賃貸契約の変更について

レス20

（トピ主 8 ）

🐱

富士

2014年06月05日 15:51

話題

今月突然、管理会社から「定期建物賃貸借契約への切り替え案内」がきました。（３年後に取り壊すとの事で、H29.3.31までしか住めない）（H26.5.31更新だったのですが、家賃の値下げ交渉でとまっていて更新資料は届いていない）管理会社から条件を提示されました。条件１．今回の更新料は免除条件２．定期建物物件の為、２年後の更新料なし条件３．今回更新及びそれ以降の賃料の増減はなし条件４．敷金は全額返却条件５．退去時の精算金なし貸家業を行っている皆様、不動産賃貸にお詳しい皆様、この条件は妥当でしょうか？

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まあ、そうかな

2014年06月06日 13:00

はじめまして。家賃がいくらかは分かりませんが、条件をみるとそれなりですね。更新料二回分なし。敷金等全額（無条件？）返金。清算金もなし。それで新たな引っ越し先にそれほど負担無く移れるのであれば、（免除額の総額が問題ですね）。ま、それほど酷い条件ではないですが、ご不満なら引っ越し代を、とか言えば良いと思います。本当に良心的な場合もあるので、常識（というかそれにかかる実費ベースで）話せば良いのでは。

トピ内ID：0631022515

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定期借地権の類ですね

通りすがり

2014年06月06日 13:00

賃貸で、特に短期賃貸借では賃貸人を保護する傾向が強いですが、その反動で貸主の所有権が制約されるという不便から？生まれたのが定期借地権って理解で良かったかな。定期建物賃貸借契約がそのものであるか否かは詳細が分からないので判断できませんが、定期借地権は比較的長期の賃貸契約を結べる代わりに、契約期間満了で更新なしが原則で立ち退く決まりだったような。貸す側も契約満了時期が明確になって、以降の利用計画が立てやすい借りる側も比較的長期間安定して借りられるってメリット。バブル全盛期に地価が高騰して賃貸トラブルが頻発した時の産物。貸す側は賃貸料あげたいのに賃貸人が応じない、借りている側も賃貸料そのままでずっと居座りたい、で散々トラブっただから、定期にして契約の更新はなしを大原則にする制度が生まれた。

トピ内ID：3651422161

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何かご不満でも？

部外者

2014年06月06日 15:44

通常賃貸契約の破棄は、６か月前に通知すれば良い事に成っていると思います。それを３年前の告知ですから、その件に付いては問題ないと思います。トピ文にある条件はいずれも借主に不利になる事柄は無く、至極まっとうなものと思います。で、トピをたてた理由は何ですか。何についての意見を求めていますか。

トピ内ID：8680488268

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不動産業者です

🐤

コーラ

2014年06月06日 15:44

まぁ妥当だと思います。お住まいの地域によりますが、私が住んでる地域には更新料はありません。更新事務手数料として、管理会社が書類作成料として請求します。京都方面では数ヵ月の更新料を請求されるようですが… もしかして引っ越し費用とか期待していますか？退去までの期間が十分余裕がありますので、難しいと思います。

トピ内ID：1984305589

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はい

まるぼーろ

2014年06月06日 23:23

わたしよりも詳しい方もいるでしょうが、一般的には詳しい部類の人間です。その条件はおおむね妥当だと思います。誠実な提示だとも思います。（ひどい場合は、単に「出ていってくれ」から始まります）ひとつだけ言うなら、取り壊し予定だそうですからある程度古い建物のようですし、実際値下げ交渉もしていたのですね。その点を考えると、今回若干の値下げを了解してもらってもいいかもしれませんが、争いたいのはその部分くらいですね。

トピ内ID：3639203451

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ゴネてみたら？

😭

ぱん

2014年06月07日 17:27

今の賃貸契約は無期限なのを、取り壊したいので有期契約に変えてくれということですか？ゴネれば、どんどん条件が良くなるのでは？家賃がタダさらには引っ越し時に、いっぱいお金がもらえるぐらいゴネまくる人も、世の中にはいっぱいいますね。

トピ内ID：8104259580

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トピ主です。

🐱

富士トピ主

2014年06月07日 23:58

つたないトピにレスいただきありがとうございます。参考になるご意見ばかりで感謝しております。本音は、引越代というか次の敷金みたいなお金がほしいです。現在、部屋の他にバイク３台+車１台を所有しており新たに駐車場を借りるとなると金銭面で気が遠くなります。夫の定年まで後７年、ここで暮らせると思っていいましたが、引越しにむけてお金を貯めたいとおもいます。皆様、ありがとうございました。

