築44年の2DKで2500万円、どうでしょうか

レス64

（トピ主 4 ）

koko

2013年10月08日 22:35

話題

30代女性、夫と1歳の子どもと暮らしています。今住んでいるマンションの家賃が高いのと、子どもが暮らすのにはあまり環境がよくないために、住み替えを考えています。今検討しているのは築44年の2DKで、2500万円のマンションです。母に相談したところ、「古すぎるのでは」と言われました。よろしければ皆様のご意見をおきかせください。〈良い点〉立地がいい。近くに大きな公園があり、子どもの小学校の学区もいい。リフォーム前なので、自分で好きなようにリノベーションできる。修繕積立金＋管理費で2万円くらい、固定資産税も安いので、月々の負担は今より軽くなる。 4年前に大規模修繕済み〈悪い点〉職場や子どもの保育園には今より遠くなる。職場へも保育園へもバスで通うことになる（今はどちらも徒歩）。昭和56年以前の物件なので、耐震性が心配 60平米弱しかないので今のマンションより手狭正直に言って、すごくピンときている、という感じなのですが、冷静にならなくては、とも思っています。古いマンションのいいところ悪いところ、部屋の広さや保育園へのバス登園など、どんなことでも構いませんので経験者の方などにご意見をいただければとおもいます。よろしくお願いします。

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やめときましょう。

じゅんくん

2013年10月09日 19:28

築４４年ですよね？今の新築なら１００年もつかもしれませんが、４０年ってすでに建て替え間近な印象です。大手町のビル群が建て替えラッシュなの、ご存じですか？ちょうど５０～６０年くらいだと思いますよ。箱根駅伝のスタート＆ゴールで有名な読売新聞本社は、築４０年で取り壊し、新築工事中です。そんな物件で、２５００万円＋リフォームって、高すぎると感じます。登記の諸費用とかリフォーム代考えたら、３０００万円近くになりますよね？そんなに地代が高い地域なのでしょうか？首都圏でも、都心をちょっと外れれば、２５００万円で７０平米の新築３ＬＤＫが買えたりしますが。まだお子さんが１才とのことですが、一人っ子と決めておられるのですか？もし二人目が出来たら、２ＤＫでは厳しいですよね。また、古い物件ならば入れ替わったり賃貸になってたりして、住民の質も下がります。築４０年を超えているなら、高齢者も増えていて、子供の生活騒音で揉める可能性も高まります。防音も今の物件とは比べ物になりません。私もお母様と同じで、やめときなさいと言いたいです。

トピ内ID：7816521599

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築44年！！！　

🎶

婆ちゃま

2013年10月09日 19:28

絶対に買いません。土地だけの値段なら買うかな　　すぐにリフォームしなきゃ駄目になるよ。

トピ内ID：4660580664

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立て替え計画

🐷

たぬき

2013年10月09日 19:28

昭和五十年に建った団地は水圧がよくないです。立て替えするには高さ制限の関係で今より高くはできず、そうなると、今住んでいる人たちは立て替え時に多額負担がかかるとのことと、年齢的にローン組めないとのことで、修繕を繰り返し、住み続けるしかないようです。トピ主さんの希望物件はたぶん立て替え案がでている頃だと思います。不動産やさんによく聞いた方がよいですよ。でも一番のネックはローン組みにくい点だと思いますそれから、お子さん二人ならそのうち六十平米でも手狭に感じます。もう少し頭金貯めていろんな物件みたほうがよいです。保育園のうちは、とにかく近いことが一番です

トピ内ID：1581535170

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高いかなあ

子育て秘書

2013年10月09日 19:28

お住まいの地域はかなり都心部でしょうか？２ＤＫでその値段… うちは杉並区ですが、Ｓ５４年の駅至近の２ＤＫ、２千万切らないと売れませんでした。（隣の部屋がずっと売りに出ていて、なかなか決まらなくてどんどん値段下がっていった経緯を見ていました）うちも同じく２ＤＫの賃貸で１歳の子を保育園通わせてますが、手狭になってきましたよ。幼児のうちはいいけど、学校に上がる頃には学用品や洋服など持ち物が増えるだろうし、個室もそのうち必要になるから、引っ越さなくちゃな、と考えてます。トピ主さんがお考えのマンションが２ＤＫでも総占有面積がうんと広いのだったら的外れですね、すみません。

