分譲マンションを人に貸すには　超初心者

レス11

（トピ主 1 ）

みたらし

2014年01月06日 11:01

話題

30代主婦です、中古マンション（購入時すでに築15年都内駅5分3LDK）を結婚と同時にかいましたが、2人目ができる予定になりマンションを3年後に売りにだし、一戸建て購入を考えてるものです。ここでお聞きしたいのですが、中古マンションを、人に貸して家賃収入をえて利益をえている方はおられますか？
説明が下手ですみません、貸すのはそれなりにリスクがあり大変とか思った以上に利益はないなど、初心者の私に教えていただけたらと思います
主人は一応不動産の知識や資格はあるものの、大まかな人間でマンションは手放したくないとの一点張りです、私は貸すのにリスクがあるなら売ってもよい派です。ちなみマンションのローンが半分あるので、銀行には投資用物件のためのローン金利に変える予定です

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利益は望めないと思う

クロ

2014年01月07日 11:20

土地柄・管理会社などにもよりますが、そんなに収入は出ませんね。私のマンションの周りには、新築の賃貸も多いので、家賃は低めの設定です。固定資産税・管理費も、これまでどおり負担しなければなりません。入居者入れ替え時の壁紙や畳の交換・清掃などは全て家主負担です。また、築１５年以上となると、給湯器・ガスコンロなど、色々な設備の入れ替えや修理が発生します。これらの費用も全て家主負担です。確定申告などの雑務も発生しますし、利益が出たら、所得税率等に影響が出るかもしれません。（ローンが残っていることから、関係ないかもしれませんね。我が家はローン完済なのでよくわかりません。）我が家は転勤で離れ、いずれ戻るつもりなので賃貸に出して維持していますが、戻る予定がなければ売る方向で考えていたかもしれません。

トピ内ID：4559894313

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レスします

パープル

2014年01月07日 12:18

まず新しく一戸建住宅を購入した時点で、今住んでいるマンションを売りに出すか、賃貸で活用するかをはっきりと決めなくては話が進みません。あなたは売ってもよい、ご主人さんは手放したくないなら夫婦でどちらかに決める必要があります。売るなら、業者に査定してもらって適正価格を算出してもらい、これにあなたの売却希望価格をどこまで上乗せできるか相談することです。納得できる価格が決まれば、不動産業者を通じて売り希望の広告を載せてもらいます。購入希望者が現れれば、ローンの残額を一括返済して、銀行に抵当権の抹消をしてもらう必要があります。貸す場合は、地域、物件の賃貸料の相場とあなたの希望賃料をすりあわせます。個人に貸すよりは、会社と法人契約した方が、信用力があり、空室リスクが減じます。これも不動産業者に頼めば、一括して引き受けてもらえます。賃貸の場合は、ローンはそのままでかまいませんが、賃料とローン支払い額のバランスが取れていることが肝要です。さらにマンションの固定資産税、管理費、修繕費は依然として所有者のあなたの負担ですから、年間ベースの損益計算が必要です。

トピ内ID：2557339945

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マンションではありませんが…

コースター

2014年01月07日 12:18

都下の一戸建ての持家を、夫の転勤他の理由により、10数年賃貸に出している者です。最初の10年ほどは同じ人が継続して借りてくれていましたが、その後２年ほどは入居者が見つからず、家賃をだいぶ下げてやっと新しい人が入ってくれました。年数がたつにつれて、どうしてもちょこちょこ不具合は出てきます。うちの場合は転貸業者を通しているので、修理等の手配はやってくれますが、費用は当然、原則こちら持ちです。うちは幸い経験はありませんが、転勤族仲間から聞く話だと、入居者がトラブルを起こしたり、きたなく使われたりといったこともありうるようです。利益はないことはありませんが、損か得かは、今後の不動産市況にもよるので、何とも言えないでしょうね。私なら、今後住む予定がなく、ローンを残しての買い替えなら、売りたいですね。もし貸す場合は、（管理料が家賃の一割ほどかかりますが、）必ず信頼できる業者を通すことをおすすめします。

トピ内ID：5115263472

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貸すの反対！

😑

ふう

2014年01月07日 15:23

そこにもう二度と住む事がないのなら、貸すのもありかもしれません。でもね、どんなに審査して（収入が良くて）もどんな方なのか人柄も含め不動産やさんから詳しく情報を聞いたとしても　『部屋を綺麗に使ってくれるとは限りません！』うちは分譲マンションではなく戸建てを3年間、賃貸しました。築11年でフルリフォーム済でした。我が家と同じ幼児がいる若いご夫婦で、地元出身者。しかも妹が面識有り。貸す時にも貸した後も安心していました。安心しきってました。が、退去してすぐに管理会社と退去立会いをしに出向いたところビックリ！ものっっっっごく汚い！住んでた時に黴なんて生やした事がないくらい風通しがいい洗面所と浴室の壁や浴槽や床ぜーんぶ黴生えてました。角地で日当たりもいいのに。フローリングにも埃がカーペットの形に積もってたなぁ。いずれ戻って住もうと思っていたのに、フルリフォームしないと汚すぎて住めません。マンションって、フルリフォーム簡単にできますか？わたし個人的には貸すより売るべきと思います。たった数年貸して、他人にマンションの価値を下げまくられてもいいのなら貸しましょう。

トピ内ID：6569582770

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売ってしまった方がいい

アイアンマン

2014年01月07日 17:08

3年後に新しいマンションを購入するときに古い方のマンションを売らずに賃貸に出すということでしょうか？よほどの経済力じゃないと新たな住宅ローン＆投資ローンのダブルは無理ですよ、というか銀行がＯＫしてくれません。まずは銀行によく相談したほうがいいと思います。その上でですが、賃貸にするのは基本的におすすめしません。

