ローンの残ってる家を売りたい

レス20

（トピ主 2 ）

masako

2014年02月28日 22:42

話題

経験豊かな皆様に相談させてくださいませ・・

現在、夫と別居、離婚するつもりです。
夫は女性を作って家を出ています。現在すんでいる一軒家は私にくれると言っています。
でもまだこの家は主人の名義になっています。
この家は私の両親の援助もあるので私はこのままここに住もうと思っていました。
しかし・・・
ご近所の噂なども気になり、引っ越したいと思っています。
その場合、
私に名義を変えても、ローンが残っているので売れるのでしょうか？
ローンは主人が払っています。
ややこしいですが・・・
どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

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ご回答

たどん

2014年03月01日 20:13

あなた名義にした時点で贈与税がかかりますが。またローンが残ってても売却は可能です。当然売却金額を残債に充当して差額がプラスになれば収入になります。残債を支払いきれなければ、差額が債務として残ります。双方とも家が不要であれば夫が売却し、差額がプラスであれば慰謝料として支払う。残債が残るのであればそのまま夫に支払わせるのが普通かと。

トピ内ID：5510106217

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高く売れる物件ですか？

さくら

2014年03月01日 20:13

住宅ローンが残っている状態では、勝手に名義変更はできませんよ。ローンを組んでいる銀行の承諾が必要ですが、まず応じてくれません。ご主人の名義のまま、売却するのが現実的です。その場合、ローンが残っていても売却はできます。ところで、気になるのは、住宅ローンの残額より、売却額のほうが高いんでしょうか？売却して手元にお金が残れば、それをトピ主様が受け取れるよう、公正証書に明記すればよろしいかと思いますが、住宅の価値が低ければ、売ってもローンが残るだけなので、トピ主様が得るものは何もないことになってしまいます。

トピ内ID：9232165637

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売れますとも

🙂

おっちゃん

2014年03月01日 23:58

売れたら、得た代金から残債を支払えばいいだけです。あなたの名義に登記を変更してからの方がいいですよ。今までご主人が払ったローン支払い分はどうお返しするのか、きちんと決めておかないと揉めますよ。いくらくらいで売れるのか不動産屋さんに見積してもらった方がいいと思います。売れた代金－（ご主人の支払い総額（頭金＋ローン返済）＋手数料）＝あなたに残る金額となります。新築から年数が経っていたり、地価が大きく値下がりしていると、借金しないとご主人の支払い分を返せないこともあり得ます。

トピ内ID：7236186530

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う～んと…

ママは宇宙人

2014年03月01日 23:58

ローンがどれくらい残ってるのでしょうかね…。銀行が担保として登記簿に乗ってますよね。一度、不動産仲介業者に見積もってもらうと良いです。あと、出来るかどうかわかりませんが、賃貸物件として貸し出すのはどうですか？名義は主様に書き換えて。ただ、名義を書き換えるとご主人、ローンの支払いを停めちゃいませんかね。離婚、名義変更（ローンの支払い速攻）、慰謝料、等々をプロに相談して”公正証書”を作った方が良いですよ。そうすれば、仮に支払が滞った場合、裁判所の判決無しに給与などを差し押さえられますから。あ、プロの方、間違ってたら突っ込んでください。私、素人なので。

トピ内ID：9313961332

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手放さない

きりんこ

2014年03月02日 11:03

　今まで本当に大変でしたね。詳細がわかりませんのでここでは何とも言えません。私がレスを読んで直ぐに感じたことは｢女は死ぬまで家を手放さない｣ことです。お家を手放すなら，次の住まいを見つけられますか？お仕事をされているのかどうかわかりませんが，離婚した女性が賃貸物件を探すのは至難の業です。今のお家がどのくらいで売れるのかもわかりません。女性は一生家を手放さない方がよいと思いますが・・・

トピ内ID：9261668951

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まずは査定

🐤

プリン

2014年03月02日 13:00

土地は含めて売却可能額を不動産業者に査定してもらいましょう。売却可能額プラス売却諸費用他がローン額を上回ることが前提です。売却諸費用他については、売却仲介料、税金、抵当権抹消、引っ越し費用などたくさんありますので気をつけて必要なものを計算して下さい。ローンの残債があるなら名義変更は難しいですし、登記費用他も新たにかかりますのでお勧めしません。売却後、ローンとの相殺で残った売却益分を慰謝料として頂いたら如何でしょうか？万一、譲渡取得税がかかるようならその税金分も考慮しなければいけません。如何でしょうか？面倒くさいでしょう？ネットで相談するには限界があります。まずは銀行から送られてきた年末債務残高がわかる資料と固定資産税の請求書を持参し、信頼できる不動産業者に相談して下さい。

