リノベーションてどうですか？

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（トピ主 2 ）

zima

2014年07月18日 00:14

話題

30代前半の夫婦で現在妊活中です。
現在は賃貸の1LDK住まいの為、将来を考え新居を探し中です。

新築マンションや築浅中古マンションを探し毎週末物件を探しにいってるのですが、広さ・立地・予算どれも満たせる物件はありませんでした。

そこで築33年の中古マンションをリノベーションしようか検討中なのですが
『すぐに建替えになるし、負債にしかならない。絶対やめたほうが良い』という意見が目立ちます。

ただ、いろいろと物件探しをしていて、そこのマンションはとても気に入ってしまったのです。

１、とにかく立地が良い。都心、４線利用可どこも徒歩5分くらい。主要ターミナル駅へも自転車でいける距離

２、川に面した部屋でバルコニーからの景色がとにかく最高

３、大規模修繕済みで建物の外観も素敵、管理もしっかりしている(修繕履歴はまだ未確認ですが)

４、近隣には公園もあり幼稚園、小・中学校も徒歩5分以内

５、マンション価格は約1500万円、リノベーションで大体2500万円以内に収めれば予算範囲内

実は戸建ても所有していて、子育てを終えたら地元に引っ込もうかと思っている為(現在は貸し出し中)、約20年くらい持ってくれればと思ってます。

リノベーションについて調べているとほとんどが悪い意見ばかりなのですが、どの方も憶測ばかりの為、実体験を知りたいです。

今回は実際に築年数が古い物件をリノベーションし、生活されている方に感想をお願いします！

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うーん。

アネモネ

2014年07月18日 16:48

リノベーションの良いところ、広くて綺麗で快適ですよね。実際自分のところは配管も新しくて良いですが、古くなると、上の階からの水漏れや、ガス漏れなどのトラブルがあります。うちは8世帯と少ない住戸ですが、知ってるだけで4件発生しています。同じ築33年です。それなら古い戸建てか、一棟まるごとリノベーションする所を、スケルトン渡ししてくれるところがあれば良いのですが。

トピ内ID：6208864832

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ババ抜き

😒

Ｊｏｋｅｒ

2014年07月18日 16:48

＞築33年の中古マンションをリノベーションしようか検討中なのですがで＞実は戸建ても所有していて、子育てを終えたら地元に引っ込もうかと思っている為(現在は貸し出し中)、約20年くらい持ってくれればと思ってます。売却するときは「53年もの」です。買い手がいるでしょうか？買い手がいないと、持ち続けることになりますよ。

トピ内ID：4369214525

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家の中だけのRemodeling だけじゃなくて、、

匿名

2014年07月18日 17:29

建物そのものがどの程度メインテナンスされているか？大改修がどのくらいの規模でいつ行われたか？古い建物だから水は屋上にくみ上げですよね。水のタンクが古いと水の質がよくないですよ。我が家はこれに困って新築に引っ越しすべきかと思っているのです。私の考えでは2500万円を頭金にして残りをローンを組んで新築あるいは築10年以内を買います。

トピ内ID：7067686877

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マンションは管理組合（会社）

世紀のマンション

2014年07月18日 17:29

妹がそんなマンションに住んでいます。 70年代初頭に建てられました。もちろん大手建設会社建築で昔のマンションなので各階にエレベーターが止まらないのが難点ですが、駅近（徒歩6分）という立地からいまだに人気です。管理組合がしっかりしているので耐震はバッチリ、光も入っているのでパソコン環境も良いし、広い敷地なのですが敷地内にゴミ１つ落ちてません。住民の民度は高く、夏祭り、子供会、老人会、赤ちゃん会、どれも盛況です。親世代がそこに住み始めて、子世代、孫世代もそこに住んでいる人達も多いです。またそのマンションは賃貸も多くあるのですが、最初賃貸で入居してそのままそこの分譲に引っ越す、という人もいます。管理組合で決められた床材などをクリアすると、どれだけリノベーションしても構わないらしく、同じ間取りのはずが全く違うマンションに来たみたいという部屋もあります。なので、マンションのリノベーション自体には悪いイメージは持ってません。マンションは管理組合です。管理が行き届いているマンションは住民のレベルも高いです。不法駐車もありません。よく見てくださいね

トピ内ID：1302235507

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リノベーションは不評なのですか？

mai

2014年07月18日 17:29

築10年のマンションをリフォームしましたが、本当に快適です。間取りや内装のプランを立てる時はワクワクしました。（一戸建てを建てたことが無いので）ポイントは築30年ということですね。自分の部屋はきれいになっても、共用部分がボロボロでは悲しくなります。どの程度の管理がされていますか？都心の古いマンションの中には、全く価値が落ちないビンテージ物もあります。そういうマンションでは、共有部分に補修が必要になった時に必ず「前より良くする」という前提で臨みます。ソコを確認してみてはいかがでしょう。ごく普通のマンションでしたら、築50年になった時の資産価値はあまりないかもしれません。（ロケが良いようですので、意外に大丈夫かな？）そのマンションを「使い捨て」に出来る経済的余裕があるのか？地元に帰る時期に変更は無いのか。（まだ50代ですよね？）それがポイントだと思います。反対している方は、資産価値を気にしていると思うので。後は予算。 1000万円ではこだわることは出来ないです。一通りきれいには出来ます。