トピ内ID：8884344739

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借り手次第

疲れたよパトラッシュ

2014年01月07日 17:08

最大のリスクは、やはり家賃の滞納です。だいたいは、普通の人が多いので心配は少ないですが。入居審査時に、勤め先がしっかりしていれば、取っぱぐれは無いでしょう。また、３年後に売却予定だとか… 賃借人に買ってもらえるケースも多いですよ。すべて、依頼業者に任せれば良いですよ。

トピ内ID：9272141188

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今後そこに住む予定がなければ手放した方が。

htst

2014年01月08日 11:56

うちもローンが残っているマンション（東京）を、夫の転勤の為貸しています。ローンがほぼ相殺されている感じで、今のマンションは会社が払ってくれているので非常に家計が助かっています。しかしうちは運よく借りてくれる人がいましたが、人口減少、家余りのこの時代、賃貸で得しようと思ったら非常に厳しいです。よっぽど人気のエリアでないと借り手がつきませんよ。不動産賃貸業者を呼んで賃貸の査定をしてもらったらどうですか？参考になると思います。今は「貸してあげる」のではないのです。「借りていただく」のですよ。オーナーがへりくだる感じです。うちも貸すにあたってもあちこち補修して結構散財しました。壁紙の寿命がギリギリでなんとか古いままで貸せましたが、全部張りかえたらあと３０万かかるところでした。売れるうちにさっさと売って現金にした方がいいと思います。しかし貸すとするなら、嫌でしょうが「ペット可」にすると借り手が付きやすいそうです。

トピ内ID：1625237622

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我が家の場合

るるど

2014年01月08日 18:32

部屋を賃貸に出す事の反対のご意見が多いですね。やはり場所や貸す相手によるのではないでしょうか。我が家の場合、元々住んでいたファミリーマンション１室と投資目的でワンルームマンションを２室賃貸に出しています。いずれも近くに1部上場企業があり、それぞれの部屋を法人契約をして社員さん家族や社員さんが居住しています。契約時の契約内容に退去の際は全室ハウスクリーニング(こちらが指定した業者)をする事と壁紙の破損やタバコのヤニや落書き、シミなど著しい汚れがある場合は張り替え費用も居住している方に負担して頂く事が含まれています。その他修繕が必要な場合もありますが、次の居住者が入居する際の敷金で修繕する事が出来ますから、余り大きな出費にはなりません。法人契約なので家賃は会社が支払うので滞納はありませんし、立地が良いため空室になる事はありません。万が一の火災や事故物件になった場合も会社が損害賠償、部屋を買い上げします…という企業を選んで法人と契約しています。今のところ税金や管理費、将来的に必要になる設備の修繕費用積み立て金などを差し引いて賃料の半分程度が利益になっています。ご参考までに。

トピ内ID：4912545472

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貸してます

匿名

2014年01月08日 19:29

都内の物件だとどうだかわかりませんが、築２０年を超えると売ってもそんなに高く売れないし、もっと古くなったときの売却額もそんなにかわらないですからね。都内駅５分なら借りたい人はいるでしょう。ローンが残っていると利益が残るかどうかはわかりませんが、ご主人は不動産の知識や資格があるということなのでちゃんと聞いてみてはどうでしょう。簿記３級程度の会計の知識があれば計算内容は理解できると思います。ご主人の意図が利益ではなく実際に不動産賃貸をやってみたいということなら、応援してあげても良いかもしれません。最終的に売却と賃貸のどちらが有利かはなんともいえませんが、将来副業で不動産賃貸を考えているのならば、良い経験になると思います。

トピ内ID：0850862040

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我が家は貸しています

🙂

みみこ

2014年01月08日 23:09

我が家は当初から賃貸に出す可能性を考えて、立地・物件を選んで買いました(築10年未満、駅前の中古マンション)。結果、2年居住して夫が転勤。予定通り賃貸に出しました。このまま借りて頂ければ15年で全費用をペイできる計算です（取らぬ狸の・・・ですけどね）。我が家ではごく大雑把に言うと、不動産は20年運用して利益が出るかを判断基準のひとつにしています。長い目で見て、トピ主さんの物件は利益が出そうですか？出そうで当座の資金にお困りで無いなら、賃貸に出してみるのもいいかもしれません。不動産屋に話を聞くのは無料ですし。ただし、空室が続いた場合新居のローンが滞る可能性が少しでもあるなら、売るの一択です。また、部屋が汚れるのがいや、管理が面倒（手数料を払って業者に委託することも可能）、滞納が不安（審査を厳しくするか、保証会社を付けることも可能）etcをリスクと考えるなら売ったほうがすっきりしますよ。リフォームやクリーニングなんかも業者任せでは経費ばかりが嵩みます。結構自分で動かないとお金にはなりません。

トピ内ID：3605146190

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トぴ主です

みたらしトピ主

2014年01月15日 18:29

みなさん貴重なご意見ありがとうございますマンションの家主さんからの色々なお話、どれも勉強になりました将来、副業で不動産賃貸を考えてるならしてみたほうがいいと、言われた方確かにしてみたいのですが、リスクが大きすぎますね立地は良い場所で最近再開発？みたいなのが急に行われ人口も増えているようで需要はありそうなんですが・・。アイアンマンさんが言われていた通りかなり余裕がないと新たな住宅ローン＆投資ローンのダブルは無理なんでしょうね～手持ち資金に余裕があるわけではないので、難しそうです一応　銀行に相談してみます

トピ内ID：2972171865

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