トピ内ID：9663056626

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そのまま売りに出す

ｈｏｕｓｅマヌケン

2014年03月02日 13:00

名義変更すると贈与税（例として800万の土地なら120万ほど）や諸費用等の現金出費がかかる。婚姻20年以上なら2000万までは非課税、基礎分入れると2100万まで非課税、但し住宅にしか適用せずもらった配偶者が住んでいることなので贈与の後で売るのはいいと思います。法律変わっていたらすみません。もう住まないなら今のままの名義で売りに出すほうがいいのでは。売却はローン残債を全額返して抵当権を消さないといけないので、残債が消せる値段で売ればいいのですが、もし足が出た分は貯金か借金で追い金する必要があります。ローンの共同債務名義や連帯保証人があなたなどになっていると、夫支払いが滞るとあなたが払うこととなりますし、連保になっている場合は一括弁済義務が無いか確認されたほうがいいと思います。

トピ内ID：9811236530

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ローンを清算して慰謝料をもらう。

２児の母。

2014年03月02日 18:35

まずは住宅を売って清算しましょう。ローン残高より高く売れればいいですが、どうですか？査定してもらいましょうね。で、ご主人からは浮気に対する慰謝料を貰いましょう。相手の女性にも慰謝料を貰うんですよ。私の友人で、同じくご主人が浮気して離婚になり、慰謝料代わりにローンの残った家に住んでましたが、相手が勝手に売りに出したり（ご近所さんに売り出しの広告が出てるよと言われた）、最終的にローンの未払いが発生し競売にかけられてました。そこまでたったの３年です。慰謝料として、もしもの時は給与差し押さえが出来るようにしておくのが一番です。出来ればお子さんがいるのなら養育費という名目にして慰謝料を組み込んでおくとすぐに差し押さえられますし。

トピ内ID：4097208941

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まず…

🐤

事務員

2014年03月02日 18:35

家の査定をしましょう。もしかしたら、夫は一軒家が赤字物件だと知っているから、あなたにあげるって言っているのかもしれないよ～気を付けて。

トピ内ID：4090566753

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売れません。

💤

素通りすがり。

2014年03月03日 11:59

　名義が誰であろうとも「抵当権」が付く物件は抵当権者の承諾無しには売れません。完済無しには基本売却はできません。但し抵当権者は返済が成される前提なら売却できますその場合は、売却と同時に完済ができる前提ですので売却損が出る場合はそれを補填できる資力が無いと所有権移転はできません。

トピ内ID：5115150855

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トピ主です。

masako トピ主

2014年03月03日 16:14

貴重なご意見ありがとうございます。ローンはまだ３０００万ほど残っていると思います。（購入時７０００万くらいでした。）支払い年数は１５年くらいまだあると思います。主人は５７歳です。名義を私にすると、贈与税がかかるのですね、でもhouseマヌケンさまがおっしゃっておられましたが、婚姻２０年経っていますので２０００万まで無税ということですね。まだ離婚はしていませんが、名義を変更すると、税金と保険は私が払うことになると思いますが、現在無職ですのでそれも難しいです。きりんこさまがおっしゃっておられましたが・・我慢してこの家に死ぬまで住むのが賢明でしょうか？ご近所の噂や家の中の整理も大変ですが・・悩みます。アドバイスお願いします。

トピ内ID：6853401969

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売りに出して

しげ

2014年03月03日 16:14

残債が残れば、それはローンを組むことができません。金融機関から残債の一括支払いを求められます。一度、査定をしてもらいましたので。査定をした購入元業者から教えてもらいました。今の一軒家がトピ主さん名義でなければ、売りに出すとしても手続きが複雑になるのではないでしょうか。それを覚悟で、まずは査定をしてもらいましょう。

トピ内ID：5946399894

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ご主人知能犯ですね

🙂

おっちゃん

2014年03月04日 16:05

ご主人は今５７歳であとローンの支払いが１５年ある。一緒に生活していたら、退職金か何かで完済しないといけませんが、離婚してあなたに譲ってしまえば、それ以上払う必要はないし、退職金はすべて自分の手に入る。住み続ければ、あなたは残債３，０００万を払わねばなりません。ボーナス払いがないとすれば、毎月約１７万ですが、払えますか。払えないと売って出て行くしかないですね。購入時７，０００万とのことですが、早急に査定してもらった方がいいですよ。もし、３，０００万以上で売れないなら、あなたには借金しか残りません。

トピ内ID：7236186530

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離婚の慰謝料

2014年03月04日 16:43

離婚の慰謝料としてであれば夫から妻へ自宅を渡しても慰謝料や財産分与としての適正額であれば贈与税はかからない可能性があります。具体事例をきちんと話して税務署や税理士と相談してください。レスで書かれていた「２，０００万円まで非課税」は申告しないと対象ではないし離婚前にするのが条件でしょうね。残った家の売却は抵当権を外さないとそもそも買ってくれる人がいません。ローンを夫が滞納すれば最終的に家を手放さないといけません。この辺りを十分考慮して行動してください。

