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古い団地を購入する事に関して

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041
miki
話題
こんにちは。 中古団地購入に関してご意見がいただきたく投稿致しました。 アラフォー女性です。 買おうとしている団地は築年数３０年越えだそうですが、手入れがされていて（リフォーム済みでもあります）販売価格が安く、通勤時の交通の便が良いところです。 今住んでいるマンションの契約が３月で切れるので、移転先を考え不動産屋さんに行ったところ紹介された物件です。 当初は、その団地を賃貸で借りようと思っていたのですが、購入を決めローンを支払う方が総合的に考えお安い事もあり（固定資産税も教えていただきました）悩んでおります。 この先の修繕の為の予定はある程度たっていて、立て替え予定は無いようです。 配管等の交換も済ませてあるそうです。 今まで賃貸のみで過ごして来て、この先もと考えておりましたが、年齢を考えて自己所有の物件があるのは良いのではないか・・・と考えております。 こういった中古団地物件を買う際に気をつける事 やめた方が良いというご意見 こうした方が良いというご意見があれば、お教えください。

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🐶
ふたば
　配管等の交換済みって、具体的に何か説明できますか？ただ、部屋のお風呂や流し台をリフォームした時に、その配管を取り替えた程度ですよね？ 　建物全体を考えるべきです。水道管・下水管・ガス管・鉄骨・コンクリート…、もう30年なら、それなりに劣化しています。 　また、住民の年齢層は？高齢者ばかりだと、どういった問題が起こるか想像つきますよね？孤独死や認知症からくるトラブル（ゴミ屋敷・火事・騒音…）の可能性は高くなります。問題が起こった時、どんなに丁寧に説明しても理解されません。 　不動産屋さんの話を鵜呑みにしちゃだめですよ。その部屋に関する重要事項なら説明義務がありますが、他の事で都合悪い事（隣のおじいちゃんがトラブルメーカーなど）は隠しますから。 　また、その団地はエレベーターがありますか？自分が高齢者になった時の事も考えたほうがいいですよ。それに、今後空き部屋ばかりが目立ってくると、治安が悪くなりますよ。 　正直、私だったら購入しません。

トピ内ID：8284575778

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よく調べて考えてください

041
大掃除
・耐震基準1981年以前と以後による価格 阪神大震災の時に倒壊したり、途中の楷が押し潰れていたのご存じないですか ・住民年齢 逆算してみてください ・配管リフォームと水質 配管の老朽化、貯水タンクの水質の問題(水質検査) ・壁の構造 耐火・耐熱の基準の差、音の遮断 ・天井が低い 修正できない ・予定は未定 不動産屋の口頭の予定はすべて未定、不動産は契約書がすべて ・売れない物件の可能性 事件事故、住民問題、立地場所、傾き

トピ内ID：6193604307

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売れるかどうかが気になります

041
まり
私も中古マンションの購入を考えています。 気になっているのは、自分の老後や死後に売れるかどうかです。 老後自活が無理になれば、高齢者施設に入らなければいけません。 そのとき、そのマンションが売れなければ、住みもしないのに、 固定資産税、管理費、修繕費を払い続けなければなりません。 （しかも、高齢者施設の入所費も払わなければいけない。） また、私の死後、財産は法定相続人である甥姪が相続します。 そのとき、やはりそのマンションが売れなければ、相続した甥姪が苦労します。 売却に困るような物件は、国やどこかに寄付しようとしても受け取って貰えません。 立地の良いマンションなら大丈夫とは思いますが、先のことは分かりませんよね。 （さらに人口が減り、中古マンションはまったく売れなくなるかも？ 付近で地震や災害が起こり、誰も買いたがらなくなるかも？ そのマンション内で猟奇的な事件が起こり、誰も買わないかも？） 考えたらキリがないです。

トピ内ID：3345383801

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私なら買わないけど、縁は大切に

❤
シエスタ
その物件、私なら買いません。 立地条件が良い一戸建てなら、中古でも購入を検討しますが。 中古の集合住宅は、メンテナンスが大変ですよ。 所有者とはいえ、個人の意向は通りにくいのでは？ 築30年超なら、阪神大震災以前の耐震基準で設計されたものですね。 内装リフォームはできても、耐震補強までは手が回らないのでは？ 基礎から手を入れるなら、一戸単位ではなく、居住者の大多数が希望しての工事となります。 トピ主様のように「終の住処」と考える方ばかりではないでしょうし、たとえ終の住処でも「無い袖は振れない」方もいるでしょう。 …というわけで私なら買いませんが、トピ主様が気に入ったなら購入なさいませ。 住居もご縁ですから、トピ主様にとって魅力的なら、外野が止めてもこのチャンスを掴んだら良いと思います。