トピ内ID：3260271364

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もっと強気で大丈夫

コンブ

2014年06月08日 11:33

今回の申し出は期限の取り決めのない賃貸借契約から、期限付きの定期借家契約に変更してほしいというもので、借主には不利益変更となります。ですから大家から件の優遇策が出てきたものです。まず更新料不要ですが、大したものではなく借地借家法の取り決め上重要なものではないと思います。賃料の増減無しも中立なもので誠意を尽くしたとは言い難い。敷金全額返却は取り壊すのだから当たり前で、中立なもの。メリットではありません。退去時の清算金なしも同様です。一般に大家が立ち退きを求められるのは正当事由があり、なおかつ立ち退き料を現実には支払う必要があります。今回の措置の中には立ち退き料に相当する部分がない、もしくは小さいと考えられます。また大家からの更新拒絶通知があったとしても、そのまま住んでいれば事実上更新されてしまいます。取り壊しが大家都合であるとすれば、正当事由は発生すらしていないことになります。ただそうは言っても、そこまで言うのであればということでしたら上記事項に加えて、なにがしかの立ち退き料と引っ越し代を求められて解決してはいかがですか。

トピ内ID：7069309008

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妥当な線

😑

PKZ

2014年06月08日 13:00

条件２以下はいわば当たり前の条件なので、３年後に立ち退く代償は、条件１の更新料免除分（１月分？）だけですね。実質的には立ち退きなので、ゴネルひとはゴネルでしょうが、妥当な線としては、交渉中の家賃の値下げも飲んでもらってもよいと思われます。通常、定期借家契約は、通常の賃貸契約より、１０％くらいは安くなるのが常識ですから。

トピ内ID：0363571092

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トピ主です

🐱

富士トピ主

2014年06月08日 19:37

皆様、お忙しい中さっそくのレスをいただきありがとうごさいます。現在、車１台+バイク３台を所有しており、次の引越し先でいい駐車場が借りられるのか気が重いです。そして、夫の定年まで７年この部屋で暮らし、定年後は田舎暮らしを夢みていたので、ビックリしました。去年ここのオーナーが亡くなり、家主と管理会社がかわりました。築21年です。こんな事ってあるんですね・・・とりあえず値下げだけ頑張ってみます。皆様、ありがとうございました。

トピ内ID：3260271364

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トピ主です

🐱

富士トピ主

2014年06月09日 15:30

トピ主です皆様お忙しい中、私の分かりにくい文章にレスを書いていただき、本当に感謝しております。幅のあるご意見をいただいておりますね。。そもそも契約更新時期に更新の案内がなかったので、「もしかして忘れてるの？」と思い私から管理会社に5/25頃に「更新アナウンスがないんですが、どうしちゃったんですか」と連絡を入れた所、「電話ではちょっとあれなので、直接伺います」と言われ、このような話にはりました。「賃料、駐車場を相当勉強していただかないと納得いかないですからね」（その時は、春に新しく入ってきた人たちと何万も開きがあったので言ってみました）「分かりました、後日連絡します」「賃料がソコソコになるまで家賃、駐車場の振込みはしませんからね」「もちろんです」これでおわり。この後、音沙汰なしです。なので、６月分は未納です。強面な管理会社の人なのでちょっと怖いですが、新賃料の連絡がきたら駄目元で立ち退き料的な事を言ってみます。新家賃の連絡がいつくるか不明ですが、分かりましたらまた報告をさせていただきます。

トピ内ID：3260271364

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大きな果実

コンブ

2014年06月09日 18:24

オーナーが代わっても、新しいオーナーの言うことをきく必要はありません。従前の契約にお互い縛られます。仮にトピ主さんが自分自身で交渉するのはしんどいと思うのであれば、街にいくらでもある法律事務所の門をたたいてください。彼らはいつでも依頼者を歓迎しています。素人がいくら法律的に正当なことを主張しても相手方は簡単にあしらうだけですが、弁護士が代理人として一通の手紙を出すだけで態度は豹変します。得られる果実と支払うべき報酬を比べたら、圧倒的に得られる果実の方が大きいと思います。これはごね得ではなく、当然の報いです。

トピ内ID：7069309008

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賃料は納めるべき

コンブ

2014年06月10日 17:29

新しい賃料が決まるまで納めないという合意がなされたということですが、こちらを書面にするならいざ知らず、口約束の段階で支払わないのは得策ではありません。仮に近日中に下がるだろうという見込みがあったとしても、今までと同じ金額の家賃を払う必要がありますし、そちらの方が債務不履行にもならないのでそうしなければいけません。

トピ内ID：7069309008

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トピ主です

🐱

富士トピ主

2014年06月11日 10:56

先ほど管理会社からメールがきました。減額は、賃料と駐車場と合わせて1,000円位との事でした。ガックリです。自力ではムリのような気がしてきました。弁護士の件も視野に入れてみようかと思ってきました。