トピ内ID：1333485526

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リノベーションしました。

れもん

2014年07月18日 17:29

私は1人なのですが中古マンションを購入しました。立地条件も良く通勤に便利な為、築27年の1DKを購入しました。 1DKをワンルームにして床はフローリングのバリアフリー、照明もキッチンも変えました。住んでみて何の問題も有りません。リノベーションは自分の好みの間取りに成るので良いと思います。部屋の中は新築みたいに成るし私はリノベーションして良かったと思います。唯、業者選びは慎重にした方が良いです。

トピ内ID：8675569732

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デメリット

経験者

2014年07月18日 18:39

リノベーション経験者です。物件は、築45年で建替えとなりました。結論から言うと、立地が良く、土地持分が多く、将来売却もしくは建替えが見込めるのであれば、「購入はあり」です。ただし、我慢しなければならない点がいくつかあります。築33年で大規模修繕済みとのことですが、おそらく水道管、ガス管などの取り換えはされていないと思います。それが大変、見栄えも悪いしお金もかかる。現在の修繕積立金状況はいかがですか？私は購入した次の年に修繕積立金が倍になり、一時金を徴収されました。耐震補強に戸あたり400万と言われ、建替えに至りました。賃貸や高齢者の比率はいかがですか？管理組合の役員は所有者なので、賃貸比率が高いとすぐに順番が回ってきます。また、高齢者の場合は免除の場合があります。私は15年間で管理組合役員3回、修繕建替委員7回経験しました。もし途中で売却することになった場合、リノベーション費用分を上乗せして売却することは難しいでしょう。なので、あまり高額なリノベーションはお勧めしません。また、古いマンションは24時間換気が無いので結露は覚悟してください。

トピ内ID：5868999180

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先のことはわからない

2014年07月19日 10:36

率直に言って、気に入っているのなら買ってもいいと思います。一つだけ懸念があるとすれば、約20年使って築50年になったときに、売却なり賃貸なりができるのかでしょう。マンションの寿命は50-60年と言われてますので、そのときに、売却できれば問題ないでしょうが、売れない場合に、賃貸にしても、借り手がいつまでみつかるのかも微妙です。建て替えが行われるのであれば、問題ないでしょうが、こればかりは現状ではわからないかもしれません。あと、小規模マンションで、投資物件としてマンションを購入して部屋を貸しているオーナーが多いと、問題が発生する場合があります。こういう場合、古くなると空き部屋が次第に増えていきます。オーナーには、連絡しても返事が全く返ってこず、実際に住んでいる住民は高齢になり、管理組合が機能しなくなって、建て替えも、大規模修繕も、ままならなくなったという都内のマンションが報道されたこともありました。修繕できずに配管が壊れて濁った水しかでなくて、住人が困り果ててました。こういう危険性がない物件なら購入されてもよろしいかと思います。

トピ内ID：2642241095

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聞こえが良いけど

ハーネス

2014年07月19日 11:52

リノベーションとは聞こえがいいですが、つまるところ「中古の改装」です。マンションは立地もですけど、本体躯体がいかがなものか、と言うのが一番重要なんですよ。内装だけを綺麗にするっていうのは、いわば整形ですから。いくら多少美人に見えても、実年齢何歳かですよ。まあ、20年住めればいいとの事でそれだけなら構わないでしょう。でも売る時には難しいかも知れません。

トピ内ID：1399936809

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優秀な建築コンサルタントと施工業者を探しましょう

🙂

時は金なり

2014年07月19日 12:59

築５０年のマンションに住んでいます。建て替え検討委員を務め、リノベーションも含めて、さまざまな事例を検討してきました。リノベーションでいちばん大切なのは、建物の躯体の健全性です。耐震性が問題になることが多いですが、これは物件によってばらばらで、一概に古い建物の耐震性に問題があるわけではありません。特に昔の公団住宅は、かなり品質のよい部材を使用しているものが少なくなく、壁厚にも余裕があり、耐震基準ぎりぎりで建てられた最近の物件より耐震性が高かったりします。管理事務所に耐震調査の報告書があれば、要チェックです。耐震補強が必要になると多額の費用が必要になります。躯体強度が十分でも、水回りやガス管が劣化すると、生活の質に大きく影響します。長期修繕計画に沿って、きちんとメンテナンスや交換が行われているか、チェックしましょう。よいマンションは、管理組合もよいです。全国にリフォーム業者はたくさんありますが、本格的なリノベーションを手がけたことのある業者は多くありません。優秀な建築コンサルタントと施工業者を探すことが大切です。