トピ内ID：3911734860

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うーん。。

041
常連さん
築30年越えだそうですが、新・旧の耐震基準のどちらで建てられた建物でしょうか。 S56年に法改正がなされていますが大規模団地等の場合、建築確認を得るまでに時間が掛かりますから、完成が法改正後でも旧耐震基準で建築確認を得ている場合もあります。 それを確認することと、耐震診断の実施やその結果を受けて耐震工事が行なわれたかなども日本全国場所を問わず、震災後は重要視されています。 また、震災で揺れの大きかった地域であれば、専有部分や他の棟、敷地まで含めてどのような被害があったか、被害があったなら補修は済んだのか、地震保険の加入の有無なども確認した方がいいと思います。 あとは、最低限の買い物が可能なお店や病院、公共施設等が近隣にあるかも大切だと思います。 最近、団地内のスーパー等が撤退して、買い物にも困るような団地が増えています。 お勤めしている間はいいでしょうが、歳を取った時にはどうでしょうか。 古くからある団地が、いわゆる限界集落となっている所は各地にあるのもまた事実ですよ。

トピ内ID：8158772948

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安いけれど　不良債権なるかも

041
こぐまちゃん
＞ローンを支払う方が総合的に考えお安い この先10年、20年経過して売れる見込みがありますか？ もしなければ　管理費・固定資産税がかかるだけの 不良債権になる可能性がありますよ。 賃貸なら、嫌になれば変わることができますが 売るに売れない物件を抱えていると 動けませんよ

トピ内ID：7974712843

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耐震基準が厳しくなる前の建築なら買わない

041
バスケット
改正は１９８１年（昭和５６年）６月です。境目はよく調べないと解りません。 多分それ以前でしょうから見送りでしょう。 多少狭いとかバスの本数が少ないとかあっても、築浅の物件を根気よく捜した方が良いでしょう。 良い物件に出会うのは運もありますが、冷静に慎重に。

トピ内ID：9819692140

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賃貸の方が良いかも

041
さんだる
30代で同じく築30年程の団地を必要に迫られ買いました。 今建て替え問題で色々揉めててうんざり中です。今は建て替え予定が無くても老朽化は避けられない問題なのでしっかり調べておいた方が良いですよ。 古い団地に住んでて思うのは活気のなさですね。最近独居高齢者の孤独死があり何年か前にはベランダに出ると悪臭が日に日にするようになり消防車と警察が来たと思えば独居高齢者の遺体発見、と云う事も。 古い団地は比較的安く住めるのと年配の方にとっては昔は憧れの近代住宅だった事も有るからか何処でも年配が多いようです。エレベーターがないから若い人は階段で高齢者に会うとポーター代わりにされたりも有ります。 悪い事ばかりでは無く団地は収納が多かったり生活動線が良いという利点もあります。もし住むなら分譲ではなく賃貸の方が良いと思います。売りに出す時も売れるかどうかという問題も有りますし。最近流行りの無印良品などとの共同リノベーション済みでお洒落な部屋なら心配ないかも知れないけど。

トピ内ID：8239820725

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私なら、買わない。

🐶
52歳主婦
この先、建物の基礎に関わる大規模修繕が必要になった時に、 廉価の中古物件で、しっかり修繕積立金が有るのでしょうか。 また、各戸に負担が生じた際、全戸の住民が全員支払えますかねえ。 これからどんどんとアチコチからガタが来ますよ。 床の張り替え、天井の水漏れ防止、電燈の一斉交換・・・ 小ぶりの建物でも、何百万単位で出て行きます。 30年前の建物と言う事なので、戸増しして建て替えも有るかもれませんが、 それも一等地にあってこそ。また、住民の意見がなかなか合わず、出来るとも限らない。 また、トピ主さんが「そろそろ不動産を売って、老人ホームに」の時に、 築60-70年になっていますよ。 やはりお勧め出来ないなあ。 場所が、「日本の路線価格トップテン」とかにはいる場所なら、 迷わず買うかもしれませんが。

トピ内ID：8346608227

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選ぶなら賃貸

041
都
昭和４０年代初めに建てられた公団で生まれ育ちました。 内装をリフォームしたり、配管や水周りを交換しても、 大きな地震に耐えうるかということ、かなり不安です。 私なら分譲ではなく、賃貸を選びます。

