築30年以上のリノベーション中古マンションについて

レス26

（トピ主 1 ）

🐶

つぼころ

2013年10月01日 17:23

仕事

関東在住です。主人と私共に30代前半・子供0歳一人、主人の年収が約550万円で現在2DK・6万円の賃貸マンションに住んでいます。次の更新迄に中古マンションを買おうかと言う話が出まして、色々見て回り一件気に入った物件があったのですが、気になる部分もあり皆さんのアドバイスを頂きたくトピをたてました。物件は駅徒歩10分以内・3DK・5階建て（の3階）・エレベーター有り・リノベーション済みで元々の内装とは全然違い綺麗で設備も最新です。価格が1千万、子供をあと一人増やす予定なので15年か20年ローンを組んでいずれ住み替える予定で暮らしていきたいと考えているのですが、築年数33年と言う所だけが引っ掛かります。周辺の利便性が良く、小中学校がとても近い・スーパーは徒歩圏内に3つ程あり、車が無くても大丈夫なので夫婦間では前向きに検討中なのですが、ネットで同じ様な質問に対して『築年数が古い物件にローンを組んで住むのが無駄』という意見があり迷っています。実際にそういった物件にお住まいの方や自分ならアリナシなど、何でも構いませんので回答頂けたら有り難いです。宜しくお願い致します。

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反対です…。

💔

うーん

2013年10月02日 16:54

30年前だと、旧耐震構造です。あとは、住民の過半数以上の投票？で建て替えになった場合、折角のリノベーションが無駄になります。

トピ内ID：8078951113

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建替え騒動に巻き込まれる覚悟

🐱

emiko

2013年10月02日 16:54

おそらくその価格なら15or20年住めば、家賃よりローンを組んだほうが得と判断されたのかな、と思いますが… お金云々より、居住中に建替え騒動に巻き込まれる覚悟があるかどうかがポイントだと思います。鉄骨マンションの寿命は60～100年、管理次第と言われるようですが… 多くが40～50年目頃に建替えが持ち上がります。そして実際に建替えに成功した例は数少ないです（修繕積み立てで賄えない負担が多く住民の同意が得られない）。補強をして住み続けることにした場合はまだましで、管理組合が機能していない所は最悪です。ちなみに築33年という事ですが、給排水管の取替えなどのマンション全体の大規模修繕は終わっていますか？終わっていれば、少なくともその時点で住民がマンションを管理する意思があることを見て取れます。終わってない上に未定だと、いくら1室だけリノベされても絶対に私なら買いません。今後の本格的老朽化に従い必ず揉めるからです。築33年のマンションを買うという事は、区分所有者としてその騒動を覚悟してでも欲しい物件なのか、という事だと思いますよ。

トピ内ID：1947251958

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確認事項として

123

2013年10月02日 16:54

たしかに不安を覚える築年数ですが… 日本のどのあたりのお住まいか不明ですが、自分ならまず耐震工事済みかどうかを１つの目安にすると思いますあと住み替え野の際、そのマンションは資産価値ゼロになるということを覚悟する賃貸で6万円を20年払って1440万円。マンション購入で1000万円（と管理費や固定資産税もあるので費用はトントンくらいですかね？） 3DKになれば子供部屋もできますし、難しいとこですね

トピ内ID：5088426745

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気になるのは、築年数だけですか?

きなこ

2013年10月02日 16:54

そのマンションの気に入った点は何処でしょう。内装や設備が新築と見劣りしないからでしょうか？以下はもし私だったらですので、必ずしも正解ではないことをお断りしますね。私が中古を買うなら、築年数以前に以下を重要視します。・耐震工事や大規模修繕の履歴、および今後の計画(時期・資金状況) ・元々の施工会社、管理会社、リノベーションの施工会社はどこか・住民の質・排水設備の交換履歴ざっとこんな所です。特にマンションの維持管理に関わる資金状況と計画は大事です。資金難で十分な修繕計画も立てられない状態、且つ住民の意識も低い建物は30年も過ぎれば朽ちる一方でしょう。例え築10年以内でも手を出したくないですね。管理状態が良好なら、マンションはかなり長持ちします。現に私が今住んでいるマンションは(中古で購入)築年数38年でありながら一部屋売りに出た途端に希望者が集まるほど人気。これは単に立地だけでなく、管理や資金状況が良好だからです。綺麗な内装は、購入後でもできます。でも管理状況や住民の質は自分には変えられません。マンションは管理を買えとよく言われますが、これは本当です。