トピ内ID：7818235194

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きびしいな・・・・

🐤

ICHICO

2013年10月09日 19:28

価値感は人それぞれなのでしょうが、わたしだったら「ぜったい買わない」ですね。あ、キャッシュで購入できるのなら考えるかな・・・・・。まずは＞職場へも保育園へもバスで通うことになるここが決定的に私は「無理」と判断してしまいますね。抱っこできるうちはまだしも、２歳くらいから抱っこでバス利用は地獄ですよ。朝の時間帯にベビーカー利用などもってのほかだと思うし。（お子さんの年齢がわからないのですが・・・）保育園の送り迎えに加えて、仕事と家事。ご主人がどれだけ協力的なのかにもよるかもしれませんが、とにかく体力的な消耗は激しいですよ。お子さんがあと１年くらいで小学校入学というなら・・・・・まだ考え様があるかな？でも私ならもう少し予算を踏ん張って、就業や子供の登園に有利なマンションを買うナァ。間取りも２ＤＫですよね。ごめんなさい、まったくそそられません。

トピ内ID：6822884351

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私なら買わない

Heather

2013年10月09日 19:28

広さが分かりませんが、築44年の2DKの2500万はちょっと高い気がします。東京23区内で駅至近ですか? 極めて利便性が良いとしても、私なら買いません。・遠くない将来、建て替えの話が持ち上がる (全員の同意はかなり難しいし、揉めてると転売しづらい) ・建て替えが決まっても、相当な金額の追加拠出が発生する (部屋数をかなり増やせる余地があれば拠出が少ないかも知れないが、利便性がある立地だと余裕をもって建てられてることは少ない) ・築年数的に転売がスムーズに行かない可能性がある。 (転売できないまま住み替えた場合、管理費と固定資産税を払い続けることに。賃貸にも出せるか疑問) ・転売可能だとしても、数年で転居では初期費用(不動産売買手数料、引っ越し代等)がもったいない。年齢も若いので「何も今そんな物件を買わなくても」というのが正直な感想です。そのマンションが気に入ったのなら、近隣の不動産屋さんに、そのマンション指定で賃貸に出たら連絡くれるように頼んでおいたらどうでしょう。

トピ内ID：0309508555

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もう少し詳しい情報があれば…

☂

くま

2013年10月09日 19:28

マンションの高いか安いかの判断は立地と現在の建物の状態です。築４４年でも建物の状態がよく立地がよければ財産価値がありますが、建物の状態が悪く、立地が悪ければ財産価値は低くなります。４年前の大規模修繕の内容と今後の修繕計画の把握、保育園・小学校の条件以外にも駅、スーパーの有無、周辺の治安、住民の年齢層などよくご検討ください。中古物件の購入には色々と知識が必要です。知り合いに不動産に詳しい人はいませんか?無料の掲示板ではなく有料でも専門家に相談した方がよいのでは。また、リノベにしても最近では購入前に専門の業者に依頼して、リノベの概算見積を取られる方もいます。築４４年なら水回り配管の取り替えや構造上の制約（壁を取り外せない等々）で予算以上の費用が掛かったり、思い通りのリノベができなかったりと、かなりリスキーだと思います。どうか思い通りの財産を手にいれられますように。がんばってください。

トピ内ID：2745924830

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都心ですよね？

おくと

2013年10月09日 19:28

相場は見合ってる前提ですよね。私は住みたい街でいつも上位になる街の物件を購入しました。買った当時で35年モノです。リノベーション済みでした。大変気に入ってますよ。気をつけた方が良いのは水回りです。配管の手入れ具合は調べてみて下さい。あと先住の方がなぜ手放したのかもできたら知っておきたいですね。我が家の前の方は家族が増えて上の階に移られたそうです。マンション自体は大変気に入っておられるそうで、そのわけが住んでみてわかりました。（笑）あとは空き部屋状況とか、住人の人当たりとか、なるべくこまめに行ってみて肌で感じた方が良いですよ。朝と夜では違う顔を見せる事もありますので。トピ主さんが良い物件に巡り会えますように。

トピ内ID：5319732874

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うーん

んー

2013年10月09日 19:28

マンションが2500万という事は、リノベーション費用を入れると3500万近くになりますよね。 3500万で築44年のマンション…。トピ主さん達があと50年住むとしたら、築100年近く。さらなる修繕費用の負担増は避けられないように思います。そうなると、やはり住み変え前提となるかなぁ。しかし今後の法改正や築年数を考えると、転売も難しい。住民の年齢層にもよりますが、ゴースト化の可能性も。終の住処としても転売目的としても、考えにくいですね。