トピ内ID：2810479304

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老後を考える

041
はちりん
主さんが平均寿命まで生きるとして あと40年ぐらいですか その晩年のいちばん変化を望まないときに 取り壊し？売却？立ち退き？等 たいへん面倒なことに巻き込まれそうですね その前に売り抜けられればいいですが はたして売れるんでしょうか？ わたしなら買いません

トピ内ID：8845288569

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配管の交換は、部屋の中だけでは？

😨
hiromi
建物全部の配管を交換となると、コンクリートの壁まで壊さなければならないから、していないでしょう？ 水回りは大事ですよ。 私の両親は、社宅扱いになる公団住宅にずっと住んでいましたが、父の定年で、マンションを買いました。 新築なので、段差もなく、快適なようです。 一度、私の住む賃貸マンションに招待しましたが、築２０年近い古いマンションだったので、あちこちの段差につまずいて危なかったです。 段差のいない今時のマンションに住んでしまうと、あんなに何十年も公団住まいだったのに、こんなにつまずいてしまうのね、と思いました。 それから、何階のお部屋でしょうか？もしエレベーターがないのであれば、年々きつくなると思います。

トピ内ID：1047074175

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工事の仕事してます。

🐱
ふゆ
配管の交換って、見える部分だけだと思いますよ。 躯体の中には錆だらけ、ボロボロの古い配管が埋まってるはずです。 借りておきましょう。 売るに売れなくて困ることになります。

トピ内ID：9804613059

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私なら買わない

041
のり
資産とカウントされるのは税金を納める時だけ。 その物件を手放す時に買おうという人が現れなければ本当の資産にはなりませんがわかっていますか？ 鉄筋コンクリートの寿命は50年と言われています。 リフォームされているのは人の手の届く範囲まで。 柱の中の鉄筋は錆びついているかもしれませんよ？ その築年数なら耐震設計にはもちろんなっていないでしょうし。 トピ主さんが捨て金になってもいいと思っているならいいですが、私なら売れもしなさそうな物件、絶対に買いません。

トピ内ID：0954747913

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私は買わない

041
はくべい
築30年を過ぎてても、戸建なら検討の余地もありますが、マンションには価値はないと思います。 メンテナンスをシッカリしてても。 マンションは空間を買ってるようなものなので残るものもなし、しかもその頃のものなら、耐震・免震の面で考えると、日本で今後要注意の天災が来たら、おしまいだと思います。 自分の年齢が70代位なら考えなくもないけど... いやいや、それでもヤッパリ買わないかなぁ。

トピ内ID：9836710618

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ローン期間が記されていないので何ともいえませんが

☀
鶴亀松竹梅
　１０年ローンでトントンなら購入。２５年や３０年、３５年ローンなら 見送りです。土地にもよりますが、不動産投資の目安は年利１０％。 　集合住宅の設計は、年々進化しています。電力の容量、インターネット の利用などなど、どうしても差がでてきます。 　隣で孤独氏があっても気にしないのであれば、住民の年齢層は気にしなく ても良いかもしれません。私自身、４０年越の集合住宅に住んでいるときに、 隣人の死を、マンション自治会掲示板で知ったことがあります。 　私が以前住んでいたのは、耐震基準前でも１９６０年代の建築。コンクリ ート、むっちゃ分厚つく、上下の騒音が気になりませんでした。ただし、 間取りは、どう考えても現代の基準に合わず、洗濯機パンの形状が二層式が 前提で全自動洗濯機が置けない、空調の室外機が、廊下設置または外壁に 空中設置だったり、信じられないことも多数でした。 　オイルショックの頃（１９７２年以降８０年頃まで）の建築は、資材を ケチりまくうているので、ほんとうに安普請です。

トピ内ID：2384261166

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田舎に引っ越して自転車

041
びしくれった
もっと田舎で借りて、自転車で通いなさい。

トピ内ID：9656307060

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何ともいえません。

☀
頑張って下さい
　物件の詳細が分からないので、何ともいえません。 団地とありますが、住宅供給社などの公的機関が開発したものですか。 そうならば、容積率に余裕がある場合があり、建て替え時に有利な条件となる可能性があります。 　一般的な意見としては、築30年を超える古いマンション（団地）の メリットは　1交通の便がよい。 　　　　　　2面積にゆとりがある　 　　　　　　3価格が安い デミリットは1自分の思うリフォームが出来ない。　 　　　　　　2共同生活であり、思わぬ出費がかさむ。　 　　　　　　3ランニングコストが毎月かかる。　 　　　　　　4築50年が過ぎたら建て替えを頭に入れなければならない。 　注意することは、1修繕積立金の残高（30年を超えるならば7000万円以上は必要かな）　2それに伴い大規模修繕工事（エレベーターの取り替え・給排水の配管工事・屋上防水・外壁修繕工事等）の最終工事日と今後の予定を確認　3容積率の確認 4不動産会社の家賃並みの支払いで買えるとの言葉（今も昔も絶対ありえません。必要経費がかかります。）　5一応、管理費・修繕積立金の確認