トピ内ID：0363667322

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家は環境も考えて買わないとね。

🙂

おせっかい

2013年10月02日 16:54

築３０年というと他の住民の方は６０代以上の方が多いのではないでしょうか？家の中は改装で、いかようにもきれいに出来ますが、ご近所さんを変更することは出来ません。買う前にお隣さんも調べておいた方が良いですよ。マンションは共用部分で何かをするにはマンションの管理組合を通すことになります。たかが地デジ化でも、マンションの管理組合で他の高齢者世帯に否決されて、なかなか出来なかったようなことも聞きます。年金世帯になると大きな支出には「何でも反対！」となるようです。わたし達はテレビなんか見ない　or　アナログで十分と言い放つようです。価格が安いのはそういうことも込みだと思った方が良いです。家は建物だけではなく、環境も一緒に買ってしまうので、良ーく調べた方が良いですよ。

トピ内ID：3761335071

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２０年住んで使い捨てるならアリ

🐱

猫ラブ

2013年10月02日 16:54

20年後といえば、築50年で、立て替え問題もあるし、売却もできないでしょう。現在の家賃が6万円なので、現在のまま20年住むとしても、20年で1,440万円。 1千万円の物件を買って20年ローンで支払うとしても、利子、仲介手数料、事務手数料、管理費、あわせても1,700万円ほどでしょうから、それで、気に入った物件に住めるな悪く無い選択です。ただ、途中で大規模補修などで追加の支出が無ければ。大規模修繕は7～8年ごとの鉄部塗装、10～15年で防水、25～30年くらいでエレベーターや水道管。ほかに配管の清掃や交換、外壁メンテナンスもありますこのあたりがきちんとされているかどうかがポイントかも。私も築30年のリノベーションマンションに住んでいます。住み始めて１年ですが、貯水槽の掃除で断水とか、下水道の洗浄だの、水道管の洗浄だの、結構いろいろありました。１棟まるごと所有の賃貸物件で、管理会社がしっかりしているので快適ですが、これをいちいち管理組合で話し合って、と、なると大変そうです。だから、キレイだし、駅に近いし、気に入っていますが買うかと言われると、うーーーん。。。

トピ内ID：1069780395

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２つ重要

😑

PKZ

2013年10月02日 16:54

管理組合がしっかりしていて、共有部分のメンテナンスがなされているのであれば、良いかと思います。空室が異常に多くないか、共有部分が汚れていないか、管理費を滞納している人がいないか、などチェクすべきでしょう。

トピ内ID：4657419184

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耐震性が問題

傀儡課長

2013年10月02日 18:28

耐震改修工事がしてあるのかどうか、調べたほうがいいと思います。３３年前だと、建てた時は昔の耐震基準で建てられているはずです。私のうろ覚えですが、ひょっとすると現在の耐震基準の２つ前になるかも知れません。もしそうだったら、建物の価値は二束三文です。

トピ内ID：5756293392

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耐震性や配管は

spokom

2013年10月02日 19:28

　当然大地震も想定しなければなりませんが、その点は大丈夫な物件なのでしょうか？　また、建物全体の配管は大丈夫でしょうか？　表面的な見かけは良くなっていても、うちなら対象外ですね。相当高品質なマンションでも。

トピ内ID：8537219983

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なし

通りすがり

2013年10月02日 19:28

築33年なら買わない。その金額で住み替えする予定なら、即金じゃないとね。頭金なしでローンを組むとか？金額に対して、ローンが長すぎ。

トピ内ID：5749949448

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現金で買えるなら買います

異数合計

2013年10月02日 19:28

　私なら、現金で買って、毎月の管理費・修繕積立金を家賃と思って暮らします。今の家賃との差額は「家賃つもり貯金」です。絶対に手をつけず、将来の住み替え時に使用します。　近い将来起こるであろう建替争議時に、建替賛同者かディベロッパーに200万円くらいで買い取ってもらえれば御の字くらいのつもりでいきましょう。　ローンを組んで買うのは絶対反対です。築30年以上の中古マンションを買う時は、いざ不具合が見つかったら「トランクルームを買った」と割り切れるくらいの月々負担額に留めておくべきです。

トピ内ID：8214678211

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耐震次第では？

🐶

私も引越たい

2013年10月02日 23:29

リノベーション中古マンションよくありますよね～私だったら「新耐震」か「旧耐震」も判断のひとつかな１９８１年に耐震基準が改正されたようなのでそれ以降に作られたマンションの方が安心とリフォーム会社の関係者から教えてもらいました参考までに！

トピ内ID：5677442945

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担保価値

Dakomin

2013年10月03日 10:01

築33年のマンションの担保価値は低くて、希望の借入額に満たないことが多く、ローン審査が通らない。例え借入ができても、返済期間も短く、20年は無理でしょう。こういう物件は現金で買って、住みつぶすか、売れなくて上等ぐらいの気がある人が買うものです。それに古いマンションは住民も古くて、静かに暮らしている人が多く、子育てには向いていません。

