。でも主は３５００万円で売却出来ると思っている。そして、それを新しい戸建ての頭金に利用している。私の考えは非常に危険な考えだと思います。役職定年５５歳の会社も、増えているという話も聞きます。一度家族会議を開いた方がよろしいかと。例えば、マンションが３５００万円で売れる根拠とか。　　　　今は、中古となっているので、例えば　　　　管理費２万円、修繕積立金１万円とか　　　　上記管理費等だったら、私は絶対買いません。ちなみに私が住んでいるマンションは、昨年第３回大規模修繕を、行いましたが、個別負担金は一切ありません。今年エレベーター４台総取り替えしましたが、こちらも一切負担無しです。理由は只一つ、管理費より修繕積立金の方が多く、大規模なマンションというのも、あると思います。もう一つは管理組合が、頑張ってくれたこともあります。

トピ内ID：7134152912

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トピ主です

☀

までりかトピ主

2013年08月17日 15:14

ご意見、アドバイスありがとうございます。無理ではないが無駄、といったところでしょうか。確かに子供はすぐ独立してしまいますものね。多くの方がおっしゃるように夫婦２人になった時に小さな家を購入するのが一番堅実な選択だと思います。ただその頃築２５年前後になったマンションが売れるのかが少し心配。夫が３年以内と言うのも築１５年までならまだそこそこ買い手がいそうという理由のようです。あとは、家が手狭になり自分の書斎が物置化し始めたのにイラッとしてるのも今回の原因かと。いらない物を捨て家を綺麗にしつつ夫と話し合ってみます。もし購入を進めるのなら、老後の必要資金、退職金や年金額などきちんと把握しないといけませんね。計算上可能としてもやはり４３００万のローンは本能的に不安ですし中古や地域変更なども視野に入れ借り入れはもっと少なくする方向で検討します。

トピ内ID：6304692841

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大丈夫だと思いますよ

こぐま

2013年08月17日 16:10

トピ主さんの場合は、現在所有する不動産があっての住み替えだから問題ないと思います。 3年間は所得税と、住民税がかからないので年収の多いトピ主世帯にとって節税による負担軽減効果は絶大ですね。今のマンションを売る時に高く売ろうとしてリフォームしたりするような無駄なお金を掛けない事、 4年目に再び、税金とローンを払うようになっても手持ちの資金に余裕があるように金利が安い間はあまり繰り上げを頑張らないことだと思います。

トピ内ID：3631764604

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年収のわりには、貯蓄が少ないね

さくらっこ

2013年08月17日 16:10

う～ん・・その年収で貯蓄を３３００万円しかしてこなかったご家庭ですよ・・。夫婦ふたりでの貯蓄額ですよね？身の丈にあった暮らしをしてないんですよ。トピ主さん、４５過ぎたあたりから体力ってがっくり落ちますよ。子供の学費は子供が払うなら、可能かもね。旦那さんの収入はこの１０年くらいが、せいぜいピークですよ。あとはジリ貧です。７０まで働くダンナも多いようですが、１０００万円以上もらったままで７０まで雇ってもらえないですよ。５０代が収入が一番多い時ですよ・・・

トピ内ID：7075265880

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可能だと思います

🐶

coco

2013年08月17日 17:17

トピ主さん宅の収入を考えると可能だと思います。我が家は山手線の内側地下鉄の駅徒歩3分、15分圏内に JRや他の地下鉄等複数利用出来ます。住み替えは今より利便性のある場所でしたらなさったほうがいいのではないでしょうか。戸建は普通の木造でしたら上モノの評価は年々下がりますし 20年経って価値がなくなっても土地値で売却も出来ます。ちなみに実家も戸建ですが父が亡くなり今は姉一家が母と同居しています。母も毎日ヨガや習い事、ボランティアと70代ですが元気に出歩いています。階段等の問題は個人差があるでしょうが、私の母の場合は現在でも全く問題ありません。むしろ体の機能が低下しないようある程度の負荷があったほうが良いとさえ言っています。戸建といっても20年後にまた考えれば良いのではないでしょうか。資金面では問題なさそうなので 20年後に現在のマンションが築32年で売却できるかどうかそのあたりが踏み切るか留まるかのポイントだと思います。

トピ内ID：9880142273

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