トピ内ID：3260271364

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条件って

たぬきち

2014年06月11日 16:57

今回は、契約の変更ではなく、新たな契約の部類に見えるんだけど。だから、条件3以外は当然と言えば当然すぎ。今の契約のままでトピ主さんに出て行って貰うには「期間満了6ヶ月前の通知」の他に、「正当事由」がないとムリなんです。おそらく向こうには正当事由がないか、弱い。まあ、正当事由があっても、トピ主さんが拒否をしたら退去の強制はできませんけど。だから、新規契約への変更なのだと思いますよ。そんなわけで、家賃の値下げくらいは呑む気がします。想像ですが、今回の契約の結び直しの目的は、立ち退き料を支払わずに契約満了時の住人のスムーズな退去に見えます。ですが、6月の家賃・駐車場の滞納はいただけません。今の契約は生きているので、それこそ向こうはそれをたてに、今出て行ってくれという話になりそうです。すぐに振込をしたほうが良いと思います。相手が受け取らないとか言う話になったら法務局に供託すればOK。初回格安の弁護士とか市役所の無料法律相談に行かれてみては？＞新賃料の連絡がきたら駄目元で立ち退き料的な事を言ってみます。新しい契約だと立ち退き料は出ないんじゃ？

トピ内ID：8789258801

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トピ主です

富士トピ主

2014年06月14日 12:58

皆様、ご無沙汰しております。今日は、弁護士さんに相談に行ってきました。来週頭に、もう一人別の弁護士さんにも相談しようと思ってます。まだ詳しくは、書けませんががんばります。

トピ内ID：3260271364

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トピ主です。

富士トピ主

2014年07月05日 15:35

あれから時間が過ぎてしまいもうみてもらえていないかも知れませんが、軽く報告させてください。一度は、減額に成功　↓ 全て白紙撤回　↓ 普通賃貸借で更新書類届く（もちろん更新料あり）　↓ 近々、弁護士さんと２度目の面談予定と、こんな感じです。次は何を言ってくるのだろうと思うと、精神的にツライので、どうしようかと思っています。以上、経過報告でした・・・

トピ内ID：3260271364

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賃貸契約の変更はフェアーではない。

☀

頑張ってください。

2014年07月07日 15:42

　都内で賃貸不動産を幾つかやっています。賃貸契約の変更？ありえません。更新料は払わなくても法定更新されます。今の時代、家賃の値上げも考えられません。でも、値下げも感心しません。不動産屋さんは更新手続・契約変更手続は手数料が入るので腕のみせどころです。でも、不動産屋さんは何の権限もありません。　まず、ポイントは普通賃貸契約を結んだのはいつかです。平成12年3月1日以前であれば普通建物賃貸契約から定期建物賃貸借契約の切り替えは認められません。もう、悩む事はありません。以降であれば、交渉となりますが拒絶は出来ます。例え、切り替えを断っても、更新しないとは大家さん側は言えません。更新出来なくても借地借家法で法定更新されます。　以下は賃貸借建物契約の簡単な説明です。　公正証書による定期建物賃貸借契約を結べば契約期限が来れば明け渡す事になります。普通借家契約であれば交渉となりますが、大家さん側は正当な事由が必要となり立退き料の請求は出来ます。（算式はありますが、弁護士に相談とあれば弁護士が知っていますので聞いて下さい。）要は大家さん側が賃借権を買い取らなければなりません。

トピ内ID：0885239203

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トピ主です。

富士トピ主

2014年07月10日 16:53

今日、管理会社から更新書類に捺印して返送してとメールがきていました。まだ、弁護士さんと２度目の予約は取れているんですが、まだお会いしてお話しできていない状況です。。。ポイントとなる入居日は、平成10年です。

トピ内ID：3260271364

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主です。

富士トピ主

2014年07月19日 10:36

今日、弁護士さんに相談に行ってきました。あまりに金額が小額なのでやりたくないのかなぁという感じをかもし出していたので依頼してきませんでした・・・・・・・・。今思う事は、減額は望みません。望む事は最初の提示の「更新料なし」のみです。そこそこの時期がきたら、引越しをしたいです。ちょいちょい更新はどうしますかと、メールや電話が入ります。その都度、「ん～もう少しお時間下さい。」で逃げてますが、責められているようで着信拒否したい位ツライです。どんな風に言ったら、最初の条件の更新料なしで納得してもらえるでしょうか？お手数ですが、ご助言をお願いいたします。補足１：管理会社の担当に確認した所H25.12に定期建物賃貸借契約をうたいだしたそうです。悪びれず堂々と仰っていました。

トピ内ID：3260271364

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