トピ内ID：3559923558

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家に住むつもりがないなら、もらってもしょうがないのでは？

さくら

2014年03月04日 16:43

仕事でトピ主様のようなケースを多数扱っております。このまま今の家に住むとおっしゃってますが、離婚した後、ご主人はローンを払い続けるでしょうか？恐らく、すぐに支払いを滞納して、差し押さえ・競売されて、どっちみち出ていかないといけなくなりますよ。今の家にこだわりがないのなら、財産分与は家ではなく、別のかたちでなさったほうがよろしいのでは？

トピ内ID：9232165637

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弁護士を立てて協議しましょう。

50代男性

2014年03月10日 15:12

離婚協議は弁護士を立てて、きちんと公正証書を作成しましょう。財産分与については、婚姻期間中に取得した資産は夫婦の共有財産ですから、元々半分はあなたのものです。夫有責で、妻が不動産を全て取得する場合は、不動産の価値の半分が夫側の譲渡所得になり、夫の方に所得税が課税されます。贈与にはあたりません。奥様は、慰謝料相当分のお金で、家の半分を買ったことになるわけです。夫にとっては、一旦慰謝料を払って、家の半分を妻に売ったらそのまま戻ってきたのと同じことです。これを慰謝料的財産分与と言います。名義の件やローンの残債などで現物取得に問題があるなら、財産分与を現金で清算して下さい。土地の価格は固定資産評価額または路線価で、建物は取得価格から償却分を差し引いた額になります。夫側の事情で一括での支払いが難しい場合は、分割にするしかありませんが、その場合は強制執行認諾文言付きの公正証書にして下さい。あと、現金での清算を求めた場合に、夫が「実を言うと俺は浮気してなかったんだ」と言い出す可能性がありますので、浮気の事実についてはキチンと言質を取って録音しておくのを忘れずに。

トピ内ID：5612533086

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面倒なことは有責夫にやらせる。

50代男性

2014年03月10日 15:12

とにかくね、名義の件だのローンの件だの、家を売るだの、そんな面倒なことを被害者である奥様が引き受ける必要なんかこれっぽっちもありません。財産分与と慰謝料を現金で清算すれば良いんです。夫は慰謝料として不動産をやると言っているんですから、それに相当する現金を請求すれば良いことです。くれぐれも、先に言質を取って録音してから、清算は現金という話をして下さい。簡単には承諾しないでしょうから、必ず弁護士に任せるようにして下さい。絶対に、直接交渉に乗ってはいけません。これは絶対です。

トピ内ID：5612533086

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現金での精算で和解できたら、

50代男性

2014年03月10日 15:12

それから、現金での清算がうまく行った場合、奥様の譲渡所得になります。確定申告が必要です。退職金の差し押さえに成功した場合は、所得税も結構な金額になるでしょうね。分割なら毎年の確定申告ですから、毎年控除が受けられますが。でも、夫がすっからかんになったり死んだりしたら回収出来ないので、退職金差し押さえた方が確実かもしれません。あと、和解した時点である程度まとまった金額を回収しないと弁護士費用が払えなくなるので、この辺は注意が必要です。示談で和解できない場合は裁判になりますから、夫有責の証拠はきちんと取っておかなければなりません。夫が油断している間に証拠を揃えて下さい。

トピ内ID：5612533086

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離婚での財産分与

🐤

海苔丼

2014年03月15日 00:00

婚姻期間２３年で離婚しました都内一戸建てなどを分与されましたがどなたかが指摘している贈与税はかかりませんでしたよ離婚して戸建に住み続けるのはつらかったのでローン残債を支払ってもらい分与され、売りましたマンションは気楽です

トピ内ID：5459184762

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５０代男性さま

masako トピ主

2014年03月15日 15:33

大変詳しい説明をして頂き、感謝いたします。専門用語がたくさん出てきて、途中、難しくすべては理解に苦しみました・・・離婚はいま、あちらから言ってきていますが、私は専業主婦で何も収入がないので、月々の仕送りを頂き生活しています。もう還暦になりますので仕事もそうはありませんでした。まだ主人は現役ですが、来年くらいから年金になるかもしれません。お金のことはあちらが仕切っていましたので何もわかりません。離婚も女の身勝手かもしれませんが、せめてあちらの女性に「妻の座」は渡したくないのです。このまま、この家に住み続け（ローンは企業年金であちらが払い続けています）仕送りをもらい、離婚は阻止しようとおもっていますが・・・よいご提案などありましたら是非うかがわせてください。世間知らずで、主人の数回の浮気、私は子育てに追われておりました。

トピ内ID：6853401969

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