トピ内ID：3889322606

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他によい物件はないのですか

☀

秋の太陽

2013年10月09日 19:28

一般に大規模修繕は１０～１２年に１度実施しますが、４年前に大規模修繕をしたそうですが、何回目の大規模修繕ですか。上下水道管の取り替えはしているか確認しましょう。管理組合がきちんと機能して、管理されているか確認しましょう。都心でもその物件でしたら１０００～１５００万円でしょう。高すぎると思います。リノベーションするって、その上まだお金をつぎ込むのですか。そのうち建て家の問題も起こってきますね。耐震性の問題があり、今より手狭になり、もう少しで建て替え問題が発生するような物件を購入する意図が全く理解できません。

トピ内ID：8669120262

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小学校区が良いのは魅力ですが。

ミィ

2013年10月09日 19:49

そんなに古くて小さいマンションが、そんなに高いのですか？余程の都心か、駅から近いのでしょうか？トピ主さん一家にお金が余る程あって、2500万を軽くキャッシュで買うなら、お好きなようになさったら如何ですか？

トピ内ID：1297214634

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立地が良いのでしょうか

ROXY

2013年10月09日 19:49

築年数や広さに対して高いという印象です。また将来的にも3人家族であっても、狭いと思います。今より狭いとのことですが、お子様の成長と共に荷物は増えるでしょう。余計なお世話でしょうが、住宅ローン組まれるなら借り入れ期間が短くなりそう。何年住むおつもりか、２５００万円の金額が収入にたいしてどの程度の価値かによると思います。

トピ内ID：9918302770

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大規模修繕

陸亀

2013年10月09日 20:52

問題は築年数ですね、大規模修繕はどの程度の規模で、どこの場所を修繕したんですか？

トピ内ID：2287657679

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やめた方がいいのでは

モズ

2013年10月09日 20:52

１）鉄筋の建築物はの法定耐用年数は５０年。法定耐用年数＝居住可能な年数というわけではありませんが、築５０年以上の旧公団（現ＵＲ）の団地は、現在順次建て替えているようです。また、最近「１００年コンクリート」というものが流行ですが、以前はそこまでの耐久性を考慮していなかったということだと思います。建て替えをしない限り次は売れないのでは。自分たちで住む限りは問題にはならないんですけど、あと何年かってところですね。２）断言してもいいですが、直下型の大規模地震にあったら、座屈するでしょう。私が２０年前に住んでいたマンションが今もあったら、築年数が同じぐらいになると思いますが、当時の直下型激震で見事に座屈しました。３）２５００万＋リフォーム費用って、将来の建替・住替費用を合わせて考えると高すぎのような。４）「自分で好きなように」リノベーションできるってことですけど、当時のマンションはリフォーム・リノベ前提で設計されてませんから、実際にはそれほど「好きなように」はできないと思います。１や３の理由は、収入や資産状況によっては問題にはならないかもしれませんね。

トピ内ID：5607050768

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高すぎ

♨

キュー

2013年10月09日 20:52

めちゃくちゃ高いと思いますけど。そりゃまぁ。中古なので　売り主が２５００万で売りに出してるのは勝手ですけど。そんな値段で買う人いないですよ。でも　なんか間違って買っちゃう人もいるかもしれませんね。あのーー。他の物件と比較しましたか？比較すればすぐにわかりますよ。

トピ内ID：5689733096

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都心のど真ん中ですか？

こう

2013年10月09日 23:32

高いですね(笑)うちは都内まで車、電車で一時間です(新橋や上野、羽田まで直通で一時間前後)が、土地付き新築一戸建て、4LDKが3000万で買えちゃいますので、古い、高い、狭い…感覚ですが。お子さんはお一人の予定ですか？もう一人持つ予定なら、子供部屋は性別の違いも考慮して、２部屋はほしい。荷物って結構増えますよ。大丈夫ですか？レンタル収納は高いでしょうね。もっと他に探してみては？

トピ内ID：6776421190

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絶対買わない

にょろ

2013年10月09日 23:32

私なら絶対買いません。いくら大規模修繕したといっても、配管などは古くなってます。あとで、買い換えしたくなっても売れないし。マンションは築年数がたてばたつほど、安くなり、すんでいる人も、失礼な言い方ですが、豊かでないかたが多くなり、建て替えでお金がなくて揉めるというのがパターンです。４０年って言ったら、そろそろそういう時期に突入ですよ。ババを引きに行くようなものです。

トピ内ID：3867040455

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建設会社のものです

ゼネコン

2013年10月09日 20:52

一般に、マンションの耐久年数は、大体、60年と云われています。外装など、外から見える箇所は修繕可能ですが、建物内部の配管等の老朽化は手をつけられないのです。修繕するとしても、戸建てと違い鉄筋の集合住宅は莫大な費用が掛かります。そう考えると、トピ主さんの仰有る物件は、あと20年住めればヨシ、というところでしょうか？それを納得済みなら良いと思います。