トピ内ID：4352110439

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資産価値を考える

ガチャピン

2013年10月03日 11:09

中古物件は、不要になったときに、売れるか、貸せるかという資産価値を考えて購入してください。築22年の中古を購入後リノベーション、15年居住、空家のまま9年所有、築46年で建替えのため売却の経験があります。子どもが小さい間は良かったのですが、成長につれ狭くて限界に。また、住民は高齢者や賃貸者が多く、マンションの理事の役が頻繁に回って来て、大規模修繕も多く大変でした。建替話も簡単には進まず、一旦業者が決まっても不況で何度も頓挫しました。建替反対派は住戸の半分が空家なのに、大規模修繕を希望します。それらを調整し建替決定に至るまでに多額の費用と多大なエネルギーが必要でした。トピ主の物件は築33年なので、当面の大規模修繕は終わっているでしょうが、後10年～15年で建替えということになるかもしれません。建替話が無ければ、築50年近い物件は誰も買ってくれません。よく考えましょう。

トピ内ID：9637848944

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ありがとうございます！

つぼころトピ主

2013年10月03日 20:25

皆様とてもわかりやすく丁寧なレスで、どの方の意見も参考になりとても有り難いです。実際に物件を昼と夜で2回見に行ったのですが、敷地内に小さい公園があり子供連れのお母さんや4人家族の人達がマンションから出入りしていました。あと「建て替えは住人の大多数が賛成しなければ行われないですが、実際は建て替えされないままの物件がほとんどなのでそういったケースってあまり無いんですよ」と不動産屋の担当者に言われ、大規模修繕についてはちゃんと確認せずで、皆様のレスを読んで自分達の考えが甘い事に気付きました…。であればと、主人と再度話し合いしばらくは家賃を払いながらコツコツ貯金をして、いずれ子供が自立して別々に生活する様になる迄は賃貸、夫婦2人になったら一括で中古マンションを購入…に考えを変えようと思います。しかし老後に築30年以上の物件に住む、というのもやはり厳しいでしょうか？中古マンションで築年数が古いと建て替えの時に揉める可能性があると聞くと中古一戸建ての方がいいのかな…と思うのですが、車を持たない予定ですので利便性の良いマンションを、と現時点では思ってます。

トピ内ID：9942939118

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住宅ローン控除

tosi

2013年10月04日 11:33

マンションだと築25年以内のものか、一定の耐震基準に適合することを証明する書類があれば、住宅ローン控除が受けられます。耐震適合証明書を貰える物件ですか？

トピ内ID：7212770736

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土地持分

ガチャピン

2013年10月04日 12:58

何度もすみません。前回は厳しいことを書きましたが、土地持分次第では買いかもしれません。私はバブル初期購入で、リノベーションにも費用をかけたので、取得費用が高く、売却損となりましたが、家賃換算すれば納得できる金額です。バブル後の値下がりした時期に買った友人は、買値とほぼ同額で売却したので結果的に得でした。物件の土地持分と固定資産税の土地評価額を調べてみてください。

トピ内ID：9637848944

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耐用年数は？

まるぼーろ

2013年10月04日 12:58

築33年であれば、あと何年住めるかが重要でしょう。この点はマンション間でバラツキがあります。共用部や配管のチェックが必要です。そのうえで、仮に15年間としたら、ローン返済額＋固定資産税とローン返済額を比べて、ローンの方が安ければ「買い」でいいでしょう。ローンの方がやや高くても、土地持ち分が残ることを考えれば買ってもいいというところ。大きく差があるなら、やめるべきですね。 1000万円であれば、さほど問題はなさそうに思いますが、ただ管理組合が機能していなかったり、修繕費が積み立て不足だったりすると、将来スラム化する可能性があります。この場合は問答無用でパス。内装を熱心にチェックしてらっしゃるようですが、ポイントはそこじゃありません。

トピ内ID：4025831158

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リノベ物件にこだわりが？

emiko

2013年10月04日 22:34

私も便利な都心に住みたい派なので、トピ主さんの気持ちはよく分かります。現役時代は賃貸、老後に終の棲家として現金一括でマンションを購入されるというのも一つの案だと思います。もし、少し資金に余裕があるなら、転売・賃貸しやすい立地・条件重視の中古物件を賃貸の家賃を払う感覚で購入し、都度住み替えをしていくのも一案かと思います。ただ、築年数の古いリノベマンションに何か強いこだわりがあるのでしょうか？老後夫婦二人になれば、無駄なものを処分して少々広めの2LDKで十分ではないかと私は思います。夫婦の寝室に、子供たちが来た時用の客間、生活の中心はリビング。そうすると、築30年超の物件でなくとも、築10年位で予算内で見つかりませんか？築10年なら、20～30年はそれなりに安心して住めそうです。しかも将来人口が減少する中で不動産価格も変動するでしょう。長い目でご覧になってはいかがですか？