トピ内ID：1223014451

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中古の団地か～

😀
元旦
交通の便が良く定年までローン完済できて、お気に入りなら買ってもいいと思います。 ただ、団地はエレベーターがついてない場合があるので2階、3階ですね。 定年後家賃を払うのは大変です。 部屋を借りるのも保証人とか大変ですし、 ただ、私なら築浅のマンション探します。

トピ内ID：2993775331

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買わないです

😀
気にする
リフォームもしてあって、交通便利なのに、何故安いのでしょう？安いものには、訳があると考えるべきです。築３０年、室内はリフォームできても、サッシは交換できないので古いままです。防音も機密もありません。冬は結露しまくります。玄関ドアも新聞受けや牛乳入れがついていたりしませんか？一番の問題は、住民です。はじめから住んでいる住民は高齢です。年金生活で費用がかかることは嫌いますし、新しい変化もいやがります。管理費を滞納していなくても、いままでどうりの古くさい状態を支持します。一度、新築マンションのモデルルームでも見学に行ってみましょう。いろいろ見た上でまだ買っても良いと思うなら、買えばいいです。高い買い物ですから、自分でいろいろ調べてみましょう。不動産屋は商売ですから、いいことしか言いませんよ。

トピ内ID：7062141505

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気持ちわかります

041
seven
アラフォオー独身女性です。 反対される皆さんのお考えも理解できます。 でも、トピ主さんの気持ちもわかります。 昨年、築３０年近いマンションを購入しました。（新耐震基準です） トピ主さんは一人暮らし？それともご結婚されているのでしょうか。 私は独身なので、年をとって収入がなくなったときに家賃を払い続けられるか。また、引っ越すことになったときに入れてくれるアパートがあるのか。ということがずっと心配でした。 以前に小町で「一人暮らしのお年寄りにアパートを貸すべきか、断るべきか」という相談がありました。細かい条件は忘れてしまいましたが、ほぼすべてのレスが「貸さない」でした。 ３０年後、このマンションがどうなっているかはわかりませんが、多少の不便を我慢すれば、住むことはできるんじゃないかと思っています。住む場所がなくなるのが、一番こわいです。 まずは賃貸で住んで、気に入ったら同じ団地の部屋を購入というのはどうですか？ 管理について（修繕の実績、管理費の積み立て状況など）は、確認したほうがいいと思います。

トピ内ID：6185783283

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中古マンション購入は大抵反対される

041
MOON
小町は高所得者が多いのかもしれませんが、大体 中古マンション購入ってトピは、購入反対されますね。 反対意見を読んで勉強させてもらってます。 でも、何だかんだ言っても、定年後住むところが なくなるかも知れないっていうリスクが怖いです。 マンションの供給過剰で将来的に部屋が余ると 言っても、高齢者が借りられるのか？とか考えますし、 ずっと賃貸でお金を貯めて高齢者用マンションへって 言っても、そういったモノに確実に入れるかなんて 保障もないですし。 20年後が今のお金と同等の価値があるかも保障なんて 無いのですから。 なので、反対されてる方のレスを参考にしつつ、私も 中古マンション探し中です。 トピ主さんもリスクを取りつつも良い物件にめぐり合えますように。

トピ内ID：8850984592

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一度借りて住んでみては？

041
かき揚げ
私は購入予定ではないのですが、たまたま都合のいい場所にあったので、古い団地に引越しました。 改めて調べてみると築45年でした。 住んでみて思ったのは、トイレに蓋はないし、水周りが凄く狭くて使いづらい。 浴室はリフォームされていたりと追い焚きなどはボタン一つでできるものの、細部の掃除がしにくい感じで、高齢になったら掃除が億劫になりそうでした。 和室は安っぽい畳で拭くと新しいのに汚れていました。 空気清浄機のホコリセンサーが、見たことないくらい長時間反応していました(笑) (以前住んでいた、90年代に建てられた賃貸の戸建は、綺麗にハウスクリーニングされており、空気清浄機のホコリセンサーが滅多に反応しなかったので、センサー意味ないのかなと思った位だったのです。) 至る所、ペンキで塗られていますが、掃除したらボロボロ剥がれてきそう。 入居時の掃除が適当のようでした。おばあちゃんが適当に掃除したみたいな。きちんとしたプロの業者ではない感じ。 築45年と30年では違うと思いますが、見学時に細部まで良くご覧になって慎重にお考えください。