トピ内ID：7757189548

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トピ主です

zima トピ主

2014年07月19日 16:03

皆様ありがとうございます。＞アネモネさん上下や隣の配管までは盲点でした。確かに上の部屋からの水漏れの可能性もありますね。今度内覧の際に聞いてみます。＞Ｊｏｋｅｒさん先行きのデメリットは承知しております。＞匿名さん貯水タンクはなかなか難しいですね。私の友達は築浅でもお風呂の水が臭うと言っていました。古いマンションなら尚更ですね。＞世紀のマンションさんとても人気のマンションにお住まいなのですね。羨ましい。私の検討しているマンションは高齢者からお子さんが小さいファミリーまで、年齢層はバラバラでしたが、ほとんどが私達夫婦と同年代の印象を受けました。住民のレベル、もっと気にして調べてみます。

トピ内ID：3919064860

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トピ主その２です

zima

2014年07月19日 16:03

続きです！＞maiさん共有部分に関しては、今まで内廊下でエントランスもホテルのような新築マンションばかり探していた為ボロボロというか古臭いというかダサいです。本音を言えばすぐにでも地元に帰りたいくらいなのですが、一応子供が成人するくらいまではという感覚です。両親も生きていたら近くで介護したいですしね。＞れもんさんリノベーションの実例を見ていると、抜ける壁を全て抜いてワンルームに間取り変更する例が多いですね。戸建てだと豪邸でなければ広く使えないですし、そこがマンションの良さとも思えます。＞経験者さんやはり私も修繕・建替えでの費用が跳ね上がるのが一番の不安要素です。恐らく建替えはなかなか成立しないとは思うのですが、この先何が起こるかわかりませんしね。あと組合役員は盲点でしたが、私は地元で自治会役員が回ってきてほんとにしんどかったので(地主老害は手に負えません)マンションの方が100倍楽だと思います。次回内覧の際に修繕の議会書と計画を確認してきたいと思います。

トピ内ID：1976413013

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マニアックな改造車は万人には売れない

🙂

時は金なり

2014年07月20日 12:00

建物の躯体はきちんと保守管理すれば、１００年以上持つようです（あくまでも推定値ですが）。うちのマンションは築５０年になりますが、現状の管理を続ければ、「さらに１００年は大丈夫」と調査した長谷工の担当者に言われました。マンションの寿命が５０、６０年というのは、たぶん水回りやガス管の寿命のことをいっているのでしょう。おっしゃるように、建て替えは非常に難しく、法的な要件が緩和された後も、全国的にほとんど進んでいません。（住民の合意が必要ない賃貸は異なる）そこで、既存の建物を生かしたリノベーションを、という話なのですが、建設会社としては、新築に比べてうまみが少ないため、あまり真剣に取り組んでこなかったという経緯があります。（特に大手は）リノベーションは住宅のカスタマイズであり、住民の好みやセンスに合わせた、ある意味「尖った住宅」になるわけですから、万人向けのマンションとは違い、売るのが難しいのは仕方ないと思います。でも、雑誌などでセンスのよいリノベーションハウスを見ると、ちょっとうらやましいです。

トピ内ID：7757189548

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トピ主です

zima トピ主

2014年07月21日 12:20

皆様レスありがとうございます！＞時は金なりさん築50年！更に長谷工の太鼓判とは恐れ入ります！恐らく戦後に建てられた一般居住向けマンションの寿命は、まだ誰にも分からないのかもしれませんね。建築会社の話では、これから資材高騰の影響が価格に顕著に現れてくるのではないかと予測されているそうです。技術は上がっても元々の材料が手に入らず作りたくても作れないものが多いですし。そういう意味では古い時代の建物の方が、最新設備に見られるペラペラ感がないですよね。カスタムはマニアック向けかもしれませんが、新築がしっくりこなかった原因がそれです。とにかく内装が一辺倒でダサい！！私達でもダサいと感じるのに、さらに若い人達にとって、あのダサいつるっとした内装が犬猿されるのではないかと思って、リノベーションも悪くないなーと考えてしまうのです。

トピ内ID：3919064860

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最近のマンションの間取りに個性がないのはしかたない

🙂

時は金なり

2014年07月22日 10:58

実は私も、新築マンションをあちこち見学したのですが、予算内では、つくりはどこも似たり寄ったりで、いまひとつでした。で、古いながらも気にいったマンションを購入しました。価格も安く、賃貸と比べて十分に元はとったので、いくらで売れてもよいです。でも、建物が古いのは事実であり、建て替えとリノベーションの可能性を調査をすることになり、管理組合から１千万円ほど予算がつきました。建て替えやリノベーションの現場に足を運びました。専門家と間取りを勉強してよくわかったのですが、。もし、建て替えると、最近のマンションと同様な間取りになりますね。敷地面積を最大限に活用すると、どうしてもそうなってしまう。今後の方針は未定ですが、構造チェックと抜き取りコンクリートの破壊検査の結果、現在の基準でも、かなり頑丈な建物であることが確認されました。建築基準法は大切ですが、最低基準にすぎない、というのも事実だそうです。

トピ内ID：6227274034

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