トピ内ID：1947251958

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いずれ住み替える予定？

UVC

2013年10月05日 15:39

不可能じゃないですか。住み替えるには、それを欲しい人がいないと出来ません。その頃には今よりもっと躯体が古くなってます。欲しい人、いますかねえ。

トピ内ID：7147726837

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立地。

hiro

2014年02月13日 22:33

マンションは、管理の質（管理会社の言いなりになっていず積極的に区分所有者が参加し協力しているかどうか？）そして古いマンションの魅力はその立地です。既存のマンションが多い地域には、新築マンションを建てることが難しく。結局すこしはずれた地域に建てるか？立地がよくとも億ションような高額になってしまいます。また古いヴィンテージマンションを購入されている方々の年齢層を見ると見た目だけに判断されない熟年層がキャッシュで購入されている方々を多く見受けられます。（40年の月日を経てもいまだ人気の高い秀和レジデンスや大倉山ヒルタウンのようなヴィンテージマンションは存在いたします）耐震に関してもＳｉ値０．３を下回るような部分を改修しているかどうか？（全部を耐震補強すると１世帯200～300万円の費用となり100世帯あればそれ相当な負担となります。）ご自身がこれならほしいと思った物件は、ひとの意見も必要かもしれませんが、ご自身で判断してみたらいかがですか？私が購入するときは直観とタイミングのみでローンは使いません。

トピ内ID：4362679563

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分譲マンションなら管理組合の規定を読む。

🐤

hanami

2014年02月14日 16:52

５年後に大規模回収のとていでその時に各部屋３００万を拠出なんて書いてあったりして。あと先の住人さんの管理費の滞納分を一括で払えとか。

トピ内ID：4467167020

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素人目線ですみません

maman

2014年02月26日 12:26

トピ主と極めて似た状況で物件探しをしている者で、こちらのトピがとても参考になっております。皆様のレスを見て一つ気になった事があったので、失礼承知で横から質問させてください。物件の場所が駅徒歩10分との事なのですが、例えば利用客の多い、大きな駅だったり、将来的に都市開発の計画がある地域だったりした場合は、資産価値としてどうなのでしょうか。

トピ内ID：4120425266

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いいのでは？

ろろーん

2014年03月01日 20:13

関東で駅近、１０００万ならいいんじゃないかな～皆さん古いマンションにすごーく抵抗ありますね。もったいない、、。中華圏で築３０年以上、エレベーターなしのボロボロ物件が３０００万ＵＰという場所に住んでいた経験有なので日本の管理が行き届いた古マンションはすごくお得に感じます。いい立地なら問題なしと思います。

トピ内ID：5868701824

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アスベスト使用の有無

さえ

2014年03月16日 12:01

インテリアにこだわりたいという思いが強く、自分好みにリノベーションできると、主さんの検討されている物件よりもさらに古い築39年、800万で購入しました。駅も近く首都圏ではありませんが人気のエリアです。耐震基準を満たしていないなどデメリットもよくよく考慮した上で買ったつもりでした。が。いざリフォーム、現地調査となったのですが、なんと天井裏からアスベストらしきものが発見されたのです。まずアスベストかどうかを調査、万が一そうだったら除去してからでないとリフォーム工事自体を引き受けることができないと。除去費用だけで200万以上はかかるかもと言われ、リフォーム費用と合算するとかなり高額に。結局のところ、大金をはたいて住み続けるより時期を見て売却したい気持ちのほう強くクロスと床を新調しただけでとりあえず住んでおりますが、天井裏には・・と思うと気が滅入ります。アスベストについてこんなにも情報があふれているのになんで気に留めなかったのかと常に後悔。不動産の仲介業者は使用されていることを知っていますが、調査しているわけではないからとまず告知はしてくれないでしょう。

トピ内ID：1364084209

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リフォーム済みで価格が1千万の意味するところ

専門家

2014年03月30日 16:28

リフォーム済みで価格が1千万なんでしょ？まあ、お勧めしませんね。ボロマンションをリノベーションと称して売りつける商売ばやりですが言い換えるとそうでもしないと売れない物件ということです。管理費や、固定資産税額は確かめましたか？築年数が経っていると管理費は高くなっているはずですし、固定資産税は、年数が経ったからといって安くなるものではありませんし即金で買うならまだしも　ローンを組んで金をドブに捨てることもないと思います。

トピ内ID：5741687862

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