トピ内ID：1688281787

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狭くないですか？

🐴

浜ちゃん

2013年10月09日 20:52

価格は最寄り駅や駅からの距離によるので一概に言えませんが、築44年だと一般的にはほぼ無価値なのではないかと思います。都心部なら分かりませんが、首都圏（通勤圏）なら1,000万切る程度が妥当かなと思います。今後ご家族が増える予定はありませんか？お子さんが大きくなったとき個室を与えられますか？将来ご両親を呼び寄せるような可能性は？等々考えると手狭な気がしますが、大丈夫でしょうか。

トピ内ID：6783014141

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築47年の団地に住んでいます。

🐧

団地住まい

2013年10月09日 23:32

はじめまして。マンションではないですが、同じような築年数だったのでレスさせていただきました。私が産まれた頃、両親が団地量産時代に引っ越してきました。子どもの頃は、立地の良さなどさほど感じなかったのですが自分が子どもが産まれて自分の生まれ育った団地が、なんて立地がいいのだろうと再確認。夫を説得し生まれ育った団地に（両親とは違う団地ですが、同じ敷地内の団地）戻ってまいりました。最寄駅に徒歩3分、徒歩30秒にスーパー2件、商店街、保育園。徒歩3分で小学校。中学校も徒歩15分内。団地なので芝生もしっかりあり日当たり良好。今のマンションの縦長の設計と違い、正方形の３LDK。築47年で1200万円でした。私は断然、立地・便利さにこだわり、そこは譲れなかったので断然気に入っています。最先端のつくりではないですが満足の生活です。どこを譲れない、譲れるでだいぶ変わってくると思います。周りは新築マンション購入ラッシュですが、まったくうらやましいとは思いません。納得のいく買い物ができるといいですね。

トピ内ID：8608267473

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地震だいじょうぶ？

🍴

まみ～

2013年10月09日 23:32

大きな買い物ですよね。築４４年・・・地震列島の日本で大きな地震がきたら大丈夫かな？ってまず思いました。全壊してもローンだけ残る事になります。一生の問題です。もう少し他の物件も見られて考えられたらいかがでしょう。

トピ内ID：5674555887

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もう少し考えたほうがよいのでは？

takako

2013年10月09日 23:32

現在築30年近くの比較的大規模なマンションを、15年ほど前に中古で購入しました。立地がとてもよく、環境も含めて満足はしていますが、この年数でも今いろいろと建物の劣化の問題が出ています。それからすると、さらに10年以上さかのぼる物件だと水面下の問題がありそうです。それで2500万。しかも2DKですよね？今のお子さんだけだとしても手狭ではないですか？さらに全面的なリフォーム料金を考えると、十分新しい物件が視野にいれられるのでは？あと、住居者の年齢層はどうでしょうか？昔ながらの方が多いと、それはそれで子育て大変な場面がありますよ。

トピ内ID：1836636963

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慎重に

マチコ

2013年10月09日 23:32

私なら買いません。いくら中は綺麗にリフォーム出来ても、構造躯体は44年前のものです。主さんのおっしゃるよう耐震性も心配ですし、防音性だって今のマンションとは違いますよ。小さなお子様がいらっしゃるなら、音のトラブルは付き物です。家族が増える可能性は？部屋の広さは大丈夫ですか？一生そこに住むおつもりなのでしょうか？いずれ住み替える予定だとすると、果たして売却時の価格は…？実際にそのマンションを見に行かれたとは思いますが、購入を検討するなら、住人の雰囲気もよく見ておいたほうがいいですよ。共有部分の管理がきちんと行き届いているかも、ご自身の目で確認してみて下さい。雑然とした雰囲気のマンションは、住人もそれなりです。質問だらけになってしまいました…。将来のことも考えて、焦らずじっくりご主人と相談して下さいね。