トピ内ID：8207536039

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資産価値という視点で見てください

041
ぶち
じゃないとアウトです 築30年って・・・　今から30年前の建築技術で建てた中古が価値あると思いますか あるのは土地の価値だけです　上物に価値はありません リフォームで内装がきれい・・・それってあなただけの価値で市場的には価値無しです でもあなたの収入と年齢から想像するにそういう物件しか買えないのも現実です でもいま一度言います　その物件売って現金が欲しい時、売れますか? 不動産って売れなきゃ負債です　固定資産税や共益費も年運十万円単位で費用がかかるんです ローンが住めばお金の心配なしなんて考えてんじゃないですよね

トピ内ID：0593387283

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古い中古マンションに住んでいます

041
ロンド
現在築４０年強の団地物件を、数年前に購入、入居しました。 昨年、築後２回目（２０年ごと）の大規模修繕を終えたところです。 配管はその時抜き取り検査をしてます。 たまたまここは塩ビ管だったため、あと２０年くらいは持つとのことでした。 （鉄管だと今頃はぼろぼろ） 団地の各棟に配水する給水管は鉄管だったため、３年くらい前にすべて新しいものに切り替わってます。 これだけで数千万かかったそうです。 これが可能だったのは、十分な修繕積立金があったゆえ、でしょう。 その手のメンテのこと、しっかり不動産屋さんからオーナーさんに聞いてもらってはいかがですか？

トピ内ID：1594631832

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ローンを組まないと買えないようなら賃貸で

🐤
マリン
失礼ですが、一括購入はできるがあえてローンを組もうと思っていますか？ それともローンを組まないと買えないのですか？ アラフォーならば、賃貸かどちらか迷うという位なら一括購入できる位の資金は当然ありますよね？ 耐震基準証明書などで住宅ローン減税などを狙っているのならまだわかりますが、 トータルで支払う金額をよく計算してみましょう。 もし後者ならお話になりません。 まだ働けるうちにしっかりと稼いで資産運用して 老後資金に備えて下さい。 みなさんが口を揃えられているように、いざという時にすぐに希望の金額で売れる （価値がある）かが大事なポイントですよ。

トピ内ID：5526676748

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よく調べて

💔
p-助
１９８０年ごろと言えば　新耐震基準が適用された頃。 その物件が　その耐震基準にそった物件なのか　きちんと調べたほうがいいですよ。 内部がいくらリフォームされてて綺麗であっても　耐震基準がぜい弱であったらお金を支払う意味がないと思います。 旧耐震基準なのか新耐震基準で建築された建物かどうかが重要だと思う。

トピ内ID：2534293140

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公社が建てた団地風マンションに住んでます

🐤
ぴよぴよ
築40年程です。さきに他の部屋が売りだされ、月額賃料の8年分程の価格だったので、買おうか軽く悩みました。 買おうかと思った理由は頑張って下さいさんと一部かぶりますが １．近隣に建っている最近のマンションよりも容積率に余裕がある（建て替え時に有利な条件となる）。 ２．管理がよい、住民が一致団結できているらしくエレベーターも揉めずに付けた実績がある という事でした。でも、 Aマンションの建物全部の配管を交換する時期が迫っていると思われる B貯水槽も交換が必要になっている（現在管理組合の議題にのぼっている） C建築時とガス周りの基準がかわり今の基準に合致していない（レッドカード） を考えると、容積率にいくら余裕があっても出て行くお金は天井知らずだな～と思ったので、購入に至りませんでした。でもその部屋は若夫婦が購入して住まわれています。やる気（？）があれば、建て替えで新築マンションゲット！な感覚で買えるのかもしれません。 他の部屋を賃貸できませんか？一度お住まいになることをお薦めします。 蛇足ですが、かき揚げさんが書かれている事は賃貸ならではの大家の怠慢（かケチ）って感じです・・・

トピ内ID：1760226851

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入居時の掃除

041
seven
横レスですが、かき揚げ様、 賃貸の場合、店子が変わる際の掃除は大家さん負担ですが、購入場合は「現状引き渡し」（掃除は買い手負担）が通例のようですよ。 私も不動産屋さんに紹介してもらってハウスクリーニングを入れました。

トピ内ID：6185783283

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レスします

❤
今回匿名
古くて安いところっていろんな意味で「それなり」なんでよーく考えてからの購入をお勧めします。一度平日の昼間に団地内のスーパーに行かれることもお勧めします。

トピ内ID：9840688387

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