トピ内ID：0811258686

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一戸建てじゃないのに古いマンションで高すぎる

🙂

わんこ

2013年10月10日 11:18

一戸建てじゃないのに古いマンションで高すぎるです。築４４年でマンションだったら、５０年すぎたら立て替えになります。そうなると同じマンションの住人と話し合わないといけないし、かなりお金かかりますよ。目先の１０年はどうにかなりますが、一戸建てじゃないのにその値段は大変ですよ。どんな家も１０年たつといろんなところに修繕が必要になります。水回りとかは何もしてなくてもボロボロになります。４４年なんていったらそうとうヤバいレベルですね。私は築５０年以上の一戸建てにすんでいます。自分の家なので必要な時になおしていますが、毎年いろんなところをなおして結構お金かかります。まだお子さんが小さいので、どこの中学や高校、大学にいくか決まっていないうちに家の購入はやめたほうがいいです。希望する学校によって家族で環境の良いところに引っ越すことがあるからです。とりあえず賃貸にしておいて、私だったら子供が大学に入ったら老後のすみかとして都内に家を購入しますね。結論として、その物件買いじゃないです。物件の持ち主が相場をわかってなくて売ってるかんじですよ。古いマンションや古家付きは買わないほうがいいです。

トピ内ID：4909014031

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耐震性について

家事オヤジ

2013年10月10日 11:18

その建物が直方体か否かが、耐震性に大きく係わるそうです。

トピ内ID：2090943740

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うーん

🐤

みか

2013年10月10日 11:18

築44年とは古すぎますね。一般的に鉄筋コンクリート造は60年と言われてますし。見た目はいくらでもキレイにできても、中身は築44年には変わりないですから。主さんがあと40年住むとして、築88年ですよ？賃貸なら築何年でもかまいませんが、購入となると値段はともかく築44年って古すぎると思います。それに小学校の立地がいいといっても、子供が通うのは 6年だけですよ？何人かお子さんがいらしても、10年くらいのことです。もし10年後に引っ越したいと思っても、築54年の物件ってもう建て替えも検討する頃かもしれませんし、売れないと思います。

トピ内ID：8162626902

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絶対にダメ、買わない

🐷

あららん

2013年10月10日 11:18

とんでもない。古すぎます。それに、値段が高い。１０年後は築５４年、２０年後は築６４年ですよ。１０年間なんて、あっという間なのに、住む気なの？それに、次ぎに引っ越す場合、絶対に売れませんよ。２５００万円を、ドブに捨てるつもりですか？悪い点の【遠い、古くて耐震性が心配、狭い】が最重要ですよ。冷静になってください。

トピ内ID：1624442931

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何が魅力なのかわかりませんでした。。。

🐱

猫ラブ

2013年10月10日 12:52

マンションの耐用年数って、せいぜい５０年くらいですよねいくら大規模修繕したとはいえ、耐用年数が大幅に伸びることはありません。立地がいいとのことですが、駅には近いですか？駅から離れていて古いマンションは耐用年数過ぎたあたりから住居者が減ったり、住人が入れ替わってスラム化しはじめます。「マンション、スラム化」で検索してみるといいですよ。また、大きな公園があるとのことですが、うるさいとかないですか？物件の年代的には防音なんて無いでしょうし。。。夏休みなんかだと、朝方まで中学生くらいがたむろしたりして、意外に治安悪くなりますよ。それに、バスでの通勤通学も大変ですよ。電車と違って時間通りに運行できないので、天気や交通の具合によっては大幅に左右されます。だから常に１０～２０分は余裕をみて出発しないといけないのですし。あと、広くなる引っ越しはアリですが、狭くなる引っ越しはどうかな。。。お子さんまだ１歳だから感じないかもしれませんが、今後大きくなって、勉強机やベッド・タンス、本棚、学用品の置き場所などのために１部屋は取られてしまいそうですが、本当に大丈夫ですか？

トピ内ID：7831816716

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私なら買いません

れい

2013年10月10日 12:52

バスが必要な場所にある古いマンションなんて、売れないし賃貸にも出せません。中古マンションなら、築浅で駅近であることが価値です。お子さんが小学校に上がるまで貯金なさってはいかがでしょうか？

トピ内ID：6877715920

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たかい！！

みや

2013年10月10日 15:25

ぎろっぽんとかざぎんなら進めますが・・・部屋2室で2000万単位は高すぎますおまけにリフォーム前？？？管理費だけで2万も取るの？？高い高い！！！年収低くて審査に通らなかったんですが・・・某路線のとある駅前（封鎖されている踏み切り近くでうるさいのですが）築30年で3LDK、エレベータ付きで部屋もマンションも全部バリアフリー（お年寄りが沢山いる地域です）リフォーム済みで1000万台で売り出していました。頭金ゼロで。前のオナーが老人ホームに住むようになり、賃貸権がないので、急いでいたようです。中古でしたら探せばいい物件ありますよ。通勤があまり気にならないのなら、保育園・公園もある団地リノベはいかがですか？

トピ内ID：3617212166

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